Price In

最近港島西支線通車，好多人都話睇好西環一帶的樓價，預期地鐵將會帶動該區的樓價進一步上揚。同一例子，有朋友亦問我某土瓜灣新盤近沙中線的是否值得投資，當然樓書亦提到相當多好處，如海景同校網等等，講到個盤好似識飛咁，非常心動。


對於以上兩個例子，隊長認為問題係Price-In左幾多先可以答到你究竟值不值得買，舉個例，無地鉄西環的某一西環樓如果值5M，咁有左地鉄后，可能值7M，咁呢家市場叫6M，即你仲有空間搏，但如果呢家市場叫緊10M，大佬你仲話地鉄效應前景秀麗，咁只不過你係一個騙局入面幫手谷高個價搵傻仔的傻仔而已。


當然你可能會話我點知層樓的內在值係幾錢啊?呢個的而且確係一個考工夫的東西，亦無一個標準答案，之不過最直接的方法一定係搵相類似有地鉄的地區做參考，即比如你搵番灣仔有地鉄差唔多大小同年份的樓，又或者又搵港島東的類似屋苑黎比，當然無一條肯定的定律，不過如果西環都可以貴灣仔的同類型樓多30-50%，咁都買落去就自求多福了。


而係Price Normalization的過程當中，以上兩個例子仲有兩點要注意。一就係大市的升幅，而另一方面就係新樓同舊樓的定價。


首先我成日都好怕D人講到某一地區某一樓盤就係因為單一因素就會識飛，如呢家講港島西線，沙中線，或屯門南線咁，將升幅全竹歸功於純地鉄蓋念而莫視本身樓市可能都會升，即講到好似如果無新地鉄的地方就唔會升了咁，而好明顯呢個唔係一個事實。反過來，問題係應該係諗，如果大市係升10%，咁所講的地鉄蓋念會否因而比多5-10%佢去升呢，呢個先係投資的人去睇的空間。當然呢5-10%的額外空間存不存在，亦取決於本身層樓是否Price-In了多左，亦係要考慮的地方。


另一方面，好多時二手樓如上面的情況，係一個過程，即你由2012年到2015年，例子中的5M樓係隨時間慢慢升至7M的，所以呢段時間當中會不停有成交去支持實際的升幅，升左的價亦比較實在。而新樓的情況就係一下就隊個溢價入去，佢可能未到2019年的沙中線通車，已經直接由5M可能升至7M的樓，直接以7M賣比你。而當中，你可能仲會搏話佢會唔會升突至8M, 9M咁，不過問題係今時今日的SSD鎖3年，中間你個屋苑一個成交都無，你如果買大屋苑都算了，買單幢的話你個價真係唔知係呢3年點justify，你話攞附近屋苑做參考，不過大部份時間你都貴人地幾成，去到收窄至合理的差幅以顯示你比較新時，你的樓又可能變成兩三歲了。


你層樓，做reference時就永遠高過人，有無升幅都係你自已一廂情願去諗，但市場又未必會比呢個價，也許三四年后你好彩都有10%升幅，但相反參考你個新樓價的二手樓，卻係呢幾年輕輕鬆鬆咁升左30%- 40%的升幅，咁你要揀做買高價Price-In左的新樓業主，定係做追價輕鬆有成交支持的二手樓業主，就隨得你揀了。