隊長建議「隊長上車按保」


作為政府面對一個不停上升的樓市,又要造地又要嚴控打壓炒樓又要睇住個金融市場風險,其實簡單黎講可以話束手無策,但同時青年問題同上車都係一件大家關心的事,如果能夠有效解決上車的難題,其實亦會係一個亮麗的政績,亦可成就一個比較和諧的社會。


咁上車究竟係一件咩事,對於大部份人黎講,應該都係叫做未買過樓,買第一間,細細地,銀碼比較易食的細價樓吧。當然廣義黎講,李嘉誠的孫要上車買層樓五億都可以叫上車,但如果從政府政策黎理解的話,相信套番目前有得做二按的按揭保險即600萬樓下,可以視為一般人的上車之選,而買呢D樓的市民,可以叫佢地做普通人吧?


要解決上車的問題,首先其實就係要接地氣咁了解一下上車所面對的困難。第一样野,對於大部份人黎講一定係財務上的問題,亦即係無首期。當然隊長認為政府唔應該去幫實力唔夠的市民去買樓,呢件事係好危險的,但有實力的人黎講,睇番隊長上一篇的「如何上調九按」,隊長認為理順左450同600萬呢兩個高牆,其實係一件利民的事情,呢個亦應可解決財務上的安排。


不過,第二個問題其實更大而又無人提出解決方案的,就係心魔問題。你諗下今時今日咁样的樓價買樓,如果有一個後生仔想買,一定唔會係自己一個人的事,因為好大機會上車乜都唔識又無錢,實會同屋企人傾。好啦,每個家庭的經濟能力同對樓市的睇法背景都唔一样,所以好難講會點样,但正正就係因為唔一样,所以一百個家庭相信一百個家庭入面都會係有唔同意見,而呢D意見到最後就有八成一定係果D咩「睇定D先啦」,「你自己決定啦」之類的模棱兩可的答案,亦即係話呢D家庭成員呢就會升又話一早講左,跌就話一早同你講過,總之公就我嬴字就你輸的情況,但將個波又交番比個上車的老友咁。


好啦,咁究竟有幾多上車的老友會衝破到個心魔呢?上到車果D咪衝破左啦,未上車果D,個心魔面對住日益上升的樓價,咪會繼續變大囉。係我地香港呢個金錢掛帥的地方,第二個上車最大的問題,其實咪就係無人想做傻仔接火棒之嘛。


試幻想一下,如果我地能夠有效咁講明樓市係有政府出錢支持,一撚定唔會跌,而且每年有穏定增長的,你估D人會唔會仲有咁大的心理包伏先?肯定唔會啦。但問題係政府有無能力咁做呢?香港樓市今時今日總市值12萬億左右,而香港財政儲備係6000幾7000億,要買晒D樓包底,好似無可能咁喎,但實情又係咪呢?


好啦,講左咁耐等隊長先拋一拋個「隊長上車按保」方案先,首先呢就必需配合隊長的上調按保為底,然後就分兩個計劃誰行 - 3年版同5年版。3年的話就會以樓價的3%為保費計算,5年版就5%為保費,然後政府就會以一個rate,假設係樓價85%咁講作為回收價,係保費期內只要業主一句唔中意,就可以放低鎖匙以回收價賣番比按保公司,然後政府就會包底買左呢層樓,而且賣比政府時,再會有一年的冷靜期,可以唔供款繼續住果間屋多一年,變相即好似用保費送免費12個月租比你咁,如果係冷靜期內想買番間屋又可以用回收價買番仲免稅,情形其實就好似政府沽出一個short put期權比你咁,跌破左個回收價佢就要買番你。



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例子:
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樓價: 500萬
首期: 50萬 (10%)
厘印: 15萬
90%按保: 177,500
隊長上車按保: 3年就15萬,5年就25萬 (同時申請9按應該平D)
回收價: 425萬
按揭总額: 450萬 (唔計任何保險) 
30年月供: 16972
3年後按揭餘款: 4,168,977
5年後按揭餘款: 3,936,143
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所以係呢個例子入面,買入呢個500萬樓的人,佢基本上可以鎖定左425萬就係底線,如果跌到仆街咩三五七成都唔關佢事。而另一點係其實個保額係90%加上車按保共30幾40萬,呢度由於隊長我唔係保險公司我無法計到一個合理的保額,但肯定的係實際應該要少30%-50%左右,因為本身90%按個保費都係包左一定的違約風險,而呢家如果政府肯包底,即一定會有人供,所以9成按果個保險金應該會大減,同時其實個風險引伸出黎的保費係重叠左的。


好啦咁政府個風險又有幾大呢?其實如果你計埋成個transaction的收入,佢係有177500的厘印再加約15萬或25萬的保費,當佢分別係30同40萬咁講,即樓價係3年後變395萬或以下,又或5年後變385萬或以下先會要買入,即係要樓市冧20%以上,再要估埋呢班人如果自住的話一見marginal位都即賣先會輸,咁其實個輸面好細,而攞番HKMC的二按數字黎講呢,實際draw down的貸款係下面呢幾條數:


2015 - 171億
2016 - 246億
2017 - 291億 (11月止)


即係講真,你叫政府用85折買晒呢堆野算得乜啊? 當然唔排除推出計劃後會有人傾向用呢個保險而倍升,但其實一方面係上升軌入面越前面的樓風險其實越細,而講真區區一千幾百億真係要用的,果度買成幾萬個單位番黎可以做存貨第時當居屋又好自由市場定期拍賣好又係一堆供應啊大佬,而且呢舊野除時可以變左做股票用黎上市都得,只要政府肯寫包單,其實真係用錢解決左上車的問題。


呢個隊長上車按保因為係我提出呢,所以就由我自己命名,唔知大家又點睇呢?











留言

  1. 睇落都幾煩,就算政府肯搞,小市民都冇幾多個會明。

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  2. 方案非常難明,政府多做多錯一定唔會搞,上車的人自生自滅。

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  3. 唔做唔錯的政府睬你都有味, 不如抓下荔枝袋袋平安幾十萬一個月
    低端人口小市民只可以自求多福

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    1. 睇完上面的COMMENT我係政府都一样諗法.....諗比你班友仔都係屌.....一齊抓下荔枝算:)

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  4. 政府唔會搞咁複雜的東東

    而且包底呢個行為,係金融上一定係用保險形式去做,俾HKMC做又會變成暴利生意。

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    1. HKMC 9成按咪又係包左底....不過只係包左6-9成果段,呢家包晒

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    2. 包60-90%嗰段勉強算tail risk, 成本低好多, 你可當是option。

      如果包哂0-90%, 就變成full position, 即係渣股票咁, 要求資金多option好多好多倍。

      當然, 其實政府都做過類似ge 嘢, 咪就係金融海嘯後的中小企貸款擔保, 上限12m, 個個攞哂黎做mortgage loan, 扭曲咗救中小企的原意...

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  5. 以一個普通百姓黎講,真的是很難明白

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