一月份市況稍稍回暖，過去的週未都見到唔少谷底反彈情況，而且成交亦稍微增加，代理傳黎的數據都屬稍微回暖的跡象，未敢話強勁復甦，但的確係比起最低位已經有約10%的彈覆，隊長似乎又看似撈到荀野。 撈到荀野的其中一個原因，除左係隊長係低位時好積極咁搵盤外，而地產代理(AA)都真係做左一個好好的角色。事實上，對於好多剛上車的人黎講，好多時都只會搵一個代理又乜信得過又點好點好，當然沒有絕對，因為睇運，有時咁夾你個AA一黎就比到好野你，又或者你係死要買一手樓佢又好腳頭幫你抽到你要的貨，咁其實人夾人真係好難講。但整体而言呢，隊長認為搵AA，尤其是你搵盤積極的時間，必需要搵多個AA先有更多機會食到好野。 之前提及其實每間AA，唔理佢大行細行都有佢自己的棒場客客戶群，有D盤你有佢又未必有，有時捐窿捐那，可能係細行AA比到好野或靚價你都唔定，所有野係唔同人的組合上得出黎的結果，就算係同一個盤都可能唔同價成交，好難講。至於點解會有唔同的結果呢？就即係咁講，每個AA諗的野睇的野面對的野都唔同，有D AA可能好積極呢排勁餓，所以會幫你扯盡；但有D AA本身懶底，你見佢可能玩手機，可能佢真係做緊野，又或者佢真係玩手機，你永遠唔會知；又或者，有D AA其實跟緊幾個大客的野，你果單又唔易食，唔得閒理你亦說不定；又或者，有D AA其實都諗住唔撈或轉鋪，同你做完呢單除時唔知點計條佣，諗諗下都係唔跟算；又或者，眼前呢位AA覺得你都唔係真係買，到時搞到D野番黎又呢样果样，索性唔浪費時間算。 唔同的可能性係有好多，所以如果你只係搵單一AA幫手，能夠得到最大化的搵盤效益係比較困難，當然如果你天性好彩就無得講，只係從科學同機會率黎講係必需搵數個AA同時出擊先會有比較等等。而係眾多的AA當中，我認為有D AA當隊長係水魚的楂價技巧先係最令隊長討厭。 實情係隊長有時都會想益下相熟的代理，舉例說比如賣家叫價500萬，隊長認為480萬左右係荀 ，係市淡下可能經A代理傾完為495萬咁，然後就叫B代理去試傾480萬啦幫手，由代理A去B的原因，無非因為代理A已展現疲態唔想續傾，話業主鋤唔落。當然，代理B上的話可能會比業主錯覺有多個客又問，不過呢其實隊長對呢個盤的興趣唔係十分旺盛，如果傾唔到真係唔係問題，但傾到的話因為同代理B熟D，咁做個順水人性比代理B上章牌都無所謂，自己又得益。但點知呢，代理B有時又...

由上次發文開始，又過左兩三星期，股市樓市都非常波動，一來無諗過係貿易戰停火後馬上黎一單加拿大捉華為公主事件，而中國又捉番幾個加拿大人做人質，係呢個國際環境氛圍下，美股就即時急速調整，港股其實都相對幾硬，美股跌500的日子都好幾個，但港股都係25500-26500徘徊，叫做無話比美國拉下之前的24800左右的底位。 樓市係咁的情況下，其實理應好差。之前屯門個超級納米盤銷情之差雖然可見係十年難得一遇的差，平心而論如果市況真係會唔小心一Q清，但可惜生不逢時。二手樓方面，隨住居屋抽籤完結，其實都有好多成交回流，成交量的確上升，但係亦不得不承認力度上升不足，但減價盤似係遇著回流的購買力對上而有回暖的成交，呢個係一個好事，但係要破頂重拾升軌，可能係咁样的市況下都要多點時間等突破點先得。 本來的一個突破點就係加息，聯儲局昨日加息0.25厘，本來侵侵同市場人仕都勁啡聯儲話股市跌到咁唔應該加，不過獨立自主的聯儲局仲要全部贊成加息，美股又一似跣低，本來呢個壞消息理應都係要繼續挫下樓市，不過今日匯豐中銀同渣打都講明維持P不變，即係話香港資金仍然充裕，而且實際上美國加香港又再一次唔加，都算係壞消息中的好消息，至少無進一步再挫一挫香港樓市。而且，根據利率期貨，市場亦仍為出年聯儲局會減慢加息步伐甚至唔加，都係一個少令樓市多一重忍憂的預期。 而另一個突破點就可以參考凱匯，夾起動九龍東，地鉄上蓋同新CBD的prime location概念下，信置以先低後高的唧牙膏式開賣，隨即收幾千票沽清首批樓花，然後第二張價單稍稍賣貴D都一样照清，隨後的價單其實都再貴左，就目前而言應該銷情都係好正面，呢個盤係新盤市場下一枝獨秀，食盡一二手的購買力，其實都可以睇到係18000蚊一呎的水平下港樓係絕對有支持，呢個盤咁賣法雖然唔能夠帶起全港樓市，但為香港樓做探熱針把把脈都睇到香港樓市係有動力有心跳，只係目前唔爆發出黎住。 雖然隊長預期新年前後有小陽春，但以目前的情況睇黎，小陽春應該好難係年前出現，始終政治野呢家遇著中美兩國成日磨拳擦掌，就當無乜實際打擊，但日日一報有乜新動態個股市就痾拔甩，的確要更多時間睇到有實際進展先可能會有突破。不過，大家睇到一样野就係呢家中國有錢佬同官應該都唔敢再積極投資美國加拿大等地，好話唔好聽一間錢去左但人去唔到，除時變失匙夾萬。就呢個情況下，香港仍然係有吸引大陸資金...

經歷左一大輪的淡消息後，十一月隊長其實視為谷底，於十一月底居屋的購買力釋放，整個十一月股市都由低位反彈左2000點左右，再加上貿易戰休戰90日，未來似乎係一個可以比市場喘息一下的時間，而下一個關鍵位將會係十二月中，聯儲局係咪會一如預期咁加息，定係又因為如之前有官員放鴿話可能已達至中性水平而唔加息，都會再比大市一個推動力，不過當然係推上定推落就見仁見智。 之但係隊長認為十二月加息本來係市場確認左好耐，如果突然間話唔加，背後的意義可能就會同侵侵成功用口技壓制聯儲有效，而如果朝呢個方向的話，意味著明年的加息速度都會大幅減慢，呢個就會係一個非常正面的市場訊號。所以就隊長個人睇法，加的話市場本身都會接納，唔加就可能會開P慶祝，所以都應該會係一個比較容易托一托市，順便係年底粉飾一下廚窗數字的機會。 股市方面，其實係 10月31日隊長都出左一篇文 叫大家可以入下D收息股，如果當時有入的話，呢家都應該有8-10%的回報，雖然未到年底唔敢講仲會唔會炒大穫，始終美股都試過無啦啦痾拔甩跌800累香港慘跌，然而如果你認為個市唔係咁差的話，隊長出文果一兩日其實都係本年最低最低位，真係唔係話講笑，我亦有係果段時間叫身邊朋友入市，唔買樓都應該買下股，如果有跟買下正股的話，應該都有所斬獲。 通常D人都話股市行先樓市半年左右，呢個立論雖然隊長唔係太同意，畢竟時間差同埋幅度都唔一定一致而且亦有多次背馳，之但係用呢一個坊間都好多人講的立論黎講的話，股市都已經回升，其實樓市亦都會回升。係過去一週，汪總都指出無論成交量同埋成交價都係回升的，實際上其實呢三個月至半年的成交量係好低，表示的係執到荀野的人其實係少數，而且大家不防比小小心機去做下功課，睇下各區大屋苑的成交，你會發現同報紙講的野數據上係有極大出入。 就以隊長跟蹤的幾個細價屋苑計，減價盤有無呢?有的。荀盤有無呢？有的。但係極荀的量多唔多呢？唔多。可以簡單咁講，最近幾個月的價錢平均一定平左是對的，但大家都明白有唔同座向唔同質素的數，就算創新高時都會有低3-5%的成交，而普遍係呢段時間成交的，亦大約係低3-10%不等吧，就呢一個層面黎講，可以係話議價空間大左，但係咪話樓市大冧市呢？咁就太天真。 另一方面，有無平高位10-20%的盤成交過呢? 答案都係有的，不過要搵就要細心D去搵佢出黎，即唔係話個個成交都係跌得咁金，但的確有...

有朋友見樓市回調，前段時間狂升的細價樓似有大覆回調跡象，故此問隊長在跌市中上車前有乜準備，由於買樓經驗尚淺，故此隊長就探討一下目前的市況以及上實應該有的準備。 首先，雖然話好多上車盤都好似回落，但如果真係要自住亦有價值的屋苑，其實四球都仲係無乜野揀，因此如果想用盡9成按揭的話，即你手上如果得40萬左右，理論上較有價值的屋苑盤係呢一刻都仲係買唔到。就以隊長成日講的得寶同金獅計，要買到呢類屋苑的入門版，安安全全的都預450筆直左右，即係最盡借80%，首期90萬，厘印135000，佣金律師費你你5萬，大約走唔甩如果選擇係叫做屋苑，你無110萬都唔駛旨意諗。 而就算朋友有110萬係袋，都仲要過到壓測。以360萬元計仲要加按保，目前壓測率為約5.375%，大約你當壓測金額係20000，即上MC借的人工55%要有基本的37K左右先夠做，而如果唔好彩有一兩條P Loan / Non Mean果D野頂住，好容易就會跳到40K先夠錢買，唔係隨時就要棒錢去減低按揭成數黎就番個供款額，不過就以我所知朋友係首期上係缺乏，所以要R到10萬20萬出黎都相當吃力，但10萬20萬放番落去個壓測都係對人工要求減1000-2000蚊，跟本唔係太大的幫助。 好啦，因此要符合上述兩個條件係對於朋友黎講都唔係一件易事，但就我所知朋友係想住屋苑對將來有個更好的環境，然而睇黎都未必可以咁易計到數，因此如果要安安全全以我認知佢地手上的能力同資金的話，基本上都係要揀番400萬樓下的樓仔為主。不過今時今日要搵400萬樓下的樓仔，就算你話跌市，係香港搵間似样D的都好蝦人，而以隊長所知最比較可能搵到的地方，一就係元朗，一就係觀塘旺角太子深水埗。元朗黎計，其實同朋友屋企太遠唔方便，所以可能都唔駛諗，剩番落黎就係觀塘旺角太子深水埗，而我個人認為觀塘400萬樓下真係環境極差，所以旺角太子深水埗碰碰運氣似乎係唯一選擇。 再計一計數，如果分兩個筆直諗可能會好D計: 400萬: 首期約55萬，人工過壓測需要為37K 360萬: 首期約50萬，人工過壓測需要為33K 其實以上兩條數對人工要求同你買450萬都差唔多，因為400萬借盡都係360萬，所以對人工要求都係一样，首期的要求就大幅下降，呢家如果咁的情況下，真係有100幾十萬的時間攞出黎都可以再減一減個人工的要求，彈性會比較充裕，所以係安全的情...

2017年的10月，隊長提出 下一個升浪的條件漸成熟 ，其后樓市報復式上升，於2018年中瘋升20%見頂然后回落，好多淡友都拍案叫好，然而一如隊長所講，真係跌的平的貨，好少，你要食就要盡快食，皆因隊長又一次認為下一個升浪的條件又再次逐漸成熟。 如果你無睇過樓，只係打開報紙，講都口水都講，所謂劈的盤好多都有先天性的問題，而真係劈的荀盤，係有，但唔多。然而隊長認為今次假跌的原因，主要係真心過去半年升得太快太癲，短期見左個頂，購買力追唔切，政府又出招迫發展商推貨，又凍結居屋，之後股市又因貿易戰跌左成8000點，樓市借勢調整其實好健康，只係正常的市況反應。 踏入十一月，股市似乎有見底跡象，首先匯豐跌到60蚊邊殘到嘔之時，公佈業績就一日大彈5%，然後仲有平保無啦啦公佈埋做大股東，以平保70幾蚊都買緊匯豐計，呢家個價好肯定暗地裡繼續執豆咁執。據悉平保資產管理25000億的資產，雖然現金倉位無人知，但估計買多一千幾百億匯豐亦唔係太難，但好肯定如果咁做就會變成10%持股量的單一大股東，好話唔好聽要逐部併吞左匯豐，唔係話無可能，所以恆指兩大巨頭睇黎呢隻6厘息的匯豐就算要再跌都有限。 股王驣訊就繼續玩野，升下又跌下，Chok到你暈，殺牛又殺熊，叻的可能食兩次糊，但慘的除時左一巴又一巴。不過之前以為中央想搞QQ，一路推到QQ260蚊咁制，但係一出業績似乎市場反應好好，美國ADR即時大彈，當然係死貓彈再出貨，定係已經見底就要神先知曉，不過就以理性去睇，由33000點殺到24XXX點，呢家係25000點以上，跌足十個月，匯豐都有得彈下，如果股王都生性D，今次的熊市調整完結都已經係有足夠的size比基金同大戶轉身了，當然再殺落去永遠都無人知，不過係呢個時候部署安全入市，應該都唔會有太大問題，當你預坐多-10%，應該都會有好大支持。 所以，都唔好諗話股市大彈，就望佢跌定唔好再累街坊，市場氣氛稍為好轉已經唔再累事都痾厘吉帝，而樓市市況方面又點呢？就以隊長相熟的代理報料，其實過去兩週真係有番D生氣，買家可能係居屋回流客，又或者真係忍手太耐諗住出黎執荀野，個市場氣氛係回暖左，當然都要歸功於發展商無再死硬推一手樓搶客比二手市場抖下氣，而家隊長認為係樓市在回氣當中，只要無再有新的攻擊，抖多一段時間，應該樓市就會重拾正軌。 要緊記的係，而家成交好少，大家想搵平野，但每一次當平...

經濟學101的第一樣野要學，亦是整個經濟學的思考背後的理念，就係人的慾望是無窮無盡，但是資源是缺乏的，亦因此為了分配資源，經濟學就出現以解釋資源分配的邏輯，而當你明白呢個現實的時候，除左知道就算你係世界首富你都只係會分配到一部份的資源外，更重要的係明白，每一個人的慾望是可以無止境咁瞬間變大，但現實係如果你每個月的收入就是每個月的工資的話，那麼你的慾望就要控制到同你的收入在同一水平先係基本的生存之道。 當然，作為人是應該對將來充滿希望，合理預期亦應該係加人工甚至有更多的機會去賺錢，不過如果單單只係一個希望就將今日對將來的慾望大幅澎漲，那麼就正正會跌進財商最大的老鼠競賽入面，亦即係話你永遠搵得多就洗得更多，錢剩不下來，人停不下來，越搵得多越洗得多越洗得快，所以沒有財商的人，賺得再多也好有可能不停只趕在開支同債務的後面，人生只能追逐無止境的開支，直至有一天要洗的錢都洗完了，工資收入又真係高到一個點，這样的中產也有很多，不過真正能停下來的，可能也要55歲後，甚至65歲後吧，這個永遠的輪迴很恐怖，而缺的就是那麼的一點財商而已。 其實財商沒有很複雜，也沒有很難學懂，基本上第一個簡單的理念係，要洗錢，洗人地的錢，就是這麼簡單。想買車，用租金收入供架車吧；想買樓，用股票派息供層樓吧。如果你的財務狀況不能用人地的錢去花錢的話，沒關係，因為只是呢一刻無，但緊記要有其實也不是什麼難事，省點錢，學懂最簡單又穏健的投資，從少做起，50萬買隻收息股6厘，一年可收3萬，每月可收2500，當加人工吧，初時可能微不足道，但沒關係，再勤力小小，三兩年儲多50萬至100萬，呢兩三年因為有息收，其實會易左，到時100萬派6萬息，每月就有5000了。 不求大的回報，只求穏健的息口以及能不太失望的增值，十年儲到200-300萬的人大有人在，而當你有呢個數時，每月的被動收入就有10000-15000元了，加上你的收入亦應該加到唔錯的水平，開始你會發現人生就比較輕鬆了，花的錢開始可以考慮以上隊長所講，可計劃如可花別人的錢了。當然又有好多人會話，喂隊長你唔好咁離地啦邊有人下下十皮八皮一個月人工去咁儲啊，你估咁易啊? 是的，每個人收入都唔同隊長又好難講晒每個人的情況，但方向是如此問題只係你可以發到有幾大而已。 不過係建構財務自由的人生當中，好多時出現的問題係中間遇到好多引誘，呢個亦係人越大越...

先戴頭盔，隊長唔係乜野股票專家，同大部份人一样，都只係一名老散，而且係一名極少沾染股票的老散。當然，經驗可以話十足，不過係輸的經驗多，但係近年換左個角度，唔用炒炒賣賣的心態去睇股票，尚算有小小收穫，而呢家經驗話比我知，股票的價值開始浮現，而且比起樓市更加吸引。 係2016年4月，隊長同大家講買入 收息股 ，結果係點大家可以睇下下圖: 當然你當隊長負負碌碌又好，死好彩又好，的確我無去做任何分析咩圖表咩線，我只係知道當股息去到現水平超6%，價值已經浮現，就算話加息都好，都好過你放係銀行。當然有好多人又話咩貿易戰咩加息咩股災等等，的確會有可能繼續向下，但係如果用長線黎睇，你捱得過呢段時間，中長線點都會上番去。 好多人話，今次係股災，等緊終極一跌，不過講真所謂的終極一跌，你又點知道邊一下係呢？當美股跌800果日，係唔係？當美股跌600果日，係唔係？又或者，可能未算係，講真我都唔知，不過睇番圖，今年至今呢個慢熊跌足10個月咁劑，由33000跌到落而家25000，8000點，如果唔係分左十個月，早就已經係一個股災級的跌幅，但係香港經濟面你見唔到崩盤，當然你又可能話，或者未崩姐，又係果句，唔知，但價格已經話比你聽開始吸引。 唯一隊長有戒心的係，過往股災係環球一齊災的，但係港股跌8000，你睇下杜指跌左幾多？而要擔心的係，美股如果連跌都未開始跌，咁港股就真係係咁先，就當你跌一千我跌千，杜指跌番4000-5000一丁點都唔出奇，到期時港股再度oversell去到20000點都吹你唔漲，所以安全計呢，分注入下以保平安先係王道。 不過每個人都唔同，有好多朋友由33000點一路輸一路買，去到而家可能已經成倉都係股，要買都真係無晒子彈，咁就無乜好過。而隊長呢，一直都係旁觀者而已，去到呢個價位，身体力行的第一件事，MPF已先變全攻型，之後嘛，也許將會分段買入收息股玩下。 點都好，繼續戴頭盔，隊長股市唔係咩達人，亦無冧把建議，但如果你認同的話，不防買入收息股正股，然後忘記自己個密碼一年，或者一年後你會有唔錯的賺幅。最後套用股神一句，別人驚慌的時候不防貪婪，不過貪字又可能得個貧，投資決定自己決定。 Babykindom原文

係淡市當中，好多樓市淡淡食花生食到樂而忘返，所有報章的劈劈劈淡淡淡報導似有意無意間被有系統咁日日報導同無限放大，陰謀論計可以諗係配合政策，又或者簡單D係編輯的主觀意願，然而一個好重要的指標隊長認為都已經可以證明的樓市差不多見底的訊號，就係成交量係低價成交下係持續萎縮的。 之前話朗城匯如果賣到8成以上都唔駛驚，而以家只係賣得4成，係唔係即係要冧市呢？要解釋呢件事，當然你可能會話睇隊長你點兜，的確個銷情係差，之不過公平小小講由發展商公佈價單之後，個股市玩左幾多日過山車其實有眼見，認真講有錢都唔敢買其實都係人之常情。有人話發展商無腦，如果發階段百幾百幾咁出貨，應該都可以階段性勝利，呢個隊長基本都認同，亦可以話點解長實新地賣樓叻D係有原因，但歸納一下係咁淡的股市氣份下幾日賣接近200伙黎計，算係咁啦。 一手樓成交少，都叫去到貨，但二手樓呢，你打開報紙基本上只會見到劈冧散，但記住傳媒係想報導佢想講的野又或者你想聽的野，所以都要審慎思考批判是否客觀現實才是。當然，如果你話講乜都好，總之呢家樓價係明顯冧，舉出某幾個屋苑成交跌幾十萬一百萬，買幾個星期就即輸幾十萬，呢個隊長亦唔會否認係一個事實，然而係唔係事實的全部就要再去諗一下感覺一下。 要感覺的最好情況係走在前線，即去地產鋪行下吹下睇下樓。但如果你只係企係門口睇外面的字的話，你又會見到荀啊劈啊呢D字眼，似乎又係大跌的憑證。不過，如果真想攞一個事實的話，你又不防試下問下所謂荀啊劈啊的盤係咩情況？就隊長的了解，目前發現荀啊劈啊的盤，一係就話賣左，一係就係凶宅，又或者殘裝漏水又或者極低層，係呢個市況下低質的盤想出貨，難過登天，又或者只係某一心態弱的業主真係劈左一件出黎比有緣人執到，故之種種呢都被代理攞黎做唱淡同吸眼球的理由，務求引左你埋黎睇埋黎揀先，然而到你真係想買呢，你會發現又係另一回事。 所以事實的一部份係，的確有荀啊劈啊的盤出現過，不過係咪比你撞到又係另一回事，你如果呢家諗住行入地產鋪隨隨便便可以執一件平之前20%的樓，唔係話無可能，但要睇下有無緣份同輪唔輪到你。其實好簡單一样野，要冧市一定係人踩人，十個賣家二十個賣家大家鬥平鬥賤去搶一個買家咁，然後下一個想出貨的話就要繼續平，情形同股市其實都差唔多。可能你會話，呢家咪係咁样囉，一個成交比一個成交係低啊！係就係，不過一個最大的問題係成交疏落，係咪咁就可以作...

繼續係樓淡劈劈劈的年代，報紙上面日日都係劈劈劈或者撻撻撻，樓淡大軍當然搖旗納喊，享受勝利者的姿態，而林鄭硬推填海更加意味長遠會有一個願景係有無窮無盡的供應，如此一來加上杜指升下跌下港股繼續慢熊向下沉，樓市向下尋底的市況好似相當明顯。 當然，之前隊長亦講過一手樓銷售已經係將所有客源盡谷過去而令二手非常死寂係是次跌市的主因，而呢家一手樓銷情都十分緩慢，如九建油溏賣得44 (130伙)，LP6第三四輪已經慢晒，上源就撻定潮，呢家大西北又黎玩幾個盤搶客，當中朗城薈係正西鉄站隔黎，目前先收千票，究竟呢一堆新樓潮又點拆解呢？ 須知到，其實油溏個盤位置吊腳交通同生活配套差都係明顯的，上源其實都係承襲同一問題而且可能仲差多二錢重，當然市況大旺就有機會一Q清，但市淡下Ｄ買家變番理性小小去唔到貨，而的確又唔係話平過人，講真銷情淡隊長認為真係唔可以當係指標。LP6黎講，其實衰衰地都已經賣左幾百間套現過百億，咁的市況下你推成千個盤出黎，而且係康城站即將軍澳最入的地段，都算係有所交待啦？ 然而，而家反而最值得關注的一定係朗城薈，始終呢個盤有Grand Yoho的概念，真正30秒上西鉄交通一流配套一流，開價隊長我認同係進取中帶點克制，老實講3分鐘可到番Grand Yoho Mall，呢個盤本身的位置質素同開價，理論上都相當異常吸引成條大西北戰線，如果你係大西北人仕你就明白呢個幾乎係西鉄站最后一個新樓可以咁近地鉄得黎又咁好配套，所以如果呢個盤能夠大賣的話，對市場真係有指標作用。但帶番個頭盔，其實去到8成貨亦叫做唔錯啦,但如果賣得一半咁話呢，大家就真係要好有戒心樓市個底真係好弱好弱。 但係弱還弱，之前隊長講過地產佬還招一定唔係傻，賣完手頭上的野就會開始減慢推盤，空倉或低持倉過渡房策是肯定必然的反應，因此你見到山頂地王流標係近幾年的首次已經係一個警號，當然呢個山頂地王推出黎的地同樓都唔會係比普通人買架啦，不過300億左右的地價再連起樓成本，咁大舊野係呢家咁的市況下政府搞地產商迫佢地買樓就可想而知呢，係一件非常愚蠢的事，試問你如果個地產商楂莊果位，見到今日咁的市況你仲會唔會黎玩咁大投資食幾百億上身坐幾年? 個政策咁的風向，咪玩啦，楂住舊cash唧下牙膏咁賣樓好過啦。 講番二手，可能你會係報紙見到劈劈劈的情況，之但係呢，最近比你去地產鋪其實又係咩情況先？減價劈價盤你想睇？...

最近樓市一路似係劈劈劈，好多淡友都樂於見到樓市向下走，而加上林鄭今日推出上任以來第二份施政報告，明顯的主要篇幅都係講填海同埋住屋，配合之前的空置稅，似乎樓市真係好似要硬拖下來？ 點都好，係得出結論前先睇下林鄭的政策： -------------------------------------------------------------------------------------- 房屋範疇 ●東大嶼都會填海1700公頃，提供26至40萬新單位，供70至110萬人居住，7成為公營房屋。會興建新鐵路及道路，連接人工島、大嶼山北岸及屯門內河碼頭區及龍鼓灘等新發展區 ●從賣地表調撥更多土地作公營房屋發展，公私營房屋比例研由6:4比，調整至7:3比 ●推動公私營合作的「土地共享先導計劃」，以公平及具高透明度機制發展私人地皮，但要求不少於6至7成樓面，用作興建資助出售房屋 ●容許改裝整幢舊工廈作過渡房屋 ●協助房協重建真善美邨及樂民新邨 ●邀請市建局重建公務員建屋合作社樓宇 ●支持平民屋宇公司重建大坑西邨 ●推行「長者業主樓換樓先導計劃」，年滿60歲擁有房協單位業權滿10年業主，在居屋第二市場出售原有單位，換購面積較細單位。 ●鼓勵長者公屋戶「大屋換細屋」，全屋家庭成員年滿70歲的全長者寬敞戶，調遷至細單位後，可享終身免租 -------------------------------------------------------------------------------------- 係咁多样野之中，當然填海係最受爭議。不過，大家睇完之後唔好以為今日就係拍板，因為所有野都係要過立法會，雖然話垃法會過就過硬，但係要用幾耐去過晒呢堆咁重要的議項，幾千億的基建，時間係一個好關鍵的因素。是的，一講到時間，隊長想講的就係究竟好似推左好多野出黎，但時間上又係點样的一個鋪排呢？ 其實填海啊人工島呢堆基建，要過環評啊立法會啊等等，就算今日講左，都可能玩多三五七年，之後先慢慢起又玩多你十年八年，再之後先賣下地起樓仲要你睇下高鉄同沙中線都延誤再延誤，保守估計無20年都唔會有野落成，所以係呢個前題下，其實隊長都讚成起填海（純粹以樓市同發展角度出發），的確係基建上，香港缺乏左一個大城市應有的硬件發展，對比起深圳廣洲上海北京真心係好慢。所...

經過接近10年的低息年代，香港終於跟隨美國加P按息0.125厘，連同港樓的弱勢以及一手樓狂推，似乎呢個係一個完美風暴，睇牌面香港樓市難逃一劫？ 當然從牌面上，唔難睇到發展商係以走鬼式的心態狂推貨，更吊詭的係政府同時間仲要推埋52折居屋，包括啟德啟朗苑/長沙灣凱樂苑/東涌裕泰苑，而尤以啟德啟朗苑最吸引，真係300幾萬可進駐未來啟德地帶，林鄭政府出的空置稅以及居屋連環拳，竟然可以剎下急升的樓市列車，呢個仲唔係偉大的政積？ 講起政積，一個好從梁兆基作為匯豐加息事件的代言人係值得深思的，以下係節錄至毒果新聞： 「金管局總裁陳德霖、財爺陳茂波，昨早先後露面，評論美聯儲加息決定，滙豐隨即於11點召開解說會。 梁兆基在開場白及答問環節，不下四、五次提到，加息決定充份照顧了社會責任、企業負擔以至存戶感受，連該行立足本港逾150年，與香港一齊成長的歷史都派上用場，足見做龍頭行之不易為。對加息有否受政府壓力，梁亦毫不猶疑予以否認，重申加P及儲蓄利率是銀行商業決定。」 嗱老老實實，其實佢話係商業決定的同時呢，感覺上言詞間又好似唔係純商業決定，陰謀論計係政府立場當然係想銀行加息啦，點解？一方面双陳都成日話加息同買樓有風險講左好多年，次次美國加完香港都唔加，到最近半年香港又走資計，講極你都唔加，暗地一定會同比匯豐好大壓力。而且好明顯林鄭係想壓一壓樓市，但出招全部都係溫和招而唔係辣招，加息正好配合佢的樓控連環拳，從政府推手黎計，一定想加息，然後就可以同市民有個交待，講番話啦你地見到啦，終於加息啦，樓市有風險，而且仲有可能繼續加，大家睇扒啦。 點解隊長咁估，除左因為毒果的推手之外，另一個好詭異的地方係，點解美國加0.25，不過香港加0.125呢? 呢個加息的行為其實係有小小令市場意外，甚至話係think out of the box。講真，匯豐大可照加0.25，我相信作為龍頭大佬，以及背後政府的推手，應該唔會出現彈弓手情況，即匯豐加，但其他銀行唔郁的方唐鏡式跳出跳入玩野。所以係唔加同加之間，如果係一個好容易的決定，其實匯豐一加0.25可以話無乜野要考慮，但加0.125就反而反映出，其實匯豐似係唔想加，但受到壓力唔加唔得下，局住加0.125叫有個交待咁。 加0.125的意思，每100萬係要比多70蚊左右，不過最近一個月hibor係上升的，所以P升的話，封頂位...

呢兩個星期可以話係忙到不能自拔黎形容，好多事情都跟到甩晒，然而一個有趣的事情係同一個AA的飯聚有關。呢個AA其實係拉關係下認識，佢主力的範圍係以劏房為主，所以係今次的飯聚都交流左好多劏房同共享房屋的意見同市場訊息。 說到劏房，好多人會即刻定義為負面但無可奈何的產物，而更加多人經常講的就係話劏房業主無良心，又貴又細咁。而呢一個立論，當然就同好多市民話而家新樓好貴一样，發展商食盡溢價的同時，又係一大堆人去排隊買。不過，一方面當有人話貴的時候，實際上從業主的立場黎講，也許未必真係如D人話無良心，當然唔排除係真係有人劏到好鬼衰格，之但係成日話劏話劏，有無諗過真係一分錢一分貨，劏房要平就要Cheap劏，劏房要靚就要貴劏，呢個就係一個好多人係度話無良心的劏房業主背后，實際上係要有劏的成本？ 隊長明白呢，其實真係好多人係唔會諗劏房係要成本的，特別係諗住住劏房的人可能都係比較基層的人，佢地只會關注你間劏房租幾錢租幾大，理得你比左幾錢黎劏，當然係呢個基礎下呢，都其實係一個市場行為，你願劏我願租，你話貴的咪唔好租囉，無乜問題。然而，社會就係咁搞鬼，當市場提供平的劏房，咁就一定係Cheap劏，咁你比三五千蚊預左係三五千蚊的劏房，但好多人就會加個道德審判話無良心，然而如果你想話咁好啦做好D咩，叫七八千蚊的靚劏咩，D人又道德上會話嘩劏房都七八千蚊有無咁無良心，所以劏房無論cheap劏貴劏都係會處於一個道德的低點。 嘗試換個角度，其實劏房係有成本的，比著你係業主，你就咁租都可能有15000的單位，如果劏完都係租15000，咁劏黎做乜? 當然，有人係會話做善事啦，總之你本身租到15000咁你如果劏三間咪最好租5000比我咪公道囉? 講得出呢样野的人，一係就係大慈善家，一係就係諗住租果個人，而如人你係業主咩，相信你係唔會去做呢件事。 講到成本，其實劏房的成本係過去三四年真係可以話不停上升，Cheap 劏黎計由40000左右一間房已經升到60000-70000一間，而如果靚劏的話亦更加由80000升至100000左右一間，呢個數當然仲係你叫做遇著有你的班底的比較穏定價錢，而如果係新手的就可能仲比人掠筆勁的，有朋友試過劏4間埋單90萬，唔識人個成本可能仲高。 好啦，咁做得業主劏得的，都可以話係諗住搵錢姐，如果掟30萬出黎咁講但你都係收多3000蚊，咁不如唔好搞算啦，始終...

近日報紙大字標題話加息了，而且今次真係加按息，好多人即時又大肆分享，樓市似乎又會大跌了，專家們又衝出黎咁話會冧冧冧，突然間一下就講到樓市世界未日咁，當然滿足左一班樓淡的主觀願望，但實際係點呢其實又係要細心睇下內文先知。 講番呢家所謂的加息，實際上係指新造按揭的H按的封頂優惠，由以往最優惠的P-2.85% (細P)，調至P-2.65%，亦即係話H按的封頂呢，將會係加0.2%。好啦，講到呢度其實係一大堆新聞的標題有超級誤導之嫌的係涉及兩個重要的原素，第一就係「新造」，第二就係「封頂」。 一言以敝之，新造的按揭先會受呢一次影響，而如果你一直供緊樓的呢？其實係無任何一點兒影響的。坊間所理解的加息，係真真正正的郁個P，而只有郁個P，先會領到現有按揭的人受影響要比多D錢，所以如果你係欠緊銀行錢的，目前黎講的影響是沒有的。 至於封頂呢件事呢，就係講番你承造按揭時H按下的封頂位，而呢度係其實仲有得走盞的。大部份銀行其實而家都係做緊H + 1.2X的息口，而以最近三個月黎講呢Hibor大部份時間都係1.3%樓上，所以的而且確新造按揭係好易就到封頂的息口，即2.35%。然而，有趣的一點係最近的Hibor並非向上的，近日亦見到有回落跡象，呢一個跡象呢亦證明番香港的水緊的短期情況係有所回落。 29-06-2018 2.02% 31-07-2018 1.67% 14-08-2018 1.26% 28-06-2018 2.02% 30-07-2018 1.75% 13-08-2018 1.28% 27-06-2018 2.05% 27-07-2018 1.78% 10/8/2018 1.36% 26-06-2018 2.13% 26-07-2018 1.88% 9/8/2018 1.35% 25-06-2018 2.19% 25-07-2018 1.92% 8/8/2018 1.35% 22-06-2018 2.07% 24-07-2018 1.90% 7/8/2018 1.38% 21-06-2018 ...

每次經過一些出名的幼稚園，一到放學時間就係家長間的財務暗戰時刻。這並非是一個好事，而且更不應該去比較，之不過講就容易，設身處地過你就會發現，一個格格不入的車係一堆Alphard七人車之間停留，是多麼的起眼，而如果司機係你本人，就更加多少感到壓力。 是咁的，基本上如果你有經歷過名幼稚園的街道，每到放學時都會排出一系列的老闆車。Alphard/Vellfire/Estima/V250 都是基本的，唔識車唔識睇年份的你可能又未必注意到個分別，但呢堆野至少如果差唔多年份都係有番咁上下級數的七人車啦，新車落地就60-90萬睇你用咩options。而如果突然間有架NOAH / STEPWAG咁講，唔係話乜野，但明顯級數已經唔同。而有父母就可能自己楂番自己的座駕如S-Class / E-Class / BMW的5/6系等等，呢堆就好難講，仲要睇年份，但如果突然間有一保Camry係度出現，其實真係好鬼礙眼的。 不過，更重要的係講緊果隊兵有幾大隊了。一架七人車黎，司機係邊個，男／女主人有無黎，然后又有無跟班姐姐，全部都係無聲的比較，就以一個司機普遍搵兩萬多小小黎計，做生意的家境富裕的就唔係咩錢，但一個正常人打份工，就算普通醫生律司都未必可以拥有。而隨隊的團員又係一個定富貴的現象，一個姐姐是基本的，兩個姐姐的亦並非新奇事。又講番背後的故事，要有兩個姐姐，除左要比兩個姐姐的錢之外，更大的問題係香港吋金呎土，斷估你唔會住300呎請兩個姐姐掛，亦即係話有番咁上下大的屋先有得洗請兩個姐姐。 所以，由一架車，一個司機，兩個姐姐，背後的開支洗費，以及住宿的地方，已經可能話左比你聽呢位上車的小主子的家境大約如何。因此，就算有交通驚同黃腳立駐足，隊長真係見過全部車係唔會理，你抄就抄，320當比泊車費，有乜所謂，正所謂有錢就是任性。 也許你認為隊長在鼓吹歪風，但其實隊長是極反對去比較的，之不過人在江湖，係今時今日的風氣下，你希望你個小朋友上的係有一隊兵跟足晒的車，定係你自己楂架爛鬼Toyota去接放學，之後可以話比你聽開家長會時，可能你會發現唔知點解總係同其他家長格格不入，是的，就正如如果你知某個小朋友係李嘉誠個孫，好話唔好聽就算係工人接放學都可能巴閉過你，這就是人在江湖，所以如果做得父母的肯定係唔想做最差果個。 然而，又回到財商環節，一架7人車80個，一個司機2皮，當你...

相信對於好多人黎講，年薪3球係一件非常遙不可及的事，而且拥有3球年薪應該都好大機會係中產之上，生活壓力應該好輕鬆。不過，今次呢一位故事的主角係一個朋友的朋友，從無聊的八掛聊天中了解到的一個如何無財商地浪費左大好財務基礎的故事。 女主角X小姐，約莫35歲，已婚有兩個小朋友，高收入並唔係突然爆升，聽聞應該早幾年都球幾兩球一年。故事的開始，係講話呢位X小姐，賣出美孚的自住樓，因為有感小朋友開始長大，所以要再搬大D，由800幾呎搬到1300呎咁話。故事去到呢度，相信對於好多愛鍚小朋友的家長一定覺得都無乜大問題，然而故事的發展就鋪排左更多財務的思考。 主要的第一個原因，係原來搵3球的X小姐，係最近出左一個Bonus接近1球，因此就因為財政鬆動左，就向家中兩老借多3球去換大間屋。當然大家都明白係今日的按揭限制下，買到1500-2000萬的樓，首期的要求去到50%，亦即係話佢賣左自住樓都未夠埋單，所以要借。而借的錢除左洗左去買大多幾百呎之外，仲要比接近60萬的厘印，以及成千呎的裝修筆直。然而佢用幾錢裝修就唔知，不過佢借得呢條數，又好肯洗錢咁去做，主要都應該係因為佢搵3球一年，所以要還清兩老借貸同埋一切雜費，相信係X小姐心中都只係時間問題，no big deal。 But Wait a minute，借3球本來又唔係咩大事，不過逆向思維諗一諗先，X小姐出一球bonus，賣完樓，都要借3球，基本上可以理解為，佢係借錢同出bonus前，手頭上其實應該都無乜錢？如果唔係就唔駛借啦？但係一個35歲搵3球一年，又或者早幾年搵2球一年的人，手頭無一百幾十萬係手，反映左一個咩問題呢？相信好大機會就係財務自由的其中一個Rat Race現象，即係搵得多，洗得多。 繼續了解X小姐的故事下，據聞佢原來有夾份投資西式料理，知道呢件事的原因係因為原來X小姐同友人的gathering就係響呢間歺廳，自己朋友黎打9折後，人頭都要800蚊一位。從呢個字裡行間又估到，睇黎間所謂的歺廳投資應該係佔少股份，所以就算自己消費都係要計數收錢，但計得黎又得9折，估計係受限於對其他股東的公平性。而呢一種細股的投資呢，雖則隊長唔係話專家，但十居其九唔講話賺蝕先，但一般投資大回報少就肯定，仲要係細股份但開左三幾年又唔係發晒圍的話，除時只係一項套牢住一舊現金的投資，不過呢一part純猜想，至不過又番番去...

相信有唔少讀者都會面對一個問題就係長老們逐漸退休或進入退休年齡，這對於隊長黎講其實有不少學問，一方面除左發現原來以前長老們自己有自己工作打發時間時大家會各有各忙，到呢家要考慮佢地可能只係安坐家中無無聊聊又一日，當中要考慮的除左係要幫佢地搵D世藝打發時間外，佢地的財務狀態以至自己的工作情況同財務狀態，突然都會變成同一個大的有機体去考慮。 托賴的係隊長的家庭都叫小康，無太大的財務壓力，而目前就隊長的財務狀態黎講，只要過到未來十二個月的三大關口，咁就會相當輕鬆，因此應該可以驣出更多的時間同精神去享受生活。是的，隊長諗緊如果一路上唔係有財商有策略地咁應用係過去的路上，也許工作對隊長黎講就會同普同人一样咁重要，但出賣時間後的精神狀態又真係可以話攰到只係想攤起張床，要想到咁的狀態下仲要兼顧成個家庭的問題，真係少D心力都唔掂。 然而講退休的生活安排可能係有更專業的社工之類去講會好D，但退休的財務安排呢，其實有好多人又係亂咁黎。身邊有唔少退休的長老其實係退休初期都有D私房錢+MPF頂住頭幾年開支，甚至好小小的可能更有一兩層收租樓收租，理論上講得退休的都一定有所準備。但係準備充唔充足又係另一回事，之前鏗鏘集亦有講過呢個問題，好多退休人仕幾年後先發現原來錢係唔足夠的，到最後當然就係一係就靠仔女，好D的就賣樓等等，不過每個case都唔同，好難一刀切話點先係有問題，之不過有個共通點的係，通常有樓收租的都唔會衰得去邊，但得一層自住的有樓人仕或甚至無樓的退休人仕，往住都只能靠仔女，而通常大吉利是都係突然的醫療開支所引發的開支而致積蓄盡乾。 正所謂無遮無扇神仙難變，如果係你退休果日你乜都無的話可以唔駛睇落去，不過的確有好多長輩其實都一路楂住層樓或多一層樓，但去到咁上下年紀係已經無心處理呢一堆資產。事實上，有好多供滿樓的人，可以先考慮將出租樓然後諗自住樓縮細，以騰出更多的金錢黎減輕生活負擔。呢一招實情並非什麼Rocket Science，好多人都識，但要過的有時係長老們的心理關口，收租樓有時都難搞，而如果要郁埋自住果層祖屋，好多時都會出現問題不大但困難重重的情況。 一個實際計數的例子，好多父母輩的族群如果早年買樓，呢家一間收16000-20000蚊租的屋可能已經係身價接近800以至千萬，但由於早年買落可能剩下來的按揭已經好小甚至供完。事實上如果賣左間800萬的屋求其買番層...

一個有錢的家族，其中一個最頭痛的問題就係財富的傳承。有如近日的鷹君爭產，又或鰂漁涌的槍擊案等等，莫論誰是誰非，源頭都係一個錢字，而更重要的係呢D錢係老爸老媽積荐下來，後人只要跟住同一個姓便有機會垂手可得，比起自己可能打一世工，承傳財富甚至巨富係人的貪之本性。 不過，今日隊長要講的並非你有幾錢留比你的子女，因為老實講香港有錢人的比例對比普通人黎講只係一個小眾，然而大部份的普通人都其實以為自己好努力工作比最好的野自己的仔女就係皇道。當然，有唔少中上產的人其實都可以係照顧仔女時照顧自己，但隨著樓價高企的年代，父幹母幹變成一種新常態，以前果套以為計到仔女出黎等佢地自己搞掂自己就算的方式，可能往後個期望就又再高左，呢家已經好多一代人養三代人，即養在享受退休的祖父母，養在讀書或剛出黎工作的仔女，而又要計劃自己的退休的一代，將來呢個情況就有可能更普遍，但從財務上的要求就會完全係一個新的學問。 事實上，隊長見到不少的父母已經係孭晒重飛，上面有四大金剛，下面一對子女，再加一個姐姐，家庭月入就算十萬八萬其實都無乜用，養住成班人，加供層樓再加部車，每個月所謂儲到錢都難。當然活在當下，有長遠計劃都不及今晚食乜餸緊要，但係睇番呢堆中產家庭，係財務上其實真心有問題，一個慣性的消費模式加上一個慣性的人口組合開支，一但進入退休年齡，好多人都係得份MPF + 可能一層樓又或多一兩份基金咁，一失預算就出問題。 老一輩的人係興養兒防老，但到我地呢個年代真心唔好咁諗，但與此同時我地活係的又係一個溫室陪植的養兒年代，讀最好的學校，食最好的奶粉，提供最好的醫療，样样都係錢的時間，第時隨時仲要科水買樓比首期，呢一種父母的概念唔係話錯，但隊長都幾肯定係有問題，因為眼見身邊的人真係唔理解自己消費唔起而瘋狂消費，一心掛住我要比最好的野個仔／女就大過天，然而其實忽略左一個好重要的問題係，有無諗過作為父母的話，計錯數你唔識，又教個孝順仔／女出黎的話會掂？答案就係佢地將會延續你的使命，吃力地繼續養四大金剛同佢地的兒女，因為父母的錯誤消費計算，接受最好教育最好醫療一切的子女，就承傳左吃力地養父母的責任。 可能你會話，養老豆老母，天經地義；養仔女，亦然。隊長亦認同，家用點都要比的呢個概念，不過呢家個問題係，舉例你估李澤楷比家用李嘉誠的情況好D，定係一個綜緩戶的父母窮一生的一切去養大個仔，然後個仔每個月...

首先好多謝BabyKingdom的邀請響呢度同大家講關於理財以及財商，當然如果你過去並沒有跟蹤我的Facebook/Blog的話，那隊長就先自我介紹一下，由2009年開始進入樓市，2012年開始寫Blog，見證住樓市由衝過200萬，300萬，400萬關口，一直都有叫讀者積極入市，及至現在亦不斷為大家分享小弟在樓市當中的所聽所見所聞，但亦因樓價已升至政府政策受惠的區域中後段，隊長已表明不會主動建議入市，然而在財商及財務自由上，同样的理論在不同的地方，能運用得宜亦會令大家可以在人生路上更上一層樓。 既然響BabyKingdom講財商，一個就隊長個人的觀察，有很多很多的父母的財商可以話係很低，甚至係缺乏。請不要誤會這不是在故意冒犯任何人，然而這是我地教育系統的不幸，香港的教育系統並沒有財商呢一課，所以叻極好多人意為較接近的是讀過下經濟或會計，但實際上在人生路上除非在工作上投資上用到一二，但在一個主体的規劃上有好多一般家庭的父母在隊長身邊都是苦苦地努力耕耘，希望給予子女最好的一切，這是偉大的，但同時是沒有財商的偉大。 講左咁耐，財商是什麼呢？或許可以用好多篇幅去講，但其中一個主題就一定係財務自由。財務自由呢一個名詞來自窮爸爸富爸爸，主要的解釋就係一個Formula: 財務自由 = 被動收入 >= 經常性開支 好多人在投資路上，買下股票賺下錢，呢排勁賺在勝利的時刻就係投資達人，但一個浪打埋來無晒之後就收晒檔無野講，這些經驗應該在你我身邊都一定會找到例子，亦係一個不可持續的例子，所以財商並非講買乜野冧把幾錢入幾錢出，更重視的，係建設一個可持續的被動收入系統適合你家庭的風險胃納，這就是財商及財務自由的基礎。 短短篇幅可能你會話咁即係點啊？是的，好以太流於理論，咁隊長又用財商的思考模式去舉下實際例子，比如說你子女的幼稚園學費，有家長是用每個月的工資去應付的，但隊長話比你聽係租客A的租金幫我比的；又比如你架七人車每月的開支一萬元，有家長是用每個月的工資去應付的，但隊長話可以係匯豐派息幫你比的；可能你馬上會話呢家樓又升到咁高股又唔好似要跌咁，well呢D都係後話，前題係你有無咁諗過，有無咁去安排過。 隊長就眼見身邊好多父母，生BB前最好的時機沒有做準備，生完之後就更加因洗費大左更加難展步，當然亦無方向，人到四十五十，看似風光，但實際...