實用面積

近呢幾年由於政府辣招的影響，細價樓呎價累創新高，發展商亦要食盡上車客的購買力，而家起的所謂棺材樓越黎越多，最近四叔的北角車位大細的studio新樓仲要去到4球幾咁濟，實用得果166呎起，就算隊長係好友，都不禁講句貴到痴左線。


之不過你有你痴線，買的人一样的多，而家開始上車接力的最新一批年輕人應該開始係90后前後果班，呢班人有無父幹就見仁見智，但大部份中意新野靚野享受慣就肯肯定，所以百零二百呎實用的樓，studio就studio，買樓一样照買，而單就係呢一點，隊長其實係好保留。


首先又要講番隊長唔係睇淡樓市，但問題係大市升代唔代表你曾樓升先係一個重要問題。睇番一個studio flat，客源會係咩人先？老實講真係住入去的我死都唔信會係一家四口，就算三口都好抆，故此我偏向相信都係一個人或兩個人住的客源為主。當然，年紀上人越大就越唔介意相對舊的野，而且如果你諗下接你二手時其實所謂的新樓都變成半新樓或舊樓了，到時二手買家點諗，同埋你要甩手的對象先係關鍵。


但係如果你問我，買個studio flat 180呎叫600萬，而同样600萬我係淘大到時都買到個兩房，在隊長主觀而言，投資又可以租比家庭客，自住又多你兩個房實用空間，管理費仲平你一大段，我真係諗唔到任何一個原因去比同样價錢買少兩間房，甚至你問我500萬同600萬比，我都會買兩房（除非唔夠首期另計），係隊長眼中，棺材房的升值空間因為空間同客源問題會受限制，真係比你去到35-40開始，百零呎點住啊?


細唔係一個問題，今時今日買間400萬左右的都係實用280-350呎左右，唔見得大得去邊，但係如果用样用280呎-350呎去做studio，唔敢講spacious但都叫做夠住，但百零呎真係唔係好對路。而且，舊樓其實我30-50萬落去，細細間其實做裝修已經可以做到皇宮咁样，呢個又係另一個隊長的專長。


講到細單位裝修，我唔敢認第一，但見過我的裝修的人都會讚我恐怖地活用空間。同样一個積，租客都會覺得點解可以大咁多，又或者點解細到咁但又乜都有。講到呢样野，其實又同我投資的理念有關，因為細（並非棺材的細）唔係問題，最主要睇你識唔識用創意去補救。好多時候我認為發展商，又或者老一輩的人，甚至的設計師，都係好中意用一條直線去諗野，比如話呢度需要一面牆，呢面牆就係一條直線。之但係我認為的牆亦唔係咩特別花巧的諗法，但你只要諗佢係可以變成兩個前後的長方形（好難解釋），其實牆的兩面已經剛好有個笠位可以放櫃放枱，係兩面都得！而且，好多時有D位裝修師傅未必會幫你諗，一位一塊木板直放就最快收工，但舉個例你諗下梳化背的牆如果係房，你能夠將梳化背以上的空間偷8吋位，係另一邊就無啦啦多左一排櫃可以用，但呢個偷位其實又無影響你擺梳化。


而隊長最中意諗的實用空間，就係將走廊縮短，以及將門開在房間的中間。走廊縮短通常都只係需要將度門放出D條走廊，而房門開中間最大最大的好處就係門的兩邊都可以放櫃放枱，比起你開係一邊絕對彈性多好多。呢D設計其實必未係講咩大創意，但細心的使用空間係的確可以令你更容易搵到租客之餘，甚至為你的租金或樓盤出售時有更好的價錢，特別係租金，個人就試過有人因為中意我的設計，比多三個月搶租一样有。


所以對比起棺材新樓，無空間可言的價錢，我認為買間大小小的二手樓再自己用錢整靚佢完全係完勝。從經驗出發，隊長大約可以靠利用空間偷位唧多15%的額外空間出黎，但係如果得studio，相信都係巧婦難為無米炊。再從投資角度黎講，就咁諗下，你覺得比800萬買個studio同兩房，邊個合理D比人屌少D?


棺才新樓，越起越多，中伏的人只能講聲So99y。