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顯示從 四月, 2013 起發佈的文章

中產人生之中產攻略

琴日講完中產的生活細味,或許你會話,喂隊長你叻極都係話比我聽乜野係唔得姐,咁點先得啊? 套用一個保險佬的理論,其實所有保險的保單都係離唔開兩個意識形態,一係就先甜後苦,一係就先苦後甜,不過我後加左一個都可以叫做唔甜唔苦ge。 搵幾皮野中產的你,面對今日咁冷多的誘惑同洗費,你要問清楚自己究竟我係呢家享受左先,老來就要憂心,定係話你呢家挨小小,到第時有穏定基礎先開始享受呢?再換個角度,如果你月入3萬,你有權洗盡佢黎享受,又有權儲晒佢(理論上姐,實際上無可能),等第時黎享受,呢個係後生的你需要面對的問題。當然,寫呢篇文的前設低能的都知緊係話要先苦後甜啦,所以我好少去旅行,又好少去fine dinning,盡量簡簡單單咁過生活,當然飲野啊買電話呢D都忍唔住,但係適可而止,知自己的承擔能力係必要的。 下一個問題係,咁我儲錢又有乜用先? 作為一個窮爸爸富爸爸的粉餅,再老土都要講,到你有能力時就要開始建造自己的passive income,亦即係你無需自己花時間而又可以得到的收入。但係深入呢個idea時,我係真實世界有時問人有無睇過窮爸爸富爸爸,好多人都話,睇過下啦,講叫人投資,黎黎去去都係果D野啦!!老老賓賓,我唔會去爭辯到底你明定唔明,有睇定無睇過,不過有時知道一個人佢的background之後,你會發現原來佢其實真係無乜吸收過個idea,所以日日都係係度浪費時間。 點解咁講?因為投資呢個字實在太硬膠,有人同我講睇完窮爸爸富爸爸之後,佢開始買股票投資,唔想靠份工一世。是咁的,據我所知,十個散戶買股票九個都係輸錢,淨番果一個就輸到爬係度,香港個股市講堅真係唔係咁岩散戶玩。可能你會話,挑,係隊長你柒姐,我買股票都不知幾撚掂,咁我恭喜你,因為你係十個散戶入面的第十一人,但長時間後,希望你唔會歸番入去我講個十個人入面。 窮爸爸富爸爸最大的特色,係指出投資最好係投資在現金流入面,利用正現金流去不停咁增加財富,達致一天你會財務自由。財務自由的定義係passive income >= 經常性開支,具體你想了解多D可以參考原著,或者去財叔Blog學下野(打個免費廣告,但我唔識財叔的)。 好啦,其實窮爸爸富爸爸都無話比你聽買股票係唔好ge,只係香港個市況係會令你的財富減少,收息的現金流又唔穏陣,所以如果你想玩股黎財務自由,我諗都可以用hopeless黎形容,而其他的投資產品如期指/黃金/

中產人生

新聞透視 探討中產,對於呢件事,我認為係大部份呢家的所謂中產都真係嚴重極度欠缺財務智慧,使自己不停向下流而不知自身問題,反而轉向社會投射佢地的怨恨,呢個就係我地今日面對的問題。 隨住現代社會的進步,我地的人生亦起左無窮無盡的變化,而呢D變化亦其實係我地中產向下流的主因。由於呢家80后相對慢慢面對家庭富起來,由我果代細細個住公屋無乜要求的日子,到呢家日日都要食得好住得好著得好玩得好,所謂的中產其實係享受緊"富人"的生活水平,卻以有限的人工去支付呢一D消費,何來向上流的機會呢? 試諗下,細個的時候,唔知你仲記唔記得那時你係要問同學攞人地屋企電話,約出街的時候一早要約好,如果唔係就大家係條街兩頭等?呢個就係80-90年代,沒有手機的日子。中產的你如果能夠係中學時期出部call機幾百蚊已經好叻,我仲記得中三果時有同學帶部黎明的天地線電話番學演野,那時的中產,無需要買一部5000蚊的i-Phone,但而家的中產隨時一家四口都要一人一部i-Phone,盛惠兩皮野,如果阿仔阿女唔小心跌左,或者玩悶左轉部三叔Galaxy,又幾千銀,連台費一年幾皮野,以前可以儲的錢,而家通通入晒電訊商的口袋,無計,中產嘛,唔好虧代自己。 細個果時我第一部電腦係386行DOS,一定係desktop,換機太慢都講緊3-4年先一部,呢家人人都一部notebook,隨時因為方便,又要多一部i-pad,每年萍果又整部咩mini 或者I-Pad 4,5,6,7,8,9,一家人隨時又去你幾皮野,無計,中產嘛,唔好虧代自己。 中產的你,因為有一種優越感,所以cheap野真係唔係咁易接受,所以一個lunch有時係咁易80-100蚊,夜晚同朋友食飯,無計200-300蚊人頭局比,一個星期因為工作壓力大,同一班姊妹食番歺好的米芝蓮fine dinning又去你1500,食完都覺得唔夠飽要去補多個糖水又去你50,之後又約下朋友飲杯野又去你300,飲完野又肚餓隊多個翠華又去你100,然后因為入夜太累了,有D錢唔應該慳,招手一下的士又去你100-200,無計,中產嘛,唔好虧代自己。 中產的生活亦要有品味,為左輸人唔輸陣,番工或tea time最好去Starfuck攞住杯Latte又去你30-40,因為個人本身要同人social以表你中產的身份,學下飲紅酒,去你幾皮,再係屋企買晒d靚杯靚開酒器同靚酒,又去你一萬幾千。再者有時又要

業主楂番Fit

今日個標題有點江湖味,點解?因為過去呢段時間D A準剩係識賣一手樓,你話二手業主難搞,所以完全盡可能咁唔推,搞到個二手市場靜到仆街,但係4月29日一手樓管制條例實施後,由於大部份發展商要重新步署,而且如果再摶就有機會刑事,所以大行內部都出左通知要做番二手,加緊同業主溝通,所以4月29日之後又到番我地二手業主話事。 其實我本身都一路諗住出一件貨,但係好衰唔衰就真係比尚悅同寓88打到正一正,搞到我果頭D二手成交靜到發癲,局住坐多左幾個月貨。要減價的壓力就無乜,但係都見到由於好兩三個月我屋苑都唔知有無三兩個成交,有好一部份業主都忍唔住減小小價走左貨,從唔好果方面睇,佢地mark低左個平均價,但從好個面睇,市場急走果班業主都走晒,下一輪應該又排到我呢D只係要求市價走貨的業主。 所以下星期我就會準備放鎖匙比代理,希望係五月呢個二手業主比較強的情況下,加快我以市價出貨的機會。不過大家唔好以為我睇淡,實情係我手頭上有太多物業,係舊年九月,舊年十二月以致今年二月我都分別買左幾個唔同的細單位,呢家只係出番一件黎補充一下儲備,大市我都仲係睇好的。 係寫文章的時候,岩岩無線新聞又再指出今年第一季私人住宅落成量大幅減至200個,而施工量又只係得1100個,預期今年全年落成量都係得13000個,呢個數據又多多少少同我之前係 真係可以增加供應嗎? 指出的一样,獨沽一味推土地出黎係無用的,仲要有相對的工人同埋建築設備的配合先可以真正咁增加供應,否則後果只係會大家鬥比錢搶工人搶機器搶檔期,加上居屋公屋同埋高鉄呢D政府基建又不停起動,結果就係搶高建築成本,到最後又會轉嫁係買家身上,即係隨時又搞高個樓價。但係今時今日如果有人話要輸入外勞以應付龐大的建築需求,李卓人條粉皮仲唔即刻發癲又話要加薪又罷工又呢样果样,到時唔好話一年13000個,隨時一年5000個都無,香港樓價同政治已經綑綁式係埋一齊,想增加供應好難,所以係呢D條件唔改變下,作為業主的我只會繼續睇升。 話明我(業主)話事的時間,除左買賣之外,呢個星期我都幫我朋友的新樓出租,亦深深感受到目前的樓市真係無辨法唔升。事緣係網上的招租,來的香港人實力都係很普通,三幾百蚊都咬得很緊張,當然精明的香港人不嬲都係咁,格價,壓價,然後最好包埋你全新冷氣傢電就最好,不過同一時間,一對大陸的學生,唔講價二話不說放低十二個月租,我同我朋友都呆左,果種爽快果種實力,我

朗屏360

圖片
朗屏360呢個標題,相信好多人會即刻諗到東涌入大佛的360,但實則其實我係故意混淆視聽,因為真正有纜車坐果個叫昂坪360,而朗屏則係位於西鉄站元朗同天水圍的其中一個站,不過如果你唔係住開元朗,好大機會真係唔識。 點解今日講朗屏,因為地鉄會係今個星期四截收朗屏南的意向書,而利申一下,你當我唱好朗屏出貨又好咩都好,我的確係有一層樓係朗屏站,亦係睇好呢區的前景先入市。 話說回頭,其實我舊年summer後因為大市狂升,亦因當是200萬樓下仲係有印花稅的優惠,故此我就去搵下200萬左右的樓仲有咩選擇。其中一個搵樓方式,我就係沿住地鉄沿線去搵,始終香港人食住個地鉄,D樓點样都有番咁上下支持度的。 當時我打開地鉄網站,開左個路線圖出黎,再配以中原的地圖搵樓,沿住地鉄站一個一個搵。基本上藍色的港島線可以唔駛諗,因為200萬的樓係香港果刻應該都可以話係絕左跡。九龍一帶的話,油尖旺全部都係單幢樓,我就盡量避開。九龍東方面就得番得寶細單位可能有,但打落去D A準當時話2.5M都可能無野,所以我都廢事睇。觀塘就同油尖旺一样以單支為主,向西發展的話,深水埗長沙灣又係單支野,葵涌就要上山先有近2M,荃灣MTR附近綠陽早就唔係呢D價,要上到荃灣中心先有2M頭。 東鉄線的話,大圍就得名城同金禧近地鉄,但又唔係呢D價,遠D的金獅都算有2M頭,但就要行十分鐘左近。沙田中心區我有樓,所以2M已經知道係無可能,當時最平都要2.8M,再沿沙田向上行,火炭兩大屋苑肥龍山同埋銀禧亦唔係呢D價,大學又無野賣,再上去到大埔果頭都2.5M後,粉嶺同上水都差唔多,得個搞。當然睇埋D馬鉄同將軍澳支時線,全部都係半新樓或居屋,2M附近又係無野楝。 如是者再向西鉄線打主意,痾屎癲同南昌站呢家乜都無,無野諗,美孚就更加唔會有野揀。去到荃灣西站亦係乜都無,唔駛諗。錦上路則邊就得一堆村屋,又係無屋苑唔玩得過,元朗站我自己住近都唔駛睇,知咩價。地圖再向西行,朗屏得個朗屏村(公屋),無野玩,再入天水圍,嘉湖又係遠地鉄,無興趣。之後兆康就得個叠苬庭,亦要2.5M以上(因為500-600呎起),之後屯門果時就比瓏門搞到慶烚烚,D價跳晒bar咁上,無興趣追價。睇完成所有線路,得番可以揀的算係九龍灣得寶,荃灣中心同埋大圍的金獅花園係有近200萬的樓玩下。 不過唔放鬆我的繼續由屯門向番元朗拉個地圖,突然係朗屏本身無乜選擇的地區下,突然發現左一個

100萬的樓

今日四叔話捐七幅地出黎起一D 100萬樓下免首期的屋,林鄭亦代表政府出面,預期在一個月內會有詳細的計劃。 個人認為呢個世界都離唔開一個道理,就係平野無好,好野無平。 100萬樓下的樓,係新界而家有無呢?我即刻上一上網搵下,發現原來仲有D你連名都無聽過的村屋,竟然有200呎,亦仲係100萬樓下的,我認為呢D村屋可以比到D吞示我地100萬樓下的樓會係點的。 斷九估你無理由100萬樓下比到個700呎單位仲有3房兩套掛,所以起棟一百萬樓下的樓出黎,我估計第一就係個實用面積只係得100-200呎左右,開房式或叻極都係一房無廚房的格局,難聽D講應該只係一間遠D有管理D而又有業權的湯房。 位置上,我相信應該唔會係新界西,因為元朗一帶發展成熟,D地相當有價值。反而新界東北搞多20年都可能未開發,捐東北的地出黎應該大機會好多。好啦,之但係果D地區的7塊地,我唔知個規模有幾大,但係如果你只係每個地盤都係起果500-1000個單位(以200呎一個計其實好細),人又唔係好多,又未去到一個自己小社區,件事有小小似係比人捉你做開荒牛賣豬仔,真係中左伏你都唔知咩事。 試諗下假設你呢家住係流水響一帶,無地鉄,得有限度的巴士/綠van供應,番工時間唔知有無村巴,但九萬幾人一齊爭坐車駁去火車站,你制唔制先? 交通唔方便係一回事,但交通費生活費又另一件事。 遠到PK的地點,開班次比你就一定叫貴D,唔開比你隨時你郁下都幾十蚊的士。百佳惠康呢D隨時欠奉,下下買野你要攞住兩袋百佳撘巴士我諗唔係一個身份高貴的年青業主會做的,所以到最後你可能有一間平的屋,但你的生活費可能會比起住市區高好撚多,一加一減下,唔見得好著數,隨時時間都蝕埋比佢,真係諗下蝕小小樓價比你但又賺番D其他民生的專營權,大數都可能係長做長有。 當然你可能會話,唔會ge,我信四叔,我信林鄭,所以我相信100萬的樓將會有過千呎實用面積,前面無敵大花園,後面有標準泳池的康樂設施!如果係咁的話,我相信呢件貨只係大抽獎比相關買到的首批人仕,有如公屋的概念,但如果真係又方便又靚又大又XYZ的話,你賣100萬時,一轉手就會去番市場價,到最後只不過係幸運大抽獎,而你相信你會係幸運兒嗎? 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/CaptainHK80

政府什麼時候徹招

呢排我出TRIP又出到傻左,仲要出到個人受左傷,負傷番黎香港,心情好沉重,所以一路都無出稿。 呢段時間我成日諗CY幾時先會徹招,當然張炳強或其他官員有傳話要跌20%就徹,但個人認為要個市跌20%的話,一方面堅係好難,而另一方面我深信如果係政府主動隊冧個市的話,CY想唔落台都幾難。 不過最近睇番估價,其實大部份都仲係好硬淨,而且我東九龍的樓都仲有估價上調的情況,所以減價盤都真係好個別的情況。而另一方面,過去呢個星期我見到多番好多細價樓的成交,只少我知金獅花園以市價計成左4間,並沒有咩大割價的情況。 新盤方面都因為一手樓管制條例下,我估各大地產商都會放慢番小小推盤速度,始終唔想一間無啦啦因為踩左灰色位已踩屎就唔好,特別係個市係三月已經吸了一陣最後的購買力,以目前環境下推盤都未必會有大散貨的可能,所以我相信都係尾貨繼續推的居多,可能之後會靜到五六月先再有下一輪暑假開快車的推盤。 而家因為辡招而受影響的產業已經開始忍受唔住,首先地產代理已經準備走出來上街遊行,而銀行業亦因mortgage難做而受好大的影響,律師樓,裝修同傢私等關鏈產業更加不在話下,一層壓一層的情況下,都幾肯定今年香港的GDP增長有不多於1%影響係有政府出招而肯定的。 以時間計,香港最受政府重視的日子就係7月1日,因為7月1日上街遊行已經差唔多係香港人對社會講出自已訢求的一個習俗。所以如果到時有幾十萬人上街小七CY的話,對佢的政治生涯應該會係好大的打擊。 呢家4月中,到7月1日仲有兩個多月,估計如果要比樓市鬆小小綁的話,我認為只要樓價有克制的回調下,而目前樓市的情況同樓價的走勢,政府可能係6月第一二個星期放寬一兩條辡招,比樓市吊頸都透下氣,亦順便舒解下對受影響行業的不滿,亦為自己的政治壓力舒緩一下,更希望有半年時間追番上半年的GDP增長。所以6月頭一兩個星期,應該政府會有所行動,扮下順民意放鬆下大家。 呢段時間我多左留意番股市,因為一方面樓市好悶,另一方面股市同貨幣戰爭的戰火有升溫的情況,金市大龍鳳亦相當好睇,大家有跟我玩 MPF 的話,可能好快有位入番都未定 :) 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/CaptainHK80

MYMPF 必勝投資法

講多無謂,一講必勝投資法,唔理坊間呢家有咩Q價值投資法,平均成本法,我的方法就係最鳩簡單 — 低買高賣法。 可能你話挑,多鳩魚啦,鬼唔知阿媽係男人咩。但問題係,果D平時D人sell你基金,或上電視果D財演,真係幫到你搵錢嗎? 以前我少不更事的年頭,總諗到好多方法,又願意冒險,始終身邊好多人會同你講話後生仔摶下都岩,到最後輸到爆廠的邊個會知。時至今日,我好慶幸我都係向樓市發展,先令我人生追番唔少光蔭。股市早就已經離我越來越遠,但係無奈早前買落的基金同MPF都係以股市為基礎,迫不得已我都仲係要係股市入面遊走。 而由於我發現果D咩基礎分折,咩資金流向,咩Q野都好,到最後個股市係要反方向而行都吹佢唔撚漲的時候,我已經決定係完全放棄所謂的技術分折。特別係有時打開電視見到果D財演係度鳩吹五六七後,我又知道十個有九個都係輸到你笑的情況下,呢個股市根本就無高手,有的亦唔會得閒出黎同你廢Up。 故此,係大約一年前我就開始利用我的fund同MPF去玩,畢竟我有個前設就係如果你信平均成本法係行得通,即agent所講的儲unit,升的時候買少D,跌的時候買多D,到幾廿年後就一大筆錢入袋,如果你信的話就即係你已經成功的比人洗左腦。成個平均成本法最大的問題其實係你結算果一下,好話唔好聽你如果之前買左,但你結算果日係2008年海嘨的低點,咁你之前咩買乜柒都無用,一路楂,輸埋管理費,你一定係輸錢的,所以個前設係你要肯定你咁岩埋單果下係要有一個幾好的升幅先有用。 好啦,就唔好當咁極端,但呢幾年大家有眼見,2007年的32000點係未到過,但杜指已經破歷史新高,當然如果你MPF揀左美股的恭喜你,但我相信作為香港人大部份人都會揀大中華/香港的成份作主打,即係呢幾年我諗大部份人供下供下都係得個吉。睇番之前1997年高位係萬八點左右,都要2006年之後港股先突破,時至今日用左16年,都係比起18000點升多左一倍幾,咁即係話如果你唔好彩係呢十幾年供MPF到退休,攞番的果舊好可能同你供入去的最叻都係叫做賺少少,但當中你的通漲成本,管理費,乜柒乜柒都係無回報。呢個下場,我相信最大的問題唔係MPF公司,而係你自己。 問題係你身上,主要係因為你相信浮浮沉沉幾廿年後,你個MPF會有好可觀的回報,呢個係錯的,你唔郁佢,最叻都係叫做與大市同步,即係HSI升3倍,你個MPF最叻都係升3倍,都未計你個管理費要輸錢。但升3倍的

日本貨幣政策與香港樓市

日本央行結束左貨幣政策會議,新方向主要係想大規模的貨幣政策轉向,透過龐大的QE,以目標在兩年內結束長達20年的通縮,並達成2%的通漲目標,具体的操作如下: - 兩年內使資金供應規模擴大兩倍 - 兩年內把長期國債的持有量從89萬億日圓增至190萬億日圓 - 將進行貨幣市場操作,令貨幣基礎每年增加60-70萬億日圓。兩年內將基礎貨幣量擴大一倍 我曾經寫過好多篇關於QE同埋超級通漲的文章,特別係 QE3幾時會來臨 同埋 超級通漲 的系列,當中提及到其實而家全球政府都係得一招去解決當前形勢,就係大家一齊不負責任地印錢,只要印得夠多夠狠同埋係大家一齊印(而唔係一個地方印),呢個泡沫我可以講有排都未吹到爆,或者又可以話根本唔會爆,因為如果有爆果一日,應該係大家唔再相信錢,咁到時就唯有打仗。 而睇番今次日本的印債規模,如果你有睇我個 money creation 果篇的話(或者你有讀econ 101),都應該知道呢個係等同於M0加大一倍,但經借貸印出黎的錢係遠多於M0,而日元本身係全球貨幣政策有一個好重要的地位,因為主要係佢幾乎零息的情況下,好多Global players會係借日元,然後投資係世界各地的市場,當然你話佢有匯率風險,但係因為佢本身係接近0息的關係,你話d 人借錢黎投資一D穏定收入的資產如房地產年收3-4%,未計資產升值已經很和味,所以當佢呢家仲要以一倍的M0黎推出個市場,可以預期呢一浪的錢好快速咁會衝入市場。 換個角度,如果日本長期的通縮都可以變2%通漲,係呢個地球資金咁流通的情況下,香港”受惠”的程度一定比日本高,通漲率係咁易加2-3%上去應該唔難,亦即係話以呢家香港平均通漲3.5%黎計,如果政府唔做數的情況下,假設日本的如意算盤打得響,香港的通漲可以去到5.5 - 6%,貨幣depreciate的程度可想而知,因此資產上漲的壓力一定與日供增。 如果要抗通漲的話,而作為一個政府,要為一個地區去抗輸入性通漲,就係讓匯率浮動,又或者加息,但香港有聯繫匯率,匯率鎖死左,息率又鎖死左,咁即係政府係無計可以幫市民保護財產。故此,先放開咩炒唔炒樓,作為一個小市民如果要抗通漲的話,最好的方法莫過於買資產做對沖,但仆你個街呢家政府做唔到野之餘,仲要話比你聽樓價上升佢就會出招,即係話你唔駛旨意個樓價會上升,因為到最尾以佢地而家的思維,那怕有一天做到要拉要鎖都係有可能。 面對全球政

睇野要識批判

市場上面每日都有好多唔同的人在不同的渠道抒發自己的意見,呢個資訊泛濫的年代令好多人都有自己發聲的空間,就如我就係自己個blog提及自己對樓市的意見,但面對每日咁多的資訊,慢慢我發現學識批判的閱讀的能力都係好緊要。 當然,對於同一件事,唔同人有唔同的角度係絕對OK的,就如每日個樓市股市都有人看好有人看淡,其實都係好正常,不過對於我黎講我越來覺得越多人透過博客發言的包裝下,被人誤會係堅有料到,呢D人其實好危險,因為如果你無料到又或無相關經驗,但因為文筆流暢而令人以為係勁人,之後做出相關的投資決定下導致捐失,咁就真係唔係咁好了。當然自打咀巴下,我都一直有叫人買細價樓,但我亦堅係在這市場打滖,視野及觸角最少比起局外人敏銳,呢種視野起碼都會帶出部份的事實,遠比起一個從來無買樓的人講樓黎得實在。 點都好,話說前陣子有人同我講話叫我睇下邊個邊個的文章,話好有睇法,好值得欣賞,如是者我就抱著學習的心態去參閱下,拜讀左其中一人幾篇之後,當中所謂的財技原來又係果D門面到再無得門面的野,或者係小弟炒賣已入魔,不然我真係有小小覺得睇完真係恰眼訓。 另外有個作者就話教人點样慳錢然後變有錢人,仲有D短片解釋簡單的金融觀念,睇完我覺得都幾似Finance 101 的dummy 版,但係老實講,如果有人教你慳錢的話,我真係勸你唔好學,因為一個人的成就同佢本身的價值觀係好成正比。以慳錢呢件事黎講,慳錢,慳極就係慳晒你賺番黎的錢,即係話如果你係一個打工仔,每月搵2萬,你慳極就係2萬,慳極一年就係24萬,當你有bonus慳埋一年30萬,你做30年野一蚊都唔駛慳晒都係1000萬唔到。慳,就係局限左你的人生。所以我曾經同人講過,我一般都唔係好慳錢,我只係識賺錢。因為我由細到大都係諗點搵錢,或者點样錢搵錢,因為只有搵錢先有無限的可能,人生先有無限的可能。慳錢係美德,但絕對唔好推崇到一個過高的境地。 不過唔好誤會我呢家唔係係度挑機話我係最勁,當然我一定有番咁上下自信心,但我指出的最主要係係我好強烈的價值觀同方法的驅使下,我今日的得到的回報係比起同齡唔係富二代的人黎計都叫高,而事實同經驗都話比我聽,好多呢D所謂的”專家”係會對好多仲摸索緊人生條路點走的人都會造成多少的影響,特別係果D無批判力的人,眼見原來呢個財演可以上電視,或者某作者可以出書,所以一定信得過,但到最後就因為咁輸到PK的人,我識唔少。 講起呢件事,