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土地陷阱

有玩過地或村屋的人,其實大家都知道車到唔車到,以及係咪政府路入村,都會係一個影響價錢的因素。因為本身村地的問題,其實好多所謂入村的路都係阿公的,因此可以理解成為私家路,連警察都理唔到,所以點解圍村人咁惡亦係有原因,入去收數的,真係比人溶左都唔知咩事。 故此,如果你想投資村屋土地相關的產品,識玩的人一定會攞晒個lot number去睇下同最近的政府路的情況,以及實際去觀察下實地又係咪同個plan一样,而如果你買的地或屋係無政府路的話,一般你都要識定村長交低過路錢,如果唔係你想入去,又或想安住都幾難。呢個亦係隊長一直都好小心的地方,三不管就係呢個狀態。 不過今時今日玩村屋地呢D野其實一早比人玩晒,你想買政府路邊的野唔係唔得,不過價錢一定會有所反映。而如果你想買D以為車到就入到去的野,睇完都好似無問題,一路上暢通無阻,咁你就真係要求上天保佑唔係有人撘棚整鬼你。 隊長係幾年前睇過一D所謂的豬棚屋,首先係開價的時間棚連地係6球,老實講個豬棚真係好大,要改做樓應該十個八個櫃走唔甩。不過問題係個plot,要入呢條村,你老味係個入口果塊大約100呎的地,零零舍舍係比人keep起左,即係話如果果個位的人係咁易拉起個欄,成條村的人都唔駛出入。當然,個代理話無問題啦,有D人好癲仔如果預著咁情況,咪搵部工程車鏟冧呢塊地側邊的樹同埋係個坑度倒番石屎咪又係一個新入口囉,屌,呢D真係無枉管的野,我一個外來人你估我夠唔夠膽玩到咁大,開到條路但比人打到打橫出番黎,甚至出唔到,你估我報唔報得切警啊嗱?呢D野人地日日住係度同你玩,邊報到咁多警,所以一定唔會咁諗,即係唯有就唔買,以免誤中陷井啦。 住係市區的你,可能未必太知村屋有幾黑暗有幾難玩,有時唔係話法律大晒,好似我有個朋友一家人搬入左村屋,隔黎條友起下又過D起下又過D,之后起到連佢番屋企條路都比人封左一半。佢投訴無門因為村長幫住另一邊,於是佢咪搵地政署做測量度番地界囉,係就係度到人地偕健越界,咁又點?誰來執法?佢玩到咁串之後,換黎的結果係日日都有一堆垃圾係佢屋企門口,吹咩?報警搵垃圾凶手咩?咪玩啦。 其實呢野都未算癲仔,更大的撘棚我都聽講過,有d村民賣間屋比你,賣左幾百萬之後,你開開心心入去的時間,點知發現係入屋的必經之路多左面水泥牆,人地擺度明比個屋你踩,之後當然比條路你黎,同你用賤價買番間屋,你可以渣都無得剩,或者

難得糊塗

生活係香港,可能你同我都會諗點解可以咁苦,由細讀書比人迫到癲左,到大個出黎搵野做又要捱,人工低樓價貴,做到三十出頭開始好D又可能要結婚生仔,一鋪清袋之時仲要養多件咁講,呢個似乎係香港人的社照,但同時我可以話比你聽有D人並非如此。 當然你第一個諗法估我講的,可能係條命生得好的富二代,不過實際上又唔可以套用係我上面條路,因為富二代就算本身可能想玩,但一般黎講屋企人都會對佢地有一定的期望,期待佢待接棒,所以係小時候可能一样要迫佢地讀書考試,陪育人材,所以那怕富二代係錢的層面上面有優勢,但普遍都會有一定的人生壓力來自於家庭(當然也有例外)。 因此,香港的其中一個特色就係圍村的人士,由於天生出黎男仔就有個丁,加上本身屋企相對港島九龍人未必有果種學業成就,好多時個世界係相對變得細,細到有些人一般黎講就可以話只係活躍於錦田元朗一帶等等。我識的其中一個朋友,就係元朗長大,雖然佢無丁,但中五畢業的佢,從來無考慮學業讀書問題,相信番學只係一個過程,然后畢業就做車行買賣,屋企亦有幾間屋咁,而佢身邊的朋友都係呢個層次,無乜人有讀U的經驗,一班人18歲就投身社會咩都做下咁,放假又好番工又好,得閒就一班人楂架車係元朗錦田度玩下食下野,有時得閒就叫d朋友番屋企BBQ下咁,生活非常寫意。 無壓力的其中一個原因,係因為佢住的地方係有前花園約2000-3000呎,屋就700呎 x 2層,仲有一個車房可以泊四五架車,間屋門前就係政府路,呢間屋如果唔係響元朗,我可以話比你聽間屋應該都值億元以上,不過對佢黎講,係零成本。有時所謂潛建啊咩村屋問題,講真佢一D都唔怕,住村的佢試過見到屋宇署的人黎影相,佢即刻帶住兩隻唐狗係門口,大大聲聲叫一句屌你老母係咪唔撚想出番去啊,班屋宇署已經即刻上車逃走,所以係佢的世界,香港係非常美好的,因為做元朗人,同做香港人有些微唔同,就係係一定的程度底下,佢係真真正正擁有左一部份香港,可以自己係某一個地方以佢地的方式話事,加上只要有丁有地就更加係永垂不朽,所以從來對於部份元朗人黎講,讀書叻唔叻做野得唔得根本唔駛太上心,係你地要搏命搵工搵錢上位買樓的世界下,佢地由頭到尾都唔係玩緊同一個遊戲。 所以有時做人讀咁多書識太多野關心太多時事之類,可能都只係自己攞苦黎申。好似個我朋友咁,你其實同佢講D scope global D的野,佢莫不關心,你同佢講搵錢,佢又唔係

超越香港

之前講過一篇 內地經濟與港樓價 ,但近日同同事再番一番大陸,細說當年情之后,亦感慨其實內地的財富真係積累得很快,那時候香港接濟的大陸,大國崛起後,有錢的人唔止係一個現象,而且更正正圍繞係你身邊。 回想十年前隊長岩岩踏足社會不久就要經常到國內出差,那時候的國內同事都只係剛起步的階段,簡單的講都係打工仔一名,你叫佢攞幾皮野出黎,對於果時幾千蚊人工的佢地,真係唔係一件易事。但十年過去,細數一下呢班人,其實都蠻有意思: 同事A是一個能力極普通的北京大媽(那時叫做小姑娘吧),當年的佢由做我同事變左做我的下屬,人工能力都係普普通通不過不失,不過呢幾年北京房價大升,佢屋企因為係喬遷戶有樓分,呢家成家人(佢係獨女),有三間屋,唔駛供,帳面係約莫2500萬的身家,係工作上佢仲係無突破搵15000左右,但係身家早已經超越很多人了。 同事B係一個上海的銷售經理,當時黎講算係公司top sales,搵錢應該係十年前搵30000人仔左右,係十年前的上海係一個好唔錯的數字,而據聞佢當時已經好早買左兩三層樓,至07/08年左右離開公司,已經憑樓賺左800-1000萬,然後佢自己開左間公廠,搶番以前自己的客黎做,雖然唔係話做得好大,但都叫自己有盤生意又有樓有實有錢,估計佢而家身家起碼淨5千萬人仔。 同事C係一個深圳銷售,平時都係獨來獨往,但泊左間工廠同我地做D外購野,其實佢當年仲係公司的時候已經唔係好對路,搵一萬兩萬的佢楂架車同住的樓都唔係好對稱,不過佢當然都盡量唔講太多,及后有一日佢都直情唔做了,搖身一變變左做果間工廠的股東,到底有身家幾錢好難講,不過以我知的股份同規模,幾千萬的身家應該走唔甩。 同事D都係一個深圳的銷售經理,佢算係第二代的top sales所以人工好勁,據佢所講其實佢又係早期買樓的人,呢家有兩層係深圳已經變左做1800萬左右,而佢的cash有一次我唔小心係佢未登出的电腦睇到,據佢所講係炒股炒番黎,但都有1000萬左右。 同事E係一個廣洲銷售經理,佢憑住一股勇氣自己開廠離開公司,遇著一個機遇佢的工廠生意變得很好,當然其實佢真係曾經經過好痛苦的時間,但今時今日据聞淨利潤呢幾年已經有四千至五千萬左右,仲未計佢盤生意的資產,而家佢係廣洲亦投資左好幾個物業。 以上係我部份國內同事比較突出的情況,當然亦有一部份只係早期買樓但都乖乖打工,又或者無比

被遺忘的一代

忽發奇想,如果樓價真係唔跌,甚至繼續升十年,咁對於而家的85后至90后,到底會有乜野影響呢? 先諗一下,由85年出生到99年,今日黎講係講緊16歲至30歲左右的人,呢個世代面對的問題係人工低,樓價高,所以上車係一件好困難的事,當然有小眾能力比較好,又或者有父幹,之但係如果樓市係繼續升的話,要上車係只會隨住時間越黎越難。我地如果跳一跳到十年後,情況假設比今日更嚴重的話,到底會點? 十年後的今日,呢一群人都變26至40歲,十年前同歲的置業比率假設係30%計,十年後的今日可能得番10-20%,基本上無超級父幹,又或早期屋企人買落樓直接比你住的話,今時今日想買樓入場費要過千萬的話,唔單止係困難,係直情無可能。當然,時下的男女就分成三派,一就係一定要有樓先結婚的女仕,呢家變得好無奈,所以出現左好似日本一样的風氣,就係D 40幾歲的阿叔反而好有市場,原因係佢地的濟能力較強之餘,最重要就係有樓。 而另一族群的男女就接受命運,那怕係租樓睇唔到將來都無乜所謂,因為係有生之年就算樓價跌一半都可能係未上到車,而政府亦基本上幫唔到手,所以就算同屋企人住,又或者租樓幫業主比租,其實都無乜所謂。 仲有一群男女就係向國內進發,佢地基本上已經放棄香港,無論係擇偶可能係搵個國內人仕,又或者人就住係國內,其實都無乜所謂,畢竟係國內生活雖然成本都唔低,但至少對比香港有生存的機會,唔會話絕望到咁灰燼。 係十年後的香港,好多業主都因為十年前受制係香港政府的收緊按揭政策同3D下,唔買又唔賣,只係好乖咁又供左十年樓,有更多的人已經供完唔知做咩好。樓價亦因為供應短缺以及無人賣樓而從沒調整過下繼續上升,理論上其實如果唔係因為資產本身的升值下,作為打工仔的業主其實自己都無能力買自己層樓,收入同樓價早已經差幾千萬倍,只係真係一個賣左買唔番的概念,無人賣樓變成一個畸型的樓價。 係呢個香港,到時只要你同人講有樓,已經係一個身分特別的階層,呢個世會問題慢慢被接受成為一個社會現象,其實所有人都知道係畸型同唔合理,奈何就係無辦法令呢個樓價變成合理。當然,一切都只係一個瘋狂的假設,你可以唔讚成。不過如果假設成立的話,90后其實應該再無廢青,因為你地唔單止係被選中的一代,而且仲係被遺忘的一代。機會,早已經比早你出生的人佔據了。

通街高人

股市最近由52週低位20368點彈到而家的22458,接近一成的反彈,加上ADR同黑期都係升緊,所以如果而家話股災的影響已經漸遠,看來都有一定的把握。而市場最近亦不時仲有破頂的成交,當然有好多賣家都將叫價調整,但至少樓市有無崩盤呢件市都好明顯係無,所以大家有重貨在手的都無需太擔心。 觀察最近的市場氣氛其實都有幾點可以留意,第一就係二手樓成交價係偏弱得黎但成交宗數接近冷封,可以理解為一係完全無人接,一係就完全無一賣;第二就係一手樓偏細價的仍然有去貨能力,當然唔係下下一Q清,但叫做仲有人買;第三就係我認知的幾個屋苑,優質戶的成交價仲係偏強,但劣質戶的就算稍平都無人接;第四就係賣海外樓宇的情況都唔差,呢幾星期都有成交之餘,就算佢地訂金偏少,但只係見到零星撻訂,足見市底好強,只係D人係度觀望。 講番股市,其實去到呢個位隊長的股已經有微利,多得係低位時不停溝貨。之但係有样野好奇怪,有炒開股的朋友同我講話佢地的利潤係今次的中型股災已經蒸發完,叻D的就勉強話自已計埋咁多年收息仲叫做有賺,咁其實本身河水不氾井水都無問題,之但係竟然有人就話買樓的人就On9白痴低能等死之類芸芸,我唔知佢的心態係想攬炒,眼紅,定係精神病發,之不過我真係唔係好明,點解佢自己投資失利就係有萬種原因係正氣,而隊長買樓仲有錄有正回報就係on9,而隊長買股票就係不務正業同傻仔,那怕可能我地買同一隻股票,我入貨價都比佢平,但佢就係勁人我就係傻西,真係百思不得其解。 講到不務正業,又有高人嘗試塞錢入我袋,實在係相當之感謝。不過有時隊長真係有些疑惑,我明明係開中歺廳,點解成日有人入黎同我講做日本歺做西歺有幾好搵,而之后又有人話開歺廳就要有大志,咪撚成日只係諗住點样搵夠就算,仲要記住要做大個生意然后分折上市,然後再分折上市,只要你識玩,呢個世界級就係你的了。聽完講真,我覺得真係好有道理,但明明只做開中歺的我,係咪應該走去做埋日本菜呢?其實話說我都識煮出前一丁,都可以叫做識小小日本野,由頭學過做過,怕西咩,有志者鄧竟成啊嘛。 個波越吹越大,突然間諗原來呢個故事唔係只係同我講,原來高人仲要係我歺廳度叫我的客人去做日本歺,大家人人有錢搵,學足龍咁威咁,最近我都賺夠了,想比d錢人地賺下。其實有幾多人做日本歺都無所謂,學左d野大家分享完,有興趣咪去做囉,但點知原來講完,又滲番話學整日本野呢就唔同中歺一样,

大洗的賺錢觀

其中一個隊長的問題,其實同大部份廢青一样,就係好大洗。大洗的情況,有時都自己會嚇親自己,因此其中一個早期原因去買樓,就係橫又洗掂又洗,倒不如洗係買樓上面,每個月先自閹一舊錢,供下供下都唔覺唔覺會儲起左,呢個係一個幾好的方法對待無紀律的我。 所以,有時坊間有好多理財達人會教你應該點样記帳應該點样分配洗費,識隊長的人都知我並唔認同呢一個方法。之前已經講過慳只會慳到一條數,但係如果將心思放係搵更多錢,個可能性係無限的。不過講呢样野都開始越見慚愧,特別係當洗錢洗得勁的時間,以及個市無乜主題下,人就好似會有小小恍忽。 也許你都會有類似的感覺,就係洗錢時一萬幾千其實真係唔係好大條數,好似隊長最近整一整車都唔見幾蚊。但係,要你去搵錢時,一萬幾千原來又好鬼煩,有時有D野見到係明有得賺,但諗到最后要搞好多野,就會想算鬼數寧願賺少D,當然而家個心態同岩岩做野會好唔同,呢家可以話係叫做有本錢,所以唔駛賺盡每一蚊。 又令隊長有感而發,係因為朋友A最近同我傾關於佢的一間小店經歷四年後終於要結業有關。我唔敢講話係光榮結業,但又唔太能講話係失敗,主因係呢家係香港你敢搞個生意仔出黎係一件好勇敢的事,而當中我又知佢叫做每個月都岩岩好叫做和和果果咁,其實都叫做半成功,但係如果成個project睇,佢4年前放左400K入去,呢家賣盤有人肯接收番150K左右,其實都可能係一件負回報,但至少比你捱到4年,都叫做唔錯。 而係計數當中,佢又衍生一個新的諗法,因為新的買家其實係佢的朋友,呢家賣盤佢有機會換過一批新的班底去做,而新買家又肯比佢參股玩番一部份股份,咁佢的諗法係如果收番舊錢番黎找埋D街數都係得幾皮,400K都攞左出黎呢家有個second chance,好似都可以一試喎,所以同我傾下好唔好去諗下呢個option。 其實係隊長的眼中就唔係太支持做生意,特別係做一個無乜利潤或潛在有豐厚利潤的生意,更特別係一門你已經試過同一個位去做而無乜potential的生意。過去四年其實和和果果咁,如果你覺得新一批人係有計的,就當你可以個個月都係旺季的sales,其實除番幾份人,落袋都係三五千。而相反,如果都係一如以往咁死,你除時連一個exit的機會都無埋,更慘的又要再揼水入去玩,何必明明走得甩又要中番個頭入去呢? 但更大的問題其實係對於隊長黎講,呢D數對而家的我實在太細真係唔想去用腦

新租客

最近,其中一間物業又交番屋樓比我,有時有D野真係好邪,唔到你唔信,你以為間樓質素差咩,偏偏租客就係咁住。反而呢間我以為質素好咩,又真係一年一個租客,真係比代理錢都比得唔抵。 而最衰的係佢9月10日比番間屋我,如果早一兩個月係暑假旺季,咁我都唔太怕租,奈何一入9月,本身搵樓換樓的人又停晒,再加埋個股市有如食屎咁,我都知道要搵個租客,又或者好租客,又或者係好的價錢,都應該係好難。始終無天時的情況下,要租出又好租,真係撞客。 由於我8月已經settle晒其他3間樓的事情,包括轉按同出租,手上的資金其實都比較充裕,老實講就算一個月唔出租都無乜問題,不過當然長期空置就打死都唔劑啦。如是姐,我就一如以往咁放晒比全條街的agent,但經過左一個weekend,电話連響都無響過,到下一個星期,先得兩三枱客,我就知道個市好弱。 於是,與其守豬待兔,倒不如主動出擊,我又衰衰地咁自己放上網,當然我自己放由於無agency fee就可以平過比放agent的價啦,經過左幾日,都係得3-4台客,於是我就約佢地睇樓,而第一個上黎睇的,係一個疑似靚模的女仔。其實老實講,我覺得佢似黎玩多過黎睇樓,而且我講左話呢間屋唔會擺得耐,所以最好係要有能決定的心先至好上黎。不過其實佢決唔決定都係咁話,見到佢我的直覺係呢D女仔都唔駛租,你問佢做咩佢就話自己做marketing,其實好大機會係似做倫敦金的人,之后晚晚喜愛夜蒲。佢話就話兩個人住,但我感覺佢係呢個位又欲言又止,令我感覺佢係有個金主係背后,點都好,我諗唔到佢的收入係幾多同穏唔穏定,作為一盤生意黎講,風險好大。而作為一個男人黎講,佢係有小小撈味得黎又唔靚,有點不安,所以就算佢反而最後又有興趣,我都無租比佢。 而真正的租客比我想像中更快出現,主角係一對男女,都係80後吧。睇样就似係小小老實人,傾計都算係老實得黎,但又好似有小小唔知點講,總之會有小小好似要懷疑佢係咪堅的感覺。不過佢地勝在爽快,而且會講價得黎又唔太過份,我認為講小小價係一件好事,因為太爽快easy先會令我不安。但正正又因為佢地講少少價就OK,我諗住入直路之際,其實又有一段小插曲。 在我而言,佢地係第二個我搵的客,但又正正係最後一個我約上黎的客。老實講,我都唔想再花太多時間去傾,只要大家岩就拿拿臨。不過問題係,佢地係比錢果一下其實都有令我覺得有問號的地方,始終兩個8