今年樓市復甦，隊長身邊唔少朋友就又開始講返買樓，而且越講好似越開心，有時聽佢地講時（如朋友A），好似有少少思覺失調，因為一方面有朋友又話自已人工唔夠份工唔穏好似買層樓好難咁，但係想上車的朋友，講下講下好似500萬樓太差，買好D去到近600萬的同屋苑又嫌太貴唔值，比得600萬點解又唔去試下抽新樓， 入場費都係7球左右有交易，比多少少買層靚仔樓有乜所謂咁，好似一二百萬唔係錢咁話，聽落好似好岩，但係實際其實係點呢？ 純以數字黎討論，隊長將列左下表去顯示買樓三大原素 -- 首期／實際供款 ／ 壓測收入。呢3個原素完全主宰你買唔買到樓，買咩樓，同埋你要用幾多錢去買。 先討論的係，如果你以500萬樓講下講下去到700萬樓黎講，其實係乜野一回事呢？睇番圖，當你係9成按揭的話，首期就會以71萬升至105萬左右，要多34萬。呢一part我唔係太擔心，因為好多人買得樓，諗下諗下，諗幾三幾十萬出黎，總有辦法。然而，就吹下吹下，個人工收入黎講，要求就由45K左右升到63K，其實以呢一部份黎講，可能好多人都唔係太留意，好多時一個人的話就已然失去左借呢舊錢的能力。當然你話我屋企有父幹，老豆搬多一百幾十出黎唔係問題，咁當然就唔係問題啦。 然而，我又想講下，700萬抵下借9成，月供25455係乜野concept。即係咁，好多未供過樓的人，係茶餘飯後吹下水，500萬600萬700萬講到好似好輕鬆咁，尤其是係講人地買樓就要點點點，之但係將心比己先，你搵5萬6萬，真係叫你一個人供20K 25K，每個月出糧就唔見左一半，你會唔會感到前所未有的壓力？代入一個5萬6萬的一個人的角色裡，本來無買樓，每月5萬6萬自己搵自己洗，可以話無乜壓力，中意食乜玩乜都得，生活質素真係唔差，亦通常呢D人的落差係最大，因為食慣洗慣，突然同你講出糧無乜一半？點解啊。就算我地唔講700萬，其實9成買500萬，對於呢一批人黎講，每月由剩洗5萬至6萬，變左一出糧就殺左20K走都會好有壓力感。 事實上，隊長我是在代入一個年青人剛畢業所看的未來五至十年的景況去幻想係一個乜野畫面。基本上而家400萬的樓真係好平又絕跡，但同時比你搵到的400萬樓，我相信十個有九個半的都會對年輕人黎講唔係太開胃，所以就當普普通通搵間500萬的樓黎9成上車呢，一個年輕人一係就要有71萬首期，然後每個月供18182，但呢個數字呢，其實對於一個fresh grad搵1

不過，當晚又有個小插曲，佢打黎同我講，話我熟路，又問返我有無荀盤咁，佢話佢睇28又見到德福有600起的樓咁話。我同佢講，我話呢，荀盤真係真係人人都想要，個個買樓都會想要荀盤，邊得黎咁多荀盤。荀盤通常都係你最不經意的時候出現，可能咁岩你落去地產鋪人地放出黎比你撞到，又或者你行多左幾次同D代理friend左先有，但你純粹做冷氣軍師係28篤下篤下就以為有，就真係難過中六十彩。我話睇番你個德福盤，睇水平就知呢個單位係平台最底層，所以佢平係有佢原因。而且，你睇的當中仲有一個五屍案的關連單位，你如果有興趣都可能未必上到會。再者，我話就算比你呢家見到呢個600頭的德福啦，你見到人地都見到，就當又係真心荀啦，咁點解你唔狗衝去買先？如果真係荀，你又要諗有無伏，咁你點買啊？荀盤，仲要堅荀的盤，從來都擺唔到過夜，你諗得三幾個鐘都會比人買左，以你的mentality，係一定買唔到荀盤架啦。 咁佢就話啦，其實佢話人人都要返工，邊有人咁得閒下下日日捕住係度睇樓啊，仲要幾粒鐘就買層樓，佢話佢仲未去問銀行壓力測試，一陣間按揭有問題果D點算啊咁喎。我心諗，唉，真係有排教。隊長同佢講，其實呢，呢個世界有好多人，你本人就要番工姐，咁有D人退左休架嘛，有Ｄ人可能番Shift放平日架嘛，又有Ｄ人可能係住樓上的C９，人地可能係地膽，一講邊座邊層就諗到望邊向邊幾大，可以即時下決定，而你就成張白紙咁要解釋幾個鐘比你聽你都未知係乜，你點夠人爭啊?再者，呢個世界邊有人話一定要做按揭，人地手頭有1000萬求其買層樓唔得? 點解人地要問按揭呢? 唔係人人都係你咁的package去買樓架，而且你仲話咩問銀行咩壓力測試，你唔好成日自己聽埋D豬朋狗友講兩句未明就自己加插新難度比自己啦，你呢家乜都未買，係無任何銀行職員會答你借到幾錢批到幾錢有幾多壓測的供款力，呢D野全部係自己計架咋，好話唔好聽邊個銀行職員會上身啊，同你講得，你買完撻Q入佢數佢咪仆晒街?  我話你唔講我都知你想話咁咪好大風險？ 係啊，從來買樓都係要自己計好左數算唔係亂鳩咁黎，但你想話計到好準咩其實就無可能，但係打個比喻，你銀包有100蚊，咁你問我去打邊爐夠唔夠錢，我會話好大機會都唔夠囉。咁但係，如果我話比你聽，去大家樂應該都夠晒架啦，咁你咪去大家樂囉。但你個問題又係自己糾纏自己的係，你要問大家樂的焗朱扒食＋可樂要幾錢先肯入去，咁我答你唔到因為我唔知係60蚊定68蚊

及至三月，朋友A又開始積極返，佢又問我買樓的野，然后打比我同我講佢同佢阿姨睇緊將軍澳的居屋問我點睇。居屋，居屋又係另一個隊長唔建議的戰線。佢SENT左Ｄ相比我睇，話間屋好靚有裝修，又好大，550萬好似好好咁，咁我問佢點解無啦啦又去睇樓啦，佢就話佢阿媽叫佢去買樓，所以搵左佢阿姨幫手撘上撘搵盤搵到呢度，佢話如果將軍澳果屋兩房全部7球起跳好撚貴，所以就去左睇居屋。隊長於時睇一睇啦，呢個應該係補左地價的居屋，成交都有少少，但同一個單位係1-2月時先510萬，我話師傅呢間野都幾「狼」喎。當然，呢幾個月都升左，不過你要用破頂價買入一間居屋，我自己就真係唔會囉，但如果你係要買都無話絕對錯，之但係同一口價，550，我係你就去得寶淘大篤一間算啦。 故事的發展當然係無買，搵我話去睇樓啦，佢話呢段時間不停都有同代理傾開，有代理就話不如睇下新盤咁話，於是就約左佢睇觀塘的凱匯。「喂你都好有錢喎，又話買5球左右野」隊長我即時答，的確，我未睇最新價單都記得凱匯一房入場費大約1000左右，無1000都900，好似同朋友A個預算都差好L遠下喎。咁朋友A就話啦，其實佢住開都係有會所的樓，叫佢住舊樓可能唔係太中意喎，所以咪去抽新樓，抽唔到咪去睇下凱匯囉，但其實都應該唔會買。咁岩隊長其實前排開車經過觀塘，見到凱匯商場都開左好似幾靚，咁橫掂都係咪去睇下囉當學下野。 凱匯黎講，其實都睇到發展商好比心思去做，會所平台全部都扮晒勁咁，人手又特別多，保安嚴密。入到去就扮晒博物館咁好似有展品咁，又有D書啊果D野扮鬼到好似好有蓋術氣息，的確如果你問我靚唔靚，我會話好Ｌ靚。但係，好L靚的背後，對於某些人黎講係生活的品質，但對於市儈的隊長黎講，嘩，管理費一定好L金。睇返發展商公佈，管理費每呎HKD3.98完，新樓黎講唔算過份，但係新樓的隱藏管理費玩法隊長都好明白，睇怕入伙之後，泳池開始動用之時，呢度管理費無起碼5蚊一呎都已經算控制得好好，但個人觀感，呢度隨時5.5 - 6 蚊一呎真係真係唔會覺得驚奇。樓價方面，都如隊長所料，貨尾單位唔會令你失望，一房8球左右起跳，兩房就1000左右起跳，值唔值就見仁見智，唔在我討論之中，有興趣自己去睇，但隊長想講的只係，朋友A當然買唔起啦。   睇完食飯大家傾計，朋友A同我講話佢呢期想買返樓的原因，係佢阿媽同佢講，話屋企有舊錢做完定期，覺得息口太低無乜肉食，不如去買層樓保值咁話。對於佢黎講

  自從個市旺左之後，買樓故事從不缺，最近朋友A又開始主動問我關於買樓問題，而朋友A其實出現左係我個Blog好多次，由2010年叫佢買樓去到今日都未上車的情況下，佢問我買樓問題時其實我都唔係特別上心，但純粹做朋友黎講，我識我就一定會分享，但係佢最尾係點，就真係認真你便輸了。 話說朋友A講買樓，如果以呢段時間黎睇，應該係回想返大約2020年7-8月左右，當時有一日佢打比我，話佢經過中上環一間鋪頭，見到人地個地產鋪招牌跌左一半落黎，佢好心就入去同人講，點知見到人地楂住間屋D相，佢覺得好靚，所以就打比我約我去睇樓咁。Well，唔好問點解個原因係咁，我都唔知，但一場老友，我得閒就實去的。去到呢間係上環的樓，單幢式，個單位係三樓連平台，內籠我目測約180呎，原積應該係一房但變左開放式咁，可以用一個字「細」黎形容，即係就算一個人住我都嫌細。亮點係個大平台，大約有600呎，入面有間成100呎的組合屋，我朋友好中意，係咁幻想話叫D朋友黎開party BBQ就正到濕晒咁話。然而，我同佢講番呢間屋有好幾個問題，細係其中一個，個組合屋唔合法又係另一個。個濕九agent就好搶彊就話，屋宇署人手有限，呢D屋放左磚頭係底唔會搞，朋友聽完好開心，但我同個代理講話你咁講就唔係好負責任，一方面我都未問你有無order，二來你岩岩講的又唔係好清楚交代呢舊野合法定違法，有少少誤導。佢又好搶彊咁話，我係呢區好多年呢D野無事架，我即時KO佢我話其實本人都處理過呢D組合屋僭建問題同屋宇署交過手，並非與你所講無事，你唔信的我呢家手頭就有屋宇署分區X生的电話，駛唔駛打去問問，此時我攞出电話比佢睇，的确岩岩真係咁橋我同屋宇署收線先上來，佢即時鴉雀無聲。 朋友A最后又搞左一輪，叫埋佢Ｄ auntie同表哥黎睇，我見到咁样都知晒氣。食完飯，佢打比我話好中意，叫我第日陪佢落地產鋪同埋借我支票咁話，我話其實呢一場老友我就唔建議買呢間屋，我話呢個時間買樓係一流，真係你有錢無人爭，個market大把好野買，但你千揀萬揀買間單幢平台樓，仲要得180呎開放式，呢口價你比落去真係唔值到不得之了。我同佢講你上車就求其買間大屋苑分層，比如得寶淘大德福，你市價買入都好，呢D時間唔會錯，唔需要玩高難度花式轉体咁買樓。佢聽完一輪，最後決定唔買，但並非我有道理佢Buy，而係屎忽痕又無左件事。 隔左一兩個星期，我問佢睇樓搞成點，佢話無乜進展，叫我

  好多淡友，不停等待冧市的一刻，年復年日復日，雖然世事無話絕對，之但係純粹要找尋下一個冧市的時機同原因，就等我地嘗試去搵下有乜野原因可能令香港樓市冧市，不過係分析之前，我地必需定義好，究竟乜野叫做「冧市」。 「冧市」有時候係一個好模糊的概念。舉例，同一個屋苑如果有個400呎單位，一月成交左500萬，四月成交左450萬，可唔可以叫做冧市？對於門外漢黎講，可能未必掌握到太多，但係如果熟知樓市的人，都明白有好多野可以發生係呢兩個相差10%的deal入面，包括可能係高低樓層啦，朝向啦，內部裝修，以致可能係自己人轉讓都可以發生，所以「冧市」呢個概念係唔係10%就可以話係呢？又或者係唔係一兩單成交就話係冧呢？ 如果相對要準確少少去講，我地不防又試下用一個大約可以有合理回報的淡友去睇下幾多錢先有盈利吧? 即係話，如果我好叻仔我估到幾時冧市，咁我都要知冧幾多我先開始有正回報吧？咁呢件事本身呢，有少少取決於樓價，但假設我層樓值800萬啦，如果我估到未來一年係會冧市，都算係好叻啦，咁如果層樓跌10%去到720萬，名義上好似執80萬，都唔錯啦如果睇到咁準。然而，賣出去係有成本的，我當洗費當係9萬啦 （佣金＋ 律司樓 ），銀行當你過埋罰息期唔計，然後720萬買番，又再比番8萬左右佣金＋ 律司樓，以及今次要打番厘印27萬，咁前後洗費最低最低都用左44萬，即係純利係得番36萬，而呢條數黎講，我地仲未計如果銀行要罰息，可能扣多你10萬8萬，以及我當你如果係賣自住樓去做，你可能要租番層大約差唔多的樓，當係一個月18000，一年租金又去左216000，即係話賣自住樓黎講又有自住需求，10%的樓價跌覆，你可能只係執到十皮八皮，睇得準都係食唔深，如果係我的話就谷住坐唔賣。 當然數字就死人係生，可能你話屌賣左樓一定要租咩？搬番屋企同老豆老母住唔得咩？無話唔得，係呢個CASE要執果三幾十萬係無計的，而且如果你層樓係500萬又或者2000萬又可能又唔同睇法，始終如果睇到咁準就真係無得講，但係如果自己都唔係十分肯定之時，別忘記唔好講升，就算只要唔跌，都真係輸洗費，所以如果要有一個可觀又合理的回報的話，一定係要超過10%，而以股市傳統智慧黎講跌20%就進入熊市計，一於我地又定義冧市係20%以上吧，不過相信對於好多淡友黎講，無番三五七成都唔似样真係未夠喉，但係還是先定義20%吧。 好啦，講左咁耐，咁我地有乜野原因

近日接到一個朋友A的幫忙要求，話佢個朋友C有間屋係港島西區有幾間套房，經歷左一年租極都租唔出去，所以就想我比下意見睇下有無計仔，咁隊長我咁鬼八卦咪去學下野囉。 個套房係一個幾神奇的位，由地鐵站出黎大約行8-10分鐘，近山邊，以地點黎講岩岩好係同下一個地鐵站的中間位，而且地形黎講係岩岩好似凹左入去內街咁，有少少靜。樓齡大約60年，完全係香港上世紀公屋的感覺，低層低密度。朋友C就話當初買呢度，係因為貪佢夠舊所以可能摶重建，之但係搏重建的話點解睇相又整到間套房咁靚呢，佢就話可能又無咁快重建，即可能十零廿年後重建，就又賺租又賺價，咁無話岩定錯，純粹睇下朋友C的動機。 入到大廈，更加突顯公屋味道，好鬼似去到南山村果個年代的公屋味，但係呢度私人業權。去到佢單位，外表唔錯，睇過下相，其實都知有三間房整得唔錯幾靚。入到去，AB房大細都幾好，真心四正，空間感唔錯，廁所仲幾舒服，睇落我都話呢種套房都應該係套房中的豪宅。問題再問啦，咁問返朋友C，佢就話疫情下，Ａ房吉左９個月，Ｂ房都吉左５個月，而且B房仲要係一路減住租去留上手客人，都係到最尾個客人因為要返大陸，所以點都要走，之後佢面對的一個大問題就係一直都租唔返，而且放左比幾間代理都完全無聲無息，所以就搵朋友A搵我睇下有無咩方法。 咁我話，咁其實你呢度嗌幾錢租呢？佢就話C房最新租到就係7000，但都搵左呢個租客好耐，但係A同B就都係差唔多呢D水平。咁我話你放左係邊個網啊，咁佢就話都係28同730咁。我話哦，咁放左咁耐成效係點，會唔會係多人睇但租唔出啊，定係約睇樓都無？佢話人就唔多，都簡唔中有，但係又真係租唔到，而且有時D友仔約下睇樓，佢自己抽時間去開門，有D去到先放飛機話唔黎玩野，搞左大半年真係無晒心機都信心咁。 隊長之後就開始展開九吹的分析啦，其實套房黎計佢內籠都真係無乜問題，係靚的，不過死症係你呢個位太吊腳啦，入左內街的內街，講真好人好姐又唔會行到入黎搵樓，代理亦唔會推呢D盤啦，賺你雞碎咁多行咁遠，所以無人推係正常。而另一問題就係你的租金要求可能係咪要調整下，正所謂唯平不破，其實你放左5個月同9個月，就當你5000蚊一個月都無左70000啦，與期係咁，不如平少少租比人先啦。朋友C聽到就話，咁我都知如果5000蚊就可能租左出去九年啦，但佢又唔想咁平租咁解囉。 當然每個問題都一定有佢中間的心魔，如果唔係，問題就唔會係問題。然而，其實隊長有