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狗年預測

記得舊年呢個時候隊長出過一年的 雞年預測 ,一年後的今日都係時候埋單,睇下有咩會比人鞭屍: ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- - 2017年香港加息兩次,2018年加約兩次。 呢個竟然唔準,但係係開心的唔準。 - 林鄭同葉劉做唔到特首。 呢個都唔準,噢。 - 股市上望有機會挑戰26000點。 呢個又係唔準,但方向算正確,只係升到上左火星。 - 樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%。 都係老本行叻,呢個應該無人話我唔準啦掛。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 隊長的預測同對市況的了解其實都應該有D掌聲掛,我相信我係第一個人正式係10月講 下一個升浪的條件漸成熟吧 ,的確由十月到呢家,個市應該都彈左5-8%,呢下都算係講中掛?所以呢,都係老本行先可以預測較準確。 咁到準備踏入2018年的狗年啦,今年又有咩預測呢? - 2018年農曆年前政府將會推出更改9成按的細節,上調細節就睇番 呢篇 。 估計應該係2月12至15呢幾日公佈。(無收風或陰謀,純推測) - 2018年整体樓市將會平穏上升,預期強勢將持續至十一二月左右會慢番同整固,細價樓高位可由而家約420-430萬推至最520-530左右,然後明年一月回落番到至500萬水平。 - 今年香港P息口會加不多於一次。(咁样講好似大包圍但應該唔會點大加)。 - 恆指唔係我老本行,但預期今年挑戰38000點甚至40000點。 - 土地價格將會累創新高,唔計傳統超級靚地(山頂),市區地價可能會有30000蚊呎出現。 - 世界杯決賽巴西對西班牙 好啦,預測就又講完,今年對於隊長黎講應該係好關鍵的一年,希望可以順風順水咁就真係Very Good。順便祝大家新年快上,股樓齊升,並最緊要身體健康,恭喜恭喜。

後香港樓市的共居時代 (下) ?

香港的樓價貴到無普通人買到,供應又短缺,共居又唔掂,咁點搞呢?由前文分析黎講,未來只有一個可行的方案,就係繼續以民間做主導的劏房去應付需求。 首先,劏房係咪一個完全岩例又或道德合理的事,我地先唔係本文中討論。然而,只從需求黎同現實黎講,劏房已經係一個最行之有效咁解決住屋問題的房屋策略。認清呢一點,對於樓市的投資方向其實好有引導性。 劏房以目前黎講,大部份係出現於唐樓,洋樓以及工廈。雖則話唔討論岩唔岩例,但工廈本身真係有太多消防同地契的野可導致一出事就死好多人,因此隊長認為政府一定唔會放寬係工廈做住宅的呢個方向。但住宅做劏房黎講,其實你話犯唔犯例好多時都好難舉證,特別係洋樓做劏房,風險係咁多個選擇中最細的。而唐樓黎講嘛,由於都有番咁上下樓齡,承重方面又好,樓的石屎質素又好,渠的情況又好,全部都真係case by case,理論上風險系數點都會較洋樓高。 不過討論的重點係以投資者出發,唐樓的價值可以高可以低,睇你間唐樓會唔會被收購嘛,會就突然中獎,但唔會呢,經營唐樓的劏房應該好少人會掟好多錢去整好佢整靚佢,日久失修,總有D野要煩。不過更大的問題係其實好多真係好多高手已經落晒釘係好多唐樓度,唐樓好多都係真係overprice左小小,當中好難用三言兩語講晒好處壞處,所以高手的可能會覺得好好玩,但新手的基本上可能玩死自己,所以未必係太適合大眾玩的野。而且,唐樓只會越來越少(無得起唐樓,Right?),如果要用解決房屋問題作政策而投資,呢個角度睇唐樓唔會係一個好選擇。(但唔代表唐樓唔可以用其他角度賺錢) 洋樓黎講,其實隊長認為是最有投資價值的。先定義一下乜野叫洋樓,普遍可以指為大約25-40年左右的樓,準備大維修或岩岩做完幾年大維修,有電梯的都可以叫做洋樓。呢個定義未必同大眾一样,即某程度上太古城都可以叫洋樓係呢度。然而,洋樓的好處主要係好多時所有像新樓的溢價都隨年月而無晒,而且,係未來如果有機會做劏房的話,對比起新樓黎講高實用的洋樓係真係好劏好多。舉個例同样500呎實呎的新樓同埋美孚比,美孚的500呎係真係大過而家新樓的500呎,當中的原因除左牆身厚度不同,新樓同洋樓的實呎其實仲係有分別,故此你攞間美孚黎劏,可能可以劏4-5間房,但新樓就可能3間房都忟。 而且,當唐樓會變成新樓的時間,新樓只會越黎越多,唐樓就越來越少。而所謂的新樓就算變半新樓後

後香港樓市的共居時代 (上) ?

香港樓價已經準備超越一對正常普通基層男女可靠努力而上車的水平,宏觀咁睇番香港樓市係長線其實仍然係無出路的。所謂的供應量其實一直都做唔到,地皮供應雖然話嘗試去搵地,但如果唔能夠搵一塊大的項目,實在可以話係遠遠都無法滿足需求,再者市區地皮賣下又一幅賣下又一幅,仲有幾多幅可以賣呢大家心裡有數。更何況,就算比你搵到地起好再賣,十年八年後根本新樓樓價係肯肯定會拋甩基層承擔力,故此有供應無供應,政府都要舒緩日積月累的住屋壓力,亦因此政府推出的共居概念,希望舒緩基層的住屋概念。 共居概念其實並不新穎,在香港的六七十年代時的七十二家房客,其實也就是共居時代。果陣時的七十二家房客係幾戶人甚至十戶人以上屈係一間超大的舊唐樓單位入面,一支公的訓上下格床,一家人的訓房,廁所廚房客廳共用,果時香港窮,大家無乜架子,亙相照應,人人為我我為人人的年代,所以感覺上是溫馨的開心的,窮也沒所謂。時至今日的香港單位越建越細,唐樓千幾二千呎的單位買少見少,所以就算比你屈入去的容量亦細左,因此今次政府的共居時代,可以理解為七十二家房客的2.0版。 係共居上面,一般人應該有兩大問題,一就係共居同劏房係咪同一件事,而二就係共居又會唔會成功呢? 就如上文提及,共居同劏房最大的分別,係共居只有房間,而廚廁廳是共用的,相比起劏房廁(廚)是獨立的,劏房關起門就係私人世界。而且共居係共同分享的原素,所以水電媒網呢堆野都係一個錶出,而劏房就好大機會有獨立電錶或水錶(就算係分錶都係計到),故此劏房有自己幾乎完全獨立的概念。然而,點解政府唔提出不如全城劏房而唔係共居呢?最大的問題係,共居其實係完全唔需要改建任何室內的野,零投資成本,而且更加唔會觸及任何僭建的法律條文,所以係政府的角度下,共居係比較可取的。 然而,共居又會唔會成功呢?呢個問題好值得思考。或者回歸基本步,如果呢家叫你住入一間七十二家房客的屋,入面D人都好好架,有男有女有長輩有小朋友,比張床位你1500蚊同十幾二十人一齊住,你得唔得先?我估,99%無人肯制? 點解呢?屌,時代唔同啦嘛。難聽D講,而家可能一個後生仔同老豆老母住都嫌煩,你叫佢搬入去另一間屋,比三五千住個共居房,隔黎房可能1對夫婦,大房就成家人,成屋七八個人爭一個廁所咁,仲要比錢喎,咁不如番屋企住好過啦。 以上例子其實帶出幾個問題,人數不均可能係一個問題,引申出黎更多的問題

永遠的貧富線

兩年前隊長我寫過一篇 貧富懸殊 ,那時候的細價樓大約在350萬向上望400,時至今日呢,好多都已經跨過400向450甚至500萬邁進了,假使間再往下走而又唔爆的話,600萬的上車盤將會係下一站。 之前講過,600萬的上車界線係會由120萬的首期突然一跳變成240萬。240萬係一個乜野概念呢? 即係話你就算每個月儲10000,都要240個月,即20年的時間。而如果兩個人就好小小,即每人頂10年左右,而如果要你呢家畢業的同學同佢講要每個月儲10000,但佢人工可能都係13000-14000,講真點儲?而且擇偶條件係你要搵一個同你一样會咁儲的人,先有機會係10年後,即可能約莫33-34歲有望買樓。而途中,你如果手痕搞埋生意買咩窩輪輸左就更加大穫,特別係後生仔有錢身痕的話就多數會撞下板計,稍一不慎就只會連一個機會都無埋。 當然,比你用十年好二十年好儲到240萬時又係一個乜世界就真係無人知,可能樓市大跌你掃兩間又唔定,但又或者佢真係痴左線唔跌,唔跌的話十年就一定升架啦,到時會唔會變左你唔止要240萬,甚至更多呢更加無人知。所以如果你係一個無父幹的年輕人,比你睇到咁样的畫面你會點呢?會好努力儲錢嗎,定還是算撚數了都係吃喝玩樂今晚有酒今朝醉呢?我答你唔到邊样好d,因為的確如果你唔係有父幹,又或係專業人仕一出黎五萬八萬咁,否則樓價去到600或之後,就肯肯定會出現一條永遠的貧富線,以後將會好少人可越過。 其實呢一條線係400萬時都開始發生,只係話目前黎講你有所準備的人,又或者就以今日樓市的底部黎講都仲有300-400萬的樓比你買,但如果真心再升多幾年,無啦,真係普通人無父幹唔駛買。所以再向下走,就會變成有父幹的人會可以繼續買,無父幹的人就永遠買唔到,要記住人係要住,好一部份人之後就會係永遠局住交租,現金流就只會永永遠遠咁由下而上咁交款,你可能會話唔公平,我都認同,但呢個係同美國佬同年長一輩的人洗大左而QE印錢埋單的後遺症,係一個美國佬帶頭向無產同年輕人抽的全球稅,唔公平係唔公平,但同時係一個現實。 所以如果你問我你無樓是否應該上車時,係今時今日呢個price discovery的過程中急速轉變下,我都會話呢家係高位,但高還高,係咪會跌,係咪唔會升,又或係咪一定升,真心講短期的我唔估,但十年廿年後一定係升,今日買唔買的決定,交比你自己,睇番你自己有幾錢,鬆唔鬆

隊長建議「隊長上車按保」

作為政府面對一個不停上升的樓市,又要造地又要嚴控打壓炒樓又要睇住個金融市場風險,其實簡單黎講可以話束手無策,但同時青年問題同上車都係一件大家關心的事,如果能夠有效解決上車的難題,其實亦會係一個亮麗的政績,亦可成就一個比較和諧的社會。 咁上車究竟係一件咩事,對於大部份人黎講,應該都係叫做未買過樓,買第一間,細細地,銀碼比較易食的細價樓吧。當然廣義黎講,李嘉誠的孫要上車買層樓五億都可以叫上車,但如果從政府政策黎理解的話,相信套番目前有得做二按的按揭保險即600萬樓下,可以視為一般人的上車之選,而買呢D樓的市民,可以叫佢地做普通人吧? 要解決上車的問題,首先其實就係要接地氣咁了解一下上車所面對的困難。第一样野,對於大部份人黎講一定係財務上的問題,亦即係無首期。當然隊長認為政府唔應該去幫實力唔夠的市民去買樓,呢件事係好危險的,但有實力的人黎講,睇番隊長上一篇的「 如何上調九按 」,隊長認為理順左450同600萬呢兩個高牆,其實係一件利民的事情,呢個亦應可解決財務上的安排。 不過,第二個問題其實更大而又無人提出解決方案的,就係心魔問題。你諗下今時今日咁样的樓價買樓,如果有一個後生仔想買,一定唔會係自己一個人的事,因為好大機會上車乜都唔識又無錢,實會同屋企人傾。好啦,每個家庭的經濟能力同對樓市的睇法背景都唔一样,所以好難講會點样,但正正就係因為唔一样,所以一百個家庭相信一百個家庭入面都會係有唔同意見,而呢D意見到最後就有八成一定係果D咩「睇定D先啦」,「你自己決定啦」之類的模棱兩可的答案,亦即係話呢D家庭成員呢就會升又話一早講左,跌就話一早同你講過,總之公就我嬴字就你輸的情況,但將個波又交番比個上車的老友咁。 好啦,咁究竟有幾多上車的老友會衝破到個心魔呢?上到車果D咪衝破左啦,未上車果D,個心魔面對住日益上升的樓價,咪會繼續變大囉。係我地香港呢個金錢掛帥的地方,第二個上車最大的問題,其實咪就係無人想做傻仔接火棒之嘛。 試幻想一下,如果我地能夠有效咁講明樓市係有政府出錢支持,一撚定唔會跌,而且每年有穏定增長的,你估D人會唔會仲有咁大的心理包伏先?肯定唔會啦。但問題係政府有無能力咁做呢?香港樓市今時今日總市值12萬億左右,而香港財政儲備係6000幾7000億,要買晒D樓包底,好似無可能咁喎,但實情又係咪呢? 好啦,講左咁耐等隊長先拋一拋個「隊長

超級通脹已在成型

由隊長開始寫Blog已經講過,資產升值的一個主因就係QE,唔單止係美國,而且仲要係全世界一齊不負責任咁QE。而係過去的幾年,QE的作用係去填番美國金融海嘯再加埋各國長年累月的福利開支等等的黑洞,所以金融海嘯沒有造成大的爆破,尤其是係香港大家更繼續好似無事發生咁生活,不過由於呢個係一個無恊調的印錢行動,大家總之見到你印佢就又印,以平衡人地國家印錢後所影響的匯率,故此呢,當QE的效力由救市行到經濟好轉的一個臨界點時,就會變成超多的遊資瘋狂炒作,而超級通脹就會開始成型。 唔難預期,試諗下你好唔掂時,你有錢只會係維持生活開支。但如果你好撚掂時,但D錢仲係咁流入你個袋,你發現真係累積太快洗唔晒,就會去搵D野買下投資下。而如果人人都係咁的時候,不難預期大眾化的投資產品如股樓都會瘋狂咁升。睇番今日,樓市真係好似食左忽得咁狂上,由隊長我十月份講話樓市已經有足夠條件再上到而家,兩個月起碼升左5%。而股市就仲癲,美股破25000,港股破30000,而且強到你真係以為佢唔識跌咁,人人都話買騰訊,而係呢個咁瘋炒的大時代,港股仲未破上次高位32000點,睇黎今次都會破之餘,上探高位又唔知係邊,比個股市制造出黎的財富係過去呢段時間及至未來要探下一個高位時,又唔知會制造幾多新的百萬千萬富翁出黎,呢個向上行的漩渦,將會引發通脹是必然的,差在係唔係去到超級就要再睇。 咁乜野叫做超級通脹呢?其實真係無一個實際的定義,津巴布韋試過上午買個包下午就要升幾倍價錢的,肯定算係超級通脹,但如果以環球相對大型的經濟體黎講,美國係上世紀70-80年代就試過一年的通脹去到10-15%不等。所以如果先落一個比較易睇到的超級通脹,可能就以雙位數的通脹去起步吧,而如果突破到15%一年,已經算係除左打仗之外地球都十分罕見的情況,那麼應該也肯定算是超級通脹了。 睇番今日,破頂的東西天天在發生,港股在破頂,美股在破頂,港二手樓就繼續升,新樓呢之前長實賣維港頌4萬幾蚊呎以為已經好癲的時間,新地北角海漩就一下子去到6萬一呎,再咁搞法臨海會唔會直迫山頂價真係唔知,但破頂的情況似乎陸續有來,而地價就亦係同样情況,海航狂投啓德地破頂再破頂咁都繼續買,你以為佢痴線咩,鴨脷洲地王長沙灣地王一样狂升,地價同样係不停震驚市場,所有所有野都證明係游資好多,有錢人的錢越來越唔值錢,所以就會四出找尋投資機會,物價上升亦可期待。

有沒有財商?

最近聽到有朋友兩公婆上車,買左間1500萬的500呎新樓樓花,首先然嚇一跳,咁鬼有錢,但之後就再嚇多跳,原因可能係我唔太了解佢的實力,但就以普通人黎睇,呢個故事又可以分享下財商的玩法。 首先每個人條路點行呢,隊長我認為都應該尊重,即你中意撘的士我中意撘巴士,無話岩定錯,尤其是你可能坐的士去屯門,我撘巴士去將軍澳,目的地唔一樣就更加無得比無可比性。因此,如果老是套財務自由去任何人度,隊長認為未必適合,之不過當呢個故事係一個case study黎睇去研究下,又以設定目標為財務自由咁行一轉,咁隊長認為亦有其討論的重點可發掘一下。 好啦,講番一層1500萬樓,隊長我睇過發展商無比二按,即走唔甩要750萬首期同埋56萬厘印,為方便計就當齊頭800萬首期咁講。而呢兩公婆,大約38歲左右,半專業人仕,買得咁上下樓當兩個加埋12萬左右收入,計番要月供750萬的按揭即約28300元左右,絕對有足夠能力咁劑。而如果,即如果成舊首期係靠佢兩個儲出黎的話,咁用左過去十幾年左右的工作生涯都儲到800萬,咁未30年兩個人一條心要供甩呢750萬,可以話絕對無問題,對吧。 但係回想起黎咁講,當佢地工作15年,要儲800萬即每年要儲約53萬元左右,即每月儲4萬4千元,二人分灘就即係每人要儲2萬2千元,仲要係響兩個人岩岩畢業,收入應該未如今日的情況下,仲要十五年好有紀律咁每個月儲2萬2而又無任何原因洗左去咁計,大家認為得嗎?計番15年前,即2003正值沙屎時期,起薪點真係都幾差下,就算04/05都好唔到邊到,好話唔好聽搵萬二三蚊係當時已經算高的情況下,我唔知點样可以儲2萬2一個月仲要兩個人都遇到咁好景?又或者,可能佢頭幾年搵得少后幾年搵得多d接上補下呢? 但個人認為,更傾向的應該係家中有父母幹吧。 咁有父母幹其實都無乜問題,係今日呢個畸型社會有父母幹跟本已經係一件好普通的事。但問題係如果係要有父母幹的話,咁條數其實係咪又完全唔同諗法呢?換個角度睇先,當然每個人都唔一样,始終每人成長背景都唔同,但試想想你老豆老母外父外母加埋話比600萬你,然後你自己加埋手裡面有兩球幾咁講,首期有足800幾萬,最多可買1500萬,你係咪會買足1500萬呢? 當然又可以話,挑可能人地老豆老母比成千萬佢呢?當然都有可能,但補充一下資料就係呢兩公婆都只係租22000蚊左右的400呎樓係奧運站,本身