文章

顯示從 十一月, 2015 起發佈的文章

回顧投資組合

最近個市實在太靜,無左果種日日創新高的衝擊下,的的確確都無咁貼市。當然,而家好多人睇淡,個市場亦只係因為世宙而旺一旺,但的確樓市係跌左小小係一個現實,之不過要一個中型股災,加上東方呢D官媒日日轟炸式唱淡都只係跌得5-10%左右,其實睇成交有時都唔係咁留意到,實在每一個時段都會有較低價的成交產生,呢個跌價唔係太影響大局。 睇番自己個盤,雖然成日話唔加息唔加息時間係企係業主呢一邊,不過呢,係一個唔上唔落的情況下,光靠收租幾個月黎講其實唔影響到大局,即係舉個例你欠銀行300萬同298萬,根本無乜分別。當然,收住租就點都有好小的微利去賺住黎睇個市,但如果你以賺快錢的心態黎睇樓市的話,一定會令你係平淡的樓市中比較失望,但至少對比起執小小租金VS股災大幅度蝕錢,咁我都寧願悶聲發小財。 睇番咁多層樓,隊長其實都係度諗下一個突破位時的部署,畢竟就好似岩岩咁講,幾個月的租金,甚至一兩年的租金,對於目下的我黎講實在係小數目。唔係話唔係錢,但對比爭銀行的mortgage以及我個人的收入,多一間租同少一間租,分別不大,反而如果賣出一層,就可以大幅提升current ratio,呢個亦係隊長係下一個突破時要尋求的方向。 由於按揭的規限,隊長呢家整體而言debt to asset ratio是少於50%的,這個是相對安全的水平,而且我亦無太大的動力去諗盡方法突破呢個50%的樽頸位,一來我唔想再係個較大的借款額上再加上去,而且一動不如一靜的時間,我寧願唔郁都唔會再買野,特別係經過咁長時間的升幅,未來幾年都係時間減債同增加cash的liquidity去防守,以達致一個有咩事都吹我唔漲的打不死境界。 但睇番一睇,呢家其實如果賣兩層細價樓都可以減好多債,不過與此同時我認為都未到我心中的價所以會繼續持有至下一個高突破位先放手,心中諗住放到一兩件就應該完全無問題,而且係QE不斷的情況下,我個人始終都仲睇好樓市,只是可能要多三兩年先有一個較可觀的正回報。然而算睇錯都無問題,光人工加租金都其實可以頂好耐,所以如果訂一個三年目標的話,應該可以準備好足夠的糧草應對任何風浪。 可能你睇到呢度會話,喂樓市係咪要冧啦?隊長只係認為要有風險控制姐,我睇升,但亦唔知幾時冧,不過我亦知唔會無盡咁升,總有一下插落黎,咁問題係插果下準備好未姐?如果呢家插,我諗我都問題不大,但應該無機會執平貨。但如

世宙強勢

睇番今年的新盤,其實好多都唔係太有叫座力,又或者就算係將軍澳近地鐵果堆都好,由於附近一二手樓質素其實唔差太遠,而且不停有新盤去消耗附近居民的負擔能力下,要做到量就好難做到價。不過,要真真正正咁睇下究竟潛藏的購買力有幾勁,其實大家不防留意下世宙以及將來的朗8。 對於你唔係太認識元朗/朗屏的話,你可以參考番我兩年前寫過的 朗屏360 ,可能果時大家都唔知係乜,但兩年半後的呢家可以話比你聽,朗屏應該進入收成期,因為最近的世宙開價同收票程況都相當驚人。 首先先講下世宙有咩咁吸引先,第一方面佢就係少數堅近地鐵的大西北樓。之前你見到賣咩春大西北的樓,全部話近地鐵都係呃9你,唯讀呢一個世宙真係三五分鐘腳程就可以上到月台,而且佢仲係位於元朗舊區的核心位置,行番入去元朗又係三五分鐘就乜都有得食乜都有得買,所以如果你識元朗的話,都應該知呢個盤係好方便,如果以方便程度計,呢堆朗屏樓隨時仲方便過Yoho,不過當然Yoho賣商場概念又係另一回事,但只少如果你住開元朗,呢個盤就真係夾晒所有衣食住行於一身。 故此,唔難想像,如果要諗係大西北或元朗買樓,對於本區的居民應該係好有吸引力,所以發展商都開兩房同三房積,針對家庭換樓客,完全無晒果D棺材房200呎的野你就知發展商都知應該好去到貨,無需做細黎賣。而據我同該區的代理朋友傾,其實未開盤已經市傳有2000飛係度等長實開價,開左11950之後(平均價啦,一萬蚊呎係最平果D),個市場可以話比你聽完全癲左,唔夠兩日已經實收飛三千幾票,而據聞代理朋友話睇示位於排個幾鐘,都叫我如果只係去八掛下都唔好嘥時間,呢個盤實一Q清第一倉。 去到呢個位,你可以話係代理個個盤都咁吹啦,其實講真吹就一定有吹,但呢個盤的氣勢對隊長我黎講,係完全感覺到對比其他吹果D好唔同,特別係發展商都唔係省油的燈,知道自已有靚貨係手,而出左兩日價後個市場好似癲撚左咁,第二張價單一出即加6%咁劑,當然呢D又肯定係策略,營造一個一買即賺去清第一倉貨,但同時你有無見過今年有發展商咁進取咁開價?  仲要係近呢三個月個股市死到咁PK後仲咁積極?你估長實無十足把握會同你玩到咁大?好明顯無乜事,呢個世宙都反應出個需求有幾旺盛。 當然呢家講咩都係言之尚早,之不過隊長講咁多主要的原因係呢個盤可以反映出個市底有幾強,而且作為朗屏第一炮,我相信係一個好開始之餘,入到第一倉貨的人都應

豪宅唔冧但細價樓冧

如果有專家同你講,因為segment唔同,客路唔同,購買力唔同,因此豪宅唔會冧但細價樓會冧的話,我可以話比你聽佢一定呃狗你。 當然係邏輯上或學術上係有可能,即係話呢家有錢佬就個個好發,發到豬西咁,所以豪宅唔止有支持,而且仲可能會有升幅,之不過細價樓係因為對大眾market,你唔好問點解總之呢家有錢佬普遍都好L掂,但平民百性就仆晒街個個都食二手飯,係一個咁極端的環境下大家都要放樓求售,但求一死,而有錢佬好勁,有錢係手係要等到淘大跌番到幾十萬一間咁,然后就成幢買落黎,中間就算跌到百幾萬二百萬,有錢,係都唔會執平貨的,所以係一個咁極端的情況下,係無錯的,豪宅係唔會冧但細價樓會冧。 不過我認為市場係某程度上係理性的,即係話假設你係銀行,呢家你見到細價樓仆晒街,一方面我諗都會收遮,所有按揭業務都會變得好保守,而我指"所有"的意思,其實係包括左豪宅以及細價樓?喂講真,你話無跌姐,點知下一步跌唔跌啊,睇住細價樓估價已經回落,公司炒緊人,有乜理由反而豪宅生意會大膽進取,咪玩啦?再者,我有好難諗到一個現像係,香港失業率大幅上升,好多老細走路,好似沙屎咁,日日都話炒人的時間,然後咁样的情況下,普遍老細會特別好景得黎,仲會係大市咁仆街的環境下好多人仲大舊大舊錢去買豪宅?唔通有錢果D人真係傻撚左?傻撚到有跳樓貨唔要,有子彈楂手又唔要 ,死都要谷番落去幾千幻幾億的樓咁样?咪玩啦兄弟。 又有人話加息個市會冧,先唔討論呢一點係咪成立先,但點解加息又會只係隊死細價樓而唔係豪宅呢?當然合理的解釋一定係話細價樓對於平民的負擔能力有好大影響,而對有錢佬就無所謂,話之呢家我借幾千幻幾億,加1厘一年都係講緊幾廿幻息口有限數,沒問題,咁對細價樓又係咪咁仆街絕殺先? 之前都計過類似的野,不過我都唔厭煩再計多次,當一個普通市民欠銀行300幻,30年還的話下表係佢要面對的每月供款: @2.15 = 11314 @3.15 = 12892 @4.15 = 14583 @5.15 = 16380 一早講過你老美能夠加一厘息的話我諗佢死都未到你死,係少於一厘的情況下,每月都係供多1578元,而對於一個有錢佬睇的細價樓的業主,就算有壓力測試的情況下,佢係認為一個細價樓的業主可能因為比多1578元就會仆街。也許我誤會左,又或者佢認為係會加兩厘息,即係比多3269

租客錄2

煩膠的租客經常會出現,而且有時係令你真係唔知好嬲定好笑,係最近我又多了兩位煩租客。事緣有一朝早收到租客短訊話有大穫野叫我盡快覆Call,打番去的時候,佢就話琴晚報左警,因為有人嘗試入屋,並已經通過左個密碼鎖,只差開門,然后佢就要求我要幫佢換番把鎖。 去到呢個位,先講下我比呢間屋的鎖的構造先,間屋有鉄閘,但鉄閘我一方面同佢地講話我無換鎖,佢地可以自己搞,但為左我方便,唔駛一換租客就換鎖,所以我用左來自星星的鎖,一換密碼就OK,咁如果一個正常人都好難又同時搞得掂個鉄閘同星星鎖掛?而唯一咁叻可以搞少個鉄閘就係之前果幾任租客,不過果D全部我都有晒資料,出入又有CCTV,無理由咁苯柒番黎偷你果小小野搏拉之餘仲要識開星星鎖嘛。所以,係正常情況下,基本上都係應該安全,除非你遇著個麥七(識開鎖的小偷)。 咁就係以上的對白同我腦入面有的資料黎講,其實根本唔可以直接就conclude係乜野一回事,其實錢唔錢就好閒,不過問題係呢一戶人我已經試過洗左錢係解決唔到個問題,因為之前佢地死話個洗衣機壞左無水出,叫人黎睇入我數,點知維修條友話係佢地唔識用,根本無壞,又洗左我300蚊無屎痾,呢單野,我聽完又要我換鎖我就更加小心。 好啦,問多兩句,一方面我問佢地有無鎖鐵閘訓教,而且果個密碼通過后的情況(如把鎖係點样轉),佢地果一刻做緊乜,有無去頂住到門,有無聽到鉄閘聲,有無係個防盜眼睇下係咩人,呢上資料佢地一開波都無講,但就只有一個hidden agenda係叫我換鎖,我就谷住再三追問先肯逐样答。 首先,佢地話無人知有無鎖鉄閘,因為佢唔係最后番屋企果個人,咁我話你地習慣性有無鎖先,佢又唔撚答我,屌。關於開密碼鎖的時間,佢話只係佢室友岩岩去廁所時聽到個鎖,似是通過左密碼,所以佢室友大聲尖叫,因此可能嚇走左個賊。咁我話,你去廁所聽到,有無去頂門同望下個防盜眼(廁所門係大門隔黎),佢話室友太京衝左番入房,所以無,我真係吹漲,比我死人都頂住到門啦下嘩.......。咁我問佢開鎖的係點样開呢,係物理定係电子原理,即係有人搵野係到撩撩撩(物理),定係用密碼或电子匙解鎖 (电子),佢話應該係电子原理咁。 然后就跳到去阿Sir黎到,佢就話阿Sir話呢D三星鎖好易比人破解,所以都建議佢地換鎖,因此佢地就不停loop兩句野,一就係佢地感到人生安全有危險,二就係要換鎖,都唔知係咪我之前的租客

爆淡

圖片
三年前的 20121026 ,不經不覺就開始鬆綁,預期二手樓的實際供應將會稍稍增加,而遇上今時今日的樓市冷鋒,好多人都主觀地希望踩多腳令樓市大跌。 從SSD的層面黎講,其實就算鬆綁了都未必所有三年前買的樓會即時放出,一方面係當中有好多人都會係自住,無咩事點都要住又何來甩手呢?而且,另一方面其實如果你2012年尾入的樓,到而家衰衰地都起碼升左兩三成,當你一層500萬的樓而家變左600幾萬,當你當時做7成借350萬計,按揭供左三年約莫當仲欠銀行335萬咁講,帳面坐住300萬的剩資產,要跌一半先叫負資產,無乜太大的壓力同誘因去賣。 再加上現行按揭機制下,如果賣左想買番間樓,又要重新計SSD,一個唔覺易有d case又要中DSD或BSD,又要比個晒佣金厘印,除非你願意大換細,但如果你唔係一支公的話,有家庭的話只會越住越要求大地方,一來一回根本唔合理。所以如果係正正常常的一層樓用家,我相信唔會有好多人賣樓,除左果D真係睇淡樓市賣自住的人,又或者有幾十層樓放番幾間出黎的就另計。 故此,其實係股市前兩個月咁弱下樓市都唔冧,咁當股市已經穏定下,增加多小小二手樓的供應又點會冧呢?可能有人即刻唔認同話,樓價已經轉勢,咩唔冧只係自欺欺人,呢家D成交價已經轉弱,向下勢頭似係已經初現,時間一拉長就會好明顯。 老實講,如果你相信細價樓爆煲呢個論調,去到今日你都仲堅持,我真係唔知話你好嬲定好笑。老老賓賓,回想下過去咁多次樓市下跌,有邊次係股市同大環境可以獨善其身?換句話說,你有無見過樓市仆晒街但股市仲係正正常常咁升緊,而人人仲係有工番有錢賺啊?83年樓市死,股市都係死;89年樓市死,股市都係死;97年樓市死,股市都係死;03年樓市死,股市都係死;08年市死,股市都係死。從沒有一次,樓市同股市係背馳的。如果唔信,你自己係下圖搵搵有無邊次係例外? 當然你仲可以話,可能係樓市仆街,所以引起股市仆街,因此呢家股市未死只因樓市未仆,呢個cause and effect relationship亦有可能,不過至少過去咁多次都係股災先篤爆樓市。唯一有一次稍微近的,就係07年爆次按係因為美國過渡借貸,亦即十成按的sub-prime而爆的,但爆的原因其實係好多人根本供唔起樓但仲借到錢。 好啦,如果你覺得香港都可以係咁的話,又不防再重溫呢幾年金管局的辣招,一路就係壓住個