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QE馬拉松

由開Blog到呢家,見證左美國的QE123,亦有英國的QE,日本的QE,中國的QE,到呢家再黎唔知第幾次的歐盟QE,本來今年預期可能會在高位橫行的預期,亦有機會因為呢個十萬億的QE而要向上調。 老實講而家全球經濟体系大家都已經慣左有咩事就QE解決,早已不像以前可能會節衣縮食咁去叫國家的人去一齊捱。嘗試咁样做的例子如希臘早已仆晒街,而向富人征稅的如法國,D人就自不然會逃稅離開個國家,所以政客同政府同好明白其實係無人會好似當年南韓咁全國同甘共苦,反而會好似美國咁趁你QE時再趁火打劫,所以世界列強係政治現實下,局住只會不停咁QE,反正大家QE又唔會好似得一個國家QE咁影響匯價,國會一批就可以解決好多的財政問題,總好過搞到D國民無啖好食,大家繼續馬照跑舞照跳,不是很好嗎? 之前有提及過 全球稅 ,其實一年后都仲係好有影響,特別係對於果D只會番工對經濟同世界大事完全無認知的人,好悲哀的係呢一群人真係好不知不覺間比人偷走晒D購買力。目前的情況係,個天會好像落雨咁跌D錢落黎,有人會用鏟泥車接,有人會用個筲箕接,有人都會用手執,但最豬的係連有錢執都唔知果D人,當然可以死撐話唔執都無損失,但其實其他執多左錢的人,消費力上升就會令物價上升,變相你就變窮了,當然物價上升你人工就會相對有所調整,但你如果寄望用人工上升去追番人地用鏟泥車用筲箕接錢的購買力,咁就碌L啦。 本來其實今年美國終於肯收手,對於懶理世事的人都係一個可稍作休息的事,不過馬拉松式的QE以歐洲接力,強大的水喉又馬上開動,香港的資產睇黎無可避免又再受惠,隊長曾豪言細價樓見500萬入場呢條極進取的線,真係好可能會出現。其實有時諗番都幾得意,人生一個決定真係可以影響一世,當然呢句說話可以理解為買錯左樓大跌就輸一世,但同時我認為咁样不停向上夾死堅持唔買樓的,更加可能輸一世。 眼見身邊的人其實幾可已經睇到貧富真係越拉越遠,老老實實基本有層樓的執一二百萬已經好濕碎,霸氣的坐住四五六七層,或有實力的讀者坐住10層以上,身家真係水漲船高得好緊要,而相對儲錢儲到幾十萬番黎,早幾年都仲係好好洗,但呢家如果真係講買樓,想手鬆動D買層樓上車的話,無六七八九十萬起,都買得相對吃力。不過就算有呢筆錢,其實亦唔係好多,買唔到D乜。之但係叫你儲咩,又儲你十年八載。 有樓同無樓,開始已經感覺成為一個拉遠左好遠的距離,想收窄的人

C政報告之5歲小朋友

今日一個5歲小朋友問我,話佢唔知信唔信689講話而家樓市供不應求已經接近尾聲,係咪將來佢大個時就可以有樓住,驚我地個689會呃鳩佢咁話。我聽完真係嚇一跳,呢家D 5歲小朋友真係質素好高,而且仲知咩叫呃鳩佢,咁隊長我就唯有講番個事實廢事話我水鳩佢。 我同呢個小朋友講,我問佢有無聽過咩叫朝三暮四?佢話無,如是者我就Google左條 Link 解釋比佢聽: 宋國時代,宋國有一個養猴子的老人,他在家中的院子裏養了許多猴子。日子一久,這個老人和猴子竟然能溝通講話了。       這個老人每天早晚都分別給每只猴子四顆栗子。幾年之後,老人的經濟越來越不充裕了,而猴子的數目卻越來越多,所以他就想把每天的栗子由八顆改為七顆,於是他就和猴子們商量說:“從今天開始,我每天早上給你們三顆粟子,晚上還是照常給你們四顆栗子,不知道你們同不同意?”       猴子們聽了,都認為早上怎麼少了一個?於是一個個就開始吱吱大叫,而且還到處跳來跳去,好像非常不願意似的。       老人一看到這個情形,連忙改口說:“那麼我早上給你們四顆,晚上再給你們三顆,這樣該可以了吧?”       猴子們聽了,以為早上的粟子已經由三個變成四個,跟以前一樣,就高興地在地上翻滾起來。 「小朋友,如果你咁都信689的話,咁你同一隻猴子又有乜分別呢?」隊長我語帶溫柔的答道。聽罷,5歲小朋友都好似仲係唔係好明。 「689推出任內第三份C政報告,重中之重的樓市就以推出一個新的階梯置於公屋同居屋中間,比綠表同排緊公屋的人仕以更高折扣咁購入建設中的公屋單位,聽完如果你信會拖低上車盤的話,我送你兩個字,碌L啦。」隊長我開始地盤工人上身咁如對住5歲小朋友朗朗上口答道 。 「從大方向睇,呢件事根本就係左手交右手,我比你做特首,以一年當你有10000個單位計,你中意做四個階梯又得,五個階梯又得,一千個階梯都得,不過殘酷又on9的現實係,你就只得10000個單位而已,開心黎都無用,根本得淡笑。」 「呢幾日其實都好多數字都證明係ON9,一方面就話公佈今年公屋落成量又減少,明年先會多番;另一方面出年賣咩大折扣公屋,先得果1000幾百間,呢家慳慳地話買居屋都引幾千人出黎入票,你果1000間算得乜?再者賣公屋比綠表客,等同於公屋換公屋,咁即係話新的公屋就比公屋富戶,舊公屋就比輪候冊,咁有咩幫到人

如何谷爆樓市

踏入2015年,之前唱淡的專家突然都收聲唔敢再唱淡,但恰恰相反的係一眾同市場緊貼的網上達人(包括我,HEHE)都叫大家謹慎D,令人認為2015年可能係跌市的一年,所以隊長亦講下點样可以谷爆樓市。 一般都要兩個元素,一就係泡沬(唔係GEM果D),二就係導火線。當然唔同大小的泡沬以及唔同程度的導火線,會引出不同程度的跌市威力,如97年香港樓市吹到老練咁大,加埋個超強的亞洲金融風暴,香港樓就無左70%,股市就無左6成幾,香港亦衰左6-7年。相反,金融海嘯時香港樓市都係跌兩三成,股市就慘D無左7成,但香港衰左大半年就無事,主要因為樓市係2007-2008年無吹得太大,但股市就爆升到傻左,所以爆幾多都好睇本身個泡沬吹得幾勁。 要講泡沬,相信好多淡淡或后生仔話呢家樓價高,比起97又好對比人工又好,已經升到傻L左,泡沬一定係已經大到爆,只差一個導火線就會爆到PK。對於呢個論述隊長好有保留,因為價錢並非單一衡量泡沬的元素,久缺的仲有成交量(或借貸額)。 舉個極端的例子,假設呢家全香港120萬個住宅,今個月突然有100個500呎單位分佈全香港成交左1000萬1個單位,而呢100個單位仲要係全部full paid的,因此將香港上車盤推高至800萬,咁你可能會話個價錢高左個泡沬一定好大?不過同時個泡沬亦可以話無,因為根本係零借款,成交量又得果100個對比成個市場實在太少,接下來就算突然黎個金融風暴,先唔講呢100個full paid買家係咪需要掟貨出黎,而就算有100個人要掟,你睇番呢家發展商推幾百個盤都有幾千個買家排隊買,有人賤賣小小我諗d人都狗衝出黎埋,咁少成交點可能掟散個市,所以無大量高價成交以及高借貸,要掟散個市都好難。 故此,要係導火線黎之時拮爆個市,必需要做的係谷大個泡沬,亦即要有高樓價 + 大量成交(+高槓杆按揭)。不過要做呢碟菜係呢家又好難,因為夾高個價易,但呢家三幾個成交就又谷高10%計,細價樓高槓杆的又唔駛好多成交就價升(但量唔駛多),借錢總額又唔會大。而相反大價樓的話,諗住少量但大價可以谷高個借貨額?可是政府的按揭限制又下下要攞四五六成出黎,即借又借唔得多,故此個泡沬看來好難形成。 目前每個月的成交都係3000-4000宗左右,對比起無辣招的正常情況每月可做10000宗計,少了約6000宗,所以如果要谷爆個市,最好你見到要上番每月10

Price In

最近港島西支線通車,好多人都話睇好西環一帶的樓價,預期地鐵將會帶動該區的樓價進一步上揚。同一例子,有朋友亦問我某土瓜灣新盤近沙中線的是否值得投資,當然樓書亦提到相當多好處,如海景同校網等等,講到個盤好似識飛咁,非常心動。 對於以上兩個例子,隊長認為問題係Price-In左幾多先可以答到你究竟值不值得買,舉個例,無地鉄西環的某一西環樓如果值5M,咁有左地鉄后,可能值7M,咁呢家市場叫6M,即你仲有空間搏,但如果呢家市場叫緊10M,大佬你仲話地鉄效應前景秀麗,咁只不過你係一個騙局入面幫手谷高個價搵傻仔的傻仔而已。 當然你可能會話我點知層樓的內在值係幾錢啊?呢個的而且確係一個考工夫的東西,亦無一個標準答案,之不過最直接的方法一定係搵相類似有地鉄的地區做參考,即比如你搵番灣仔有地鉄差唔多大小同年份的樓,又或者又搵港島東的類似屋苑黎比,當然無一條肯定的定律,不過如果西環都可以貴灣仔的同類型樓多30-50%,咁都買落去就自求多福了。 而係Price Normalization的過程當中,以上兩個例子仲有兩點要注意。一就係大市的升幅,而另一方面就係新樓同舊樓的定價。 首先我成日都好怕D人講到某一地區某一樓盤就係因為單一因素就會識飛,如呢家講港島西線,沙中線,或屯門南線咁,將升幅全竹歸功於純地鉄蓋念而莫視本身樓市可能都會升,即講到好似如果無新地鉄的地方就唔會升了咁,而好明顯呢個唔係一個事實。反過來,問題係應該係諗,如果大市係升10%,咁所講的地鉄蓋念會否因而比多5-10%佢去升呢,呢個先係投資的人去睇的空間。當然呢5-10%的額外空間存不存在,亦取決於本身層樓是否Price-In了多左,亦係要考慮的地方。 另一方面,好多時二手樓如上面的情況,係一個過程,即你由2012年到2015年,例子中的5M樓係隨時間慢慢升至7M的,所以呢段時間當中會不停有成交去支持實際的升幅,升左的價亦比較實在。而新樓的情況就係一下就隊個溢價入去,佢可能未到2019年的沙中線通車,已經直接由5M可能升至7M的樓,直接以7M賣比你。而當中,你可能仲會搏話佢會唔會升突至8M, 9M咁,不過問題係今時今日的SSD鎖3年,中間你個屋苑一個成交都無,你如果買大屋苑都算了,買單幢的話你個價真係唔知係呢3年點justify,你話攞附近屋苑做參考,不過大部份時間你都貴人地幾成,去到收窄至合理的

上車與投資

相信去到今日的樓價,其中一個比較多人問的問題就係買唔買。直接的講,如果係無樓要上車的話,買還是要的。但如果是投資的話,咁就可能按情況再諗了。 當然你可能會話點解咁矛盾,點解上車就買得但投資就要諗?不過其實要講買唔買,還原基本步就要諗投資回報同風險。 上車的人黎講,其實面對的回報同投資的都一样,之但係講到風險就未必完全一样。去到今日的樓價水平,一個最入場版的樓已經要三四球,稍好D都要五六球,而且仲要無乜貨你揀之餘再有機會要搶高個價先有得入,唔係話買左無得升,之不過係唔係話有好明顯又值搏的升幅等住你係一個問題。 以往隊長我建議買入的細價樓,當時250萬有交易,呢家已經係320左右,當時隊長我叫入,係因為有明顯的回報升幅,即我認為衝上300萬唔係問題,甚至受惠於按揭的政策,食左20%後,坐住20%的空間黎再搏多40%至400萬,呢條數計落好值搏。但係今日如果你要320萬買,如果諗賺錢的話空間上已經係要去到380-400萬先有肉食,而且上左400之后再升唔升就真係難講,所以睇黎最多只係搏到20%左右的樓價之后就可能會慢,回報比起以前的值搏率細了許多。 不過如果你係未上車的話,咁你要面對一個風險成本就係你唔買樓就可能會比夾死,夾死的原因不外係樓價上升你唔買就要比多D錢之后再買,而唔買係度等的時間,又要不停比租以及可能會面對加租,條水喉日日啡水出去,呢個風險比起投資者就大左好多,亦係一個我認為自住樓上車都係局住要買的原因。 而如果係投資的就唔同好多,因為投資的話我當你手頭已經有貨,理論上個市升,你至少唔會被拋甩。而又因為有樓係手,你好大機會又要比DSD,成本又高左,再加上面對可能加息(那怕好少都係要加),你再槓杆太大上去的話,本來可能好穏的,又會減低左實力,所以係計條數上,因人而已,不過我認為你無番咁上下鬆動,2015年都係坐係度睇市升算,不買又不賣,保存實力等待下一個臨界點,即係一係你的Cash突然變到好多,又或者大市向下回,以倍數大發揮你的錢的實力,咁先係2015年的理想策略。 本來隊長都諗住出貨,之但係睇見呢家個市咁奇怪地缺盤搶高,睇黎加按持貨先係一個成功策略,總之要做的只係增加current ratio,等自已有足夠的持貨力,那麼大市繼續升跌,都會無往而不利。

一粒子彈

有朋友係日前討論,話認為自已的人生沒什麼突破,打份工做下去死路一條,所以聽講另一個朋友在中環某唐二樓出租下,突然諗緊可否搞一間蠔吧,嘗試殺出一條血路,亦想聽聽隊長的意見。 朋友年紀大約係36左右,打份工我估計大約25K收入左右,無物業,儲蓄我估計大約係80萬左右,所以佢想大約限自已用50萬左右租下那大約2萬月租的單位搞呢個小生意,從生活中找尋突破。一聽到呢度,或者隊長已經滑左小小牙,但對於有數次搞小生意的隊長黎講,實在汗顏地比下一個意見,就係唔好搞。 大家身邊可能出現好多令人回味萬千的創業成功案例,又或者閣下已經有一條成功的方程式,而隊長係一個生意的失敗人,所以係有限的認識下,我認為大部份未創過業的人都係比果一個"無限可能"吸引住,亦比成功的案例打下左不名來歷的強心針。之但係實際黎講,我相信創業能夠頭一年的人,失敗率係超過九成,而失敗的人未必會得閒同你講太多失敗的感想,所以往往能夠流傳開去的故事就只有剩下來的10% ,咁你認為你係成功定失敗的果一批,就要自已諗清楚。 事實上就算你過到第一年,突然剩下的人又可能有10-30%係會超級成功的,之不過剩低果D又有可能係有一部份半生不死,有一部份只係撐住等死,有一部份係小小成功不過到第2年后又業主見你成功又加你租,到時又係得啖笑。所以計數上,原諒我無大志,不過如果你計黎計去都係等於你打份工的收入,咁如果只計錢的話倒不如真係打份工算了,畢竟打工就有收工時間,但自已做生意又上身又上心,腦細胞都死唔少,真正能夠大成功的,可能不到3%-5%的人。 朋友聽完隊長咁灰的comment,就一句話隊長我唔明白佢,因為隊長已經拥有了許多。老實說,我同佢講我話我正正就係明白佢,先勸佢唔好亂黎。其實以一個沒做過生意沒經驗的人來講,我諗佢可能未計得清條數,特別係佢話50萬當輸左就算。我同佢講其實呢個就顯出佢未遇到心寒的情況,始終投資的野,大家諗果時一定諗賺到錢先做,無人會諗住蝕都衝入去咁傻L仔的。不過現實好多時都係相反,一開波你D錢好似開水喉咁狂啡,試諗下你50萬搞完裝修比完deposit入完貨,你可能都差唔多乾晒,之後比你捱你三個月你見到都係月月蝕,錢又用盡咁你點?屌,咪又係再泵錢入去,邊到你話輸50就50,一定會慢慢閹乾你,你又係咪準備好先? 其實一個生手搞生意,情形就好似呢家比一支槍一粒子彈你去射你的目標,你打