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聖誕睇樓實錄

樓市似乎係一股淡風下不停向下,報紙同討論區在一片淡文下日日爆出新低成交,係呢個時候當然有淡友話要跌個三五七成,但與此同時新聞已經不停Loop果D超低成交,如果唔小心分析,真係可能會以為世界未日。 當然,跌左價係一個不爭的事實,但我見有討論區以及電視節目都報出一間低之前高峰期20%的成交,自不然有兩個諗法,一就係個市係咪咁痴線,因為一個加息的消息,就算係無任何實際加息的情況下竟然大跌兩成?二就係呢個係單一事件定係淡勢已成,是否又係入市時機呢?要解答呢D問題最好當然就係去實地考察。 由於已經有電視的大力報導呢D超低成交,副隊長同我就同時搵左三間行去報一報D價,但係報番黎的盤呢,每間都五六個鎖匙盤比我地揀,叫價的價錢就係比起高峰期回落左5%左右,亦即可預期如果有心傾的話大約可能係比起高峯期有8-10%的Discount。數口唔精的你,我大約可舉個例係高峰期360萬左右的野,而家Agent報出黎就340左右,估計成交的話都可能係320萬左右。 但問題係,唔對路喎,電視啊報紙報出黎果D 280萬左右的野,點解我地攞住投資者的背景報幾間代理番黎一間都無ga?據知首先其中一間成交係最細的單位兼超殘裝,所以先會平得誇張。而估計另外有一兩間都係可能真係等錢洗而賣,始終個市真係好一段時間無人買野,所以必需要走的個別業主真係要平賣小小,但一平多DD就馬上有承接,感覺上大家見到15%-20%左右的平野就已經係底即刻入市。 睇樓黎講,匙盤亦多但質素好普通,呢D平5%的叫價盤算係二三線貨源,而係聖誕的下午亦見有其他人睇緊樓,感覺上個市雖然靜但沒有像報紙同新聞營造到崩地獄式的情況。同Agent 傾計的時候亦指出,呢家係可以挫價,但你還價太狠Agent一样比人小老母,所謂太狠的就係報紙電視果D成交,呢D價似乎真係可能流唔到出街,成左可能都係Agent搵自己人食,但大事渲染只係順便造淡方便挫價。 其實整體感覺業主仲係好強,但成千個單位的屋苑有一兩個人手緊平賣就變成左報紙電視的大字標體,有點兒嘩眾取寵左。當然你可能又會話隊長大好友當然唱好,不過計數上,其實跌果10個8%,投資者根本無得揀做任何野,一定會硬食,原因係樓市唔似股票,10個8個%的跌市絕對唔夠轉身,相反呢個跌市會唔會成為左一個入市良機,大家就可以不防諗下。 隊長仲有最后一注錢,如果真係有手緊的業主需要出

加息了,你們腳震嗎?

聯儲局係萬眾期待的情況下,吹足一年風,終於係香港淩晨時份加0.25厘至0.5厘,為十年內首次加息。隊長之前話唔會加息的文章下被摑一巴,不過輸就認,但打就唔企定住,因為香港係無加息,即係呢件事呢就好似足球盤咁受讓半一,呢家要輸半格盤,但又輸唔晒。 好啦,加息呢個事情已經開始,即係話我地已經進入左新的加息週期,接落黎的問題係究竟加息下香港的樓市同經濟會點先?好多淡淡已經飛出黎話港樓一定會冧會跌三五七成啦?老實講,呢家個市咁靜我真係都見到有個別成交已經跌左超過一成,不過係咪同加息有關我覺得係未必,只係呢家成個市係度傻吹淡風而形成,但個別業主係咪可以代表整個屋苑同整個市場呢?唯有時間先可以證明。 而要去9估究竟加息下的影響呢,你話加息就樓價跌呢個論調係唔一定息立的,其實有幾個大的因素要留意: - 加息的速度及幅度 - 本港經濟情況 而家最首要去留意的就係所謂加息的速度,即究竟係由明年開加個個月都加狂加至世界未日,定係可能係每季0.25呢,係市場上面的確還有唔少聲音。而家市場就有下面預測: 聯邦基金利率目前0.5厘 2016年底將升至1.375厘 2017年預測為2.375 2018年預測為3.25厘 長遠利率預測則保持於3.5厘 亦即係話,市場推段大約每年會3-4次息,每0.25厘左右,亦即係好大機會係每季加一次息咁。而但係渣打今日亦出新聞指出美國經濟未完全復甦,預2016年只會再加一次息咁話,即係如果未來幾來個加復都唔係太急進的話,其實業主都唔駛太驚慌。 對於隊長而言,主觀願望以及個人為客觀條件黎講,明年都只係會加息一次左右,可能係年中,主要原因係加息初期都未有足夠數據去支持究竟個影響,如果突然用藥太重,又或者人仔又玩野,美國可能突然進入衰退都話唔定。講到呢度,美元兌人仔前日開出黎最高係1:6.5,今日都繼續人仔貶值,呢件事有排玩。 而另一方面,就係要講加息加到幾多厘先停呢?喂如果長遠係保持3.5厘,即比起今日高3厘的話,香港樓市會唔會頂唔住呢?呢個又可能睇下你幾時先去到呢個位,如果係3年後大家有晒準備,又唔係去到10厘8厘,相信要冧都應該係唔太容易的事,特別係香港樓市呢家相對持平,即如果樓價無再大衝上的話個泡沬比人壓細左,實際借少左,係難爆喎。 講番香港本地經濟呢,第一個要講的就係美國加息係咪等於香港要加

人民幣與加息

圖片
資料來自Yahoo Finance,廢事比人捉 :) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 人民幣自2015年8月起,改變左一路以黎的升值政策,主要原因好明顯係救經濟,特別係自習近平上場之後,中國連保7都好似好難,一路講的推內需都唔係好谷到經濟,出左咁多唔同招數,包括推高股市,放生樓市谷資產泡沬,全國大造高鉄之類的情況下,資金都只係落係某一小部份人入面,但實業的經營卻一直沒有改善,大把廠得唔到相關的資金,又或者經營條件係人仔升值下而倒閉,成個廣東省啊東莞就係咁而展開左漫長的中小型廠倒閉潮,故此係用盡發寶的情況下,中央都無辦法唔加入貨幣戰,讓人仔貶值做番出口救經濟。 其實係貨幣戰爭下,全球差唔多所有主要國家都係度不停QE以及低息去做低自己幣值去谷出口救經濟,呢個係Econ 101教的,而問題係如果全世界都以同一個速度做同一样野,咁大家就可能唔係好感受到個匯率的分別,就如而家中英美歐日全部都係玩緊呢样野,匯率因此相對都穏定之餘又叫做有多左資金去粉飾疲弱的經濟,令自己國家的人仲沉迷係仲有工作開工頂住生活的邊緣。之但係,係今時今日的情況下,有一样野係being接近constant的就係息口,因為自金融海嘯後不停減息到穏定之後,大部份國家都只係維持係同一水平,故此呢個遊戲可ignore左呢個息口去玩。 問題係大家一直都吹美國會加息,因為似係美國的經濟有走出谷底的勢頭,但其實大家都知美國個國債係大到根本佢自已都無法還,佢唔爆,亦唔會爆的原因就係大家都仲信美金,而唔信美金的話以貨幣黎講,你可以揀咩?歐元就食緊屎隨時冧,英磅日元又唔夠代表性,人仔又唔能夠自由兌換的同時,其實鬼佬都怕你亂造數,故此美元係目前黎講地位仍然穏如泰山,亦因此美國中意點印點玩,只要唔太過份大家都谷住陪佢癲埋一份。 好啦,但呢個貨幣戰爭的背後,其實有兩個字好重要,就係戰爭。故名思義,就係國家同國家用貨幣去打仗,亦即係話貨幣當中係有盟軍同敵人先有得打。當然以貨幣的根本性黎講就大家都存在競爭的原素,即我低水D就可以出口多D賺多D,所以為出口的話一定想自己平,唔理你係邊個。但眾所週知,美國為

樓市是否收皮

臨近年尾,越來越多人話呢家樓市下跌之勢已成,而且狂吹加息,話年底前加息機會高達75%,未來呢段時間香港的樓市必定無運行,各位買左樓的人要睇路下,下跌三五七成走唔甩,淡淡將會大勝一場。 之前隊長都有提及,世宙可以話係一個探熱針,如果世宙賣得好,睇黎個市底仲好強,不過上兩個周末,狂收飛的世宙竟然蝦碌清唔到貨,於是有淡友亦請小鳳姐出場黎慶祝樓市準備仆街的前奏。的確,如果以隊長之前講的話世宙能清倉的話一定係個市底好強,咁賣唔晒係咪就可以話個市食屎呢? 呢個邏輯對於淡友黎講當然係成立,那必你推1000伙賣左990伙咁講,總之清唔晒佢地都會話係要仆街。所以如果要分析的話,就又係要睇番銷情,而以最新的坊間消息黎講,目前長實大約推左800伙,賣出左610伙左右,即係出貨近76%,我相信單睇呢個數字黎講,未必係一個完美的數,但係能夠賣出76%,理應已經鎖定開發的成本,剩番落黎未賣的果堆就可以話係利潤吧,即係至少發展商叫做未賺,但已唔唔輸。 而再睇深一層,未賣果d唔難想像一定係大單位,因為以呢家細單位有按揭成數的先天優勢,以及上車需求強勁的情況下,好大機會賣得的都係果埋420呎左右的兩房戶,反而三房果堆650呎的都下下8球起跳,去到高層的差唔多9球野,較難賣出都明白。有心水清的網友都指出,攞住9球的筆直,去太古城買個差唔多大小的單位都得,咁事實上攞住9球真係好多選擇,而且首期要求咁大,多左選擇有人揀買其他野都唔難理解,所以如果理解為呢個大lump sum區間係難以去貨,都唔可以話係個市太差。 所以,隊長認為就算未能瘋狂式去貨,但呢個盤都叫做唔太差,而且你可以見到12月1日5日出的價單,差唔多係盡推晒D二房出黎,似乎係想盡吸晒市場被激發的客源之餘更加唔想流失d客益新地。故此,如果呢堆兩房去貨一样熱烈的話,其實大家都唔洗太驚。 至於有人話年底前加息會令樓價惡化,首先唔係話自誇,隊長一路主張唔會加息都起碼講左幾年,黎到今年人人都話加息的時間我都仲話唔會加。但去到12月會唔會係咁易加一次以免後面無人再信美國呢?呢個政治法的行為可能會做,但隊長認為係60%唔會加息的,而如果12月唔加,咁2016年Q1都應該唔會加,唔加的原因講左三萬次,就係無債仔會想還多D錢,而且週街都唔掂,呢家已經強美元,仲加息咪即係隊冧自己? 所以係大環境黎講我真係唔係睇得咁淡,但當然市