爆淡

三年前的20121026，不經不覺就開始鬆綁，預期二手樓的實際供應將會稍稍增加，而遇上今時今日的樓市冷鋒，好多人都主觀地希望踩多腳令樓市大跌。


從SSD的層面黎講，其實就算鬆綁了都未必所有三年前買的樓會即時放出，一方面係當中有好多人都會係自住，無咩事點都要住又何來甩手呢？而且，另一方面其實如果你2012年尾入的樓，到而家衰衰地都起碼升左兩三成，當你一層500萬的樓而家變左600幾萬，當你當時做7成借350萬計，按揭供左三年約莫當仲欠銀行335萬咁講，帳面坐住300萬的剩資產，要跌一半先叫負資產，無乜太大的壓力同誘因去賣。


再加上現行按揭機制下，如果賣左想買番間樓，又要重新計SSD，一個唔覺易有d case又要中DSD或BSD，又要比個晒佣金厘印，除非你願意大換細，但如果你唔係一支公的話，有家庭的話只會越住越要求大地方，一來一回根本唔合理。所以如果係正正常常的一層樓用家，我相信唔會有好多人賣樓，除左果D真係睇淡樓市賣自住的人，又或者有幾十層樓放番幾間出黎的就另計。


故此，其實係股市前兩個月咁弱下樓市都唔冧，咁當股市已經穏定下，增加多小小二手樓的供應又點會冧呢？可能有人即刻唔認同話，樓價已經轉勢，咩唔冧只係自欺欺人，呢家D成交價已經轉弱，向下勢頭似係已經初現，時間一拉長就會好明顯。


老實講，如果你相信細價樓爆煲呢個論調，去到今日你都仲堅持，我真係唔知話你好嬲定好笑。老老賓賓，回想下過去咁多次樓市下跌，有邊次係股市同大環境可以獨善其身？換句話說，你有無見過樓市仆晒街但股市仲係正正常常咁升緊，而人人仲係有工番有錢賺啊？83年樓市死，股市都係死；89年樓市死，股市都係死；97年樓市死，股市都係死;03年樓市死，股市都係死；08年市死，股市都係死。從沒有一次，樓市同股市係背馳的。如果唔信，你自己係下圖搵搵有無邊次係例外？

當然你仲可以話，可能係樓市仆街，所以引起股市仆街，因此呢家股市未死只因樓市未仆，呢個cause and effect relationship亦有可能，不過至少過去咁多次都係股災先篤爆樓市。唯一有一次稍微近的，就係07年爆次按係因為美國過渡借貸，亦即十成按的sub-prime而爆的，但爆的原因其實係好多人根本供唔起樓但仲借到錢。


好啦，如果你覺得香港都可以係咁的話，又不防再重溫呢幾年金管局的辣招，一路就係壓住個按揭成數，由7成變6成，投資得番5成，再有瘋狂的壓力測試，目標其實就係完全想壓止借貸的泡沬形成。呢件事已經令香港的銀行系統係相當穏健，故此，要講香港因為過渡借貸而爆煲，好難講得通。


所以，個人認為係股市已經跌到見底回升之時，理應可以視為最壞的消息都已經顯現。如果當日股市由28000直插到10000點，可能看淡的閣下都可以慶祝定，不過今時今日已回升，要令樓市爆煲的可能性已經大大降低了。