文章

顯示從 二月, 2017 起發佈的文章

群龍過江

四年前,我寫過一篇 猛龍過江 ,當時都係吹下水,因為萬科果時都只係黎試下水溫,未有野睇。但四年後的今日睇番,我自己都不得不寫個服字比自己,成件事幾乎中晒,因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後,昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交,平均地面吹價2萬2千元一呎,較市場上限高出47%,破香港地王紀錄。 呢件事背後含意真係好多,首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資,最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑,但係輸左比龍光合景泰富,可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。 值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢,而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢?首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡,平均實呎係15000元,深灣軒就16600元,遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎,但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本,咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍,而據呢家坊間的估計,到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和,即係話你用貝沙灣計算都好,樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤,如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔,遲D一跌佢就仆街的時間,隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎,定係當你笑人太瘋癲先,其實人地先笑你看不穿呢? 係國內黎講,其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的,就係不停一窩峰去炒,仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死,呢個都可以話係,但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野,計回報什麼的,對唔住係國內基本上唔係好work,話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的,一样係咁炒,甚至P/E係無人去提無人理,總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升,係,又真係會升果下你吹佢唔漲,成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁,但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然,唔識跌又唔係話無跌過,上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事,不過大陸的大叔大媽真係強過小小強,輸完又黎賭過,唔知咩叫貴唔知咩叫唔值,總之就炒炒炒,一班盲毛狂炒,所以股市如是,地產如是,

2017隊長買樓攻略

最近有好多網友問我2017年的買樓部署應該點样,每個人的Case都稍稍唔同,但其實大致上都可以歸納為幾個主要的方向,所以我就寫出黎等大家參考,同埋唔一個一個作回覆了。 首先2017年我係上文都講過,樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%左右。認清楚樓市方向好緊要,因為你睇跌的話,基本上都唔駛諗買樓住啦。不過由於買樓係中長期的事情,而呢家仲有SSD鎖你三年計,所以無論你中唔中意同埋有無能力睇,都係要"估"一估呢三年的樓市走勢,即係話如果你諗住今年升5-10%,但明年跌20%,賺埋都唔夠蝕,咁你就要自己計數。 好多人其實都會諗,尤其是係淡友話未來三年一定有一個位大插,隊長唔係神人,真係唔知呢三年會唔會有咩野令樓市大插,而三年後就更加係純粹斷估,不過如果睇目前的經濟來講,個人認為未來三年的樓市走勢將會係高位徘徊,每年可能約莫有5%-10%左右的升幅,即大約三年來講會有15%-30%左右的累積升幅。呢個數字對於我地下決定做乜野好緊要,因為你諗下你落注100蚊究竟望緊幾多回報ROI係一個重要指標。 而另一個重要因素係你淨租金回報,而目前計,借貸成本我假設係H按下約莫係2%左右以方便解釋(當連埋雜費差餉),而租金回報一般係當約4%左右,理論上係每年回報就有2%。不過如果你係收租的話,計ROE就可以倍大你的租金回報,之不過計算一層樓值唔值某一個價就只睇租金回報就OK,所以唔多講呢一舊數,因為人人實力都唔一样。 好啦,去到呢度你就要諗究竟你買層樓黎做乜同埋你而家的情況: --------------------------------------------------------------------------------- 如果你係上車買第一層樓(無租樓無租金支出)或準備一開二的話 咁你即係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去搏(15+6)至(30+6)即21至36蚊的回報,即淨回報約莫11至26蚊,值唔值搏就見仁見智,當然你搵到層市價平兩成的,咁就另計啦,呢D野買唔買好個人,答你唔到。 如果你係上車買第一層樓的話(租緊樓) 咁你就係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去慳番大約每年4蚊的租金,再搏15至30的回報,即淨回報約莫17至32