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最近我個Blog同埋個市可謂一样,一字寄之若靜。呢段時間受累股市下挫,成個股市樓市以及大氣候經濟都有一股濃霧覆蓋,後市要點真係要睇下股市幾時先識醒。 有朋友最近問我個股市弱成咁,係高位的樓市係咪會回調,我答佢一路咁拖的話,唔升亦自然係一個好合理的情況,畢竟一定有人會出貨或要出貨,平小小走一定會有,但市場係一個唔完美的market,即同一時間有人會急走,亦有人會急買,所以可能同一份報紙,屯門有人平3-5%走貨,但將軍澳有人就破頂入市,你好難用呢D數據去講下一個走勢。 然而佢同我講話樓市有週期,受累股市影響,睇黎呢家週期見頂的話一定會回落咁講,即高位就一定會跌,仲要大跌。對於佢咁有信心的意見,其實我又唔係好知點解佢要問我點睇,反正佢都有既定立場,當然我都有我的立場,如是者我問佢我話如果週期性係高位就要跌,低位係咪就要升?我見佢點一點頭後,我再問,咁而家股市比人沽到一年低位,咁係咪即係話週期性黎講好快就應該反彈,仲要大彈呢?佢望住我都未答得切,都知個邏輯衰左。 接著落黎,我就話咁股市係可以短暫唔理性,如果突然間彈番二千點上去,終止今次的跌市,會唔會你調番轉頭睇股市會帶動樓價上升先?聽到呢度,當然佢就急不及待咁話無可能,因為樓市太貴,一定係會跌的。去到呢個位我都無乜再講,因為大家其實都知一個睇好一個睇淡,唔會有答案。 當然,呢排真係靜得好誇張,而且叫價亦開始有D回落,普遍我見到之前叫得好進取的屋,而家都番番今年3-4月左右的價,而就算租定係好立。睇樓係有人睇,不過唔多之餘仲會係好保守咁。但要講到個市係咪真係堅唔掂,定只係一個短期調整,主要我諗都係睇實體經濟會好小小。 最近同一個大陸廠佬朋友傾開,佢的小生意今年又有30%的增長,我問佢點睇國內經濟的時間,佢都釋出一個意見係整體氣候係真係唔係太好,好多人都經營困難,之不過錢其實好多人都有,只係收收埋埋唔用住留住實力,而且高端客戶的增長似係減慢,但中低端的客戶需求仍然持續。感覺上大家都其實有錢,不過洗錢的方式可能會係慳小小唔買最貴最好最豪,但又唔係唔買咁,所以對比起之前的金融海嘯黎講,今次似係患左個傷風,大家都知唔係咁舒服,但底子仍在,只要情況好轉,好多人但根本無問題。 呢個論調,我感覺同香港的情況一样,而家亦無話炒人無話咩執笠,但洗錢時大家會審慎左,不過有錢人仍然有錢,打工仔仍然有收入。或者

美國人經濟狀態

最近了解到兩位美國生活的人的生活狀態,在很多時候看到鬼佬好似行出黎就有米同風光的背后,實際有好多時可能情況都唔係我地所能想像的。 歸納兩位朋友的情況,大致一個美個人係有三样野為最主要的開銷,第一样就係個人的入息稅,一般就係30-39%左右,睇你收入係幾多;第二就係醫療保險,當然有貴有平,但平極都可能5000美金起一年,貴的就15000美金起一年,但有工作的人可能公司會有補助,出一半或全數補貼都有可能;而最后一舊就係住屋的相關支出,而同住任何地方都一样,可以分為買樓同租樓的支出。 當然係香港人的眼中,始終都係買樓會好點,因為中國人的概念係有土斯有財,亦要有根,而且仲要係幫人供樓不如自己買樓等等。係美國買樓,其實真係好適合香港上唔到車的人去諗,但講呢样野的原因並唔係因為美國適合買樓,相反只係因為美國地大人口無咁集中,你要貴的靚的又有,要平的住遠D亦唔會太差,像我兩位朋友,A住正係通往New York的要道上,樓價就會偏貴,而另一位B側住係比較偏遠的Small Town,位置雖遠但環境清悠,兩個人住的地方條件其實都唔差,但價錢其實都差3倍,可謂豐歛由人,所以美國人要上車都真係唔難。 不過講番美國人的支出呢下,買樓其實除左樓價外,背后的相關開支都真係幾勁。舉個例,朋友A的樓價約600K美元 ,但地稅一年要15000元,計一計真係成皮野一個月。而朋友B的樓價約為250K美元,因為係小區的house,管理費側為200美元一個月,地稅就一年6000元左右,即成年計約莫9000元左右,而如果朋友B間屋租出去側可有預期收入1800元,表面租金回報好似幾理想有8.64%,但其實扣除地稅同埋管理費,就得番5%左右。而係美國買樓同香港唔同,因為香好多high rise,大家睇住成交價好易估,但係美國間間屋都講真唔同,有時好難肯定個成交價,而且其實成交都唔係好多,所以如果想用香港人的口味去諗,其實唔係好得,因為美國樓升10%-20%已經幾可觀,但香港人堅睇唔起呢個回報。 以上講到支出的話,其實買樓果度係仲未計mortgage,即如果你唔係full paid的話,其實當然仲要考慮供樓又要比地稅,所以隨時都幾襟計。回想下假如一個美國人佢年收入約100,000美金,交完稅已經得番61000美元左右,然后當公司補一半保險,即當佢比7500元,咁就得番53500元。而如果佢係

還有幾多人睇好樓市?

近兩個月因為股市下挫,樓市變得好靜,之前亦講話而家突然一片淡風,好似睇好的人已經越來越少,好多人都等緊個市冧,希望執隻死雞等等。如果係網上再搵一搵,堅持睇好的人已經所餘無幾,而如果你同身邊的人傾的話,更加可能係一面倒睇淡樓市,隊長亦可能係其中一員。 千奇唔好誤會隊長係突然轉淡,不過口中講淡的原因,係因為對住唔知隊長身份人時,其實都無乜必要講自己真正的諗法,一方面係因為講好佢又唔會買,講淡就合符大眾的期望,所以寧願講D人地岩聽的野,或者係一個最簡單的對話,特別係自己楂重貨時,再許講升都只會比人一種主觀願望唔夠中肯,更甚的只會營造一個"睇你點死"的機會,點样對答都只會有壞處但唔會有任何好處,所以隊長係一D普通朋友之間都會係審慎睇淡,但實際卻是口裡不一。 故此,其實退后一步諗,也許你見到傳媒同朋友間都係一股淡氣充斥每個角落,成個樓市似時被吹到要冧咁,不過偏偏樓市仲成交量少了但成交價都仲係硬過碌鉄,而且仲偶有破頂成交,呢個咁矛盾的局面,究竟發生咩事? 正所謂口裡說不,身體卻很誠實,表面上有好多人唱淡,但其實參與市場的人,卻很多都係做好的。試諗下股票市唱,睇淡的人要實際沽貨或沽空才係淡友,而樓市因沒有沽空機制,所以唯一做淡的係要必需自己有貨先可造淡。奈何,如果係堅做淡要隊冧個市,理應係向下掟散個市先係,不過你聽唔到太多呢D消息,就係因為真係參與市場的小業主其實全部都係持貨睇好,唔到價唔賣。 全香港有百萬小業主,為數之多絕對唔係小數目,而呢班人如果睇好唔沽貨,佢地先係真正市場的參與者,其他係側邊等入場的人,其實吹乜春都無用。所以你成日聽到的消息聽到的野,可能或者係無樓等上車的人,又或者係持貨但陪你表面唱淡但其實暗好的人,呢D係江湖打滖見人講人話見鬼講鬼話的行為,香港人又點會唔識,不過一講到錢,又有幾多人會同錢有仇?如果真係無錢搵的,我諗樓一定少好多人楂亦少好多人買,但人人都楂左貨唔放的,呢D暗好先係剛性。 呢家其實好多唱淡的人都係機會主義者,點解要唱淡都主要因為主觀希望樓價跌番多少等自己可以低位入市,如果唔係唱淡黎托柒嗎?而且有人或許意為業主就唔希望樓價跌,呢個主觀願望也許太天真,就正如果隊長見到樓市跌,都只會係視為一個機會,因為隊長又有位入市了。好多人其實都好有實力在等待一個回調,資金同精神狀態都已就位,一跌到岩位就即刻做野

隧道盡頭

呢段時間懶左出文,一方面自己工作都忙左之餘,另一個主要原因係股市死寂而導至無咩好寫,始終如果寫D general野,又好似唔係咁岩時候,而睇報紙的話,都係一D無經考究的報導,下下都只係話跌市,要唔係就係還價低20% (但無成交) ,又或者就話咩減價80萬成交(但其實市價成交),睇份報紙都下下要再做功課去睇下佢寫的係咪九吹,浪費時間之餘仲隨時中伏,所以個人都無乜睇野,亦無乜點子想特別寫乜。 講番最近部署,一再強調隊長唔係股市專家,同你身邊朋友一样,我都只係一個老散,不過見到股市真係跌到你老母都唔認得之時,隊長係呢段時間係不停入市。可惜的係由之前講話入市之時到疑似的最低點都硬食左10%左右,果一下入大舊左,之后其實越跌都係越買,仲嫌買得唔夠,呢家連續兩日都彈番600點,如果收市都唔太衰,可能都算係隧道盡頭。 有D朋友係呢段時間都話係咪時候再入一間搏執平野,老實講我認為可以試下鋤,咁大個market真係有人等錢洗都未定,之不過如果從整体的投資黎講,隊長就認為係買股票的回報係短期內更佳。之前已經提及一方面而家股市派息的超過6%的股通街都係,而買樓的朋友如果有DSD的話,未見官已經先打20大板,相對起今日買股票就實在不智。 如果你諗話隊長係咪就因為咁唔睇好樓市,我又要澄清就係並非唔睇好,只係突然間之前樓市對股市為140點 : 28000點咁講 ,即係 1:200的比例,等然因為中型股災變成140:20800咁,即係1:148左右的比例,帶出黎的觀點係股市有空間追回一部份跌幅,即個可搏的回報空間大左。而如果回到正常水平時,隊長還是認為樓市係健康的,但買同唔買又係同個成本以及你個人的財力有關。 不過如果今次股市係呢個星期因為跌太盡而反彈下告一段落的話,咁我又唔係好知道點样可以因為股市而隊爆樓市。坊間有好多所謂的專家急不及待已經話樓市會爆,會冧,但能夠仲叫做話睇無咁淡或仲係稍好的,我真係唔知係咪得番零散的網民(包括我)。不過有一點再強調的係香港的底子真係好強,而好多有錢人的實力都係深不見底,如果只係一個中股災,只係損手但唔傷經濟的,係未有炒人同失業率爆升前,香港樓市都似乎係硬過碌鐵。

樓市拐點?

8月小股災長達數週之后,呢家港股繼續積弱跌至21000點樓下,雖見偶有零星反彈但係都無以為繼比人沽爆倉,有人話今次股災雖然無07年海嘯咁勁,但到目前已經係一個中型調整,而且仲係未完成,如果再弱落去看來形勢將會好大穫。 當然,其中一样最受淡友歡迎的就係樓市向下調整,更爽的係樓市向下調整三五七成,咁就乜仇都報晒。之不過係出現呢样野之前,有幾點值得注意的係今次中型股災其實殺傷力係無咁強,因為今次一來波幅無咁勁,而且而家並無當時果種全民皆股的狀態,股民相對成熟,當然你話有無人輸身家或重創就一定有,但係果個比例唔大係肯定的,至少到今時今日香港都無話死人冧樓或栽員潮展開,實際經濟雖有話自由人少左黎而零售偏弱,但鋪租係真係一個泡沬所以隊長認為都係健康的調整。 故此,如果你話今次呢個股災係可以直接隊冧樓市的話,我認為就太言之尚早。之不過會唔會影響市場氣氛咁就肯肯定有。舉個例就當你無係股市損手,你攞住一千幾百萬準備買樓都肯肯定會窒一窒步同自己講睇定先。有資金有實力但市場唔就的話,市場係應該會偏軟,但偏軟得黎係咪就要大幅回落,見仁見智吧。 不過,當然頭先所講市場有零星的人仕輸大左要賣樓收皮或等錢洗要賣樓係每個時段都有,也許就算同一時間市場3000成交有10個人等錢洗,而家股市仆街就變成30人賣樓還債咁講,那怕叫做升左3倍,其實都係佔市場小數,只要呢個數字唔惡化就無問題。 而家樓市最大的優勢係多得金管局下下要人三五七成首期買樓加壓力測試,買得起的人都好有實力,無人掟貨出黎下,市場零星的稍底市價的樓好難隊冧樓市,不過媒體一定會放大,就好似講大興同嘉湖果兩單劣質成交,本來以為低市價好多嚇死人,不過講真點會好地地低兩成,低一成我諗都大把人接,所以阿婆跑得快,一定有古怪,比平果一查就發現原來係一樓望平台,平台又望番入去咁,咁就完全兩回事。 個人睇法係呢家有兩個關節點,一就係美國會唔會QE4救市,二就係市場自己無啦啦復甦唔再慘跌,定係再瀉落去。其實如果再瀉的話,走唔甩又係要人救市,所以都係走唔甩有QE或QE效用的救市措施。加息呢一點我一直認為唔會出現,風繼續吹不過呢家無條件加息,而只怕黑天鵝係股市續跌但無人出手救市,不過呢样野應該唔會。 刻下如果你有錢應該做咩好?我認為係入市買下股票然后唔好理佢,當買3-5成資金,始終一年低位,唔係超大股災,邊個位買都係平。