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顯示從 八月, 2013 起發佈的文章

敍利亞戰爭與香港樓市

係咁易睇一睇個標題,可能有一部份人已經轉台唔想睇落去,腦入面會覺得一來中東的局勢關我L事,個戰爭又唔係打香港,點會有咩影響,所以好多人都未必會關心呢一場仗的局勢。 不過,如果從經濟學上黎睇,打一場仗的代價絕對係可以用打$$$$黎形容。畢竟,一把槍都幾千蚊,一支火箭幾十萬,一架hummer成百萬,一架坦克幾千萬,一架戰機更以億元計,每样野都係講緊$$$,而當中仲未計要打幾耐,時間拉得越長,士兵人工,醫療補給,傷亡補助,戰略的準備,全部都係錢,所以美國打唔打得成,當中又點打,對於奧巴馬黎講都要諗過度過,唔係就將會對美國的赤字造成沉重的負擔。 可能你會問,打一場仗具体要幾錢? 就2001年開始計,美國用左6.5Trillion打阿富汗,8.1Trillon用左黎打伊拉克,一共加埋即係14.6 Trillion (亦即14000億美元),同期美國國債亦由2001年的7.52Trillon,升到今日大約16.7Trillon美元,即係升左大約9 Trillon。換句話說,粗略估計,有大約戰爭的70%的開支都係以舉債的形式黎支付,而調番轉頭如果美國無打呢兩場仗,可能根本無需舉債,亦某程度上可以話無需要QE I II III,或者最少無需咁大的規模。 當然,數字上一定有商榷的空間,但上面的數字始終帶出一個不爭的事實就係打仗會對美國的財政造成壓力,故此如果美國只係輕輕的炸佢幾日炸彈的話,只要能對國際社會有所交待,又能夠適時退出戰場,咁就仲可以慳住荷包。不過如果一旦好似阿富汗咁全面開戰,人地又同你係咁玩遊擊同散打,迫你派地面部隊慢慢玩的話,咁就美國就大穫飯,肯定到時軍費將會大幅上升。 上升的軍費,以美國目前剛復甦的經濟黎講,好大機會都仲係要靠QE黎支付,如果唔係我真係唔知佢埋單。而一個上升緊的debt的國家,幾可肯定佢無可能自殺式咁加息,而戰事剛開始,如果一旦打佢三兩年,像阿富汗同伊拉克咁,美國如果要兼顧咁多條戰線,睇黎個負擔都會幾吃力,加息又好大機會往后推多兩三年,錢就繼續印,Banker同有樓的人將會繼續沐浴係資產升值的泡泡中,所以美國打唔打,點都對港樓有間接的影響。 但以目前的狀態,美國睇黎真係只係想炸下敍利亞就算,所以業主們未必會受惠,之但係局勢總係千變萬化,如果突然再化學武器攻擊,勢迫美國派兵打敍利亞,到時就難講了。點都好,打仗始終唔係一件好事,但邪惡的行為亦必須阻止,所以

一歲多了

突然睇番,原來唔經唔覺我都寫左一年,呢一年黎我大約寫左120+多篇文,真係無諗過一個小小鬥氣的原因,到今日竟然可以仲堅持到,無變成一個三分鐘熱度的項目,當中真係多謝咁多位的支持。 由開始的時候差唔多一日一篇,到呢家幾日先一篇,我發現原來寫作的生涯真係幾神奇,係你最唔覺意的時候,你可能會充滿靈感,但到你對住部電腦果時,有時又會一篇空白,好彩我唔係一個受薪的作家,如果唔係一定會比編輯屌撚死都似。 寫呢個Blog其實當中都有一D堅持的原則,例如我見到好多Blog個文章都好L短好L空泛,又或者好似湯文亮咁有時一日要嘔兩篇文,我真係明白當中的痛苦,有時會迫於無奈咁重覆一D內容,好多時變左同一個topic只係用唔同的比喻再寫過,無論係點我個人就好唔想讀我文章的人睇完覺得又係果三篤屁,所以盡量真係有野先寫,以令我個blog的quality可以保持。 點都好,寫作亦令我人生多左一D同$無關連的滿足感同意義,既然已經開左個頭我都會繼續努力落去,而且好大機會今年會真真正正咁用作者的身份去同大家見面。所以大家不坊繼續廣傳開去,讓更多的朋友可以分享到我的文章啦。

Magical Saturday

撻訂呢個名詞,對我黎講好陌生,無諗過竟然會發生係我身上,而且仲要係非一般的撻訂。 大家可能會話,喂隊長你竟然撻人訂?你是咪看淡樓市啊? 錯了,我沒有看淡樓市,當然我個投資角度不嬲都係話現階段要de-leverage同埋投資細價樓為主,之但係咁呢次又發生咩事呢? 話說其實我最后一層細價樓終於完成四個月的漫長裝修,好多人包括AA都認為我痴L左線亦唔識計數,因為我花左大約30萬去做呢件事,但最后竟然只係出租。不過內心的掙扎係有的,主要係一來我地呢D有要求的人,實在無法接收收樓回來時間屋有陣up嗅味,而且收樓回來五月左右係租務淡季,果時放左一個多星期想用11000租出都難,但本身亦因為上手租客比緊9500蚊租而我認為太低先收番,不過其實係收樓果一下我堅後悔,咁的樓睇怕都好難租出,或者要大執先得,到最后真係決定大執,都算係唔睇樓買樓的一個教訓。 另一方面,我想去大執的原因亦係一圓自己對設計的夢,雖然大家都知我係一個投資人,但係我內心的深深處都有一股強烈的設計概念成日想爆發,今次亦借助呢個機會一展所長,希望可以令我間屋的價值提升,畢竟到最后我或許要賣走佢,個裝修都會賺得番ge。 如是者一間令我好滿意的屋,入到去我有一種衝動都想搬入去住,不過到最后都放晒盤比果區的agent,亦得到唔少的讚許下,終於上星期中的時候收到一個電話,話有客人有意以13500租,租客兩夫婦都係大公司任職,如是者我聽都公司名都ok情況下就先收了訂。其實內心亦覺得唔錯,因為13500其實已經相當於該屋苑的一個新高的租金,但計一計數其實都唔係太過合理,因為如果普通裝可能都租到12000,咁我30萬裝先收多1500蚊,其實唔太化算,不過話說回頭如果唔裝修可能9500-10000左右租出去,租客肯租平果D又可能質素差D,點都好都應該叫多左3500蚊,一年收多42000,一個contract兩年收多84000,賺唔番晒都叫做ok la。 於是同租客約定星期六見面並簽正約,其間亦有幾個agent打黎,我亦直接了當說經已租出,一心只等待星期六收埋尾數算數。 到星期六早上起身,發現我部Agent專用手機有數個未接來電,並有短訊說有租客願意出更高價錢,基於好奇心的驅使下,我回覆呢個agent的call,並打算只係鳩up一下。Agent亦先問下我是否真係租出,在什麼狀態,我說今日會旻D簽約,不過你個客比高幾多都無用啦,始終我要

元朗大混戰

元朗新盤溱柏又成千個單位推出,加上尚悅近千個貨尾,以及寓88,新盤又係元朗再度火拼。 上車蟹 一文中我已經點名講過話尚悅同寓88係蟹貨,再加上在 短期看淡元朗 一文中,我亦已經講過我的睇法,所以溱柏其實只係引證我的元朗看淡的願景。 由於成個戰場由新盤溱柏帶起,我地就先講講呢個盤,發展商係新世界,地點就係近新地的原築,最近的成交係實用8000蚊一呎水平。而溱柏實用呎價為9416元,就當你減埋咩優惠果D係8600水平,睇起上黎都算叫做貼市價開售,而且開則上亦提供極細迷你盤272呎單位,以最平連減手續費大約250萬有交易,當平均300萬樓下可以買到新樓黎計,呢個sales的綽頭我深信一定吸引到好多上車客的注目。 由於細細粒容易食,agent一定係呢D時間全力谷,因為市場累積左大量購買力,要做呢D細單位亦唔難,所以尚悅呢家一定會比佢捱打一輪,而寓88當然就更加難搞,因為貨尾唔多由大lump-sum小小,我係agent都全力谷淎柏做旺個氣氛先。因此,像我在我短期看淡元朗篇文講,元朗的二手我幾可肯定會變成極冰封的狀態,無計,sell唔到溱柏咪sell尚悅,sell唔到就再sell 寓88,七除八扣下落番二手的購買力應該唔多,要走貨的業主真係要等等。 不過,對於我係元朗的認識,我幾可肯定有好多人根本完全唔明自己會買D乜,因為如果你開google map 去search,你睇張地圖都大約知道個距離,你認為唔知幾多分鐘可以番番入去元朗市中心,交通唔係好就腳但都可以應付的話,咁你就比人呃鳩左。打個比喻,如果尚悅的地點係行到痴L左線的話,咁溱柏呢個盤可以用交通浩劫黎形容。 可能你會話我太誇張,但首先公庵路係咩一回事大家要明白。公庵路係圍住大坑渠一東一西的路,東面入番市中心,西面就一路向山行入圍村,呢段路會越行越窄,有時夜晚仲有好多私家車停係路邊,楂架車出入果度都寸步難行,加上果度真係荒蕪之地,得一個綠van線出入圍村,你係中間想上車一般都好L難,但的士基本上好地地唔會入去接客,你如果住果度真係可以用與世隔絕黎形容,無車的話我諗你真係頭痕。 一個好難去的地方,附近配套又唔掂,睇下浪翠園你就知你起到幾豪都無用,價錢長期落后就肯定,而原築已經有板比你睇,呢家溱栢仲入過佢,我真係幾擔心。不過,我的理論不嬲都係價錢可以反映一切,唔通佢一蚊一間屋我都屌鳩佢貴咩?但係,如果你話以實用呎價8800左右,

操盤實例

讀者來信如下: 我有個問題想問你 我25歲 男友28 各自住係parents屋企   我月入17000 佢20000 我地都想早日買樓 先放租 到結婚的時候可以自住 又希望可以有樓收租 我們大概各自有40萬左右的saving 想請問到底該如何展開買樓invest 既第一步呢? 應該一齊買 定係分開買2層呢? 我唔介意你公開我呢個SITUATION 出文的 應該好多人都想學野 呢個讀者好直接,所以我都好L直接咁扮晒奇洛李維斯的回信。 不過我一直認為其實好多人都應該知我會點答,但係我發現原來好多人又仍然會問番同一套問題,呢下真係好奇怪。點都好,我的操盤方法好簡單,就係未上車的人要盡力用盡個leverage之餘,亦去買番D最安全的野。 係你呢個case入面,首先就係一定要同男朋友分開名黎買樓,原因一方面係我從來都唔建議未結婚就一齊供樓,最好就係無$$$,好的時候就好,但唔好的時候$$$仲可能成為導火線去引爆D野,無謂。但從計數上出發,分開買的話就可以有兩個90%買樓的quota,而且銀行做mortgage上就點都留有一個人做生口,呢样野先係緊要的,因此我會就你地兩個人單獨買樓黎諗。 以銀行上會50%的收入黎計,17000月入的妳,大約就係可以供8500的月供款,仲要assume你無乜野古靈精怪的欠款。你可能會抱個問號話如果供唔起就用男友做擔保,呢样野千奇唔好做,因為佢如果擔保你,就等於消耗左佢第時再做mortgage的能力,簡單D講銀行唔會分你地邊個供幾多又幾多咁,佢只係會諗如果要月供8000元,好話唔好聽你走左路,銀行就全數8000元追擔保人,所以佢個額就會無啦啦消耗左,千奇唔好做呢D on L 99 eat ben chow的事。 以8500蚊我月供款黎計,我一般唔會計到咁盡,因為仲要諗埋個stress test +3% 而不得超越60%收入,換句話說stress test的話等於目前要係5.15%實際水平下唔超過10,200的供款額,以呢條數計我唔理你用幾多成首期都好,你大約最多只可以欠銀行1,850,000元,每個月平均供6977元,壓測側為10,101元(仲未超過10,200元)。 所以,你手頭上的錢有40萬左右,你大約最叻我估計可以買2.2M左右的野,應該都扯到好盡,咁你可以按呢個筆直去睇下有無野岩,無的

你快樂嗎?

上星期一個久違了的飯局,一班朋友上我屋企打機吹水,到午夜后朋友們剩下最好及最后的兩個,攞住酒杯底又再談及將來。 三個人,三種完全不同的性格,形成三個完全唔同的人生:我係點大家都知,超級risk taking,以買樓財務自由為目標;朋友A側係有中上收入水平的會計師,未買樓,未結婚,負擔相對輕;朋友B係一個玩世不恭的人,絕對係今朝有酒仲要係即刻醉,計劃唔會超過一日,但轉數快,可惜培養係不事生產的地方,收入亦屬中等,未買樓。 話題的開端,主要係朋友A的工作很刻板,很苦悶,想轉個環境,唔想對住一份番工就感覺痛苦的工作,作為打工仔的你同我,相信好容易明白,試問呢個世界除左果D話我的志願做醫生,律師,飛機師果D cool魔上身的工作外,又有邊撚個好中意自己份工呢?故此,我又開始談及買樓為財務自由的理論。 朋友A並非好友或淡友,但我相信佢係一個risk averse的人,因為佢很怕自己會係音樂椅最后的一人,當一入市后音樂停下,樓市跳樓式下跌三五七成,無啦啦就欠銀行數以百萬的款項,加上市道一定會唔好,到時可能連份工都無要食老本,如果唔去take risk買樓的話,衰極都係無野做咬老儲,但如果買樓high大穫的話,隨時變負資產,這種risk是不能接受的。 而朋友B就對樓市或大部份投資都沒有概念,不過佢亦提出話買樓收租這一項目存在風險,因為那怕我買樓后都能印證係絕對能租出的同時,佢亦仍然擔心如果有一天樓租不出去的話,自己要負上供樓的責任,要放棄人生一塊錢去供,相當於令佢放棄人生一部份的玩樂,這是不能接受的。 講到呢度,可能有好多睇過我中產人生一文的人會群起攻之,但我希望各位唔好進擊之巨人住,因為呢兩個都係我好朋友的同時,我亦必需要提出每個人的人生意義都不一样,所以如果我地突然黎個地球毀滅的話,其實朋友B可能係賺到盡的一人,因為佢每日都以佢認為係最開心的生活方式而過,相對我同朋友A來說,我們卻浪費了時間去計劃自己的人生。 不過,講到人生的意義呢件咁大的事的時候,如果唔講宗教的理論的話,亦可再提出一下我的”森林法則”。森林法則係試幻想一下我地的世界假設沒有任何方式的文明,動物每一日要做的,其實只係尋找食物,然后去做自己喜歡做的事,然后就收皮。不過係森林入面亦係一個適者生存,弱肉強食的世界,因為每一種的動物生存的意義,都可能只係為左提供自己的身軀作為食物給予食物鏈更上層的動物進食,令世界生生

操盤當下

曾經有人係我的留言板話點解一定要操盤,點解一定要買樓,點解一定要xasdaudhqohwouqhdosa……….,當然個問題有點兒去到等於我問你點解要番工,點解要發圍一样,如果plato再世的話,一定問到篤可以令你自己答唔到,不過最少係淺白的對白當中,可以答你操盤唔係將D樓炒貴,而係將你自己能賺的錢最大化。 有時操盤的印象,係完全等同於遊走於各投資項目中間尋找最大利潤,係股票市場我地唔難聽到D基金佬話要沽出乜乜而換碼至乜乜乜,呢個佢都係操緊盤。當然人生的盤可以係誇投資領域的,如你一部份錢會買股票,一部份錢買樓,一部份錢買bonds,然后股票當中你有時又買下內銀,升過籠或見另一板塊更吸引變可以換碼,而我對樓的操盤亦係一样,在唔同板塊當中遊走。 既然我地用得板塊黎講,咁樓的話都可以用唔同的板塊(segments)黎形容,係我腦裡面就有以下唔同的板塊: - 按樓價:豪宅|中價樓|上車盤 - 按地區:港島|九龍東|九龍西|新界東|新界西 - 按樓齡:一手樓|半新樓|二手樓|唐樓 - 按大小:0-400呎|401呎-700呎|701呎以上 一般我盡量避開唐樓同村屋,而我又無錢買獨立屋,所以呢D”奇行種”我就唔分了,而唔同人亦可以再有唔同的segment樓的方法,我亦唔去考究。 不過當你能夠分到之后,你就可以睇下而家邊一個板塊係受惠於當下的政策,又或計數上邊一度的回報最吸引,而呢個吸引度會隨著板塊之間的樓價同租金而轉變。舉個例,如果今日買層0-400呎的細價樓要300萬,收4%租金回報,而401呎-700呎的樓係500萬,而家收3.5%回報,咁你係呢一刻就要諗下你追求的係樓價升幅定係租金的回報。不過,更重要的可能係,如果你對比兩年前,0-400呎的原來只係200萬,收4.5%,而401呎-700呎的樓係300萬,收3.8%,咁你會見到原來401呎升左成67%,而0-400呎的同一時間只係升左50%,咁你就要思考下係唔係細價樓落后左,定係中價樓升過籠?而呢D問號亦可以令你考慮是否需要換碼? 所以明白到如何segment后,我地唔難發現細價樓係政策上已經受惠得好緊要,所以如果CY一日唔撤招,細價樓的支持將會一定推到上300萬又或350萬以上,相反大價樓就將會成日聽到人割價求售,無他的,因為千千聲真係不是容易找人比咁多首期同咁多稅買的。 但花無百日紅,細價樓亦非唔會跌,不過,如果你由

上車財務準備(下)

曾經有人同我講過,佢09年的時候用95%買左間500萬的屋,到呢家13年變左1200,當日只係30零萬的成本,今日摶到700萬的profit番黎,所以買樓用90%以上的按揭,係一個黃金的機會,因為識計數的話,你可以用呢一次機會嬴到盡,或者輸穫金。 不過上車的準備的最高境界,係先認清左自己的借款能力,特別係今時今日買第二三套房后金管諸多限制,以下係截止目前的各样限制條件: ———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— 按揭限制: 《自住用途》 - 1,000萬或以上物業之按揭成數高達5成 - 700萬至1,000萬以下之物業按揭成數高達6成(按揭額上限:500萬 - 700萬以下物業之按揭成數高達7成 (按揭額上限:420萬) - 透過按揭保險計劃,最高按揭成數為:400萬元或以下物業可高達9成(按揭額上限360萬);400萬元以上至450萬元以下物業之按揭金額高達360萬元(即8成至9成按揭);450萬元或以上至600萬元物業可高達8成(按揭額上限480萬) 《非自住用途》  由2010年11月20日起,非自住物業之按揭成數不可超過5成。銀行會要求借款人就按揭物業是否作自住用途作出聲明,但如物業供直系親屬居住或空殼公司由大股東或其直系親屬居住,都可視作自住物業。 壓力測試: 《第一套房按揭之申請人》 按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的一半即50%。另外,銀行須為按揭申請人作壓力測試,供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算,而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。 《第二套房按揭之申請人》 由2012年9月15日起,若按揭借款人申請按揭時已擁有一個或以上未完全償還的按揭物業(第二套房),申請人申請第二套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的40%。另外,銀行仍須為按揭申請人作壓力測試,供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算,而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%。 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— 所以我一般都建議人,第一層樓最

上車財務準備(上)

好多人買樓只係會不停咁計數,睇下自己夠唔夠錢買,間屋好唔好,到左落訂的時候,去到銀行,比銀行問呢样問過样好似查家宅咁煩到春,往往令到上車買樓時極度費神,更大穫者也許搞到上唔足會,臨時要抬錢,總之就搞到”呢咁Hea”。 由於我本人的收入極度古怪,加上又咁多層樓,之前又有P-Loan又醒,真係經過咁撚多次的折磨,慢慢已經練出一身借錢的好武功,亦不防可以分享一下。 首先入門買鋪閒,無論你去邊間銀行借錢都好,你最應該搞清楚的自己的文件是否準備齊全同企理。的而且確,你要當銀行係一條屎忽鬼,你要預左佢乜撚野都有機會問到篤,而問完唔係話你鳩吹567比個答案佢就算,佢地唔係你老細,唔會比你的兩句花這巧語輕易帶過,十次有十鳩幾次都係會問你攞black & white的文件去support,成件事差唔多你要同佢打官司咁,乜撚都係講證據的。故此,如果你一直都有種習慣係屋企的文件睇完就撕撚左佢掉,或者你連睇都唔睇就原封不動咁掉,更甚係你直情連銀行寄信來的地址都錯你從未收過任何文件,呢D習慣係買樓前要戒撚晒佢。 銀行最關心的,其實簡單黎講係你還唔還到錢,如果你能夠證明你的收入,減去你的負債係有足夠能力過到壓力測試,而你又無乜仆街行為如拖數,破產或唔還錢等等的衰野,一般銀行都會樂意借錢比你,所以要證明你有足夠的收入,你的糧單,公司有任何升你的文件,稅單,出糧的銀行證明,一一都要keep好。我自己就有個習慣用公司果D大box file,分門別類咁keep好呢D文件,好話唔好聽真係隨時做mortgage我都有文件去比。 而另一方面,銀行亦好睇你的負債,而如果你去A銀行,佢地只能夠係TU見到你有B銀行或C銀行的outstanding loan,不過佢地唔會知係乜,就算見到你個個月係月結單度扣數或轉帳都無用,所以你如果有P-loan / Mortgage / Overdraft / Credit Card,所有申請時果張文件必須保存好,而通常呢D P-loan其實都好煩,你唔好諗住抱住曉幸的心情話如果得番2個月outstanding銀行就唔計,你就算得番1個月都好,你未清佢就照同你計要還錢,咁你的還款能力就會無鳩啦啦比人扣左一舊,可能你話銀行死古古咁硬膠,不過人地制度就係咁硬膠,所以最好買樓錢你預左清還晒D P-loan / Overdraft (無用的最結束左佢),而更重要的係最好即時攞到封

加息前景

聯儲局琴晚宣佈未有任何加息的時間表,亦會繼續每月買債850億美元,加息亦好大機會要係2015年后先開始。 由美國2009年開始QE,到2010年已經有人開始講話怕加息,一直吹到今年2013年8月1日,都大約吹左3年,而實際如果買樓玩平息的話應該已經享受左4年的平息左右,如果呢4年閣下早就買樓玩轉按,或者仲要2009年平價入市的話,呢一刻賺的錢同供左的錢,都應該好鬼和味。 不過,可能有人同我一样係玩供30年,其實供左才3-4年,亦唔係話勁多錢,呢家簡單D計才大約供左樓價10%左近,不過問題係頭先我地講平息只係過去左4年,但到底幾時加息先係重點。如果4年又4年,帳面一定又賺一筆,供款又會去多10%,老老實實,咁即係話當初的70% mortgage就會變50%(對比買入價),而當初的50% mortgage就會變到30% (對比買入價),但帳面就仲勁,可能你的70% mortgage將會等於30%的市價,而50%的mortgage將會等於20%的市價,老實講去到呢D借貸水平,有幾多人會感到壓力要掟貨呢?加息都影響有限。 不過可能會有人仲係會話你呢家假設左幾年后先加息,又假設個樓價會繼續升姐! 不過從邏輯上我個前設係等同於淡友話加息樓價跌一样,咁如果唔加息咪即係要升囉,差在係升幾多之嘛,升1%都叫升,我就總唔信平息會唔升掛,除非CY話買樓要坐牢囉。之但係咁如果加息又會點呢? 老實講,我有好幾個NPV的model去話比你聽加息同樓價的關係,簡單D講每1.5%利息大約需要10%的樓價去平衡,即係話如果你認為利息上升1.5%樓價要跌的話,你的樓價必須要跌超過10%來買先至賺得番,但如果跌低過10%,咁你係加左1.5%利息來買都其實係無著數,仲未計如果你要租住樓等跌呢一筆錢。 可能淡友又話,屌1.5%好少姐,美國一加就加你3,5,7% ga la,不過我就當每個月加0.25%上去,加1.5%都要加半年,加3%要加成年,要走鬼都走左一千年。 而另一方面,其實我每次聽人講話加息會樓價跌呢個立論時,我都覺得好撚煩膠。 先勿論我又可以攞數據出黎講,直接我地用2010年有Hibor + 0.65%的時代計,當時實際利率低至0.8左右,而經過金管係2012年推出利率指引於2.15%后,實際你可以當個市場已經加左1.35%,呢個係實實在在的加息1.35%,不過樓價同期係完全無因為加息而跌過咁劑,