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閉門造車的業主上

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隊長出身是一個SALES,所以站在SALES的立場,其實不難發現閉門造車呢四個字有時真係好有感慨。以前做廠的時候如是,而最近一兩年其實亦發現唔少人都犯左呢個大忌,當然係市好的時候可能無完全反映晒出黎,但一旦係市況差的時候,問題就明顯浮現。 第一位主角,係隊長大約一年前認識的一位朋友,因緣際會之下識左佢個家族,屬於香港蚊型的建築商。唔能夠用地產商同發展商去影響佢地的原因,係佢地的公司骨幹基本係幾位家族成員組成,然後佢地的策略就係在市區買舊樓之後拆掉重建,唔好以為好大單野,因為其實可能在九龍買一幢舊唐樓連地皮,佢地以前買落係6000萬,之後起番廿幾層咁,然後再按番比銀行,其實中間轉果舊錢又唔係話好巨型,而佢地的發展至金,据了解都係兩幢單幢酒店,一幢單幢樓同埋零零散散的物業同鋪,一家人就係圍住呢堆資產咁經營,以收租同酒店業務為核心(聽落有少少似波叔,但唔係,完全係細規模好多) 話說呢位朋友邀請左我去佢地酒店同單幢樓度交流下咁,而酒店方面基本上佢地只係一間2星半至3星左右的酒店,間房唔大,真係本來用價廉物美黎形容,如果有自遊行的話可能300-400蚊一晚咁去做都唔錯,十人八人就可以經營呢間酒店,但奈何呢間酒店剛落成不久就遇上社會運動同疫情,情況其實大家都明白,當三四星staycation都可以300-400一晚時,你又點可能用呢間酒店做staycation呢?再者,減價就更加唔make sense,唔通真係150一晚平過時鐘咁,但就算咁做,都唔表示可以平到條數,因為佢地計過請人番黎去maintain一間減價的酒店,係唔make sense,倒不如唔做生意唔請人可能仲有數圍,即係話佢地最大的問題係有一隻公雞,但係隻公雞唔識生雞,但劏左黎食又唔得,完全係企左係度。 睇完酒店就睇主菜,係一幢係九龍大角咀邊的單幢樓,樓高約30層,一梯一伙,每戶約320呎兩房,附近環境一般,但之前係地鋪就有某酒家租左,住宅就有中資集團成幢租比員工住,所以不愁租,但一個疫情人地唔再續租,因此成幢野即時由頭租過。同太子仔傾,佢話一年前當刻,只有低層租左兩戶出去,月租13000,其餘樓層叫價14000-16000起跳。佢好自豪咁話作為發展商佢地好有良心,呢段時間都進行翻新同埋換番新的冷氣咁話。然而,咁隊長問佢你地吉左幾耐,原來當時佢地已經吉左9個月左右。 9個月係乜野概念,當佢30間計,租左2間即28間,

香港買樓故事 (下)

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  跟代理B行的第一間,離佢鋪頭不遠,不過代理B性格怪怪的,感覺可能因為係細A,唔係好大行果種氣勢迫人的感覺,甚至有一種異常的冷空氣在浮動,個場太冷唯有隊長問下D九唔答八的問題緩和頭先朋友已經攰到無聲出的西面氣氛。 跟代理B睇的係我地第5間屋,先叫佢做5號屋吧,47年樓,入到大堂,無看更,我地都只係跟人出入。去到樓層出電梯,一梯三伙,長走廊成L型咁,第一間門口放滿鞋,唔知係朋友黎探訪定係常態,但多多少少反映左單幢樓的其中一個問題,即係管理上係差少少。不過,講還講,代理B話呢個係正野,事實上從地理優勢黎講隊長都認同,旺中帶靜,近地鉄,呢個位應該唔憂無人租同住,但係單幢樓成交少,所以代理B話好少放盤都係岩,亦係一個問題,即成交價永世唔跟貼。 入到5號屋,一打開其實都少少喜出望愛,300呎實呎黎計,多窗方正,無走廊顯得大,仲要中間開門,都算幾實用。目前係一房設計,樓下車來車往黎講,關晒窗都好靜,但係屬低層,typical港島內街樓對樓景。睇左一輪,四四正正,應該可以即住,都無乜投訴,係隊長心目中,其實95%的樓都可以考慮買,問題係價錢問題,即就算極兇宅都唔係問題,3萬蚊賣間七屍凶宅比你都買得過架,平過買架車嘛,所以無話唔買得,係價錢問題,但呢間就當然有佢優勢啦。 落左樓,朋友個样似乎已經回復青春,唔知係佢都感到5號屋唔錯,定係佢都內心幾中意間屋,所以個样開始由西面偏番向東少少,之後一路行去6號屋之時,就問代理B 5號屋幾錢,咁代理B就答話550咁,但之前係600,岩岩業主先至降價至550咁。入到6號屋,都係差唔多的野,不過個走廊好舊,呢間都係300呎,但叫600萬,仲要58年樓,即係做按揭75-計得18年,咁唔好玩啦,異口同聲話同一條街咁样比,5號屋完勝啦。 去到7號屋,其實大家內心都仲係講緊5號,但因為約左第二個合作盤,睇埋。間屋係4樓,望樓景樓下平台,300呎上下,叫580萬,但間左兩房,不過顯得好細,原因係嘩屌佢老母有條超長的玄關走廊位(以300呎樓計,呢條走廊可以放長單人床180CM有突),都真係個比例好有問題。而窗口就望樓下平台,其實都無乜好講,唔岩心水,所以走人。落到樓,時候不早,睇朋友個样都知中意5號屋但又嫌攰了,走人食飯。 食飯時,開始傾番話中意5號,問我應該出幾錢點點點,我話都要估下價睇下係咪凶宅D friend,順便我就篤一篤成交,睇番原來對上個成交係

香港買樓故事 (中)

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  近日有個舊同學想買樓,一個女仔感覺自己好似都係時候要番層樓有個地方住,所以就搵我幫手,特別係佢真係對樓可以話完全無概念。於是隊長就搵左兩個代理去介紹,諗住約一堆樓比佢睇下,行一轉等佢有個概念,幾錢可以買到咩貨咁。 由於佢係上車想近佢公司,預算係大約450-600萬左右,實際上係港島黎講都真係比較難買到好野同埋屋苑,因此都會係響單枝方面埋手。而且佢的能力其實都有少少勉強,估計佢自己份糧同首期大約都係買到450左右,如果買突左仲要加屋企人做擔保,之不過如果真係限制左呢個樓價的話估計都應該只可買開放式或小一房的單枝樓,仲要要就番75年-樓齡去計,即係估計50年以上的樓更加唔駛諗,所以我估都係好大機會要加擔保去諗,但點都好,行左先講。 出發當日先跟代理A先生行,約左4間樓,而事實上每次睇呢D單枝樓都好有趣,因為平時無事無輸你唔會入到去,但入到個大堂入到個電梯你先真心會有個感覺。第一間屋,一入大堂要上十幾層樓梯先到電梯大堂,即係所謂無平地Lift,扣分。入到架Lift,好有趣的係有少少似工廠大廈咁,好長好深,係一個長方型的Lift,幾搞笑。去到個單位樓層,出左電梯要上半層,其實唔太明白個設計點解要咁,可能50年前係咪覺得好型?但係我剩係知搬屋買傢私同送貨,都會比人屌晒鬼,所以唔太中意。去到個單位,一位老先生開門,單位內籠都尚算別緻,實用400呎左右,嗌520萬理論上唔過份,之不過,我行黎行去都好似唔覺係400呎實用咁,但佢又無窗台,D地方唔知去左邊,可能夾硬話佢玄關有條走廊仔咁,而且就算係極高層,三面都係比樓包住,間屋比較黑,對我黎講都幾多唔岩心水的位,So Next。 第二間屋,都係要上十級樓梯左右,但有趣的係因為係合作盤,突如其來多左個代理,竟然又係我朋友的Auntie,咁細的世界都有,大家打個招呼就繼續睇樓。一入到間屋,朋友話,嘩個廳都幾大幾好喎,然後我就同佢講,其實呢個單位應該就係呢度睇晒架啦,無房架師傅,佢即時呆左,無錯如果有間房就唔錯,但呢間野嗌480萬,送天台,但內籠得180呎左右,而又有個玄關走廊位都無左20呎,心諗我就真係頂唔緊。睇左一輪,個天台幾靚,讚完之後,屌原來因為係交叉樓梯,個天台係人地的,笑了,講完,走人啦。 再轉戰第三間屋,都係有六七級樓梯,朋友好似學到野話如果再無平地Lift就唔睇,似乎好似有D得著咁喎。入到去,一梯兩伙,間屋有企理裝修,一