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90后還有機會上車嗎?

對不起,我差不多可以話如果你岩岩出黎做野,而又無父幹的話,香港可能對於一個平民階級的你,已經玩完。 由我寫呢個Blog開始,我睇樓市都係升的,係去到2014尾至2015年開始,我就叫人唔好再一開二一開三果D野,只係持貨,沒有叫過人賣任何一間樓,到2016上半年衰左半年跌左20%,之後我都有叫大家可以入番市,去到呢家就黎十月,睇一睇個樓價,已經完全去番2015年的高位,呢個20%的調整,並沒有惠及好多人,因為好多人都睇大跌,諗住跌得20%就再跌多20%,然而隊長係五六月時間已經講話見左底,無諗過三個月已經大反彈,而且越戰越勇。 過去呢半年經歷左Brexit以及極差的經濟,但試左個底都只係20%而唔再跌落去,隊長認為個經濟底子真係好硬,而且反彈速度快夾狠,呢個力度可以話比個市場聽,購買力實在強勁,需求亦旺盛,所以係呢個市況下樓市只係一個新的起步點,下一站去到邊真係唔知,但好肯定之前隊長寫過的 再見400萬 ,以及 400萬大作戰 ,係未來呢一浪挑戰500萬應該問題不大了。 講到呢度,隊長想提出的係接落黎樓市就當佢只係穏步上揚但唔太急都好,如果你係90后呢家岩岩先做左一兩年野,甚至準備畢業,面對呢家上車最平都350萬起甚至似样D都400萬的樓,可以點買?無錯呢家係400萬樓下仲有9成按揭,但首期衰衰地都大約50萬,除非你岩岩係90后出黎做左3年野而又係搵到好好工作,否則普遍黎講可能搵緊皮零兩皮野的90后,點會有5條野? 等到出年的時候,我相信上面講果堆樓好大機會就係變成400-450萬的樓,亦即最多由9成慢慢變按得少左,即係話首期就會由50萬提升至60萬左右,本來無50萬的你,呢家仲要追多10萬,點追?你可能會怨點解唔比高D按揭成數比你呢?呢個問題有兩面,第一就係出年香港選特首,我深信邊個選左上去,都係唔會一上任就咁勇敢咁ON9走去玩減辣,一間樓價升又係自己攞黎賤,減辣幫你上車樓價又唔會跌何謂火上加油,故此以不變應萬變,政府係唔會幫辣幫你。而另一方面,就算係400萬以上都比你做高按揭,係而家今日的壓測下,其實你借400萬左右的錢壓測係要接近40000元月入一個月,我唔係好知有咩工可以係三五年就有接近40000一個月 (專業人仕除外),咁即係話就算肯提高按揭成數,壓測都會守另一關。 如果你呢一度都追唔到的話,假設再過一年,樓市又向上去到450

樓價會否持續上升

你可以話我係大好友,但樓價會否持續上升呢個問題,答案係好顯而易見,亦可以直接答你,是會升的。 即係咁,你問我一兩年後個價會唔會比起今日高,雖然我都覺得係,但個問題係就算跌,都係會升番上黎,拉長線黎講樓真係無得跌。換句話說,當你問我二三十年後樓價會係點,咁我好肯肯L定咁話比你聽一L定係升,無懸念。 有好多人成日話樓價升都係D人炒炒炒炒出黎,一下就小晒班炒家的鬼咁,但有追開我個Blog的兄弟姐妹都知,一方面定義炒家已經係一件好難的事,而再講話炒出黎之前已經有講過無數次所謂的炒家係唔會賺盡,今時今日有晒辣招基本上仲已經無晒炒家,所以對於隊長黎講呢個論點就又係唔成立。 對於唔明的人我地又可以舉個例黎剖析一下,假使間而家開始突然間無晒所謂的炒家,一個不淨,咁樓市方向應該係點呢?如果你相信炒家係升的原因的話,咁你應該會認同樓價不會升或最多都係小升,甚至可能係平走或會跌吧?但問題又黎啦,無炒家的市兄下,咁用家入市又係咩諗法呢?當然好直接咁諗就係有人會高於市價買心頭好,亦有人市價買野,亦有人等荀貨先買,亦有人跌價唔買住吧。以上四種情況,如果係無任何外來的金融核爆下,能成交到的只有頭三種可能性吧,第四個情況係唔會有成交因為無論點其實都唔買住。 所以呢,係今日的市況下,就算你係正義撚道德撚到好,如果,係如果你有樓,咁你願唔願意無厘頭平20萬賣走你層樓先。將心比已咁諗,大多數人我相信涉及自身利益都唔會送錢比人洗啦,所以能真係成交的比例,可能高市價的係20%人,市價成交係80%人,  低於市價的可能10%吧,感覺上係咪好似都相對平穏咁呢? 問題又去到呢個只係某一時間點的情況,但拉長線睇呢,唔買的人其實當然仍然唔買啦,買的人係長時間黎講,人工會加,儲的財富又多左,購買力就會強左,開的價就算然會進取D,呢個係買家的情況。而賣家其實都係差唔多,當然有個別的運濟人可能孕要錢而賣樓所以肯市價平小小走咁,但係整体咪又係一样搵多左錢,儲多左錢,收租的亦收多錢,變相更加唔等錢洗,坐貨能力又高左,叫價就更加硬。買的人可以出多D,賣的人又唔等錢洗,此消彼長下,價錢就自不然要向上,呢個就係無炒家的市況,只係用家都係會上升。 如果你唔認同以上的論點,咁第一样野你要做的就係叫你老細以后唔準加人工,就算升職都唔準加人工,不過就算你唔加其他人都會加,呢個加人工除左反映你工作能力的獎

舊朋友搵我做投資拍擋

一位差不多十年無見的舊朋友無啦啦打黎,係唔夠十句寒喧問候的對話,佢就開門見山同我講話佢岩岩做緊D生意,想搵Business Partner,問我有無興趣,想約我見面飲杯野咁。 其實剛見到個電話響起我都有點愕然,始終咁多年無見打黎已經怪,再者佢又結左婚無理由係請飲,更特別係呢個年代咁流行Whatsapp,佢直接打黎我真係以為打錯,但係當佢用呢一堆似係standard對白的型式搵我,我個腦好快就轉出一個字 --- 傳銷。 當然,我無真係想去了解過佢講乜,但係內容中我都知我已經雖不中亦不遠矣,特別係佢由頭到尾都無講過佢搞乜生意,即舉例如果我搞歺廳我會講我搞歺廳,而唔係話搞生意隠隠悔悔咁。所以係佢問我有無興趣出黎飲杯野的時候,我好快咁講話:「我其實做左三十幾年人呢,好多野都見過下,而如果你問我就咁出黎係傾下計聚下舊呢,我真係無所謂。之但係如果你同我講任何計劃呢,我就可以呢家答你我無興趣。」 「其實你搵Business Partner的對象呢,最好就搵D岩岩出黎或者做左幾年野,岩岩搵到小小錢得黎又想再搏搵多D果D可能先係你的目標。對於我呢D年紀的人,開始有咁上下經濟能力得黎又無乜時間去諗其他野呢,實在個機會係細的。」我嘗試去解釋下之餘再令佢focus番係佢應該target的人身上,但佢就好快比我試出佢真係sell野,因為佢馬上就話,咁錢無人嫌多ga ma,同埋你份工搵到唔代表你以后搵到,可能份工會無左,可能特然有咩大病,咁緊係多個機會就多個保障啦。 講到呢度,我即刻又要跳出黎講:「其實你講的野我絕對明白,所以咁多年無見其實我都有我自己的計劃,而呢家我可以話比你聽我的狀態已經係等緊退休啦,亦係因為你所講的考慮我先會有今日自己的安排」 聽到呢度佢並沒有放棄但亦沒有click到佢問我搞乜,當然呢d人的active listening係好差,佢目標想sell 野所以個腦根本容不下其他資訊,咁佢就又再次露出第二條尾巴問我咁我D朋友有無人有興趣咁?去到呢度其實我唔知點样再答佢,可能佢覺得我水佢話等退休所以試下我身邊的朋友咁話,咁講真你唔好玩我啦我自己都無興趣,我又點會出賣我的朋友呢,更何況,我真係唔知我應該對乜野有興趣囉講到呢一刻。 去到呢一刻其實我開始有點不耐煩,所以我索性大一大佢等收線:「其實我身邊的朋友唔算話好有錢,但佢地個個份工都有番咁上下,

實用面積

近呢幾年由於政府辣招的影響,細價樓呎價累創新高,發展商亦要食盡上車客的購買力,而家起的所謂棺材樓越黎越多,最近四叔的北角車位大細的studio新樓仲要去到4球幾咁濟,實用得果166呎起,就算隊長係好友,都不禁講句貴到痴左線。 之不過你有你痴線,買的人一样的多,而家開始上車接力的最新一批年輕人應該開始係90后前後果班,呢班人有無父幹就見仁見智,但大部份中意新野靚野享受慣就肯肯定,所以百零二百呎實用的樓,studio就studio,買樓一样照買,而單就係呢一點,隊長其實係好保留。 首先又要講番隊長唔係睇淡樓市,但問題係大市升代唔代表你曾樓升先係一個重要問題。睇番一個studio flat,客源會係咩人先?老實講真係住入去的我死都唔信會係一家四口,就算三口都好抆,故此我偏向相信都係一個人或兩個人住的客源為主。當然,年紀上人越大就越唔介意相對舊的野,而且如果你諗下接你二手時其實所謂的新樓都變成半新樓或舊樓了,到時二手買家點諗,同埋你要甩手的對象先係關鍵。 但係如果你問我,買個studio flat 180呎叫600萬,而同样600萬我係淘大到時都買到個兩房,在隊長主觀而言,投資又可以租比家庭客,自住又多你兩個房實用空間,管理費仲平你一大段,我真係諗唔到任何一個原因去比同样價錢買少兩間房,甚至你問我500萬同600萬比,我都會買兩房(除非唔夠首期另計),係隊長眼中,棺材房的升值空間因為空間同客源問題會受限制,真係比你去到35-40開始,百零呎點住啊? 細唔係一個問題,今時今日買間400萬左右的都係實用280-350呎左右,唔見得大得去邊,但係如果用样用280呎-350呎去做studio,唔敢講spacious但都叫做夠住,但百零呎真係唔係好對路。而且,舊樓其實我30-50萬落去,細細間其實做裝修已經可以做到皇宮咁样,呢個又係另一個隊長的專長。 講到細單位裝修,我唔敢認第一,但見過我的裝修的人都會讚我恐怖地活用空間。同样一個積,租客都會覺得點解可以大咁多,又或者點解細到咁但又乜都有。講到呢样野,其實又同我投資的理念有關,因為細(並非棺材的細)唔係問題,最主要睇你識唔識用創意去補救。好多時候我認為發展商,又或者老一輩的人,甚至的設計師,都係好中意用一條直線去諗野,比如話呢度需要一面牆,呢面牆就係一條直線。之但係我認為的牆亦唔係咩特別花巧的諗法,但你

股樓操盤

首先,我承認,我懶左好多。 點解我懶左?因為隊長八月份真係超級勁忙。我靜局唔係因為無野好講,相反正正就係好多野發生左所以無乜Update個Blog,不過忙還忙,隊長Pokemon Go都操到28級,呢家250000XP先升一級,目標遠左所以又懶玩了,呢種感覺,似層相識,原來相當於樓市上車儲首期,太遙遠就會無動力。 不過講上車難呢件事,其實隊長係八月份岩岩落左一架車。而如果你係急住要話隊長大好友點解要賣樓的話,隊長又要解釋下呢個世界有样野叫re-balancing。事實上隊長之前一路發現其中有三間屋的回報都幾唔理想,就以呢層岩岩賣出的430萬樓仔計,收租先收得12000蚊,其實條數真係好唔化算。如果唔計成本買買賣賣咁講,要租12000的樓,純睇租金回報,買層320-350萬的樓一样做到,中間慳番接近100萬的錢,租金回報真係差。 講番呢間屋,舊年最高峰應該可以賣出460萬,最低就大約380萬左右,上下波幅兩成,但呢家我係連租約,而睇番最近成交其實我層樓都叫做破晒半年高位,以價錢計其實楂耐D可能可以到450-460萬,但係睇埋而家手頭上的樓,實在又想套一套現,因為隊長有接近90%的資產都係樓,今次跌一跌個低位再升番一成上黎,走咁件減下磅係有一半原因驅使我簽約。 而另一方面就係機會成本問題,之前我都講過股票何其殘,好多股都跌到痴鬼左線,因此隊長係今年初借左100粒去買股票,今日收市價計都有唔錯的升幅。而收大訂之時,我亦將成舊大訂掟晒去買匯豐,岩岩趕上尾班車,不過我個如意算盤都唔係打得咁響,因為呢排成個市真係全面復甦晒,我個Deal又未成交,仲有一大舊錢遲D會入黎本來諗住冧多舊錢去買,但睇怕到時個市都升多一浸,果時又未必有值得買的野。然而當刻賣呢間樓,就係為左大量數貨,可惜只掃到小小。 而仲有另一個問題就係轉按問題,話說隊長呢家成身按揭咁講,其實有部份開始都差唔多到期可轉按。不過轉按最大的敵人就係金管條例,之前做7成6成,轉一轉按可能未必做番咁多比你(當然你供左兩年又會減一減),但係成唔成功轉按就要擊倒最仆街的壓力測試,所以我必需先搞掂借錢買股票的P-Loan,再透過今次減磅令成個計數方式又計少幾千蚊,一來一回都幾緊要。可能有新讀者問做乜鬼野無屎痾要轉按,當然隊長無水晶球唔知突然間銀行玩減息戰黎個H+1.4啦,但更重要的係,其實正常cash