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[BB006] 加息與樓市

近日報紙大字標題話加息了,而且今次真係加按息,好多人即時又大肆分享,樓市似乎又會大跌了,專家們又衝出黎咁話會冧冧冧,突然間一下就講到樓市世界未日咁,當然滿足左一班樓淡的主觀願望,但實際係點呢其實又係要細心睇下內文先知。 講番呢家所謂的加息,實際上係指新造按揭的H按的封頂優惠,由以往最優惠的P-2.85% (細P),調至P-2.65%,亦即係話H按的封頂呢,將會係加0.2%。好啦,講到呢度其實係一大堆新聞的標題有超級誤導之嫌的係涉及兩個重要的原素,第一就係「新造」,第二就係「封頂」。 一言以敝之,新造的按揭先會受呢一次影響,而如果你一直供緊樓的呢?其實係無任何一點兒影響的。坊間所理解的加息,係真真正正的郁個P,而只有郁個P,先會領到現有按揭的人受影響要比多D錢,所以如果你係欠緊銀行錢的,目前黎講的影響是沒有的。 至於封頂呢件事呢,就係講番你承造按揭時H按下的封頂位,而呢度係其實仲有得走盞的。大部份銀行其實而家都係做緊H + 1.2X的息口,而以最近三個月黎講呢Hibor大部份時間都係1.3%樓上,所以的而且確新造按揭係好易就到封頂的息口,即2.35%。然而,有趣的一點係最近的Hibor並非向上的,近日亦見到有回落跡象,呢一個跡象呢亦證明番香港的水緊的短期情況係有所回落。 29-06-2018 2.02% 31-07-2018 1.67% 14-08-2018 1.26% 28-06-2018 2.02% 30-07-2018 1.75% 13-08-2018 1.28% 27-06-2018 2.05% 27-07-2018 1.78% 10/8/2018 1.36% 26-06-2018 2.13% 26-07-2018 1.88% 9/8/2018 1.35% 25-06-2018 2.19% 25-07-2018 1.92% 8/8/2018 1.35% 22-06-2018 2.07% 24-07-2018 1.90% 7/8/2018 1.38% 21-06-2018

[BK005] 家長間的財務暗戰

每次經過一些出名的幼稚園,一到放學時間就係家長間的財務暗戰時刻。這並非是一個好事,而且更不應該去比較,之不過講就容易,設身處地過你就會發現,一個格格不入的車係一堆Alphard七人車之間停留,是多麼的起眼,而如果司機係你本人,就更加多少感到壓力。 是咁的,基本上如果你有經歷過名幼稚園的街道,每到放學時都會排出一系列的老闆車。Alphard/Vellfire/Estima/V250 都是基本的,唔識車唔識睇年份的你可能又未必注意到個分別,但呢堆野至少如果差唔多年份都係有番咁上下級數的七人車啦,新車落地就60-90萬睇你用咩options。而如果突然間有架NOAH / STEPWAG咁講,唔係話乜野,但明顯級數已經唔同。而有父母就可能自己楂番自己的座駕如S-Class / E-Class / BMW的5/6系等等,呢堆就好難講,仲要睇年份,但如果突然間有一保Camry係度出現,其實真係好鬼礙眼的。 不過,更重要的係講緊果隊兵有幾大隊了。一架七人車黎,司機係邊個,男/女主人有無黎,然后又有無跟班姐姐,全部都係無聲的比較,就以一個司機普遍搵兩萬多小小黎計,做生意的家境富裕的就唔係咩錢,但一個正常人打份工,就算普通醫生律司都未必可以拥有。而隨隊的團員又係一個定富貴的現象,一個姐姐是基本的,兩個姐姐的亦並非新奇事。又講番背後的故事,要有兩個姐姐,除左要比兩個姐姐的錢之外,更大的問題係香港吋金呎土,斷估你唔會住300呎請兩個姐姐掛,亦即係話有番咁上下大的屋先有得洗請兩個姐姐。 所以,由一架車,一個司機,兩個姐姐,背後的開支洗費,以及住宿的地方,已經可能話左比你聽呢位上車的小主子的家境大約如何。因此,就算有交通驚同黃腳立駐足,隊長真係見過全部車係唔會理,你抄就抄,320當比泊車費,有乜所謂,正所謂有錢就是任性。 也許你認為隊長在鼓吹歪風,但其實隊長是極反對去比較的,之不過人在江湖,係今時今日的風氣下,你希望你個小朋友上的係有一隊兵跟足晒的車,定係你自己楂架爛鬼Toyota去接放學,之後可以話比你聽開家長會時,可能你會發現唔知點解總係同其他家長格格不入,是的,就正如如果你知某個小朋友係李嘉誠個孫,好話唔好聽就算係工人接放學都可能巴閉過你,這就是人在江湖,所以如果做得父母的肯定係唔想做最差果個。 然而,又回到財商環節,一架7人車80個,一個司機2皮,當你

新盤狂推能推倒樓市嗎?

自娥六招推出之後,坊間有好多人都覺得唔係太辣,但係有部份好友開始都轉呔,而又突然間開始多番人問隊長係唔係買樓的時間,所以隊長又係時候黎講下呢個辣招下買唔買樓的命題。 首先呢,其實自舊年細價樓衝破400萬準備到500萬之時,隊長就開始唔太建議太積極入市,尤其係私聊隊長我的話,都更加唔會比一個確切的答案比你。對比番三五年前隊長不停叫人入市,點样諗都係買買買的情況下,今時今日唔答的原因,好容易被誤會話隊長你係咪睇淡?呢個問題的論述又係令人好奧惱,即個邏輯話唔升就係跌,唔跌就係升咁,其實唔一定,而隊長認為個市係風險因素的確上升左好多,不過唔表示風險因素大左就要跌,亦唔表示風險因素大左就唔識升,之不過對住個風險因素大左的市,每個人應對風險的能力都唔同,比如你有幾錢,你要養幾多人,你份工穏唔穏,你本身的風險胃納係點,種種因素都好主觀地去令到買同唔買的決定會因人而異,咁試問係咁又點答? 隊長係呢段時間認為係要保守D去做,即如果你都槓桿好大的,就無必要再加大去冒多的風險,但如果你閒錢太多而又租緊樓未買樓咩,咁買番層又唔係問題。總之計岩條數就算跌兩成你無埋份工都仲有成年幾兩年供款能力同養家能力,咁你要買都好合理啦。 講完個人就講番大市,老老十十,娥六招出台後,的確你見到發展商的出貨意慾係大左,不過基本的因素無變的係,細價樓都始終係極受歡迎。之前大圍珀玥,基本上500萬至700萬的都唔憂賣,呢家只係賣剩幾間特色單位。新地Park Yoho就仲癲,山卡啦咁遠都吹到好似元朗市中心咁,15000呎平均價一样去貨如流,仲要7000幾飛排到出西隧,你話發展商推貨咩,一样係加價加推繼續有承接,剛性需求係始終旺盛。 除此之外樓價整体其實又真係新高停不了,荃灣西區沙田區啓德區全部升到上天,二手的細價樓就更加係short gun咁上,沙一得寶荃中金獅呢堆野破頂又破頂,20000蚊一呎基本上如果唔冧就度度都會過架啦,只係時間問題,而家唯一升得唔夠高的只係唔夠盤源去成交,不過亦見到一個訊號係當一超600之後,如得寶淘大的大積,即時係慢晒落黎,有價無市。 不過呢段時間呢,二手的成交係真心慢左,慢的意思唔係個價,係個量。量少左,一方面係D價太癲,而另一方面就又番番去今日的主題就係一手新盤狂推的問題。熟悉樓市的都知四大行都要交數交人比發展商,呢家發展商積極去貨,二手盤源又乾涸的情況

[BK004] 年薪3球的財務自毀

相信對於好多人黎講,年薪3球係一件非常遙不可及的事,而且拥有3球年薪應該都好大機會係中產之上,生活壓力應該好輕鬆。不過,今次呢一位故事的主角係一個朋友的朋友,從無聊的八掛聊天中了解到的一個如何無財商地浪費左大好財務基礎的故事。 女主角X小姐,約莫35歲,已婚有兩個小朋友,高收入並唔係突然爆升,聽聞應該早幾年都球幾兩球一年。故事的開始,係講話呢位X小姐,賣出美孚的自住樓,因為有感小朋友開始長大,所以要再搬大D,由800幾呎搬到1300呎咁話。故事去到呢度,相信對於好多愛鍚小朋友的家長一定覺得都無乜大問題,然而故事的發展就鋪排左更多財務的思考。 主要的第一個原因,係原來搵3球的X小姐,係最近出左一個Bonus接近1球,因此就因為財政鬆動左,就向家中兩老借多3球去換大間屋。當然大家都明白係今日的按揭限制下,買到1500-2000萬的樓,首期的要求去到50%,亦即係話佢賣左自住樓都未夠埋單,所以要借。而借的錢除左洗左去買大多幾百呎之外,仲要比接近60萬的厘印,以及成千呎的裝修筆直。然而佢用幾錢裝修就唔知,不過佢借得呢條數,又好肯洗錢咁去做,主要都應該係因為佢搵3球一年,所以要還清兩老借貸同埋一切雜費,相信係X小姐心中都只係時間問題,no big deal。 But Wait a minute,借3球本來又唔係咩大事,不過逆向思維諗一諗先,X小姐出一球bonus,賣完樓,都要借3球,基本上可以理解為,佢係借錢同出bonus前,手頭上其實應該都無乜錢?如果唔係就唔駛借啦?但係一個35歲搵3球一年,又或者早幾年搵2球一年的人,手頭無一百幾十萬係手,反映左一個咩問題呢?相信好大機會就係財務自由的其中一個Rat Race現象,即係搵得多,洗得多。 繼續了解X小姐的故事下,據聞佢原來有夾份投資西式料理,知道呢件事的原因係因為原來X小姐同友人的gathering就係響呢間歺廳,自己朋友黎打9折後,人頭都要800蚊一位。從呢個字裡行間又估到,睇黎間所謂的歺廳投資應該係佔少股份,所以就算自己消費都係要計數收錢,但計得黎又得9折,估計係受限於對其他股東的公平性。而呢一種細股的投資呢,雖則隊長唔係話專家,但十居其九唔講話賺蝕先,但一般投資大回報少就肯定,仲要係細股份但開左三幾年又唔係發晒圍的話,除時只係一項套牢住一舊現金的投資,不過呢一part純猜想,至不過又番番去