對不起，我差不多可以話如果你岩岩出黎做野，而又無父幹的話，香港可能對於一個平民階級的你，已經玩完。 由我寫呢個Blog開始，我睇樓市都係升的，係去到2014尾至2015年開始，我就叫人唔好再一開二一開三果D野，只係持貨，沒有叫過人賣任何一間樓，到2016上半年衰左半年跌左20%，之後我都有叫大家可以入番市，去到呢家就黎十月，睇一睇個樓價，已經完全去番2015年的高位，呢個20%的調整，並沒有惠及好多人，因為好多人都睇大跌，諗住跌得20%就再跌多20%，然而隊長係五六月時間已經講話見左底，無諗過三個月已經大反彈，而且越戰越勇。 過去呢半年經歷左Brexit以及極差的經濟，但試左個底都只係20%而唔再跌落去，隊長認為個經濟底子真係好硬，而且反彈速度快夾狠，呢個力度可以話比個市場聽，購買力實在強勁，需求亦旺盛，所以係呢個市況下樓市只係一個新的起步點，下一站去到邊真係唔知，但好肯定之前隊長寫過的 再見400萬 ，以及 400萬大作戰 ，係未來呢一浪挑戰500萬應該問題不大了。 講到呢度，隊長想提出的係接落黎樓市就當佢只係穏步上揚但唔太急都好，如果你係90后呢家岩岩先做左一兩年野，甚至準備畢業，面對呢家上車最平都350萬起甚至似样D都400萬的樓，可以點買？無錯呢家係400萬樓下仲有9成按揭，但首期衰衰地都大約50萬，除非你岩岩係90后出黎做左3年野而又係搵到好好工作，否則普遍黎講可能搵緊皮零兩皮野的90后，點會有5條野? 等到出年的時候，我相信上面講果堆樓好大機會就係變成400-450萬的樓，亦即最多由9成慢慢變按得少左，即係話首期就會由50萬提升至60萬左右，本來無50萬的你，呢家仲要追多10萬，點追？你可能會怨點解唔比高Ｄ按揭成數比你呢？呢個問題有兩面，第一就係出年香港選特首，我深信邊個選左上去，都係唔會一上任就咁勇敢咁ON9走去玩減辣，一間樓價升又係自己攞黎賤，減辣幫你上車樓價又唔會跌何謂火上加油，故此以不變應萬變，政府係唔會幫辣幫你。而另一方面，就算係400萬以上都比你做高按揭，係而家今日的壓測下，其實你借400萬左右的錢壓測係要接近40000元月入一個月，我唔係好知有咩工可以係三五年就有接近40000一個月 (專業人仕除外)，咁即係話就算肯提高按揭成數，壓測都會守另一關。 如果你呢一度都追唔到的話，假設再過一年，樓市又向上去到450

你可以話我係大好友，但樓價會否持續上升呢個問題，答案係好顯而易見，亦可以直接答你，是會升的。 即係咁，你問我一兩年後個價會唔會比起今日高，雖然我都覺得係，但個問題係就算跌，都係會升番上黎，拉長線黎講樓真係無得跌。換句話說，當你問我二三十年後樓價會係點，咁我好肯肯Ｌ定咁話比你聽一Ｌ定係升，無懸念。 有好多人成日話樓價升都係D人炒炒炒炒出黎，一下就小晒班炒家的鬼咁，但有追開我個Blog的兄弟姐妹都知，一方面定義炒家已經係一件好難的事，而再講話炒出黎之前已經有講過無數次所謂的炒家係唔會賺盡，今時今日有晒辣招基本上仲已經無晒炒家，所以對於隊長黎講呢個論點就又係唔成立。 對於唔明的人我地又可以舉個例黎剖析一下，假使間而家開始突然間無晒所謂的炒家，一個不淨，咁樓市方向應該係點呢？如果你相信炒家係升的原因的話，咁你應該會認同樓價不會升或最多都係小升，甚至可能係平走或會跌吧？但問題又黎啦，無炒家的市兄下，咁用家入市又係咩諗法呢？當然好直接咁諗就係有人會高於市價買心頭好，亦有人市價買野，亦有人等荀貨先買，亦有人跌價唔買住吧。以上四種情況，如果係無任何外來的金融核爆下，能成交到的只有頭三種可能性吧，第四個情況係唔會有成交因為無論點其實都唔買住。 所以呢，係今日的市況下，就算你係正義撚道德撚到好，如果，係如果你有樓，咁你願唔願意無厘頭平20萬賣走你層樓先。將心比已咁諗，大多數人我相信涉及自身利益都唔會送錢比人洗啦，所以能真係成交的比例，可能高市價的係20%人，市價成交係80%人，  低於市價的可能10%吧，感覺上係咪好似都相對平穏咁呢？ 問題又去到呢個只係某一時間點的情況，但拉長線睇呢，唔買的人其實當然仍然唔買啦，買的人係長時間黎講，人工會加，儲的財富又多左，購買力就會強左，開的價就算然會進取D，呢個係買家的情況。而賣家其實都係差唔多，當然有個別的運濟人可能孕要錢而賣樓所以肯市價平小小走咁，但係整体咪又係一样搵多左錢，儲多左錢，收租的亦收多錢，變相更加唔等錢洗，坐貨能力又高左，叫價就更加硬。買的人可以出多Ｄ，賣的人又唔等錢洗，此消彼長下，價錢就自不然要向上，呢個就係無炒家的市況，只係用家都係會上升。 如果你唔認同以上的論點，咁第一样野你要做的就係叫你老細以后唔準加人工，就算升職都唔準加人工，不過就算你唔加其他人都會加，呢個加人工除左反映你工作能力的獎

一位差不多十年無見的舊朋友無啦啦打黎，係唔夠十句寒喧問候的對話，佢就開門見山同我講話佢岩岩做緊D生意，想搵Business Partner，問我有無興趣，想約我見面飲杯野咁。 其實剛見到個電話響起我都有點愕然，始終咁多年無見打黎已經怪，再者佢又結左婚無理由係請飲，更特別係呢個年代咁流行Whatsapp，佢直接打黎我真係以為打錯，但係當佢用呢一堆似係standard對白的型式搵我，我個腦好快就轉出一個字 --- 傳銷。 當然，我無真係想去了解過佢講乜，但係內容中我都知我已經雖不中亦不遠矣，特別係佢由頭到尾都無講過佢搞乜生意，即舉例如果我搞歺廳我會講我搞歺廳，而唔係話搞生意隠隠悔悔咁。所以係佢問我有無興趣出黎飲杯野的時候，我好快咁講話：「我其實做左三十幾年人呢，好多野都見過下，而如果你問我就咁出黎係傾下計聚下舊呢，我真係無所謂。之但係如果你同我講任何計劃呢，我就可以呢家答你我無興趣。」 「其實你搵Business Partner的對象呢，最好就搵D岩岩出黎或者做左幾年野，岩岩搵到小小錢得黎又想再搏搵多Ｄ果Ｄ可能先係你的目標。對於我呢Ｄ年紀的人，開始有咁上下經濟能力得黎又無乜時間去諗其他野呢，實在個機會係細的。」我嘗試去解釋下之餘再令佢focus番係佢應該target的人身上，但佢就好快比我試出佢真係sell野，因為佢馬上就話，咁錢無人嫌多ga ma，同埋你份工搵到唔代表你以后搵到，可能份工會無左，可能特然有咩大病，咁緊係多個機會就多個保障啦。 講到呢度，我即刻又要跳出黎講：「其實你講的野我絕對明白，所以咁多年無見其實我都有我自己的計劃，而呢家我可以話比你聽我的狀態已經係等緊退休啦，亦係因為你所講的考慮我先會有今日自己的安排」 聽到呢度佢並沒有放棄但亦沒有click到佢問我搞乜，當然呢d人的active listening係好差，佢目標想sell 野所以個腦根本容不下其他資訊，咁佢就又再次露出第二條尾巴問我咁我D朋友有無人有興趣咁?去到呢度其實我唔知點样再答佢，可能佢覺得我水佢話等退休所以試下我身邊的朋友咁話，咁講真你唔好玩我啦我自己都無興趣，我又點會出賣我的朋友呢，更何況，我真係唔知我應該對乜野有興趣囉講到呢一刻。 去到呢一刻其實我開始有點不耐煩，所以我索性大一大佢等收線：「其實我身邊的朋友唔算話好有錢，但佢地個個份工都有番咁上下，

近呢幾年由於政府辣招的影響，細價樓呎價累創新高，發展商亦要食盡上車客的購買力，而家起的所謂棺材樓越黎越多，最近四叔的北角車位大細的studio新樓仲要去到4球幾咁濟，實用得果166呎起，就算隊長係好友，都不禁講句貴到痴左線。 之不過你有你痴線，買的人一样的多，而家開始上車接力的最新一批年輕人應該開始係90后前後果班，呢班人有無父幹就見仁見智，但大部份中意新野靚野享受慣就肯肯定，所以百零二百呎實用的樓，studio就studio，買樓一样照買，而單就係呢一點，隊長其實係好保留。 首先又要講番隊長唔係睇淡樓市，但問題係大市升代唔代表你曾樓升先係一個重要問題。睇番一個studio flat，客源會係咩人先？老實講真係住入去的我死都唔信會係一家四口，就算三口都好抆，故此我偏向相信都係一個人或兩個人住的客源為主。當然，年紀上人越大就越唔介意相對舊的野，而且如果你諗下接你二手時其實所謂的新樓都變成半新樓或舊樓了，到時二手買家點諗，同埋你要甩手的對象先係關鍵。 但係如果你問我，買個studio flat 180呎叫600萬，而同样600萬我係淘大到時都買到個兩房，在隊長主觀而言，投資又可以租比家庭客，自住又多你兩個房實用空間，管理費仲平你一大段，我真係諗唔到任何一個原因去比同样價錢買少兩間房，甚至你問我500萬同600萬比，我都會買兩房（除非唔夠首期另計），係隊長眼中，棺材房的升值空間因為空間同客源問題會受限制，真係比你去到35-40開始，百零呎點住啊? 細唔係一個問題，今時今日買間400萬左右的都係實用280-350呎左右，唔見得大得去邊，但係如果用样用280呎-350呎去做studio，唔敢講spacious但都叫做夠住，但百零呎真係唔係好對路。而且，舊樓其實我30-50萬落去，細細間其實做裝修已經可以做到皇宮咁样，呢個又係另一個隊長的專長。 講到細單位裝修，我唔敢認第一，但見過我的裝修的人都會讚我恐怖地活用空間。同样一個積，租客都會覺得點解可以大咁多，又或者點解細到咁但又乜都有。講到呢样野，其實又同我投資的理念有關，因為細（並非棺材的細）唔係問題，最主要睇你識唔識用創意去補救。好多時候我認為發展商，又或者老一輩的人，甚至的設計師，都係好中意用一條直線去諗野，比如話呢度需要一面牆，呢面牆就係一條直線。之但係我認為的牆亦唔係咩特別花巧的諗法，但你

首先，我承認，我懶左好多。 點解我懶左？因為隊長八月份真係超級勁忙。我靜局唔係因為無野好講，相反正正就係好多野發生左所以無乜Update個Blog，不過忙還忙，隊長Pokemon Go都操到28級，呢家250000XP先升一級，目標遠左所以又懶玩了，呢種感覺，似層相識，原來相當於樓市上車儲首期，太遙遠就會無動力。 不過講上車難呢件事，其實隊長係八月份岩岩落左一架車。而如果你係急住要話隊長大好友點解要賣樓的話，隊長又要解釋下呢個世界有样野叫re-balancing。事實上隊長之前一路發現其中有三間屋的回報都幾唔理想，就以呢層岩岩賣出的430萬樓仔計，收租先收得12000蚊，其實條數真係好唔化算。如果唔計成本買買賣賣咁講，要租12000的樓，純睇租金回報，買層320-350萬的樓一样做到，中間慳番接近100萬的錢，租金回報真係差。 講番呢間屋，舊年最高峰應該可以賣出460萬，最低就大約380萬左右，上下波幅兩成，但呢家我係連租約，而睇番最近成交其實我層樓都叫做破晒半年高位，以價錢計其實楂耐D可能可以到450-460萬，但係睇埋而家手頭上的樓，實在又想套一套現，因為隊長有接近90%的資產都係樓，今次跌一跌個低位再升番一成上黎，走咁件減下磅係有一半原因驅使我簽約。 而另一方面就係機會成本問題，之前我都講過股票何其殘，好多股都跌到痴鬼左線，因此隊長係今年初借左100粒去買股票，今日收市價計都有唔錯的升幅。而收大訂之時，我亦將成舊大訂掟晒去買匯豐，岩岩趕上尾班車，不過我個如意算盤都唔係打得咁響，因為呢排成個市真係全面復甦晒，我個Deal又未成交，仲有一大舊錢遲D會入黎本來諗住冧多舊錢去買，但睇怕到時個市都升多一浸，果時又未必有值得買的野。然而當刻賣呢間樓，就係為左大量數貨，可惜只掃到小小。 而仲有另一個問題就係轉按問題，話說隊長呢家成身按揭咁講，其實有部份開始都差唔多到期可轉按。不過轉按最大的敵人就係金管條例，之前做7成6成，轉一轉按可能未必做番咁多比你（當然你供左兩年又會減一減），但係成唔成功轉按就要擊倒最仆街的壓力測試，所以我必需先搞掂借錢買股票的P-Loan，再透過今次減磅令成個計數方式又計少幾千蚊，一來一回都幾緊要。可能有新讀者問做乜鬼野無屎痾要轉按，當然隊長無水晶球唔知突然間銀行玩減息戰黎個H+1.4啦，但更重要的係，其實正常cash