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顯示從 五月, 2014 起發佈的文章

操盤實例 -- 頂到盡買樓又向上頂篇

隊長你好, 本人現居住一個新界兩房私人單位, 兩年前以夫妻兩人聯名600萬買入, 2.15%, 月供18000, 欠銀行495萬, 現估價700萬。 兩夫妻收入20000 及 30000, 每年兩人花紅各1.5~2個月, 月儲12000。現金60萬, 沒有其他資產。 現在有感兩房不夠住, 最終目標想換1000尺以上單位, 亦想買下細單位收租, 但亦明白目前難達成以上目標。 1. 買細單位收租。 2. 換大單位。 想過在聯名改單名。但不知時機, 應在跌市時還是升市時做? 如重新做按, 恐不能只借420萬下完成, 要補一近100萬, 變得沒有現金, 想買下細單位收租都有困難, 改單名一來一回厘印等可能同直接買下300萬的dsd差不多, 可能得不嘗失。 在政府多樣限制下, 長遠來說應如何步處? 謝謝 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先你呢個case我自己就覺得你地都幾勁,勁就勁在你地月入共5皮野去扑一層600萬的單位死供,而呢一刻就仲諗1000呎 + 細單位收租,感覺上唔知係你地覺得咁样係能力所及,定係我認為你地太狼,總之比我就唔會好似你地咁搞。 雖知道其實月入5幻唔係真係好多,你當時應該用8.5 to 9成左右上會,呢家升左100幻先叫做去番7成,勉強我認為先掂住條保險線。中長線黎睇,我唔會challenge你地想住1000呎的樓,因為我都想,之不過呢個永遠係一個取捨,即你可以一夠錢就買層1000呎,或者你中間識計數等人地幫你供下樓,不過就可以要先苦后甜住細D,奈何你呢家都話感覺唔夠住,如果我仲叫你住細D捱幾年,你好大機會都唔會接受,所以理論上都好難諗。 又係果句,先苦后甜定先甜後苦,係你自己揀,不過你好似想玩先甜后又甜,我就未必搞得掂,當然你可能睇到呢下都仲係唔係好認同或唔係好明我講緊乜,而隊長可以同你講如果我係你,我就只會住一層400萬的自住,然后多一層200-250萬的樓收租(以2012年買入價黎計),但你呢家靠自己死力供緊成層樓,呢個就係我睇到的。 好啦,去番呢家你個狀態的話,老實講你搞乜都係難。加按的話基本上你70

隊長Blog的市底

由寫隊長呢個Blog大約兩年,其中一個令隊長開闊眼界的,就係讀者來信所反映的市底。 政府公佈的入息中位數,是2.25萬元,而在隊長的認知裡面,如果要隊長估的話,以一個average計,一個30歲左右的人的平均收入,大約我會估30K左右吧,可是經過寫了50來個來信同仲有30多個未答的email,我發現原來香港人的收入比起隊長所想的要高很多。 當然係sampling來講,80 / 7,000,000人係一個唔恰當的比例,再加上睇我呢個Blog都偏向係有能力買樓的人,所以數據上係有偏差於能力高的人,呢個係合理的。不過,與此同時你又不能夠不佩服香港其實有一堆人的買樓能力好高,除左因為佢地人工高之外,最大的支柱係佢地的儲蓄力。 雖知道買樓呢件事唔只係講收入,儲蓄仍然係一個好大的因素,即係假設李嘉誠象徵式一個月出糧出10000元,你只睇佢收入連中位數一半都無,咁就話佢無能力買樓就係天大的笑話啦。而如果大家睇開我D操盤系列,你會發現原來好多人都係咁易有50萬或以上,而搵萬零兩萬蚊的好或搵多D錢的好,有1M的亦大有人在。更有D令我大開眼界的係有3-5M不等。講堅,隊長以前一值認為儲1M出黎唔係一件易事,如果呢家出去飲野,求其撞到條靚仔靚妹,如果佢唔係富二代,你叫我信佢有1M係手,我都真係唔係好信,但事實係証明隊長係錯,井底之蛙的被讀者來信印證了原來有一批人,真係比起我想像中要有錢得多。 如果樓淡見到呢度,都可能仲會用番我上面的argument,就係你的讀者對比香港的比例真係好少,數據上亦有偏差。不過,如果有睇過 樓價與人工的競賽 ,一個輪不到你不承認的事實,就係只要有少部份人比你有能力,佢地就會排左係你面前買到樓,或買到更多的樓。其實真係唔駛多,我相信我個80個讀者唔係香港最有錢果1%的人,但佢地都已經有能力買多1-3層細價樓,咁你自己估下有幾多唔得閒睇隊長個blog但其實更有能力的人,你估下將呢班人加起上黎,相當於幾多的購買力呢? 所以唔到你唔信,大家無數據無真相,可以去爭辯樓市貴定平。不過,經過隊長睇左呢80+個case,佢地都係實實在在生活係香港的真實人物,真實故事,真實數據,真實收入,亦即係等於一個真實的需求。我唔討論貴定平的問題,但我知道現價是仲有好一大班人能負擔得起,現價是有支持的,這就足夠我更舒服的楂住D樓繼續玩大富翁的儲樓遊戲了。

操盤實例 -- 心境年青隊友退休計劃篇 

隊長你好 , 本人還有 6 年就退休。月入 56k ,每月儲畜最少 30 k 。已供完的港島區自住物業市值 9m ,落太太壹人名。她沒有工作收入。如放租每月可收 25k 。我們的現金、人民幣、 股票加起來 $3.5m 。自住物業打算套現 5m (30 年, 2.15% mortgage link ,月供 18.8k) 。 打算今年買 7.3m 樓自住,而把現在的物業用來收租。 因為還沒有找到合適的樓,先把 2.5m 放 mortgage link 戶口,另外的 2. 5m 存中信銀行彈性定存 (3 個月提款 1.4% , 6 個月提款 1.5% , 9 個月提款 1.6% , 12 個月提款 2.0%) 。 我們的目標是退休後每月可穩收三幾萬租金來做生活費。今年買 7.3m 樓後,也考慮未來另買細價樓收租,最好在比較熟識的港島區。我們從來沒有放過租,想起有點擔心 : 收樓、裝修、選租客等,又驚遇到租霸。 但也明白食得鹹魚抵得渴。希望隊長可以提供更好回報的投資建議。 心境年青隊友 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 隊友,你應該大我成20年有多,真係多謝你對後輩的信任。 其實你個case可塑性好高,問題就係你信唔信同夠唔夠膽跟我咁玩。 首先,先認清幾個重要的point: 1. 你而家仲有收入,仲有得做mortgage,你一退休無收入只食租金,好難再做mortgage,所以要快手。 2. 唔肯定你做唔做到30年mortgage,因為我唔知你年齡,小心計錯數呢度,一般好大機會銀行肯借75歲 - 年齡,幾多你自己計。 3. 你層自住樓9m + 手頭有3.5m 你資產係12.5m,唔好咁快比個box frame死自己一定要點先,因為我覺得你從12.5m重新鋪排會好玩好多。 4. 大價樓租金回報一般唔高,你9m樓收25K回報,有3.3厘,唔算太高,退休可選更高回報的樓。 自住樓果part 7.3m的,你可以揀先買,因為你手頭上的資金應該夠你買的有突。與此同時,我會建議你賣樓,呢度有兩個

操盤實例 -- 後生父母展望將來篇

隊長, 你好 有關如何買到第2層樓, 有些問題想問一問 .... 先講背景,  老公 29歲,  月入 1.6 萬 + Double pay. 本人 28歲. 月入 1.9 萬 + Double pay + 約12萬花紅 今年剛買完自住樓, 寫我一個人個名 (321 萬, 借8成 30年.H+1.7 現月供9千幾) 另有以下投資 股票28萬 RMB 定期30萬 RMB 基金 10 萬 >>  2015年4月到期, 無錢賺, 到期後會拎返D 錢出唻 基金5萬     >>  2015年8月到期,無錢賺, 到期後會拎返D 錢出唻 現金10萬 因有小朋友,有請工人姐姐, 每月能儲錢唔多. 每年只能儲到double pay 和 花紅. 目標 : 5~6年後買多一屠樓,現住緊既拎唻放租 問題1 : 每年儲到既錢同基金到期拎出唻d 錢.            應該放入去供第一層樓,等快D 供完.             到時按左層樓用D 錢去俾第2層樓D首期.            定係用每年儲到既錢留起, 再加RMB 定期, 加起唻5年後有約100萬.            再加股票同基金D 錢. 再俾第2 層樓既首期? 問題2 : 第2層樓可以買到幾錢既樓 ? 希望買到 300 ~ 400 萬既樓.             但只寫老公個名. 過到壓力測試嗎 ? 希望你能解答以上問題. 非常感謝 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實一睇你個case,你兩位收入真係唔算高,對於用一個工人姐姐黎講真係有小小奢侈,不過當然人生唔係得個錢呢個字,之但係如果你又咁想有第二層樓的話,可能反而短期內諗下有無替補方案。 講完你個姐姐講番你個case,異常地簡單,係人仔的就繼續做定期,唔係人仔的野,即港幣,全部可以的話,去銀行申請番個mortgage link戶口,然後每個月自己乖乖地儲錢入去抵息。你申請左按揭的話,問下你個RM,睇下你邊間銀行,有D要

辣招結構性改變樓市

經過左由2010年出的第一招SSD,時至今日大家都好清楚三辣招的效用,而大部份所謂的炒家,應該都已經收晒皮。沒有海外(大陸)買家或炒家的市場,呢幾年主要的樓市參加者就只剩下用家或長線投資者,對於呢一個結構性的轉型,樓市又會變成點呢? 根據番一年前的明報新聞,我地得知: ---------------------------------------------------------------------------------- 154.8萬人只持有一個物業 29.5萬人持有兩個物業 1.6萬人持有5個物業 2萬人持有6至10個物業 6102人持有超過10個物業 39人更持有超過100個物業 由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人,升幅達5%。 http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130406/news/ec_goa1h.htm ---------------------------------------------------------------------------------- 數據反映出黎的,係以2012年的數字,但並沒有反映出一個trend,而呢一個trend就係三辣招下的樓市,已經迫左好多炒家變成左長線投資者。變成一個長線投資者對比起做一個炒家,在長線對樓市有很不一样的作用。 從前,炒家目標只係超短線操作,基本上可以話無打算長楂,無打算出租,因為佢地要食的野,係樓市上升的升幅,所以佢地有買亦有賣。但長線投資者就唔同,大部份只少從買樓果一刻的目的,就係為左食租金收入,多多少少長線投資者係會諗住坐貨,甚至坐好多好多年貨,中間佢地只係食租金,而當樓價升左而財力許可的情況下,長線投資者就等於亞米巴變型蟲咁加按一開二,二開四,四開八咁。簡單D講,長線投資者就等於玩大富翁遊戲,最好就買晒成條街等收租。 好啦,玩過大富翁的人都知,地就係得咁多,但如果個個人都不停咁買,又唔賣,老實講個樓市就會好屈機地谷住爆邊。本來係辣招出之前,其實個市場的參與成份係比較自然,有炒家有長線投資者有用家,而當中我肯定可以講一個健康的樓市一定有比較弱的炒家,比較弱的長線投資者,所以佢地係樓市中會不定期佔據一些貨后,又不定期放番貨出黎,提起潤滑作用。

讀者來信: 買日本樓

隊長你好! 由你個blog喺yahoo轉兩次地方到而家,一直有追睇你的文章。句句到肉,意見中肯,是上車及投資者的明燈。 本人也是80後,有數層物業,由於按揭壓力測試,已經借無可借。雖然現在沒有多餘現金,也一直有跟進最新市況,部署日後玩法。 想問隊長一些想法: 1. 在政府辣招下,作為投資者,日本樓是好投資嗎? 2. 第三,四季已經沒有豁免差餉。來年也相信政府也不會慷業主的慨。單看此因素,租金會因而上升嗎? 謝謝。 80後隊員 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 多謝你的支持,不過隊長有時太到肉都會屌到某D人唔滿意哈哈。不過做燈呢D野,我真係驚自己著晒燈,到時累死大家就真係一穫熟,所以參考下就算了。 難得有一封email係唔需要我計數的,咁就討論下日本數呢件事,因為似乎呢期真係好hit日本樓呢個topic。 當然,買得日本樓,最大又最吸引的就係一來而家yen好平,而租金回報又據說可高達十厘,而且價格便宜,入場費好像比香港上車要低,所以吸引左好多香港人去買。隊長亦做左小小的資料搜集,不過我必須承認我唔係專家,所以我只係用一個投資者的角度去睇呢件事。 退后一步,作為一個投資者,我話之你買乜春都好,講到尾都係一個字-->回報。回報的組成亦係由 回報 =  潛在利潤-  成本 - 潛在風險 老實講,係我經過左小小的搜集后,我個人意見係唔會買日本樓的,原因主要一方面係成本問題。首先,你要我隔空買,我又唔想。你要托比個代理,我又唔過癮,不如買股票好過。自己去得,一年一次又好兩年一次又好,去一去又用我一兩萬,買又唔係買好多層,先計呢D飛黎飛去的成本已經食左個租一部份。其次,所謂的10厘回報又未減繁瑣的當地稅,七除八扣下你可能得番6-7厘左右,以致更低亦說不定。去到6-7厘,講真我就會諗下香港有無一样做到接近的利潤,如果有的話,咁我真係要諗下點解要買日本樓? 當然,仲有兩個可以賺錢的地方,一個就係匯率,因為呢家所謂相對算平。不過如果你退后一步,匯率可賺亦可以蝕,你唔比個yen再跌落去咩?好吧,就當匯率比你賺到,但樓價會唔會到時又因匯

操盤實例 -- 聯名買樓再買樓篇

隊長你好~  雖然唔萛睇左你個Blog好耐, 只有2個幾月,但岩岩睇果陣堅係日日追,我果陣岩岩唔洗返工,有時日日睇幾個鐘追返之前D post haha, 睇完之後真係覺得對投資有完全新一個諗法,如果可以做到你咁都已經無L敵左,機己屈...所以今次來信希望你比D指引,希望50歲之前做到財務自由! 我個情況有少少複雜,如果講得唔清楚,請直接話我知. 今年年尾生日就29,我係2009 年我同我女朋友聯名買左個當時市價140萬既單位(我知未結婚聯名有好多麻煩野,但請先除去,分手,分錢,你賣我唔賣之類既問題),而家估價大約300萬, 供緊H+0.7, 仲差銀行大約88萬, 我地雙方亦同意轉做單名, 因為3辣椒。不過我己有一層已供完,但未補地價既居屋(但呢層根本上唔屬於我,盡可能都唔搞呢間,但當然最後真係要用到都冇計)。 手上資金大約有RMB 60K , AUD23K,  股票+cash 大約100K(細個時唔識儲錢..冇計..) 我月入21K(未扣強迫金),女友15K(未扣強迫金), 聯名果間收緊8.8K租 洗費, 基金保險約2.5K,家用4K,因為住屋企,其他洗費都係D行街睇戲,撘車食飯,我估4K左右, 仲有我地黎緊應該結婚。 我有3個option: 1, 因為結婚,所以想買多個單位,一個收租,另一個自 住 ,自住細D唔係問題,因為如果Plan得好,挨幾年再換大都未遲. 一係就收返300萬果間自 住 ,之後按7成,順手轉去其中一個個名,之後再買個細單位。但問題係H-plan 真係好平,但轉名又一定要按過。 2. Option 2 就係相反, 用300萬呢間按5成繼續出租,之後買個細單位自租,用7成上會,當然都會順手加按時轉去其中一個人個名。 3.Option 3係跟大師既意見! 如果岩用唔介意post 去blog, 只怕講得唔清楚,D 讀者唔L知我寫緊乜... Anyways Thanks你抽空解答^^ ------------------------------------------------------------------------ 之前日日追,即係呢家就懶得追啦? 真係唔知我答左你你會唔會睇得番呢個Email。 其實本身你個Plan H + 0.7呢就堅係平,不過可惜你就借得唔夠多,呢家得番88萬真

操盤實例 -- 5M現金提升媽媽生活質素篇

您好, 隊長! 小弟很喜歡看您的Blog, 好多謝 您一直以來無私地分享您對樓市的觀點和財務自由的概念,令小弟茅塞頓開,打破過往財務處理的睇法。現小弟對加添物業一事有所困惑,煩請隊長指教,謝謝﹗ - 小弟今年32歲,月入HK$22,000,母 親正在工作,月入HK$9,000 - 在2011年中我們聯名買入2房的私人樓, 巿值 280 萬, 月供約HK$6,000, 尚有165 萬 的貸款未清還。 - 另有一唐樓單位(已 供斷) 租出約HK$10,000 - 此外我們有大約儲蓄500 萬 我們還想買多一個物業,作自住用途。奈何看中的單位已超出預算(約650 萬) , 我們打算先還了貨款,再向銀行重新借貸,唯一代價是浪費了低息plan(H+1.7)。 若將私人樓加按套現又如何﹖又抑或還是現實點,分注買入細價樓較為明智呢﹖ 煩請隊長百忙為小弟與家母的投資計劃指點一二、非常感激! 謝謝 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 你呢個case有小小超越左純數字上的考慮,因為你係度諗買層650萬的樓,其實等同於我問你,如果我帶我阿媽食餐一皮野的,定係折現比佢,呢件事好難答話邊样野先岩,即係你可能應該問下你媽媽prefer乜野。 所以我知你一方面就諗緊買層6.5M左右的樓去改善媽媽的生活,但與此同時如果太夾硬的話,其實我即時諗到的係你絕對夠公買兩層細價樓之后叫你媽媽退休都得。魚與熊掌就睇下你媽媽想住好D,定想退休,定係兩样都想/唔想要啦。 如果計你的諗法,先還款后再借,都係借到1.96M出黎,減去你outstanding的1.65M,都係借多300K,可謂得個搞,呢個方向我就唔太建議。 不過,純以數字上計你未必搞唔掂一層650萬的樓,之但係要點買具体你要去銀行問。概念上其實就好清晰的,你理論上楂住5M的話,你應該可以去銀行攞你層已供斷的唐樓做mortgage,以loan to asset value的50%去借,以你能夠租到10000蚊計,衰衰地我諗你層樓都值2.5-3M左右,起碼可以借多1M幾出黎

做個有效率的人

人一日只得24小時,其實有時真係唔係好夠,比你做得多左工作的野,就少左比自己的時間,所以係取捨時間該怎麼編排的同時,我亦有一個好強烈的人生觀,就係我盡可能要所有野都非常efficient。那怕是沒有目的的efficient,但能爭取多一分鐘給自己停下來休息,也是值得。 要做到efficient,當然有D一些原素係令我無論工作上同生活上我都會傾向追求的: 1. Simple & Straight Forward:係工作上也好定係生活上都好,隊長我追求簡單而直接的野,無論係講說話,去一個目的地,或做任何事,我不喜歡太多餘的說話,更不喜歡繞圈的事情。明明能夠10秒講完的野,我好憎人用10分鐘去講。我亦好唔中意睇到D 野係搞到鬼死咁複雜,總之簡單,快同直接係好關鍵。 2. Functional: 工欲善其善,必先利其器,我好憎D野係唔work又或者唔functional的,平時可能未必影響到你的東西你又未必去理,但突然間要用到時先發現係廢L左,我就好憎。試諗下,你本來係繁忙的一日只有半個鐘可以打開电腦上下網,點知一打開你搞左半個鐘就係因為個wifi唔知點解上唔到,即係你浪廢左半個鐘的同時仲多左個task要處理,多多時間都唔夠搞。 3. Pay for time: 小時候無錢就要慳,時間啊等下啊,唔緊要。不過而家人大左,錢又充裕左,有時真係唔等得。食野的話,食貴D唔緊要,最緊要唔駛我等位。總之能夠用多小小錢買到慳時間的,只要價錢合理,我絕對願意花錢慳時間。 4. Zero tolerance: 老實講,你話隊長唔好老脾都係咁話,我對於無謂的人無謂的野我唔會再花時間去容忍同處理。也許人與人之間應該有一定程度的包容,但隊長係工作上對客就要有200%的包容,不過隊長有糧出包左的。生活上,隊長的包容的quota基本上已經耗盡,我無乜時間同興趣去再慢慢解釋,爭論,相討之類的野,話之你認為隊長唔岩,定係隊長認為你唔著,一令我要花時間煩的,我一一選擇唔狗理算,話之你係邊個。 5. Just do it: 隊長係一個唔係好中意開會傾野的人,我認為講多無謂,行動最實際。行動唔代表唔思考亂黎,我也許腦裡面已經有一定程度的思考先會選擇做,因為如果唔可行的野我甚至選擇唔做。但呢家社會太中意討論,講野同開會,到最后其實零progress得個up,晒時間。 6.

操盤實例 -- 屋村仔出擊篇

80隊長你好, 拜讀左你好幾篇文章, 個人即時有矛塞頓開既感覺. 真係好感謝你肯share 你既買樓理念同玩法. 依家無乜人會咁肯share 咁寶貴既意見同經驗. 我個人覺得你都係幾典型屋村長大which 我都係80後屋村仔. 個人想明年置業亦想早些達到財務自由,想請教你意見. 我背景無你咁好, 而家亦係屋村同家人住. 小弟早幾年才完成個part time degree. 使左一半儲蓄. 上年結婚又使了大半.好彩轉左間大機構人工加左個double.  因老婆很想盡快過二人世界, 現想明年買第一間屋 現剩下100k 股票 (可隨時放)+330k cash. My age 32: income 42k 每月可儲30000k (家人可拿100K 支持, 但盡可能都唔想 因兩老都已70了) My wife, age 2 : income 19k 每月可儲9000k (家人可拿300K 支持, 但盡可能都唔想,老人家官才本)  個人想買實尺400左右的盤, 不知可否?  又以你的意見,應如何部署?請指教. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 屋村仔長大都係真的,那時的公屋是有點苦,不過人情味又真係幾濃,但呢家環境好左,真係番唔到轉頭,所以亦係一個推動力迫自己明白個遊戲點玩,然后就盡可能跟住玩,等自己唔好由頭黎過而已。 其實以你的收入,要買一層實呎的樓就大約係marginal啦,不過如果肯儲多陣呢就應該無乜大問題,但係都要睇你想買邊度,港島區可能就抆小小,九龍新界應該都無乜問題的。 首先係你地首期方面,你而家大約有430K的資金,加上有400K的雙方家長的資助,你個人黎講我見到唔係咁上用佢地的錢係岩的,但邏輯上,我認為有需要的話又唔好搞到自己太煩,一家人最多咪當借住先囉,你每個月儲30K,要還十零廿萬唔係一件難事。 不過會唔會郁到佢地的錢就又好取決於你買乜買邊度,個人認為你如果買實呎400呎左右的樓,我會counter-propose你針對買380-400萬的樓,然后你自己再諗下有邊區可以接受,而呢個價最少我知九龍灣的淘大同得寶,又或入新界都

操盤實例 -- 結婚買樓再收租篇

隊長,你好! 我今日睇到你個BLOG,真係好感慨…因為我同我先生都係有一層同家人聯名樓,我仲走左去讀多個DEGREE但係未因此加人工,又無咩儲蓄…結左婚先開始覺得要理財,所以希望能得到你的意見。 背景:  先生: 月入27K 一個月可儲: 10-15K (扣左自己平日支出,供樓,家用等) 儲蓄: HK$500K 先生及家人聯名一層樓(6299自住中), 買時280萬, 月供6000, 要供多6年左右 自己: 月入19K 一個月可儲: 5K (扣左自己平日支出,保險,供樓,家用等) 儲蓄: RMB100K,HK$30K 自己及家人聯名一層樓(放租中,不過租金收入成了家用), 買時340萬, 現欠銀行150,月供8000, 就過罰息期 問題:  去年年底剛結婚,而家同屋企人住,暫時都夠住,不過打算明年年底生B,到BB大左可能就唔夠住,所以目標想: 1. 自己買一層樓自己住($350 - 400萬) [父母可能可以幫一幫忙] 2. 入手細價樓[目標為九龍灣淘大/德寶細單位 ($250 - 270萬)]放租 而家想請教一下隊長我可以點做? [應該要買基金? 買股票? 開拓副業? ] (其實我都明白現時手上現金真係好唔夠, 所以想問下我地可以從什麼大方向著手準備,一步一步準備) 謝謝你花時間去看我的 email,期望能得到你的回覆,謝謝隊長! ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 遲D都好過無做,所以你地呢家開始計劃都總會有達到理想的一日。 睇番你地個Case,有個最大的問題就係你地兩位全部玩聯名買樓,即係會出現的問題會係你地要比DSD,又無得用九成上會,而且如果做按揭時落埋名,好大機會連個額都燒埋。簡單D講你地呢家可謂寸步難行,按牌面睇黎你地想買層樓都難。 唯一可考慮的就係你老公果邊,因為一方面佢搵27K,供6K就叫做仲有小小額可用,而且仲有六年就搞掂,即係話大約佢地outstanding就仲欠6000 x 72 = 432000。 由於你只係講同家人聯名買,咁我唔知你地中間的利益關係,但以計數上我認為你地可以考慮轉按再甩名套

馬體會

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香港人大部份人都中意睇英超,對於西甲的球隊,好多人都只會流於巴塞羅拿或者皇家馬德里,而隊長係去年九月已經同人講今年有力爭冠的球隊,係馬德里體育會,不過如果唔係因為而家已奪冠,仲入埋歐聯決賽,相信好多人都未必知道西班牙今年有這麼進步的一隊球隊。 其實係上季季尾時,領隊施蒙尼帶番馬体會的時候,最尾果幾場真係打得好精彩,亦因為咁舊年季尾就砌低左皇馬食左個西班牙盃。而舊年打得好的原因,仲有一個傻左的法卡奧,不過舊年比人買走左,所以隊長都好有介心,諗住睇埋國王盃先落住。 國王盃主客兩回合都係對巴塞羅拿,沒有了法卡奧的馬體會,今年就分左比兩個前鋒攻堅,一個就係今年打到超晒班的迪亞高哥斯達,另一個就係巴塞買過來的韋拿。國王盃兩回合,其實巴塞都食唔到馬體會,而主要原因有兩個,一個就係格食格,馬體會的打法好似有十個施蒙尼上場咁,講真球員時代的佢我諗好多人都唔係咁中意佢,但呢家十個施蒙尼的馬體會的確比人一種好硬淨的感覺,搞到巴塞球員好難做到佢地要做的野。 另一方面,馬體會的球員今年增加左一份好熱血的火,每個人都肯多走一步,每個人都有一種不服輸的精神,你好難見到一隊二線球會的球員十一個位個個都咁有heart,而呢個亦係隊長中意馬體會的原因。 所以,雖然馬體會因為作客入球輸左個國王盃比巴塞,但一條好簡單的數學題就係,一隊兩回合對住巴塞都不敗的球隊,當時巴塞奪冠應該係2倍以下,但馬體會奪冠係40倍,邊隊抵摶D係數字上已經反映。 其實隊長曾豪言話買20000元落去40倍的馬體會,不過可惜都唔係咁夠pop,而且隊長有一套賭波的機制,就係每年都會揀定最有冠軍相又有賠率的球隊作為目標,然后每一次投注只要有錢收的,就將收回的10%投注入去目標球會度,而今年就係買左阿仙奴同馬体會,可惜阿仙奴只比到半季希望我,而馬體會真係可謂捉到鹿唔識脫角,我的投注/投資係馬體會落飛的情況下先曾長,所以有一大部份的注都係馬體會10倍樓下買的。 直到季尾幾場,馬体會又呈衰收尾的格,輸波比利雲特,主場和波比馬拉加,搞到臨尾要對住巴塞一場定生死。唯一優勢就係馬體會只要和波都搞掂,但係一場過真係好難講,而隊長的注碼去到呢一刻已經無得揀,局住係呢一場之前搬錢去馬會套戥,total都真係買左好多錢,我搬住舊錢去左馬會幾次,相信好大機會係我人生入面買波最大的一次。 不過可能你會話,賭波就係賭

操盤實例 -- 24歲小富婆進擊之樓篇

你好!隊長, 睇完你個blog學到很多~但同時都想你比d意見,事源身邊有4個親戚買樓發 左達,依個推動力令我依2年不斷搵錢,我都認同香港地要有層樓揸手,特別女人~我先 講講我情況你聽~ 我24歲,每月收入唔穩定,平均4-5萬一個月,現金大約有150萬,家 住公屋,同男朋友6年,結婚後佢個度冇問題,我宜家見樓市有調整,想半年後入 市,之後會放租出去,首先我會用會做入息證明,每月三萬蚊,令我原本不穩定的收入 變成穩定,目的係想按9成,買層大約280萬樓,買完依層再幫哥哥做入息再買多層,全 部收租,大約10年後價好就放,換層大既比自己住,請問可行嗎?唔該你,因為身邊朋 友都冇依個情況,唔知可以問邊個? ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先你身邊有4個親戚買樓發左達,其實都可以問佢地意見? 不過點都好,有一样野我好肯定所有讀者見到你個case第一個諗法係,你條友24歲搵4-5萬一個月已經係癲仔,仲要有150萬現金,真係令我慚愧。回想隊長我24歲時都係得十幾萬現金,你真係好勁,有機會不如分享下你點儲出黎....。 好啦,講番你個case由於你不停講話用自己又用哥哥的入息黎買樓,而又想按9成去放租,我諗你跟左我個blog咁耐都知9成放租係唔合法的,呢一下我會先提醒你,當然你自己選擇做就係你自己負責的風險。 係討論你個case的時候,我的角度只係會話當你有方法用唔同人名不停以9成去進擊個樓市,然后自己供十年再掟番出去換層大咁去諗,而如果係咁諗的話我覺得一定係一個可取的方法。等同於你呢家問我十年后樓價會唔會高過今日,咁我一定會答你長線隊長我一定睇升,如果唔係我就唔會投身買樓收租的行業。 問題番番黎就係你呢家有個設定就係你十年后一定會賣樓而想換間大的,呢下我就想你幻想下到時的情況先。牌面上你計數好合理,但你呢家好后生可能未必睇到諗到太清楚,而當然我亦唔知你對你自己收入或未來十年所發生的事會點样。之不過,幻想下,如果你任何一層樓到時值500萬,你買入280,供12000,但你到時收20000租,欠銀行都係180萬左右,咁你會點? 所考慮的有很多,一方面就係

從越南看香港樓市

呢幾日越南排華已經有點發展到幾嚴重的水平,超過200間華資企業損毀,但北京竟然沒有太大的表態,整個事情異常的低調,這到底同香港樓市有咩關係呢? 但先講事件的起因,乃中國派遣鑽油台到有主權爭議的海域鑽油,而中越兩個各派出船隊去護航,不過雙方各執一詞,如中國就派出左超過80隻船去護航,而越南就有20多隻,中國就指中方的都是普通的商務船,反指越南都有武裝的船。而越南側指中國船隻故意衝撞越方船隻,又發射水炮等等。是次事件,引越越南國內的不滿情緒,至后就發展至今。 如果要討論番經濟話題,其實其中一個主要的投資因素,就係要當地的政治地緣無太多的問題,投資先會受到保障,這亦是大部份的投資者采取的態度,因為你賺幾多但一下子爆大穫,乜都無晒,你賺多多錢都無用。 所以如果你係一個國際投資者的話,你看好東南亞的市場,要黎東南亞投資,其實真係無乜太多的選擇。三四線的國家如柬埔寨果堆就唔好過了,但二三線的如越南,印尼,泰國同菲律賓,先唔講本身佢地語言同技術人材有無的問題,就講你政治環境,呢D地方一年就總有三兩下內政外政的大事件,三兩年就仲整穫傑撻撻的野,如果從accounting黎計,有時爆緊穫期間你的投資valuation可能真係零,甚至你借錢去投資突然仲負資產到應一應(well,銀行理得你死,你欠佢的只係數字,特別係國際級的銀行),所以政治同地緣因數係一個幾令一個經濟會唔會發達起黎的因素。 因此,如果你係東南亞要揀投資,黎黎去去就得星加玻,香港,中國,韓國同日本,主因係呢堆地方的政治係相對穏定,而其中簡直係天堂的更係星加玻同香港,因為兩個地方都係外向型經濟,一方面好歡迎外資,另一方面政治同政策又異常穏定,唔信的話你諗下星加玻過去二十年有無咩大穫野爆發過?香港都係一样,最叻都係大家示威一日,到第二日大家又會準時番工咁得意,財產因此受到好強烈的保護。 從直接上黎睇,也許你會認為越南同香港無乜關係,但實際上係大部份宏觀的決策黎睇,要係東南亞吸資金,香港都總係頭三兩位入面。作為一個香港人,有時可能會覺得香港的環境是理所當然,而呢一個環境因素的價值係沒有被價值化到自己的資產入面。但係如果你係其他東南亞國家,甚至係我們的祖國,香港的特有環境因素,醫療,法律等等的所有價值,是非常吸引的。故此,一個咁好的地方,資產價格有premium,也是常識吧。

操盤實例 -- 教師上車篇

尊敬的隊長: 感謝你一直以來耐心地為讀者解答種種置業及樓市投資的問題,以及為我帶來啟發要好好計劃將來。我有些關於理財及置業的問題想請教你,煩請你撥冗解答。以下為我的背景資料: 1. 芳齡28,任職教師,扣除MPF月入約$27000。每年人工跳一個POINT, 約每月多$1000。 2. 現有可用現金約40萬, 股票及債券約15萬 3. 扣除每月租金$1500,家用約$5000,其他花費約$3000;保守計算每月可儲$15000。但每年初要交有儲蓄成分的基金及保險約$21000。 問題: 1. 現租住所租金便宜,可以的話會繼續租下去,所以不算太趕住買樓。但為使家中兩老住得舒適一點及方便上學,打算在太子購買約300萬左右兩房單位,借九成。買完會做簡單裝修就算了,即使這樣也差不多用光現金,應否把股票及債券放掉呢?抑或再儲蓄一段時間再買樓? 2. 買樓後所剩金錢不多,可怎作投資?每次到銀行,職員都向我推銷一些儲蓄計劃,也提及申請Mortgage-Link 按揭戶口。因對此方面認識貧乏,而我又已有儲蓄成分的基金及保險,可否指點我是否應該再申請儲蓄計劃,或是Mortgage-Link 按揭戶口。 3. 有30萬人民幣在深圳某銀行作每三個月一次的定期存款。若買了樓,應否把該筆款項調回香港作其他投資?是的話,又應該安排呢? 除此之外, 隊長你還有其他高見嗎? 希望隊長你多多賜教! ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 睇你個case好似一個養全家,呢D情況就要計清楚同埋唔好咁進取,但好在你做教師,如果唔殺校份工穏陣都OK。 先講你買樓的能力,27000元壓測即16200元,以30年@5.2%計大約可借290萬元左右,即每月要還11011元左右。你手頭上55萬元現金+股票,再有30萬人仔,其實你買到350-400萬都應該無乜問題。 先講你可用9成買層約350萬的樓,估計太子都應該有D兩房左右,首期大約45萬左右,即你要賣小小股票,或者要賣晒15萬去做小小裝修。買就點都會買,供左就係自己的,你又有呢個諗法同需要,都無乜可考慮。 當你借足290萬30年就

嘥狗氣

相信係你身邊,一定有唔少人成日談及樓市,當中亦一定有好一部份又會話呢家樓價貴,然后等幾時幾時,或跌左幾多幾多就會買樓,而隊長身邊當然亦有不少呢D人,之不過一般隊長我都唔會同佢地拗,而佢地亦唔知隊長身份。 不過,問題的核心係,每個人係一個長遠的時間,對樓市會有一個定調,如你會話我唔知聽日樓價升定跌,但長遠應該會大跌(或者20年係升咁),而對比呢個定調,就係超短線的一個睇法,即一個人會感到"好L快"就會大跌咁。 呢兩個一長一短的睇法,往往就會促成左有一班人,呢一生一世都係度浪費時間,無論你話比佢聽某一個盤幾抵入都好,佢個腦入面就只會諗遲D會再跌多少少,等跌多少少先再入。退后番一步黎睇,就係你可能話,以今日的樓價計,跌20%你就會買樓,不過到到真係跌左20%果日,你就會諗,不等跌到25%先入,跌到25%的時候,你就會諗30%的時候先入,我好懷疑一直咁推論落去,佢地會唔會希望有一日,個業主唔單止free層樓比你,仲要送幾百萬黎說服你買樓? 養成這種心態,可能多多少少從股票市場的操作有關,即係你可以係同一個交易日,你掛低個牌3-5%咁,買唔到貨,第二日見到跌,就又掛低3-5%咁,希望係跌勢下能夠用盡量靠近最低位入市。你如果有咁样的朋友,如果你同佢傾開,佢會話佢唔係貪心,只係想用低D成本,守都守得耐D,賺都賺得深D姐,但可惜往往當股市一反彈就會比支大陽燭你嘆,你掛左幾日都入唔到果隻野,單日就跳高5-8%,然后你就大叫走寶,亦唔會再高追,繼續用你的掛低3-5%的操作去掛牌,到幾個交易日后,你發現原來已經升左10-15%,你就會同人呻苯話自己差小小就入到,真係無運之類。 買樓同股市的其中一個最大唔同的方式,係每件貨都唔一样,每價賣家的心態都唔一样,即係同一時間就算大市跌左20%,但你想買的果個單位,係咪真係肯平20%比你,定係只係15%比你,都係可遇不可求,當然你又會話咁如果佢肯平到20%同大市一样,你就一定會買?可惜,貪心的你又會諗,會唔會等多一等你又平多幾個%比你呢?你會唔會接左火棒呢?總之其實黎黎去去都係一個成日諗住再平D再平D再平D再平D再平D再平D的諗法,永遠都係唔駛旨意買到樓。 點解會講呢样野?主要原因係隊長都有朋友問買樓的事宜,之但係幫佢問到的一個平盤,已經係比大市平左5%左右的野,我認為已經相當吃得過,可惜朋友的心

操盤實例 -- 愉景灣投資篇

致80后求生隊長, 本人有關置業問題想聽聽閣下意見。 基本資料: 本人收入:$40K 太太收入:$27K 我兩均沒持有物業,現租住一南區單位實用 420sqft 兩房單位 月租$13K. 由於早年過度消費, 現在每月供$16K私人貸款剩餘36期. 現手持可用資金:$500K 由於小孩剛出生,本人有意於愉景灣購買兩房單位自用。 想問問閣下從投資角度分析對於愉景灣這地方是否一個進可攻退可守之地點? 另外以我兩公婆現時之財務狀況,應如上會方為最理想方案? 十分感謝!!!! --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 一睇你個case最大問題係你個私人貸款,你呢個16K仲剩餘36期的野,會完全頂住左你地做按揭的能力,但由於你無講名係under邊個個名,所以我希望你地只係一個人名的貸款,但如果唔係的話,就睇下搵過間銀行又做過一個人名的貸款去蓋左佢先會好D,用你個名可能個息就平小小,但用你太太就怕你之后借錢上會唔夠額,不過如果鋪排買樓就最好叫你太太一個人頂晒條數會好D。 愉景灣最大的問題當然就係交通,因為正常人係楂唔到實入去焗住坐船或者係東涌轉巴士,但愉景灣就環境清幽係一件不爭的事實。但如果只係用投資角度,就要計埋前景。 由於交通問題,愉景灣係一個好自成一角的地方,換個角度即係你住開的人就會係果度再諗下,但唔係住開的人未必中意下下坐船出入,呢個交通的問題多多少少會限制左資金的流入,亦即係話愉景灣會跑輸大市。但平買平賣,呢D野我又覺得唔係大問題,只係如果純睇現狀投資,我就未必會搞愉景灣。 如果你話投資前景就又係另一件事,一方面港朱澳大橋通車應該會帶旺番小小大璵山一帶的樓盤,不過又去番交通問題上,你楂車去唔到,即係通左車都唔關佢事,無理由咁硬膠大陸通左車一路楂去中環再坐船掛(又或煩到春咁停車係東涌再坐巴士入去咁煩?)?所以港珠澳大橋通車可能只會帶旺東涌未必帶到愉景灣。 再睇落去就係CY搞咩人工島,如果係堅搞,然后東接西環,西接大璵山再打通愉景灣呢,咁成件事就唔同晒,不過你要考慮搞得黎填得黎都十年八載,十年八載先升可能出面三五年已經升鬼左,搞黎做咩? 總

樓市升温下可否加快財務自由?

近期鎖匙盤一縮再縮,當大家都係度講緊樓市準備爆邊之際,隊長亦不期然開始諗下如果真係爆邊對於我地呢D財務自由的行者有咩影響。 首先,問題話爆邊係爆幾多都係一個關鍵,為左方便我寫野,我假設爆一格就即係10%計,咁樓市係今次爆邊會爆幾多格呢?而我相信爆幾多格又取決於時間,即你好難話一年內比你爆三格,但如果今次爆邊係一個如2009-2012年的四年大升浪,咁爆三五格又唔係一件唔可能的事。 如是者,爆一格的話,我假設租金亦大致會追到又係爆一格,咁呢件事就會幫我地又輕輕鬆鬆去供樓。舉個例,(隊長個case唔係呢D數字),我假設你今日供樓係50000蚊,但你收租的租金係40000蚊,咁你爆一格上去,由於你供款無變但租金升一格,即去到44000,你每個月又供少4000銀。而在呢個case黎講,當然你可以預期再爆多1.5格,你就唔駛供樓岩岩達致平衡,呢個亦係一個幾好的里程碑,因為人生竟然可以靠樓買樓再租出而變成唔駛供樓,搵幾多駛幾多你都咪話唔過癮。 而係前面具體樓市仲會唔會升,亦要睇番所謂的退市同埋三辣招的影響。個人黎講,我會認為呢件事叫做市場正常化,即將三辣招同退市的影響互相抵消,而邏輯上我必須強調退得市,正得常化,理論上完成后個經濟係應該向好,唔係真係唔知退黎做乜柒,Right? 所以驚的都只係超短期內的措施會令市場波動,否則正常化的過程都應該係對樓市有支持。 但睇番其實過去一年樓市無升,主要原因都係同三辣招有關。之前我已經講過,其實有三辣招樓市唔係唔升,只係政府gap左樓市的升幅,大家唔去追個價姐,如果樓市無升幅,理應出招后個樓市要倒跌先岩ge。 綜合三辣招黎講,由最低DSD的1.5%-5% (睇你買咩啦),加BSD 15%,再有SSD,on average我三辣招的gap %由1.5% - 40%都可以,睇你係咩人仕同咩情況買賣樓啦。當然有人話我買左就起碼唔輸個SSD,所以我亦好難一概而論,但係好草率咁估計roughly三辣招gap左10%就應該有的。 隊長唔係嘗試去估升幾多,但個情況係我認為如果今日要爆邊升,咁你衰衰地升一格,我的財政都會輕鬆左。再計多样野就係當三辣招gap左我一格,即三辣招退市時我應該又有一格做緩衝,如果食得埋就仲正。每升一格,入滿貨的我地就又輕鬆多一步,重重難關重重過,我都好期待黎緊盡快爆一格等我坐得開心安樂D,以加

操盤實例 -- 畢業生部署篇

隊長你好 : 想問一下,我剛大學畢業,有下列目標,該如何計劃: 每月收入 月入1.9 萬元  每月支出 個人 5,000 元 家用5 ,000 元 資產 14萬元港元存款  折合港元4萬英磅存款 可接受投資風險 對投資認識不多 逐年簽約,人工介乎1.9萬至3萬 1. 需否買保險?係唔係趁後生買人壽會好d?儲蓄保險又有無需要呢? 2. 我知手上現金唔算多,但放係度做存款會否太浪費?若轉做投資的話比例分配(股票╱債券╱基金╱保險)如何? 3. 我想 在3年內到英國或澳洲讀碩士,學費折合約18萬港元,為期1年,學費分兩期付,未計生活費。 4. 另 欲在5至10年內儲到首期 (或一半首期)收租,大小不拘只求財務自由,會否太大想頭?    ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實你剛畢業就有14萬 + 4萬磅存款,之前睇錯以為你有66萬咁劑,呢家再望係18萬咁 :) 保險黎講,我一般建議係要買,但你個分佈可以咁諗,我假設你有1000蚊筆直,你就約莫買25%係life但75%危疾,如果你感到輕鬆的可以買到1500蚊左右就應該夠。呢個買保險的目標對於隊長黎講只有一個,就係我唔想生就累人,死又唔駛益街坊。隊長抱住一個中指,就係死左無野帶得走,如果你屋企人唔係太靠你開飯的,理論上你無必要買太大份Life。但相反,好話唔好聽一間你有咩意外做晒工作能力,仲要搵錢醫病,死又死唔去,呢D反而先惡搞,所以記住買保險策略係買大危疾就買細Life。而儲蓄保險呢?可以的話就唔駛買,要買買層樓供30年一定好過你買份儲蓄。 你手上的野,我認為如果你唔買樓的話,可以係近期買入30-50%股票,但先講明我唔係專家,但我認為你可揀內銀,因為已在52週低位,又有6%息,你楂住佢坐一年半載,一定會有一兩個時間執10-20%左右,好過放係銀行。 又想讀碩士,又想儲首期,唔係大想頭,不過你諗清楚個次序先。你去讀書,一方面要駛18萬,即係清

做按揭的迷思

相信有做過mortgage的人都知道有幾煩,而且如果你係做九成上會的話更加係查家宅,文件份份都要齊,計數又呢样果样,所以有朋友請教我如何做mortgage時,我都叫佢跟我的contact point去做。 不過,初次買樓做九成的佢,堅持話想用番佢之前問過的果個分行經理去跟,因為傾開跟開容易D去做,咁我當然唔出聲,不過后來佢又同我講呢家傾傾下人地又話本來夠數而家又唔夠要搵擔保,計黎計去又計唔清楚得定唔得,開始個人壓力好大訓唔著,作為過來人的我相當明白,但同時我亦開始小佢。 有做足功課的佢,同一般正常人一样,會搵三四間Bank去做mortgage,呢样野係合情合理。但正正係呢样野,有時都要掉番轉頭諗下先得。我介紹得就一定有我的原因,因為最少我用得的都會係有番咁上下經驗,唔係點會可以幫我做到咁多個mortgage呢,呢D野係要有經驗的投資者先識得分。 可能你未必太明我講乜,因為你可能做mortgage時都幾一帆風順,但隊長呢D case,簡稱複雜case,真係唔係求其一間Bank的分行RM識計清楚(具体唔會話比你地知點解,哈哈)。隊長係早期時曾經試過去過兩間唔同的匯豐分行,walk-in問mortgage就求其派條新仔應酬我,講多兩句我已經話你不如搵番你地分行最有經驗的黎同我搞啦,你十問九唔識,我知果D你都唔知,你點幫我搞mortgage啊? 也許你會覺得隊長係玩串,但實情我先無咁無聊去搵條D友仔搞。問題的重點在於一個唔識咁多灰色位或走位的人,佢未必識肯幫你去計到最favor你的數去做,變相係今天咁苛刻的mortgage限制下,唔識搞的人等於批唔到比你,識搞的人就搞得到比你,呢個先係最大的分別。 咁你又可能會話,你又點知我個friend果個case的分行RM點姐?係,我的確唔知,不過問題係最少我知我呢個用開的係會幫到我諗到D數係其他未必會諗,又或者未必"肯"諗。你可能又會問咩叫未必肯諗呢? 掉轉番你係個RM,你一日可能有好多個Case,有的係熟客,有的係生客,有的係生客仲要係好難做的case,你估你會點做先?做唔切的話,一定先做熟客的case,一來做開都知咩事容易做,二來做完又會番轉頭,長做長有,Right?好啦,做完就揀生客黎做,咁你估你又會揀容易做的生客的係難做的生客黎做呢?講真借得9成上得MC,D客都唔會有實力得去邊,仲要成日比

操盤實例 -- 以租養租搬3房?

隊長你好 , 我在書店已看過你出的書 , 十分實用。請問可否給予本人小小意見 ? 本人 3 年前以 409 萬購入泓景臺2房自住至今,與太太聯名 , 都知道豬左,剛轉按 mortgage link 並 cash out 1mil, 現欠銀行 357 萬 , 月供 $14500 左右,與太太每月收入合共 56,000,連埋cash out saving total大概$1.5mil plan a: 比3成首期, 買多個單位收租樓價大概 4mil 左右 plan b: 出租泓景臺約 $15000 ,購入 tko3 房約 $5mil( 希望有 except 日出康城 ) 自住搬近爸媽 plan c: 行 plan a 再加出租泓景,及後租 tko3 房自住 如useful, 可用作例子,謝! 感激指點迷 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實行咩plan都好你起碼要先計你地借到幾多錢,唔係就諗乜都無計了。 以56000計,你地壓測最多應該可以係60% = 33600。你呢家供緊14500元計,我當你2.15%仲有約莫27年,咁壓測去到5.15% 就即係20419元,即係話你地個額大約仲有13181元的壓測。 13181元的壓測即係講緊你可以240萬元左右,加埋你手頭上的150萬,即係話你最多只可以諗390萬的野未計雜費,亦即大約講緊買3.6下以的野會比較穏陣。 所以好明顯係呢條數下面,你plan B是唔可能的,咁剩下來就係得番plan A 或C揀。我見你想搬近爸媽計,呢样野唔太係用錢可以量化的所以我唔會太幫你諗呢下,但能夠計的就係錢同回報的野。 你楂住呢個筆直,可以諗下其實東九龍如淘大之類的樓,如果你睇岩可自住,睇唔岩收租都無乜問題,因為點都叫食住九龍東個概念。如果呢样野已經令你滿足,咁已經可以當搞掂左plan A。 相反如果你想買完后再租日出康城果邊,我自己一般都唔太中意,但計數上有時係合理的。因為你租得近康城都係新樓,理論上裝修已經唔太駛考慮,對比番你買層淘大的話,個裝修好

陳總裁的政策切入點

陳總裁係立法會指出,而家經過六輪的收緊政策,600萬以下的上車盤仲可以借七成,更可以買保險再借多一兩成,即九成上會,然后就引起一場軒然大波,勁多網民鬧爆。 當然隊長亦分享左呢個新聞係facebook,亦有勁多唔同的留言。不過隊長並唔係認為600萬上車盤呢句說話有太多問題,當然從政治上年輕人就緊係覺得600萬呢個數字,對比佢地搵一兩三萬的薪金一定有個距離。之但係,如果從600萬左右買到的樓,假設一對做左野都六至十年的男女黎講,兩個人加埋買層兩房結婚,呢家的600萬的樓的"質素/大小"的確係上車盤而已。 不過令我覺得成個新聞最大的問題,並唔係你認唔認同600萬係咪上車盤,而係陳總裁對於政策的認知比我的感覺係有好大的落差。呢個落差,當然部份係由於佢認為600萬係上車盤,但更重要的係佢對於收緊按揭貸款的政策予人感覺係好似唔係好清楚咁,呢個先係問題的關鍵。 具體D講,好多人已經提出呢家400萬樓下先可以做到9成,但陳總裁對於呢一點好似唔係好清晰咁,而呢一點就死人了。作為一個超高薪的人仕,你唔明白係中下價樓的按揭要求係理解的,因為你型起上黎full paid都得,所以只要你唔係同定立政策有關的官員,即你搵高永文問佢按揭佢唔知,無問題。問題係,陳總裁你作為其中一個定立政策出謀獻計的人,你如果唔係好清晰成個政策以及數字點計的話,咁就仆街了。 即係咁,如果總裁佢話佢好清楚,所以佢知道400萬借9成,600萬最盡借420萬,每月供款30年即係幾多幾多,然后認為呢個水平係合適的,咁就絕對無問題,就算你個政策到最后比人小,起碼你都叫做自己知自己做緊乜,衰都係叫做自己判斷失誤姐。 相反,而家你睇佢答果時又口窒窒,又要好似唔係好肯定咁,又含含糊糊咁答係可以600萬樓下買個保險借9成,呢下就已經睇到佢根本就無計過條數,無從呢個切入點考慮過借唔借到,買唔買到,上唔上到車咁。結果比起上面的情況就衰多样,因為你如果計過的話,衰的只係錯誤判斷,但而家就係無計數之后憑感覺再錯誤判斷,攞一個咁的人做金管局總裁,你話香港係咪聽仆街呢? 政策上對與錯唔係我今次討論的範圍,但我只係認為邏輯上陳總裁鎮守香港的金管局,目的係維持香港金融穏定,而最key的工作就係叫做維持聯繫匯率,即係叫做無野做(因為只需要話唔會脫勾就得)。其次就係令香港金融体系穏固,而當中樓市

操盤實例 -- 新手上車理論篇

隊長 , 你好 !!   很佩服你的眼光 , 分析力 , 很有遠見 , 自問對投資沒甚麼認識 , 雖然遲 , 但係都想跟你學下野 , 希望你能指點一下 : 本人跟老公月入 : 36k, 兩邊家用加平日使費 : 20k, 每月大約可儲 : 16k, 儲蓄大約 : 100k, ( 因為結婚用了之前儲落的 ) 希望能 2-3 年內置業 因為 budget 有限 , 想搵 d 細面積 , 但又希望將來有升值潛力的 , 主要有留意九龍灣德寶 / 淘大 , 另外因為家人住土瓜灣 , 所以都有留意下果度 d 單棟式 舊樓 : 1) 其實土瓜灣都有 d 新既細面積單位 , 不過4M 起跳 , 係咪一定無可能 ? 2) 雖然知道 隊長對 單棟式 舊樓無興趣 , 不過都想問下而家 土瓜灣 起緊沙中線 , 你覺得 德寶定土瓜灣棟式 舊樓買得過呢 ? 3) 同埋細單位的話 2 房係咪會易放售 / 易放租過 1 房呢 ? 多謝隊長同大家分享咁多有用既資訊 , 感激不盡 ! ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 我假設你講話 土瓜灣都有 d 新既細面積單位 ,, 不過4M 起跳係你的目標計,先以首期+厘印雜費係要約莫500K,你每月能儲16K計,即一年192K,兩年384K,連手頭上100K,即24個月左右先理論上夠首期入場卷勉強掂到最低門檻。 計埋借款額,以400萬計借9成,30年計@5.2% = 19767元,對比你們兩個人工36000的60% = 21600,壓測無問題,每月還13669元,理論上你儲得到個舊錢,係應該大約夠買到4M的樓,我講大約係因為一方面我無計按揭保險之餘,我亦無計你們有人工的加覆,一加一減當你搞得掂先。 不過以你們兩個的狀態,我還是希望你們諗一諗多一步,即係你地會唔會有一日想買多層樓收租,呢样野就牽涉到因為你地條數猛得好緊下,故此你要考慮未來樓市的走勢,即會唔會係短期內又升一下要導演你地失預算,故此可能要調低你地的目標上左車食左個3M左右的升幅先算,定係話你認為未來2年都未必會升,我2年后先買層4M樓一

讀書叻唔叻又如何

回想番讀書時候的你,有無諗過當年成績好的人,又係咪一定係社會上好成功?而成績普普通通的朋友,又係咪一定係社會上好發展得好一般呢?換句話說,讀書叻係咪就等於一條龍咁三歲定八十呢? 係呢個讀書叻唔叻的基礎上,首先要分開三班人先。A就係讀書叻,所以學歷相對亦會比較高的。B就係讀書唔叻,但又叫做入到U一路讀到上去有番咁上下學歷的。C就係讀書唔叻所以可能就中五中七之后就直接做野的人仕吧。 利申一下,其實隊長真係成績普普通通,但又叫做猛車邊一路讀到上去,學歷上你唔睇成績的話我係"超高的",不過如果你問我讀左D乜,老實講我可以答你我都唔係好知,去到今時今日,除左基本的語言同加減乘除外,能夠生存同埋有財務智慧,都同我讀書所得黎的智識無乜關係。 不過,你不得不承認有一部份人因為讀書叻而有好美好的將來,原因係佢地係揀U時已經可以有好高自由度咁揀讀醫,讀法律,讀Finance,之后就差唔多保證佢地搵到份工就搵到十皮八皮一路咁上去,只要唔係一個高分低能的人仕,理應呢一班人係的確高人一等或快人一步的。 之但係A呢類學生又係咪一定係我上面誁的讀醫讀法律之后出黎做專業人仕呢?又未必。而就算做到專業人仕,當然起步點可能比你好,不過有時你同呢D人傾計講野,你又發現原來又佢地其實又唔係咁醒,又唔係咁叻。唯一佢地比你優勝的地方,可能就係佢老味係中學果時有超強記憶力將成本書save左入去個腦度,然后又可以print番出黎,而呢一個技能就係我地教育系統下所鼓吹的"成績",亦因為呢一個技能會設定左你的起跑線,的確係吹L漲。 當然,我相信一定有老師好柒咁問過你,點解人地得,你唔得的類似問題,其實呢個問題等同於我問番老師點解李嘉誠可以白手興家你唔得,又或者spiderman可以噴蜘蛛絲你又唔得咁,一样係唔得就唔得。但反過黎,其實每個人都有D野係叻的,甚至你會發現係香港其實亦有好多所謂的"醒目仔",轉數超快但係又唔知點解成績唔係咁好,又或者根本讀唔到書而好早就出黎做野。 所以,有部份C類的人,又會發現自己其實又唔係柒,就算一班人坐低傾計講野,以轉數計可能係比AB的人都快好多,不過因為成績學歷問題,就局限左個發展。 其實隊長認為香港的教育制度係廢就全東南亞都知,有好多所謂的醒目仔係呢個制度下已經被廢棄左,從人材上我

退休計劃

曾經有友人問我,如果退休的話,要大約多少錢?我腦都不用轉,馬上就答大約需要2000萬左右,呢個朋友馬上說我應該有思考過呢個問題,這個當然,因為他不知道隊長的呢個隠藏身份。 2000萬退休究竟係一個咩概念呢?首先,如果唔計通漲,2000萬係大約香港一半人口的一生人所能賺到的錢,詳情你可以睇番我 你條命值幾錢 呢篇文。但與此同時,2000萬亦係好多有錢佬的散紙,而你亦可以認定2000萬係一層九龍站上蓋的物業。 不過,提到物業,我呢度所指的2000萬,並非單看你的樓的值,因為我認為必需減去按揭的欠額,所以2000萬必需為你的資產剩值。而數學上,我當你有一層500萬的自住樓,另1500萬的樓的值,即每年帶比你約4%左右的租金收入,相當於每年60萬,每月5萬元左右。 5萬一個月,如果唔駛你番工,又唔駛供樓,講到退休即係都幾十歲,好大機會兩個人用,應該都好輕鬆夠用。不過人人要求唔同,有D人無上億的資產都唔夠,無他的,生活好點人人都想,之但係我就簡簡單單係基本目標就算,始終賺再多的錢,到你走的一刻都係帶唔走,除非有錢可以買到永生就另計。 但問題係,一個打工仔點样可以有2000萬的資產呢?除左打劫同中六合彩或一切奇遇之外,如果以打工仔黎計黎黎去去得三條路,一係就賺番黎,一係就儲番黎,另一個就係投資番黎。即如果你好似我識的一個朋友,老公係醫生,老婆係法官咁呢D打工仔的皇牌租合之外,如果你係想儲2000萬就得番儲同投資。 不過講起呢個朋友,side track一下,於其他朋友言談間,我都指出佢地沒有需要懂投資的必要。唔同於我地"一般"人,香港對待醫生同法官都非常好,兩個人加埋月入以30萬計,買樓根本不成問題之餘,就算退休果一刻都有香港政府的長糧到尾,基本上退休已早有保障,因此佢地有無2000萬或更多,根本唔影響大層,這些機會不是屬於我的。 故此,如果你想穏打穏紮咁去搵呢舊錢退休,第一样野要明白的係MPF一定唔夠,你當MPF係一個bonus仔比你退休果三五年當petty cash駛下算。而儲的話,當然你硬膠膠咁每月供自住樓,都係一個好有紀律的行為。 之但係,自住樓儲極供極都係無生產現金流,值你退休得一層樓都係無用,不過到時你再adjust黎賣一大買幾細咁玩都得。但如果聰明的讀者都知,買樓收租呢種投資,賺樓價再賺租金,先係王道

操盤實例 -- 黃埔上車投資篇

Dear 隊長,     最近先留意倒您個blog, 發覺自己一直以來想努力工作儲首期,之後第日同女友聯名買一個單位自住既諗法有少少天真。因此而加部署想買間住宅作收租用途。 我現時既position係禁樣既: 男25歲, 未婚。月入$40k; 手頭上可動用資金大約$500k,名下並無任何物業。現時與父母同住,家庭負擔不大; 唔想用屋企人錢但如真係有需要係可以問倒屋企人借錢既。 我係一個幾保守既人,投資既大前題係一定要大型屋苑。我留意倒隊長你對租金回報既要求係幾高既,講緊4%, 我可以接受一個低小小既Yield, say 3.2% - 3.5% 計劃方面我而加既心水屋苑既細單位SA大約4百幾呎,樓價大約係4.5m。因此我既目標係做9成Mortgage買Vacant Possession既單位之後再放租,我理解禁樣做係未必合法既。 想請隊長指點一下既係: 1.    上述計劃係財務安排上可唔可行/合唔合理? 2.    可唔可以請你就住我既情況,幫我諗一諗有無其他更合適既做法? 我講緊既屋苑係黃埔花園,我睇好佢好快之後有觀塘線延線黃埔站。 Capital Value 上我覺得就算唔升都唔會大跌而個Rental Value/ Market應該會係唔錯既。同時我其中一個諗法係第日當我真係需要搬出去住,黃埔花園都係我同我女友覺得OK既屋苑。所以even個Lump Sum 對我黎講唔係無壓力我都好想可以投資係呢倒。 當然我亦好希望你如果唔介意既話私人醒幾個理想屋苑which係值得投資 & within我射程範圍既比我再研究落去。無言感激。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 天真呢D野好多人都係,你睇到我個blog幫到你諗多D都已經夠了。 你呢個case第一件事要諗清楚的係乜野叫做可以接受低小小的yield?呢句說話其實都有一定程度的問題,因為yield本身係由兩條數造成,一個就係樓價,一個就係租金。換句說話說,你即係話比我聽你可以接受平D租出去,又或者你可以接受你高價買層樓番黎?呢兩個元素都幾有違我作為投資者的rule no.1 ,好難去認同你。