近排樓市活躍到不得之了，好多好多好多二手樓成交，每個星期都見到唔少人睇樓，而隊長身邊都又有人開始買樓，今日分享下第一位老朋友的換樓故事。 介紹一下背景，舊朋友做銀行，人工8皮左右，都係80后，本身兩公婆加個小朋友，老婆就做文職，收入不肯定當係2皮計，本身八年前買左間港島樓，300尾買入，因為想搬出黎就小朋友番學，所以考慮番東區大屋苑三房咁。事實上佢第一次買樓的時間都幾靚仔，時至今日佢間屋值接近1000萬，我同老友講我話你都賺都好盡下，但今次換樓都有D諗法係值得分享。 首先，換樓黎計佢地採取先賣後買，而因為個需求唔係必需，故此價錢上企得好硬開1010萬左右，而聰明的你應該都馬上意識到，問題就正正因為呢口價岩岩過左林鄭的按揭PLAN，所以買家個首期係將會大幅提升至接近六球係手先可埋到張單，所以將會趕走一批客。老友問我點搞，佢話都有好多agent打黎傾價，亦解釋過比佢聽首期的問題，但老友本身認為層樓點都值1010萬上下的價錢，唔想就買家唔夠實力而要平十萬。當然，十萬買樓又唔係好多，但生活中十萬又唔係一個小數目，所以我同老友講有兩個可能性，一就係企硬等一個實力橫強的買家，佢始終中產屋苑，總會有機會有呢個人出現，但係就要等。而另一個選擇其實可以考慮，就係傾價的時候或者可以樓價平十萬，但係買家負責佢果邊佣金，呢個方式佢落袋都係差唔多錢，但係就幫到買家可以用少D首期上會，都係一個可取的方案。老友話好似可行，最後真係99X賣鬼左間屋。 如果曾經有換過樓的你，應該都無明白由你賣左樓的一刻開始，心理上就會有馬上好忐忑的感覺，好驚個樓市短短之內大升，又或者驚搵唔到一層心儀的樓，又或者驚自己賣得平左等等，而且仲好似有條死線要係成交前搵到下一家咁。當然，實際上賣得樓就緊係有自己的盤算，朋友亦一早諗左如果要短住的其他安排，所以呢方面都唔係大問題，但加插少少個人的感覺，搬屋真係一件好鬼攞命的事情。 所以剩番落黎的下一個目的，就係開始計算下自己有幾錢身家再買下一層樓咁。就係因為計算，我同朋友講我話，雖然你都賺到好盡下，呢家套番成七球出黎，講真應該都好開心，如果你唔係要再買樓，當你中左個六合彩，你呢家戶口有七球，一定會突然感到自己好富有，真係唔知做野做幾撚耐先有呢七球。是的，不過當你楂住七球，然後又去搵下一層樓的時候，會發現原來最多都係買千三四萬樓，除非將你自己本身呢幾年儲埋的錢攞埋出黎，先叫做勉強

  傳統黎講，樓市係農曆新年後都會經過一次小陽春，因為聖誕到新年好多人都唔會買樓搬屋，谷埋三幾個月，連埋預計的人工同花紅，一次過谷一谷個樓市。而香港係過去兩年的神奇兩年下，初時以為經濟疲弱無乜生氣，但一到左復活節，睇黎大都休養生息完，氣氛稍一緩和，成個樓市係復活節以一個超旺強勢黎完結。 如果復活節呢幾日大家無外遊的話（即，無去郊外旅遊），唔難發現周圍都有帶人睇樓的活動。隊長最深刻的係，只係落一落街行去對面買少少野，同電梯已經有一台客，出到大堂又有另一台，屋苑行過又有兩台，短短幾分鐘已經勁多客睇樓，心諗駛唔駛咁誇張。而且，好耐無聽過代理電話響的手機又開始有番代理的踪影。不過，今次呢個市況，似乎只係針對二手樓，相反一手樓銷情似係好弱，但二手樓的成交仍然反映有價有市。 其實樓市的復甦亦唔係呢幾日，如果有睇番成交，不難發現由二月中開始好多大屋苑都多左勁多成交，平盤都已經走晒。同代理傾開，大家都睇到個市已經郁緊向上，基本上由二月到而家都應該升左3-5%不等。去到復活節其實呢一批成交已經係去返好多屋苑的歷史高位甚至破頂成交，呢一下隊長相信過完復活節又開始要整固一下，因為剩番落黎的二手業主應該都係硬淨派，所以交投也許會又停一停，但成交應該都會係高位，要搵平盤應該會極難。 然而，一直以通脹黎估計樓市的隊長相信，今年全年大約都只會升10-15%左右，個人認為呢家升左5%計已經行左一半，而實際通脹其實都相當利害，尤其係世界各大都係今年大幅印錢的世界下，通漲係必然的會惡化，但在疫情下的新經濟有太多的結構性重組，普邏大眾有部份人受惠但有部份人同時受損害，未有一個大趨勢的新經濟形成之前，始終會只有少部份人可以受惠，雖然繼續可支撐樓市，之不過有一重大因素未能發揮推升作用的就係租金。 的確不得不承認，租金係今時今日升得相當之緩慢，呢個亦反映左買唔起樓又要住的人，即係除左繼續買唔起之餘，承擔能力仍然係弱，甚至可能唔租樓搬番同屋企人住等等都會令租金繼續受壓，而且移民潮的情況持續亦的確會令樓市係租盤的供應增加。故此在香港未能全面開關之際，沒有外來人口的進入支持下，新經濟可能會令租的市場繼續弱。 睇番樓市，好多人今年推斷因為新的按揭政策下，兩房及三房將作為火車頭推高樓市，的確今年又真係咁样一個市況，一手樓同細價樓都只係在跟住後面升，但卻沒有二手兩房咁火熱。不過去到今日，好多三房開始貼緊1000萬的邊緣下