踏入雞年，隊長首先祝大家今年大雞大利，身體健康，工作順利。 雞年對於隊長黎講係有好深的意義，以前成日比人話80後係細路係年輕人，但呢家可能社會所定位的80後現象應該重新定位為90後，反而當日年少氣盛的一班80後，慢慢亦已變成中坑，唔到你唔認老，所以要keep住身心健康做到人老心不老真係好緊要，而要做到呢一點就更加需要有多時間精神去運動同鍛練，呢一個背後真係要靠自已呢幾年播下的財務自由種子，希望可以係4張野前達致下一個水平。 回顧開Blog咁多年，自我認為睇市眼光都唔係太差，不過單調小小都係差唔多一面倒嗌升，當然係2016年頭就叫大家開始要小心都係有，不過為左easy tracking的話，隊長今年特別開一篇黎預期一下今年的樓市，等自己年底比人清算時都會有文可以鞭。 今年雞年相信有三大個內外因素會影響本港樓市，第一當然係環球經濟。經濟面黎講隊長同各行業朋友都有溝通過下，2017年第一個月開季並非太強，有物流的話差，但個人見朋友轉工，就業同埋加人工各方面其實都唔錯，而係隊長工作的公司第一個月的數字都比起2016年要好，今年生意的預期目前都係唔錯，整體黎講從隊長接觸到的經濟面，雖非強勁，但都比2016要好些，呢個非數字科學印證的感覺，有一個重要的啓示係如果你相信2016年係一個中期底的話，咁即係應該見左底，咁經濟唔差人人有工開時，樓市的波動因素就會減少。 另一個因素當然好關鍵就係加息， 上年聖誕 時我講左話今年只會加息兩次左右，大膽D講2018都會加息兩次左右，而 林一鳴 就話今年呢隻係真鷹，預斯2017-2019年會每年加息3次，如果只係咁講的話其實大致上林一鳴同我的睇法係差唔多，我預期兩次佢三次，不過我冒進Ｄ的原因係始終美國加息的條件雖比2016年成熟，但係咪去到話完全成熟就唔可以咁講，畢竟美國你話好好景咩好勁咩又唔係，所以我地就算講話加息，可能都係2017年4-5月可能加多次，然後其實去到年尾十月十一月先再加一次，所以第二次的加息就算話加但去到年底先加對一整年黎講都唔係太大影響，你甚至可以當佢係2017幫2018年加定咁都得，總之個人預期加息兩次，而且香港跟唔跟足都成疑。 第三個因素好多人可能會諗就係特首選舉，不過可以話比你聽邊個做特首係政治上人民生活上會有唔同，但從樓市黎講可以話比你聽係無分別。簡單講，無一個特首會上台話樓價太平再炒

好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租，租金回報得2厘幾，可能有人都仲會痴線去買無問題，因為睇好樓價升。但問題又黎，樓市大市升，又係咪代表你的盤升先，呢個又係一個好重要的問題。 有好多人，特別係新手就會諗，啊我要上車，上車最好就買新樓，價單透明唔駛講價，仲有各種優惠，特別係發展商的二按幫助，大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事，馬死落地下係無計。但係又換個角度，你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢，在隊長而言係覺得極度on9，如果我能夠做發展商我都會咁借比你，因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況，如果你係盲目咁買，而睇唔到我睇到的話，咁就真係祝你好運。 話說新樓的市價，其實係點样黎呢？好簡單，你同你的一班一手買家買左果一刻，就係市價，測量師行同發展商以及銀行有晒共識，一定會估足比你，所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者，兩年後做轉按時，市價係乜野呢，呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。 當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價，一來就借多D套現，二來估價升就感覺好似樓價升，樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租，如果你想轉按賺現金回贈，你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成，然後二按又幾多成，而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講，就簡單講當你係之前借6成，你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成，果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按，但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈，咁你一定會好希望估價升，唔駛自己攞錢去還果一成嘛，去到呢個位，咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓，兩年後呢一刻值幾錢？ 之前已經提過，市價係由你成交果一刻，即兩年前已經定左一次，咁兩年後的今日的成交市價有無升呢？對唔住，99%可以答你係唔會有，點解呢？因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話，我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓，因為呢個香港有條例叫SSD，頭一年係要罰20%，第一至第二年罰15%，就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%，我想問你好人好姐如果無乜正常問題，你會唔會走去賠錢賣樓？就算真係有，果口價一定係古靈精怪，無人會攞果口價去參考，因此即係理論上頭三年都無成交，

2017年新開始，各大發展商當然就密密諗新一年大計如何部署，首先出籠的就係Grand Yoho新價單，價單一出均價接近15000，入場版8座7樓B扣晒基本13.5%優惠都岩岩好13996呎價，即約萬四蚊，Lump Sum大約5.78M，有朋友一直好中意Yoho發展，又知隊長曾經yoho系列，所以特登打比隊長問下意見。 當然第一個問題要問的就係佢究章係投資定自住，如果係自住的話，老實講一句話中意就真係大晒，唔睇錢的話，咁的確Grand Yoho係地鉄上面，有晒成個屋苑商場強大配套，有會所又係元朗地標，假使間你話你係元朗人生於斯長於斯，咁買Grand Yoho係絕對無任何問題的，反正自住享受下係好難用錢計。 但佢地似乎係以投資的角度出發，咁就即係要計錢，而計錢的話就有好多野要睇。老實講隊長今時今日真係唔會建議買一手樓就大家都知，自從有辣招以致新辣招之後，呢個一手樓已經係mark高左好多好多水份，你話佢回返13.5%比你，但你睇一睇條文，個價單仲有幾多優惠你食唔到，已經係你額外比多的水份的一部份，比如話家族優惠1.5% - 2.5%，又或者買家稅的回贈。你好可能話，唔係喎，我都攞到呢D回贈喎，但問題係食唔晒就即係比多左啦，舉個例，你話你有家族優惠，點會食唔晒？但問題係又睇下你買咩單位囉，啦如果我係發展商計成本，一定當你買特色單位咁計，比如你買兩個5000萬，我回番假使間2.5%比你即我預左125萬係手要派出黎，但點知你家族只係買兩個700萬，你以為好爽食番2.5%咁講即87500，其實發展商就食多一百一十幾萬啦。而且記住呢D數只係面數佢mark高你計到食左唔比番你，而計唔到的premium(唔係margin)，係幾多根本無人知，但今時今日係好premium就肯肯定。 再講基本買新樓又有好多問題要諗，第一係管理費，發展商公佈的管理費為3.95元實呎，即如果你400呎左右已經1600元一個月，如果你600呎就2400元，呢家百物驣貴，絕對明白貴係有原因。但你要記住小數係極怕長計，1600元一年就係19200元，呢條數係你每個月成本，你收唔收租都要科出去，而更大問題都係由隊長做過業委會先知的問題就係通常呢家新盤第一年都其實係撳低晒個成本引你入局先，好啦你買左就即係洗濕個頭，業委會只係顧問角色，並沒有法定權力，呢度又可以寫一篇文，但簡單D講洗得越大，發展商旗下