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2021上車 - 新樓 VS 二手樓

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  隊長認為想帶出的係,其實所謂買層二手靚質素的樓不如去抽新樓,因為呎價可能二手樓靚盤同一手樓入場呎價好接近,呢個係一個絕對的假命題。首先,隊長認為呢個比較係絕對係apple vs watermelon的感覺,而稍為拉近少少的比較,應該係二手樓的入場版 vs 新樓的入場版,而二手樓的靚盤 vs 新樓的靚盤,先至有更多的可比性(但都唔係apple vs apple ga la),因為最大的問題係,發展商係好識玩銷售啅頭,即係同你講新樓入場呎價19999,咁你用二手樓的靚盤可能都19000計,真係唔差好多喎。之不過,如果用隊長的方案黎計,其實,二手樓的入場版,可能係16000 vs 新樓的19999,而二手樓的靚盤19000係 vs 新樓的24000先岩喎。 呎價未必能完全反映講緊乜,但排一排序就大約明白: 二手入場版樓: 290呎 叫460萬 (細兩房)  二手靚版的樓: 290呎 叫550萬(細兩房) 二手普通大兩房:390呎 叫620萬(大兩房) 一手入場版樓:330呎 叫690萬(一房) [只有3-5間] 一手普通版樓:330呎 叫750萬(一房) [有50-80間] 一手高層靚樓:330呎 叫820萬(一房) [有10間] 發展商的銷售模式係叫你入票,以最平的做招來,之後吹下吹下有幾多人入票,有氣氛,有配套,有靚會所..........總之九十幾萬個原因,就會將一個由你可能預算500-600的客人吹到700-800都會買。當然我明白有人死都會覺得,我比19000就寧願搏最平果幾個新盤,咁我都明,數字係可以咁計,但係,氣氛的沖擊下,比間中層30樓你要你係三兩分鐘決定買定唔買的情況下,好多人真係直接就買,750萬都會照比買間一房,然後開開心心咁样離開個售樓廠,跟住就同自己whatsapp的親朋好友分享I made it!!的好消息。 當然都係果句,買心頭好我吹唔漲的,但係就呢個行為究竟成件事對於某D猛猛緊的人黎講,其實upsell左幾多呢?interestingly,如果用最極端的話,其實佢460萬都上到車,upsell左290t萬。如果用中間質素的樓去對比呢?可能upsell左250萬。又換個角度,如果本來個朋友想住大D的,係二手樓用620萬買到層大兩房,而家買左間1房再比人upsell左130萬,so crazy。 好啦,成件事其實亦可以反過來睇的,舉其中一例