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顯示從 八月, 2012 起發佈的文章

樓市新力軍

今日同朋友傾開大家的唔同狀況,平時鳩Up一句的"你幾時買樓啊",竟然有左微妙的變化。 我係80后隊長,當然我朋友都係同我差唔多大,呢兩位主角一個(A君吧)平時就係比較隨和又無乜諗法的人,可能基於佢無拍拖,而且因為同屋企人住又無住屋需要,所以我同佢講買樓好多年,都係無示意對買樓有興趣,不過由於佢都算早出身,又做很行,平時應該無乜洗費,所以儲埋舊錢都應該幾大舊Ge,買樓應該絕對有能力。而另一位主角B君,學歷唔係好高,靠社會經驗撘夠,都叫搵到下錢,但平時就唔係好識計劃自己,有錢就Fing ga la,好在佢都係個乖仔,每個月有比一大舊錢屋企佢,等佢阿媽幫佢儲錢,但剩番落黎果舊就可能唔多ga la,呢個衰仔我成日都好擔心佢,因為佢真係唔係好識諗將來,我估計佢為自己打算的野最多係到三日後,長過三日的野就大部份都無乜諗過,或者黎到先算,今次佢對買樓有興趣,我都覺得好安慰。 但老友還老友,我都會同佢地講明我只負責幫佢地搵盤比意見,但係最終決策權佢地自己孭番。始終買樓對我黎講有經驗,又有相熟AA,餵盤果D都起碼會係靚價D,唔駛比人楂咁盡。不過投資實有賺有蝕,第時賺左請我飲歺茶無所謂,蝕左傷感情就唔好。所以我都要鄭重D同佢地講清楚先得,免傷和氣嘛。 不過今日同佢地傾開時,的確令我好意外,一方面佢地係不嬲對樓都唔留意的人,但都被最近熾熱的氣氛刺激到佢地的神經。但當然30出頭,要買樓都好撚正常,所以對於A君話會買,其實都係意料中事,始終佢都係一個會為自己打算下的人,只係如果佢早一兩年跟住我玩的話,呢家都唔駛慢人咁多。相反B君就更加令我大感意外,因為一個平時真係唔會諗將來又唔投資的人,突然180度轉身話要買樓,呢件事真係好脆異。 但係從佢兩個身上,我可以見到其實我呢個年齡層的人都係有一股龐大但又未刺激的購買力。80后有太多都係未訓醒的人突然會有一日收到一個wake up call …. hey mister….it’s time to buy a house !!!! 。呢股動力,簡略以我識的同年朋友計,只有百份之20左右已經置業,亦即係話仲有80%的朋友們係未開始買樓,又或未計劃買樓,而當佢地買樓的時候,一定會搵細價樓上車先算,所以,細價樓的需求實在非常旺盛。 加埋琴日湯文亮提及單腳上樓梯的情況,我亦感覺呢家有種塞車的味道。塞車就係細價樓的人,唔係咁易再mortgage上去買中價樓,變左

睇blog hit & run?

呢篇唔係講樓,只係我發現睇我個blog的人都有好多,但係有部份人無幫手like我facebook。 所以,大家幫幫手like下,又幫幫手share下我d文出去啦。 有支持有動力!謝謝.

房策政治心態

政治其實就係一種無形的角力手碗,大家係番工的時候應該會好明白,有時比人放下你冷箭,有時你遇著個老細好仕途一帆風順,都係一D政治的學問。今日要講的係同上一篇有關的,主要係調控樓價的政治,而要講呢样野就走唔甩一定要講下而家香港社會的市況,先可以了解CY政府的政治智慧有幾”高”。 政府官員最希望見到的,當然係每年有一個克制的升幅,我假設係每年2-5%的樓價上升,年年如是,係咁样的情況底下就人人有錢賺,風險又相對較低。不過,今時今日無論你認唔認同樓市仲有無得升,香港的樓價升左好撚多呢個係無用置疑的事實,所以好撚多人認為政府有責任去平穏樓市,以令香港的經濟平穏發展,唔好吹大個泡沬然後拮爆佢,搞到好撚多人負資產同失業。 而”好撚多人”呢四隻字其實入面主要包含左兩類人,一類就係無樓而想買樓的人,當中有一部份又可能係沽左自住樓的向下炒仆街。而另一類人就係有樓的人,其地又包含左一部份想買多間收租的投資者,同埋一部份係真心希望樓市健康發展的人仕。所以呢個好撚多人呢四隻字其實亦代表左中間佢地之間的區別,以致有唔同的期望。 對於未上車的一堆人,當然希望政府推出政策壓低樓市,再補貼或幫佢地上車,然後只要佢由上車果一刻開始計,後面未上車的人就唔再重要,佢會希望政府全速前進去刺激樓市,之前講政府點撚應該幫佢地果D說話都會唔撚記得晒,突然一夜間會變左大好友,而佢地亦只會同後面排隊未上車的人講聲”唔撚好意思”。所以對佢地呢幫人黎講,壓低樓價並無一個指標,總之佢地上到車,就唔需要壓樓價。 而對於沽左自住樓果D人一般都係手持大量現金,佢地相對比上面果堆人有實力,不過佢地等同於買左個put warrant,隨住時間值的逝去,手上的資金就會相對越黎越少。呢D人,其實居屋/公屋又唔到佢,佢地只能希望係樓價上向下跌,咁就中間食一筆,個人而言我唔係好明點解要幫呢班有實力買樓但選擇唔買的人。不過政策一落黎,佢地受惠我都無辦法,但相反,佢要蝕的我覺得政就應該講明呢班人唔係政府要支持的人。 而收租佬同真心希望樓市穏健的人都好類似,佢地無燃眉之急要買樓,亦唔需要更唔想個樓市大跌,所以政府係呢方面無乜壓力,只需要稍為冷卻下熾熱的樓市就搞撚掂。 好啦,講左咁多野我想UP乜撚呢?其實好簡單,如果你睇番上面呢四類人,佢地都有個表面期望係想樓市跌,所以作為政府要攞民望就應該出黎滿足佢地的意願。不過耐何上面四種人除左沽自住樓果班之外

CY穩定樓價

琴日寫完篇CYSSD,今日政府就推出十招穏定樓價。下面就係呢十招的細節: 5項穩定樓價短期措施細節 1)出售剩餘居屋貨尾單位,包括天水圍天頌苑的800餘個單位。 2)1000個置安心計劃由可租可售改為只作出售,申請限制為月入4萬以下家庭。 3)地政總署加快審批預售樓花申請,涉及9000個供應。 4)2012年10月至12月賣地計劃,將提供2650個私人住宅單位。 5) 改建或重建工廠為住宅計劃,用作提供180個中小型單位,包括工廈改建為公屋。市建局於2012至2013年度推出兩個工廈重建的先導計劃。 5項穩定樓價中期措施細節 1)將餘下4000個未興建的置安心單位,以折扣價出售。 2)計劃在啟德發展區撥出土地興建約480個居屋單位,預計2017年底落成。 3)預期批出共36幅政府機構地皮轉為居屋用途,建成共11900個居屋單位。 4)將部分未使用的長沙灣休憩用地,轉變為住屋用途,預計令2300個出租公屋單位提早兩年落成。 5)積極考慮活化工廠大廈,以用於住宅之用途。 短期的措施其實並無新意,天水圍貨尾我其實唔係好撚明點解有800幾個仲會唔一早攞出黎賣,政府之前搞乜撚野GA? 唔撚記得自己有貨?1000個置安心呢家變相即係收皮啦,無謂再分唔分置安心定居屋,總之就賣啦?但問題係,點賣先?原先置安心唔係話先租後買ga咩?咁呢家唔夠首期果D即係無得租住先啦,咁政府係咪借足十成比果1000個幸運兒上車ga?如果唔係咁即係點撚样? 加快批樓花呢D就鳩up ga姐,幾時起好都係發展商定,唔係好大幫助。賣地10-12月賣2650個,其實都唔係好多啦,搞得黎又係幾年後的野。或而重建工廠呢度幾得意,搞180個單位變公屋,我都想睇下之後會搞成點。搞得好的話,真係可能要買個工廈單位收下租摶升值。 中期的措施就有好有唔好啦。4000個置安心以折扣出售,即係居屋啦,咁即係未錢買果D仍然係無錢買,講撚完。啟德發展區話起居屋就講左好多次ga la,其實我都唔係好明點解靚地要攞黎起居屋?你攞塊靚地去招標,賣左D錢你攞去長沙灣,將軍澳買番塊細地黎起居屋,地價連建築成本都可能係番度,呢個政府好撚無厘頭,我睇下佢地幾時係山頂搵塊地起公屋先得。 但推出36幅政府機構地皮我又覺得幾好。始終政苦都好應該急市民之急,起居屋讓路都算係德政。不過我唯一的問題同上面都係差唔多,就係中間會唔會其實D有好撚靚的地走去起居屋

CYSSD

如果唔係買開樓的人,上面呢個題目可能會以為係一個亂碼,以為我打撚錯字。開宗明義,CYSSD分別係代表兩样野,一样係我地的特首CY,另一個就係SSD,咁就易明好多。今日想講的主要係睇下用"假如我係CY的話",我將會點睇樓市,又會點對待SSD。 作為新一任的特首,佢最主要最主要的目的現階段黎講並唔係為你同我做番D野,亦唔係去做D乜撚样搞好經濟或者同阿爺搞好關係,當然呢D野都要做,但主要的目的,就係”唔好比人拉下馬”,唔係講乜識飛都無用。為左達到呢個唔比人拉下馬的目的,係處理問題上,如果我係佢就盡量低調同埋唔同人硬拼,等時機成熟,站穩陣腳,先會露出真正的孤里尾巴。因此,可以預期佢上任初期一定對一D問題會處理非常謹慎,而房屋問題就當然係關鍵。 係今日呢個咁撚現實的香港,大家都為層樓仆心仆命,所以房屋問題處理得好的話,將會贏盡民心,亦可號令天下。但一旦處理唔好的,幾十萬人會上街輪住問侯佢老媽,亦好大機會係咁弱勢的政府下甘生扯佢落馬,董伯伯已經係一個好例子,所以如果我係CY,我就點都要放自己係一個好安全的位處理房屋問題。點先叫做安全的位處理問題呢?好簡單,就係有咩事我都可以賴人,唔係比人賴鳩我。無事的,就好地地,大家都唔會屌。有事的,就推落人地度,一句關鳩我事就推得一干二淨,咁就係高手啦。 為左達到輸打贏要的理想目的,首先如果我係CY就要出個政策係照顧到每一個香港市民。呢件事都唔係咁易,因為一般出任何政策都係要劃一條線。如出綜援就係要將有收入同無收入的人分開,出居屋就要將有資格同無資格的人分開,而出青年宿舍就係將青年同老年分開咁撚样,總之你一出政策就差唔多係要劃一條線,而一般或一條線就一定會優惠到一D人時,又會得失另一D人。因此,作為CY本身其實好撚難去一刀切的處理房屋問題。 而房屋市場如果要劃條線亦好難,因為本身個市場有好多種切法。有錢的/中產的/窮人的可切;有樓的/無樓的可切;本地的/外來的可切;投資的/自住的可切….種種唔同的切法都會有機會令有D人雙重受惠或雙層打擊。而呢隻狼,佢當然亦唔係一個傻仔,間單D講最直接最明顯可分切的方法,一定係現有既得利益者同未有利益者的切法。因為往往你要搞一D既有利益者,都會有重大的阻力,就如新界丁權之類的問題,你一搞,D人就搞大件事,好話唔好聽,少多火頭少隻鑊,要保住個王座就千奇唔好係太歲頭上動土。 因此,如果我係CY,我一定唔會搞你班業主

極速成交

琴晚個心”羅羅亂”,一再感慨細價樓已經從此不再的時候,感覺自己趕唔上尾班車,就有D唔撚順氣。 其實琴晚己經放低左張cheque比大圍的AA幫我試其中一個盤,我人都係佢地鋪頭,但耐何都未有機會搵到業主,我就唯有繼續自己食自己。番到屋企硬膠膠咁,就打開個28hse係撚咁係度搵盤。我敢講句,28hse上面的100-200萬盤,唔計村屋,我差唔多都打開過黎睇。仲記得有D師兄問我點搵平盤,我可以話比你聽你要好撚得閒去上網搵,又要打去同D agent吹水,先會有機會食到好野。 但經典的是我琴晚諗緊如果大圍沙田真係收鳩皮,咁我仲可以去邊買200萬左右的樓呢。一個一個地方咁睇,又沿住東鉄/西鉄一個一個站咁搵,終於比我發現左一個盤係我覺得好有前景又合理的。而由於我有朋友正準備投身AA界,我一直都係一個支持新人的粉絲,所以我就係我個朋友的facebook講聲我會睇佢果區的樓。點知搞笑的係,係同一時間佢家姐幫佢睇左個facebook msg,又咁撚岩佢家姐又係果區的AA,而最撚岩就係佢睇我個msg就係岩岩接到個業主放盤。 係咁撚岩的情況下,我唯有中午食都唔飯走去搵佢睇下樓啦,一睇….嘩都殘殘的裝喎,咁我就照開個價啦。當然出黎之前我睇過下個估價同埋成交,呢個呎碼呢個呎數可能要210-218左右,咁我呢D想慳厘印的人當然開個200萬樓下的價啦。由於中午放飯時間關係,我諗住如果平的我咪入囉,唔平的我搞黎都無意思。於是,我放低張票同佢講200樓下我會買就走左。 過左大約兩粒鐘,突然做緊野的時候電話一響,個價去到200頭,我計一計數,噫都好OK喎,反正都低市價小小,算啦,一於照go,好過自己晒時間。就咁,係兩三粒鐘內就搞掂左間屋,都咪話唔快。 可能你地會問間屋係邊度,幾錢做,乜乜勿勿,但我亦係故意唔講,始絡只係落左訂,一間有D咩事人定撻皮就唔好啦。不過老實講,間屋係殘裝,我諗都要加番幾皮野上去執執走唔甩。 點都好,唔係話我買左就唱Go Go Go,但係大家真係如果有閒錢,不防去睇下細價盤,呢家真係盲搶樓,可能200萬樓下細價盤唔會再係未來出現。

樓市今日睇

有追開我個blog的都知我呢期搵緊樓。今日我發晒風比幾個熱門的200萬左右的屋苑,包括荃灣,大圍,牛頭角以及長沙灣,講明睇岩有票,睇下有D咩荀盤。 對於之前呢幾個仲可能有200萬樓下的屋苑黎講,今時今日基本上可以同200萬樓下的樓say good bye。長沙灣就仲有D單支細碼盤可見200樓下,但老實講都幾買唔落手果D。如是者唯有逐D放寬小小200萬的筆直,但係呢家就算220萬都無乜野買。 有九龍東的C兄係香討講得寶有殘裝311呎叫200頭,但幾經查證呢家得寶都要220起碼,仲要佢果D入場版都幾鬼頭痕,唔係對街噪到PK就係殘裝重口味之類。我終於明白點解淡淡心情咁沉重,出街搵盤真係都幾難搞。搵個心儀的真係唔係咁易,好彩自己手上仲有幾件貨,諗落都要讚番自己當時真係夠快夠狠。 anyway,收工時間去左大圍睇樓,睇左好幾個盤由220萬至250萬不等。金獅又好似行路太遠,其他又好似唔靚仔+殘裝 (幾廿年樓真係好多殘裝)。AA同我講話可以考慮唐樓,但係個人黎講除非唐樓租金回報夠高,如果唔係我倒不如買番金獅,起碼每個星期篤下匯豐估價都知有無升跌,而佢仲夠膽死係呢個時候講220萬買收7000蚊租,真係我估佢係新紅A家族的人 — 摶炳双/摶炳鸞。 由於其實之前買沙田的樓時都係搵呢個AA,佢今日比我借佢鋪頭的放盤機係度睇。今次呢個經驗又真係唔錯,一來睇到我個AA真係無呃鳩我,無楂鳩我價。二來,盤源係大圍真係少得可憐,睇黎我都可能要去第二區再搵。三來睇見D AA寫D業主真係好撚抵死。我見到有D寫例如話 — “堅串","咪撚煩佢","佢話會投鳩訢"…等等。都可以睇到原來我地同AA係電話講完野,都會比人log低晒D重點,下次都係要客氣D,哈哈。 由於今日好撚攰,唔寫太多其他廢話,但回應一下有人係留言區話我係咪發緊夢。的確,我想講而家我都覺得我係發緊夢,因為我寫的SSD故事已經係今日發生緊。個市係堅無盤,攞住100萬無樓買,呢個唔係我吹鳩水,而係我呢家目前面對的最大問題。 或者,要夢醒的唔係我,而係各位淡淡。 請like我的facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%94%9F%E9%9A%8A%E9%95%B7/344567395626431

如果SSD延長的話?

如果你有睇我之前寫過的 SSD是業主的好朋友 的話,應該都好清楚我點睇SSD,而呢個post主要係講下關於今日吹風話CY政苦會延長SSD的影響。 首先我唔知道佢會唔會連個稅率都改埋,因為如果係延長至四年,而個稅係由20%減至15%般以每年5%的遞減,咁我諗成件事就會有兩個影響。 第一方面,需求應該會下降。係吹風出黎的消息當中,CY指出而家有三類人,一就係好撚有錢果班,D錢多撚到唔知放係邊而買樓的。二就係有需要買樓的實際用家,三就係未來兩年變成潛在有需要的用家。而當出招延長的話,第二類的應該不受影響,因為佢地如果要用的,就係撚唔係都會買ga la。相反,一同三兩班人就要諗下,究竟拖多兩年夜長夢多,而買左如果下跌走唔切咁點算? 故此,我相信有一班人的需求一定會少左,因此係政苦眼裡面呢招都算係壓抑樓價。 由最簡單的經濟學理論分析,demand下降的情況下,應該價錢會降低,而成交量亦會減少,呢個我相信係政苦可以預期的。但問題係,咁supply side 呢屌? 好啦,香港的供應有兩部份,一就係新盤,二就係現有的樓房啦,走唔撚甩係呢兩样ga姐。呢家政苦的目的就係要增加供應以及個信息的透明度,務求令到遠水可以救近火。所以我相信呢幾年CY政苦一定會積極搵地,務求增加每年落成的供應量。按呢幾年的供應數字,真係market出街的近年都唔撚夠一萬個單位,所以我就當你搞到兩三萬個單位,呢件事係咪足以為樓市降溫呢? 心水清的朋友去到呢個位已經知我想講乜撚野,一手樓呢家都仲係以溢價出售,以依家的一手樓黎計,入場費你開個再細的積,係邊鳩個區都再難見到300萬樓下的野,保守估計,一手樓400萬已經叫入場版,平均500-800萬就係比D小康之家,800以上的就換樓或有錢人乜撚都好啦,所以新樓我睇唔到係比人用黎上車的。故此,以lump sum計根本新樓就唔會係set係target d 相對低收入的買樓客上面,好難樓價會由一手樓去降低。不過,當然增加供應你吸走一部份購買力就實有D用ge。 但問題就係呢家由150萬-400萬呢個上車盤市場係出現乜撚野情況先?因於新盤唔會有呢度的供應,基本上現有供應就靠己經落成左係唔撚知幾撚多個的150萬至400萬的單位上面。呢D單位係咩情況呢?以質素計,細啦,一房啦,可能係舊區啦,可能幾鳩廿年樓齡,好話唔好聽,靚盤真係未必太多,而基於樓價lump sum又細,今日買左持

一個繁忙的週未 -- 樓市高Go高

首先同追開個Blog的粉絲們講聲唔撚好意思先,因為呢幾日我都無出文章,相信有唔少粗口爛舌的讀者一定好唔撚習慣ga la。 呢個週未去左個短線的旅行,主要係因為小島怡情同埋我不一样的生活理念,所以想去D小島度遊歷一下。去左邊度就唔撚講啦,但係我發現原來坐船真係會坐到個人發蚊憎,所以我諗如果要住呢D小島真係唔係咁易,可能要選擇番D大島,如南亞鳥/長洲/坪洲。不過其實去到呢D小島我都會諗究竟其實如果我想住果度應該點安排,畢竟D小島得果一百幾十人,又無地產鋪,真係唔知點買,是否搵村長定係點,有相關信息的人不防教下我野。 Anyway,今個禮拜忙主要的原因係由星期六晚開始。話說係一輪足球的激戰後,打番開個電話見到有成8個missed calls,一覆之下原來有個agent搵到個客番黎,話對我間屋有興趣,而且個價好近,所以就打黎問我收唔收票。但由於我覆得黎都成十點幾啦,而第二日就去撚左個島,所以要到第二日先再決定。但臨收線時as一個業主,我點撚样都應該係人地還個價上面又還番一口價比人,畢竟cheap cheap的我就算還幾千蚊都係錢,一句野就幾千蚊,都值得講啦,而我當然唔係還幾千啦,中國人,還多個二萬八千比佢,發發地大家好聽D嘛。 如是姐到第二日去完個仆街島,晒撚到燶左的我就開始call番AA,而AA話幫我收左票,買家再還我一口價,係比以前佢開的多兩萬,即係少過我還比佢的8000蚊,算啦,我都唔係一個計較的人,而且呢口價應該都係破屋苑的分層成交價,於是我就開車出發去攞票,亦將我的物業數量變番做 4間。 你地可能會留言問我賣左邊度成左咩價。不過我希望可以保持私隠,所以我以後講自己野就會少D線索,始終我又唔係係度晒身家,又唔係要做D乜撚野,我唔希望到時有人聽完之後係度同我計我點样一間兩間三間搞呢样野样,所以我係故意留下一D地方唔講,等一D無聊的人唔會有機會去計我身家。畢竟,我搵幾錢賺幾多,都係私隠,我亦唔想太高調去分享,就正如我諗你自己每月搵幾錢都唔會係條街大嗌一撚样,大家明ga la。 好啦,到夜晚收左張票暖笠笠,作為買過好多次樓的收租公門一定會有一個共通點,就係你會即刻睇下個market有無荀野買。而我由於賣出的係一層中下價樓,所以番黎資金又唔撚係太多,而我賣樓的目標亦係為減債,所以如果再買我亦係只希望係200萬左右的樓,以控制我自己的資金。呢次賣樓再買樓的話,我的債務亦會大幅

怎樣科學化去預測樓市?

係各大報章,電視,以至你身邊的朋友,經常都會有人以唔同的角度去分析樓市。係同一時段,你可以聽到沈大師同羅家聰大吹樓市大跌,但另一邊廂,你會聽到施永青同湯文亮大吹樓市上升。佢地會以唔撚同的理由,配以唔撚同的角度,得出唔撚同的推論。究竟點解我地會係同一個時間,會聽到咁多唔同的推論,而又會唔會其實有一個更科學化的方式去推測樓市呢? 讀過statistic的人應該都知道有样野叫做multiple regression,佢的公式就有如下面。 Y = a + b 1 *X 1 + b 2 *X 2 + … + b p *X p 讀過書而又唔係好叻的我,好明白大部份人對上面呢條公式的感覺,簡單可以用-“乜撚野黎ga”講晒。先旨聲明,我都要澄請其實我都唔係一個好叻stat的人,但呢條公式的概念對於比我地去了解同明白D人去預測樓市的時候有咩問題。為左解釋清楚呢條公式的概念,我重新包裝多一次咁寫過: Y = a + ( b 1 *X 1 )+ (b 2 *X 2 ) + … + ( b p *X p ) 加左括號之後,你可以睇到其實上面黎黎去去得3样野,分別係Y,a,同埋一組不停重覆的 ( b p *X p ) 。先解釋Y,Y其實就係你要推測的結果,所以係樓市上面,呢個Y=樓價,而香港黎講,就可以用中原個CCL指數黎代替。a就係一個數學上的intercept,目的只係adjust個slope的基數,唔叻數學的人,唔好理呢個a算啦,反正我地唔會計數,只係有個概念就好。 而最緊要的就係剩番落黎呢舊係撚咁重覆的 ( b p *X p ) ,每一組呢舊野其實就等如一個你認為同樓市有關的原素。假設你認為香港的每人平均收入係同樓價有關,你就代入一組,假設為 ( b 1 *X 1 ) ,而如果你認為同樓市有關的可能仲有其他因素,比如人口,通涱,息率,租金回報….等等,你就代入 ( b 2 *X 2 )+  ( b 3 *X 3 )+  ( b 4 *X 4 ) …..如此類推,所以一條公式以我頭先呢度的舉例就可以寫成: 樓價 = a + (收入) + (人口) + (通漲) + 息率)+ (租金回報) 到左呢個時候,為左驗證你的5個因素係唔係已經有足夠的數據去解釋樓價,一般呢個時候就會放落去一d statistic的software入面做唔同的test,包括睇下每一個因素同樓

狂派與摶派

係變型金剛入面,以柯柏文為首的博派一直同以麥加登為首的狂派對抗,佢地原先都係外星黎的量子機械人,只係因為有唔同的生存宗旨以分裂成兩派。 係香港,80后呢個名詞亦都將一眾X同Y世代(包括我)的人仕一刀切咁形容成廢人,而且亦因為一部份80后的過激行為,形成一個好撚負面的形象。因此,有部份上進,唔怕辛苦,承襲左優良獅子山下拼摶精神的80后就慢慢分裂出黎,因於佢地係職場上只係初出茅廬,而社會又會label佢地為廢人,但佢地都唔撚出聲,繼續摶上位,所以,我暫且命名佢地為--摶派。摶派的領隊唔係柯柏文,亦唔係孫柏文,更加唔係我,因為而家摶派都仲唔係話好團結形成一股力量,所以亦無需要任何的領袖,所以如果你係摶派的一份子,我會以你為榮。 而係80后當中,狂派的出現亦由年紀越細就會越多。即81/82/83的摶派可能相對較多,但到到87/88/89/90或以后,則越來越多狂派。狂派的特色就係佢地係屋企受盡寵愛,從無受過真正的苦,天生出黎好可能係社會為佢地而存在。任何事情唔如意,都只係人地或者係政府的問題。總之,簡單黎講,佢地從來無問題。所以,以呢種生活態度(高登仔們,我唔係講緊i-phone),當佢地投身社會的時候,就會以眼前一個月內會發生的事情作為佢地的將來,如未來一個月耐買唔到樓,佢地就會指責高樓價,政府正仆街,然後就搵阿李永逹求助,或者更激的就聯同社民連上街反政府衝擊政府總部。而如果一個月內佢地升唔到職,呢間公司就係差唔多等於廢的了,我有權請病假,唔番工,hea做,放飛機,蓑甚至突然辭職唔做,反正佢出又唔係出得多人工,D人又kai又on9都唔撚值得我呢D咁撚醒的人留係呢間公司。 實在有太多太多的例子去分化同一世代但唔同想法的人。所以,我澄清,80后唔係一定係狂派,因為當中仲會有好多摶派的有識之仕係度。可惜的係,摶派的勢力亦都會越黎越小,狂派的冒起好可能會成為香港滅亡的關鍵。可能你會話邊有咁誇張?但實際的確狂派會令到香港的競爭力大幅削弱。 隨著我地父母果代慢慢退落黎,X同Y世代將會接力成為新一浪的接班人。可惜的係,無論視野同拼摶精神,係呢一代都慢慢褪色。就簡單以買樓為例,由我地父母的一代係以香港人為主打的樓市,今時今日已經有10-20%比中國的同胞所侵佔,呢個形勢係只會越來越大。對國內的同胞黎講,香港簡直係一個天堂,無論醫療,福利,法治,治安,都非常文明。佢地本身落得黎的都大撚把錢

財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (5) 完結篇

係呢一篇我最後只係會再做一個總結,因為其實我用咁多NPV去解釋正利率同負利率的操作,我相信好多人都只係跳過黎睇,又或者對數字係極唔敏感的就只係會想搵到D即食的野,所以呢度只會直出”答案”。如果你想問番,點解,就要去番之前四篇度計數。 其實係第一篇的時候已經有C兄答左應該點玩,我亦老實唔客氣copy & paste係度就算,反正大家都知係點玩,所以多謝Jay Chan師兄的分享好啦。 1. 按息<通脹 —-> 長年期; 2. 按息>通脹 —-> 短年期; 3. 若開始時選左長年期,供供下變左按息>通脹,咁就可以用PARTIAL PAYMENT減少利息支出; 4. 與三相反 —-> 轉按; 但以我有限知識所得,除非通縮,大多時期都係通脹>按息,所以點都係有咁長就有咁長。   呢一篇我純粹係集百家之大成,因為係第四篇的時侯,wenli亦指出現金流的觀點。 同意筆者的觀點,我個人會加多兩樣嘢,現金流和機會成本。 如果長年期能增加現金流(租金收入-供款),而所增加的收入又能再加大現金流(例如高息股或其他)的話,個人會偏向長年期多點。   其實都無咩要再補充,呢度讀者水平高,大家都知道個game點玩,所以我係度感謝Jay Chan 同 Wenli分享,等我慳唔少水腳打個完結篇出黎。 Facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%94%9F%E9%9A%8A%E9%95%B7/344567395626431 財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (1)   財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (2)   財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (3)   財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (4)  

新世代,一蟹不如一蟹

睇完呢新聞,忍唔撚住又要出聲。作為80后的我,都應該算係有資格去評論80后掛? http://hk.news.yahoo.com/%E5%8A%A9%E9%9D%92%E5%B9%B4%E6%88%90%E5%A4%A7%E5%99%A8-%E8%A7%A3-%E7%AA%AE%E5%BF%99%E6%97%8F-%E8%A9%9B%E5%92%92-224612919.html 或許,係潛意識其實我無當過自己係80后,所以每次見到人地講80后點撚样,我都覺得唔係好撚關我事。 我接觸的80/90后主要有兩款,可能主要係同我圈子有關,又或者80后呢十年都係一個比較長的時間,不能用一個十年去定位。但大致上黎講,我識的由1981-1985年的人,都叫做相對比較踏實。無論你認唔認同讀書係咪一個出路,但呢幾年的人都係以入大學為目標,然後相對老實的去搵份工。到呢家都大部份有好戍年的工作經驗,我身邊識的人都係公司企穏陣機,有D已經係個小頭目,當然遇著我呢D職場的生環者,更加係已經超額完成 (哈哈,自己搵位讚自己,其實鳩UP水份多)。不過,呢一批人係相對無撚咁多冤言,無話呢個世會幾撚唔公平,縱屎真係有D做到閪咁,仲未買樓,但至少,你都見到佢地係對社會有貢獻的。 每個呢個話題我就火起,因為我遇到好撚多又係另一個派系的人,我稱之謂狂派。狂派(1986-199X)係因為佢地唔知係歲月輕狂定係傻撚左,成日都覺得自己好撚有料,但做唔到的野往往係人地的問題,如: 1. 入唔撚到大學咩? - 政府唔夠學位 (隊長會問:你有無努力讀書啊屌你老母閪) 2. 搵唔到工咩?-政府無幫手,社會唔比機會我,呢份工咁撚辛苦,人工又咁撚少點做啊 (隊長會問:Diu你咩學歷咩經驗啊, 開搵工比份CEO你年薪十位好無?) 3. 升職無望? -我阿頭係度頂撚住,佢唔走,我邊撚到有機會升啊?(隊長會問:你工作能力又點撚样啊,鳩鳩屎屎咁,點升你啊?) 我係大學實際每年都會有一些mentorship programs,我好中意去參加呢個活動,主要係因為我覺得透過咁样我可以更多去了解新一代人的諗法。係接觸我的mentees當中,我發現左佢地好撚對自己有信心,自視非常高,無他ge,佢地的學系都相對係比較勁的,入到去都係一D香港稍為叻的學生,所以聽佢地的抱負同對將來的期望,我就會感覺到佢地的期望有好大的落差。首先老實講,請人的話

財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (4)

好啦,又入番正題講番個NPV,上文講到係負利率的時間我地要拉到老閪咁長去供款,等通漲食撚晒我地個供款value,但我想再強調一點,我指出的係負利率時代,而唔係純低息,因為如果低息低通漲,就唔一定得出同一個答案。 相反,我地呢家就去研究下正利率時代(如果你唔撚記得正利率係乜,我本來想叫你禁番之前個article去睇,呃番你兩個點擊,不過算啦,我個人老實,打多次比你睇。正利率就係利息大過通漲。例如利息係5%,通漲係1%,咁5%-1% = 4%的正利率)。 咁係正利率的情況下,我地又用同样的方法計多次,下面又係好似之前用gohome個mortgage calculator計出黎的, Price Initial Deposit 70% Mortgage Years Interest rate i / 12 n Total Repayment Total Interest Monthly Payment Total Cost 6,000,000 1,800,000 4,200,000 10 2.50% 0.208% 120 4,751,203 551,203 39,593 6,551,203 6,000,000 1,800,000 4,200,000 20 2.50% 0.208% 240 5,341,421 1,141,421 22,256 7,141,421 6,000,000 1,800,000 4,200,000 30 2.50% 0.208% 360 5,974,228 1,774,228 16,595 7,774,228 同样的case啦,都係600萬的樓,30%首期,借420萬上會,按息2.5%,平均每月0.208%,以10年計要比4,75M,利息551K,以30年計共比5.97M,利息就1.77M,原全同之前一样。 好啦,係呢個時候又到NPV出場,假設呢家個通漲好溫和,係1%,(1%少於2.5%按息),都好大機會係正利率,所以我地用又係exce

財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (3)

因為之前有C-Hing話睇完都唔明個NPV點計,我就又舉個例子去再深入中出(哈哈)咁講下點撚样計啦。 假設你而家用50000蚊,買撚左10部i-phone番黎炒,係未來三年,你會總共賣到100,000蚊,如果你話呢個project會賺50,000,都無話唔岩,之但係我地都應該計下個通漲會食撚左你幾多。如是姐,我地就假設通涱係5%一年,而每一年的收入分別係: R t PV = ———————-  (1 + i ) t Scenario 1 Cashflow PV Year 0 -50000 -50000 Year 1 20000 19047.62 Year 2 20000 18140.59 Year 3 60000 51830.26 Total 100,000 39018.47  將-50000 + 19047.62 + 18140.59 + 51830.26 ,咁就係39018.47,即係你實際收番黎的value,就係39018.47,而唔係50000 (當然cash你就收50000 la)。 呢個case之係黎補統下之前一編文跳step的野,如果你唔撚明,或者你係唔用想明,又或者你係數學白痴,咁佑鳩佢啦,咪撚煩。現代的香港人,你等我個大結局篇算撚數。

我不是財演

呢幾日睇到好多留言,都見到好多巴絲問唔同的問題,所以係個性質未變之前,我想澄清一下,就係我唔係財演。 本身我只係同大家一样搵緊財務出路的人,呢個世界上我好肯定咁講我唔撚係最勁果個,我寫個Blog只係分享一下到目前為止的對買樓投資的心得,並唔表示我係專業定係乜野。所以,可能會有情況你覺得做唔同的野會好D,或者你覺得我好撚柒,或者你覺得我好撚有計,咩都好,我無所謂,但唔好當我係財演。 問問題大家分享下我絕對OK的,畢竟就好似一班朋友坐低食飯傾計,各抒己見,你就當我只係幫手約左個飯局大家上黎傾下計就好了。因為我最怕一間有人見到我D野,話跟左我,之後輸左錢或蝕左錢番黎搵我麻煩就唔好。點解?因為我無撚收你錢,打咁撚多野出黎仲要比人媽媽叉叉的話就唔係幾好 (好彩未有),呢D野做財演實會遇到,所以我唔係財演。 再者,我想講我接觸過幾個財演(名就緊係唔講啦),大部份都係低學歷又低水平,操盤能力極低,輸錢真係輸到屌你老母西都唔知點解仲成日夠膽出書上電台上電視,真係好撚厚面皮。搵食,我明白。但當自己係神果下真係好撚得人驚,所以財演的質素令到我唔想同佢地齊名,所以,我唔係財演。 或者講,某程度上我有D討壓財演,特別係無聊果D。你上電視口upup就易,又係講埋D師奶會覺得你勁的,而D主持人都唔撚知有無分析力的局住又要當佢好撚勁咁,升你又求其搵個借口,跌你又求其搵個原因,屌,多撚如,聽到我發瘟,無料扮四條。財演害人,一個我新識的朋友亦係我地講汲一個自以為財演出書的blogger時候,自爆原來佢跟呢條又唔係係大行做過又唔係讀finance出身的撚样買過股,然後仲輸左20萬。如果你同我講話本身佢自己炒好撚勁,係你跟佢自己跟唔切,算,我無撚野講。問題係大佬啊,你自己炒又輸,仲學人出書?無撚野啊嘛,唔撚好累D無知的大眾啦,所以,我唔係財演。 但如果,如果我有一日係財演的話(當然要有錢收先講啦哈哈),我認為我會做到一样野係其他財演做唔到的,就係我唔知的,我相信我會夠膽講我唔知。因為,我唔想亂UP一D野出黎,有人誤信然後因為我而輸錢。當然,如果就算輸錢都係我的理念下認同的,我都會講出黎,因為,我忠於我的投資理念(如你楂一億貨,但現金得十蚊,咁我叫你減磅就算輸都要,都好撚合理)。 最後,見到有人係討論區問點解我打文一定要寫操口,沾污一篇文章,呢D就係高學歷低水平。首先我好多謝你比你發現我係高學歷,但係我亦

財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (2)

上文講到,用PV去計,30年後的10000蚊,以3%平均年通漲去計,就得得番今日的4119蚊。 沿用同样的PV算式去計,你如果將你呢家每個月的供款打落個excel度,以每年(有D人去到用每個月計),你就會計出每一期你的PV等值,然後基本上一加埋佢地,就會計到個NPV。 但係我做一個範例去講我地的供款策略之前,我地又要再講下一個好撚多人都知的concept,佢就係Real Interest Rate (中文就係唔撚知係咩息,讀書讀英文,你地自己譯啦)。 Real Intereste Rate 好簡單,我地要睇的就係你預期賺到的息口,減去實際通漲。呢個預期賺到的息口,一般我地都會用Bank Saving Interest - Inflation。 再簡單D講,如果等錢入銀行係1%利息,而通漲係5%,real interest rate = 1% - 5% = -4% (亦即係負利率)而如果等錢入銀行係5%利息,而通漲係1%,real interest rate = 5% - 1% = 4% (亦即係正利率) (就係咁撚簡單,唔明點解D教書佬可以咁都吹到半個鐘。) 好啦咁我地真係黎舉個例子,假設你買層600萬的樓,30%首期,70%上會,當實際按息係2.5%,即每個月0.208%,當無雜費先,下面就係我用gohome個mortgage calculator的算式列表。如果用十年的還款,total要還4,751,203,而如果用30年還,全期就係5,974,228,多撚左百鳩幾萬,呢個時候王小姐如果係度,就一定會跳出黎話-我無撚講錯啦,比撚多百鳩幾萬啊屌你。(萍果:設計對白) Price Initial Deposit 70% Mortgage Years Interest rate i / 12 n Total Repayment Total Interest Monthly Payment Total Cost 6,000,000 1,800,000 4,200,000 10 2.50% 0.208% 120 4,751,203 551,203 39,593 6,551