大圍車位的潛力

 

隊長一直認為，投資要有回報，最重要係睇到長期的一個價值。短期的投資，好大機會只係一個投機，唯獨你認為有某一因素，令到供求有一定的失衡甚至嚴重失衡，但價錢又未完全反映，這样的低水機會就會係一個好好的長期投資機會。香港的樓市就係一個長期失衡的好例子，對比起商廈同工廈，住宅就算係疫情下都一样要住，所以需求一直有支持，亦因此係係長期的情況下，抗跌力強，升值潛力亦較高。而另一個長期失衡的市場，就係車位市場，特別係大圍的車位市場。

前幾晚同幾個老友傾開，話說隊長比人同一日抄左兩張牌，盛惠640，然後就扯到其中一位住日出康城的朋友，佢話一位難求，之前有車位業主串過碼頭JJ，叫價6500月租，仲要比500訂金先比半日時間佢考慮係唔係租，如果唔係就租比人。老友條氣唔鋸，又唔係平，就話唔租啦，點之真係一閃即逝。老友9UP話該區車位比例1:20，搵位難過登天，最後就短租住一個疫情外國業主的位盛惠4900咁頂住先，而隊長再回來睇一睇，目前康城一個車位大約200-220萬左右，車位同住宅比例，其實係1:5同1:7之間，但如果租到成4900-6500係一個咩概念呢? 簡單黎講，你係九龍租一間十九劏房，都係呢個水位，一個係住人，一個係放車，而家即係話架車開始貴過住人的感覺，呢個價值觀係咪好過癮？

香港泊車的需求，對於渣車的人黎講應該相當明白向來都係一個難題，係好多區都已經出現難搵車位到痴左線的地步，所以車位向來都有價值，然而係過去呢段時間因為住宅樓按揭於400-600萬九成按的階級提升到400-800萬，有部份資金當然走左去買番細價樓，特別係市相對弱之時車位就受壓左接近一年。然而，政府放寬左非住宅的印花稅的時候，神奇地為200萬樓下的非住宅物業打開左一條新的炒門渠道，200萬樓下的100元印花稅重現江湖，頓時其實有好多車位都即刻現左一個極短暫的買風，尤其以80-150萬左近的車位相對顯著，突然之間隊長手上的車位都比人問價，不過個勢頭雖有呢，價位只係回升小小已經無乜追逐浪，估計疫情下個買盤雖有但還需時間去觀察。

因此如果想在車位市場尋寶的話，當然可以考慮下繼續搵80-150萬的盤源，呢一類盤源的好處係買完之后下一手都仲係100蚊印花，有小小似以前細價樓升穿200萬前的策略。而如果上下網搵盤的話，應該唔難發現呢個價位的車位好大機會只係在新界先會搵到，但就新界黎講，個人當然又認為大圍的車位前景相當秀麗。

利申一下，本人持有大圍車位但唔多，亦唔相信出文可以因為隊長影響力而炒起個市，亦唔建議因為隊長講兩講就叫你去入市，買唔買請自己再行研究。

然而，睇番大圍發生咩事呢? 當然最最最熱門的話題就又離唔開柏傲莊，但講柏傲莊之前，就當然又要講下同為大圍站上蓋的名城發生乜野事。名城就有約4264戶，車位只有808個，比例為5:1左右，車位索價約200萬左右一個，月租大約4500-5000左右。事車上名城的車位一定係供不應求，呢幾年名城業主的車，都會有部份改泊去對面的雲叠花園或海福花園甚至富嘉花園咁，因此呢幾個屋苑一方面幫手承接左名城的車位需求所以名城先無升得咁急，而同样車位如雲叠花園最高峰都做到約170萬，對比起名城最高的250萬左右的水平，居屋車位都差太遠，即唔難見到名城的入伙以及洩出黎的需求係會帶動附近屋苑車位價格。

咁又講番名城個結構，對於區外人甚至區內人都可能未必知，但名城可以話係一個中港城，即極多國內剛黎的港漂住，亦估計所以4264個單位當中，有一大塊的人係剛來或唔打算長住而未必會買車，亦即係話雖然帳面比例係5:1，但實際也許已經因為唔係太多人會買車而緩和左，但都帶動到成個大圍站附近的車位需求，咁接落黎個問題就係，假如柏傲莊入伙了又會係咩一回事呢?

柏傲莊單位總數3090伙，車位總數約800個，看以比例上好過名城少少，但別忘記上文所指出其實名城有好多港漂，所以可能呢個比例同名城差唔多。不過仲要指出一點係，柏傲莊係有一個大圍站商場係名城無的，所以唔知發展商預留幾多車位比商場用，所以如果當只係比500個業主，個比例就會馬上又再偏向失衡了，而呢個故事我又諗起當日屯門瓏門都差唔多，瓏門有1991伙但只有213個車位，所以當刻瓏門車位非當吃香，可追到的數據係由135萬左右升到而家約250萬，誇張程度係你攞住呢個車位行過對面可以買到一間舊唐樓咁濟，非常痴線。所以講番柏傲莊黎講，由於名城的需求已經消化左部份週邊的供應，如果一入伙之時會唔會好易就搞到成個大圍的車位癲晒呢，咁就自己諗下，然而呢家大圍好多二線屋苑車位都仲係80-150萬的range內，就算本身無柏傲莊當跟炒大市炒200萬樓下的gimmick都叫有個主題，但呢家仲加埋柏傲莊的因素，呢個諗法隊長認為都可以看高兩線。

睇番附近屋苑一站之隔的溱岸八號，而加索價3.2M左右，大圍站附近仲有百零萬車位比你入，有成個主題比你去炒，有晒水位，老實講，幾時升唔知，但升就係遲早的事，不過都係果句，買唔買唔好因為我講就去買，我亦唔係邀請你去買，因為隊長我深信個柏傲莊剛性需求遲早會黎，要升要跌唔會因為你入唔入而影響，所以睇完可以當食花生，投資就算已承擔風險，我唔會負責任，亦唔係邀請你買，呢篇文只分享個人的睇法。