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[BK003] 長老退休的財務安排

相信有唔少讀者都會面對一個問題就係長老們逐漸退休或進入退休年齡,這對於隊長黎講其實有不少學問,一方面除左發現原來以前長老們自己有自己工作打發時間時大家會各有各忙,到呢家要考慮佢地可能只係安坐家中無無聊聊又一日,當中要考慮的除左係要幫佢地搵D世藝打發時間外,佢地的財務狀態以至自己的工作情況同財務狀態,突然都會變成同一個大的有機体去考慮。 托賴的係隊長的家庭都叫小康,無太大的財務壓力,而目前就隊長的財務狀態黎講,只要過到未來十二個月的三大關口,咁就會相當輕鬆,因此應該可以驣出更多的時間同精神去享受生活。是的,隊長諗緊如果一路上唔係有財商有策略地咁應用係過去的路上,也許工作對隊長黎講就會同普同人一样咁重要,但出賣時間後的精神狀態又真係可以話攰到只係想攤起張床,要想到咁的狀態下仲要兼顧成個家庭的問題,真係少D心力都唔掂。 然而講退休的生活安排可能係有更專業的社工之類去講會好D,但退休的財務安排呢,其實有好多人又係亂咁黎。身邊有唔少退休的長老其實係退休初期都有D私房錢+MPF頂住頭幾年開支,甚至好小小的可能更有一兩層收租樓收租,理論上講得退休的都一定有所準備。但係準備充唔充足又係另一回事,之前鏗鏘集亦有講過呢個問題,好多退休人仕幾年後先發現原來錢係唔足夠的,到最後當然就係一係就靠仔女,好D的就賣樓等等,不過每個case都唔同,好難一刀切話點先係有問題,之不過有個共通點的係,通常有樓收租的都唔會衰得去邊,但得一層自住的有樓人仕或甚至無樓的退休人仕,往住都只能靠仔女,而通常大吉利是都係突然的醫療開支所引發的開支而致積蓄盡乾。 正所謂無遮無扇神仙難變,如果係你退休果日你乜都無的話可以唔駛睇落去,不過的確有好多長輩其實都一路楂住層樓或多一層樓,但去到咁上下年紀係已經無心處理呢一堆資產。事實上,有好多供滿樓的人,可以先考慮將出租樓然後諗自住樓縮細,以騰出更多的金錢黎減輕生活負擔。呢一招實情並非什麼Rocket Science,好多人都識,但要過的有時係長老們的心理關口,收租樓有時都難搞,而如果要郁埋自住果層祖屋,好多時都會出現問題不大但困難重重的情況。 一個實際計數的例子,好多父母輩的族群如果早年買樓,呢家一間收16000-20000蚊租的屋可能已經係身價接近800以至千萬,但由於早年買落可能剩下來的按揭已經好小甚至供完。事實上如果賣左間800萬的屋求其買番層

[BK002] 債務與財務傳承

一個有錢的家族,其中一個最頭痛的問題就係財富的傳承。有如近日的鷹君爭產,又或鰂漁涌的槍擊案等等,莫論誰是誰非,源頭都係一個錢字,而更重要的係呢D錢係老爸老媽積荐下來,後人只要跟住同一個姓便有機會垂手可得,比起自己可能打一世工,承傳財富甚至巨富係人的貪之本性。 不過,今日隊長要講的並非你有幾錢留比你的子女,因為老實講香港有錢人的比例對比普通人黎講只係一個小眾,然而大部份的普通人都其實以為自己好努力工作比最好的野自己的仔女就係皇道。當然,有唔少中上產的人其實都可以係照顧仔女時照顧自己,但隨著樓價高企的年代,父幹母幹變成一種新常態,以前果套以為計到仔女出黎等佢地自己搞掂自己就算的方式,可能往後個期望就又再高左,呢家已經好多一代人養三代人,即養在享受退休的祖父母,養在讀書或剛出黎工作的仔女,而又要計劃自己的退休的一代,將來呢個情況就有可能更普遍,但從財務上的要求就會完全係一個新的學問。 事實上,隊長見到不少的父母已經係孭晒重飛,上面有四大金剛,下面一對子女,再加一個姐姐,家庭月入就算十萬八萬其實都無乜用,養住成班人,加供層樓再加部車,每個月所謂儲到錢都難。當然活在當下,有長遠計劃都不及今晚食乜餸緊要,但係睇番呢堆中產家庭,係財務上其實真心有問題,一個慣性的消費模式加上一個慣性的人口組合開支,一但進入退休年齡,好多人都係得份MPF + 可能一層樓又或多一兩份基金咁,一失預算就出問題。 老一輩的人係興養兒防老,但到我地呢個年代真心唔好咁諗,但與此同時我地活係的又係一個溫室陪植的養兒年代,讀最好的學校,食最好的奶粉,提供最好的醫療,样样都係錢的時間,第時隨時仲要科水買樓比首期,呢一種父母的概念唔係話錯,但隊長都幾肯定係有問題,因為眼見身邊的人真係唔理解自己消費唔起而瘋狂消費,一心掛住我要比最好的野個仔/女就大過天,然而其實忽略左一個好重要的問題係,有無諗過作為父母的話,計錯數你唔識,又教個孝順仔/女出黎的話會掂?答案就係佢地將會延續你的使命,吃力地繼續養四大金剛同佢地的兒女,因為父母的錯誤消費計算,接受最好教育最好醫療一切的子女,就承傳左吃力地養父母的責任。 可能你會話,養老豆老母,天經地義;養仔女,亦然。隊長亦認同,家用點都要比的呢個概念,不過呢家個問題係,舉例你估李澤楷比家用李嘉誠的情況好D,定係一個綜緩戶的父母窮一生的一切去養大個仔,然後個仔每個月

超級M型社會

踏入2018真係一個好痴線的年份,基本上每個星期都會聽到破頂成交,樓市同車位都硬過碌鐵,隊長已經不下一次講細價樓今年有機會衝600萬,就以最近黎講其實比如九龍灣三寶的細位全部都已經5.2Mil以上起叫,沙田中心區搵到6m樓下你已經好好彩,大圍金獅都5mil起跳,剩下黎仲有得叫下4M左右的全部都係鬧市中的單幢細單位,純以lump sum計已經係5M時代,所以新樓如果仲有4字的就會引來大批購買力,如大圍珀玥,唔理你呎價幾高,一样大把人搶,總之就上左車先算。 隨住樓市慢慢升到6M之際,接下來如果唔跌的話就係一個超級M型的社會,即香港人將會一就係相對窮的人,又或者係相對富的人,中間的人只會越黎越少,而分開呢條線的,普遍也許認為當然係有樓同無樓的人。不過,要具體D黎講的話,隊長認為應該係有一層樓同多於一層樓的人,先係往後社會的分界線。 好明顯,無樓的人係享受唔到資產升值的原素,有一大班公屋戶或基層的人仕,唔理你交咩租,總之樓市升幾百萬幾千萬,基本上都唔會關佢地事,因為樓市將會高到佢地點儲都進入唔到個上車門檻。呢班人好慘地將會成為永遠的基層,當然當中會有少部份的突破例子,可能變成醫生律師,或者做生意有奇遇的人,或者可能買到一層樓,甚至可能有極端的例子可能變成下一個新世代的發圍之人,但呢一班都會係少眾。反觀面對600萬起,要240萬入門的高牆甚至更高要求的首期同供款,好大堆人都會變得無力。 悲觀D去講,如果你唔係極幸運的一群,只係叻D果批,買唔到樓又要交租,比你搵五萬八萬,都唔係容易上車,而且不停輸交租係更加令你追唔到個樓市。再次強調,係會有極幸運的一群可以突圍的,呢個唔會排除,不過普遍的普通人,隨住租金走高,樓價走高,人工被租金蠶食下,向下流的速度始終比向上流更快,要突圍的人實在要有很幸運的成份。 然而你可能話好彩我上左車有樓,但係呢一件事黎講都未必等於你向上流動。係超級M型社會下,一層樓的人可能都要睇你係大單位定細單位,因為呢家細單位橫行,好多人所謂的上車其實都只係買左個未必足以持續可住的空間。舉個例你買左間納米樓或一房,真心係咪可以持續去自建家庭住到老,定係仲有換樓的需要? 好多細價樓的住戶,其實最多只可以話係不被拋甩而已,但要你由一層600萬的一房,可能換間理想D的三房,動不動而家都可能要1500-2000萬,呢個實力一來又唔係戶戶細價樓的人仕可

[BK001] 家長的財商

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首先好多謝BabyKingdom的邀請響呢度同大家講關於理財以及財商,當然如果你過去並沒有跟蹤我的Facebook/Blog的話,那隊長就先自我介紹一下,由2009年開始進入樓市,2012年開始寫Blog,見證住樓市由衝過200萬,300萬,400萬關口,一直都有叫讀者積極入市,及至現在亦不斷為大家分享小弟在樓市當中的所聽所見所聞,但亦因樓價已升至政府政策受惠的區域中後段,隊長已表明不會主動建議入市,然而在財商及財務自由上,同样的理論在不同的地方,能運用得宜亦會令大家可以在人生路上更上一層樓。 既然響BabyKingdom講財商,一個就隊長個人的觀察,有很多很多的父母的財商可以話係很低,甚至係缺乏。請不要誤會這不是在故意冒犯任何人,然而這是我地教育系統的不幸,香港的教育系統並沒有財商呢一課,所以叻極好多人意為較接近的是讀過下經濟或會計,但實際上在人生路上除非在工作上投資上用到一二,但在一個主体的規劃上有好多一般家庭的父母在隊長身邊都是苦苦地努力耕耘,希望給予子女最好的一切,這是偉大的,但同時是沒有財商的偉大。 講左咁耐,財商是什麼呢?或許可以用好多篇幅去講,但其中一個主題就一定係財務自由。財務自由呢一個名詞來自窮爸爸富爸爸,主要的解釋就係一個Formula: 財務自由 = 被動收入 >= 經常性開支 好多人在投資路上,買下股票賺下錢,呢排勁賺在勝利的時刻就係投資達人,但一個浪打埋來無晒之後就收晒檔無野講,這些經驗應該在你我身邊都一定會找到例子,亦係一個不可持續的例子,所以財商並非講買乜野冧把幾錢入幾錢出,更重視的,係建設一個可持續的被動收入系統適合你家庭的風險胃納,這就是財商及財務自由的基礎。 短短篇幅可能你會話咁即係點啊?是的,好以太流於理論,咁隊長又用財商的思考模式去舉下實際例子,比如說你子女的幼稚園學費,有家長是用每個月的工資去應付的,但隊長話比你聽係租客A的租金幫我比的;又比如你架七人車每月的開支一萬元,有家長是用每個月的工資去應付的,但隊長話可以係匯豐派息幫你比的;可能你馬上會話呢家樓又升到咁高股又唔好似要跌咁,well呢D都係後話,前題係你有無咁諗過,有無咁去安排過。 隊長就眼見身邊好多父母,生BB前最好的時機沒有做準備,生完之後就更加因洗費大左更加難展步,當然亦無方向,人到四十五十,看似風光,但實際

林鄭的房策

林鄭終於推出左佢的房策,包括將會將9幅私樓地轉為公營房屋,又將居屋白表的入息要求降至4萬以配合唔再以市場價作折讓的前設,又再推埋港人首置上車盤,呢家其實個畫面好清晣,林鄭將每一個收入層的人仕好清楚咁畫條線,然後再對症下藥,其實亦是一聰明之舉。 當然讚得佢聰明就係好主觀,階因其實由出政策到呢家,傳媒同網民都話私樓會升到飛天,一片叫好聲下,以前就十個煲三個蓋,無人開心,呢家將三個蓋集中係基層同中低層,起碼部份最大人數目的中下階屋都會睇到多D希望,而另一大族群的業主就亦鬆綁開心到飛天,慘的只係中間唔上唔落的人,但以政治黎講個餅係得咁大就係咁大,以前無人飽,而家有好多人會飽左,係政治上支持的人理應多左,反對的人亦會少左,是一個政治好聰明的方向。 睇番個分級黎講,第一級的應該係公屋戶,呢家林鄭基本上用劫富濟貧式咁將9幅成千億的土地撥黎起公營房屋,當然呢個隊長認為係一個非常無效率的事情,太多的偽基層都係度排隊等中獎的情形下,政府仲派多D獎品,基層或輪候公屋的人就當然會開心啦,就算可能因為加建公屋而又刮起更多人排公屋的可能下,至少政治上林鄭都叫有所交待先。 至於下一級的就係居屋戶,57000的2人家庭上限的白表合資格人仕,重點係林鄭去到呢個位就叫做係57000收入畫左條線,你超過左就係下一個組別的人仕。不過居屋的數量一直有限,呢班白表人仕見到沙煲咁大個拳頭的52折定價就好有動力去抽獎,雖然話多左地變居至,但人數一定仲多左黎抽,之但係呢個位就會累死好多長年的不幸運戶,又或者短期內好多人抽唔到的仍然會係私樓市場捱貴租,個等待成本其實真係睇你好無彩。 不過再下一級呢,就會係57001至74100呢班人,佢地將符合資格買首署上車盤。而講到首置上車,當中有兩個要點要注意就係,一呢其實要從未買過樓,即你上過車又落番車的可以say good bye la,咁呢样野其實都有小小公道,但如果你唔好彩係97年上過車03年落錯車的,就會完完全全係左一把右一把了。不過就算係咁都唔駛太失望,因為首置上車盤的首個盤係得450個,唔好以為唔駛抽,到時睇怕都係爭歺死,而且會唔會又好似CY的港人港地咁到最後又變左質呢,雖然睇落5年唔比租唔比賣又好似好合理咁,之後又要補地價芸芸。所以57001-74100收入的人,看以唔上唔落,其實一係叠埋心水搵私樓好過。 接下來的,就係無得揀唔駛諗