文章

顯示從 三月, 2018 起發佈的文章

跳價

今年的 狗年預測 來左三個月,老老豆豆其實都有好多野唔中,不過一如以往,唔中果D都唔係隊長的本行,而關於樓市的,隊長就有以下預測。 - 2018年整体樓市將會平穏上升,預期強勢將持續至十一二月左右會慢番同整固,細價樓高位可由而家約420-430萬推至最520-530左右,然後明年一月回落番到至500萬水平。 2018年第一季樓市其實可以話好恐怖,本來隊長都唔係太覺有大型小陽春出現,即係無話勁多成交,但原來呢個小陽春並唔係一次爆出黎,反而係好穏定咁持續推高樓市,或者更應該講為令樓市跳價。 過去兩週,隊長同唔同的代理傾過下,因為本身睇成交都感到有種不尋常的向上衝動力,所以更加主動去撩下代理睇下樓咁,以了解下成個市況。過去兩週首先一個好明顯的訊號係,賣盤係接近零匙盤,想睇樓的,就必需睇果三兩個租的匙盤攞感覺,賣的就似乎幾個大屋苑都連約睇的機會都無咁濟,盤源極度乾涸。 叫價方面,基於無人真係賣咁濟,所以一推就又係跳價的盤,所謂你見到係成交網出現的市價,目前市場的叫價大緻都係高過上一個破頂價的5%左右,不理樓層,即就算上一個盤係極高層,呢家較貼市的下一個盤極低層,也是叫高3-5%,仲要未必firm賣,可以話係痴撚晒線。因此想要荀盤真係可以話係妙想天開,基本上你買到一個市價(即同上一個破頂盤一样價),係今日的市況黎講都可以去還神,不過帶一帶番頭盔,呢個係一個普遍的現象,但市場係再瘋狂的時期都總會有人唔知點解執到荀野,萬中無一也好,是有的,只少我知最近成交左一個。 說回樓市,另一個現象係年初一月份,隊長仲係度講緊岩岩跨400萬要買趁手,準備同400萬樓講再見時,三個月後的今日真係好多同屋苑的樓大積都已經講緊500幾。如果你,又或者隊長都有同感係覺得,嘩,咁撚細,最細個的單位都要470/480萬入場,三個月前都係400萬左右的情況下,咁真係除左恭喜你之外都唔知講乜好,是關睇情況只要去多三幾個成交,呢D最後的盤,睇怕都會見5字,原因係真係無盤得好交關,買的人又真係好撚多,跳上跳,就套一個代理的說話黎講,5單入面有3單都破頂,4字頭大屋苑想入場,可能好快就無晒呢個機會。 樓市剛需的情況好激烈,激烈到隊長我都唔識講野,所以如果有心入市的,要勤力D去搵盤先可能係最後出路,當然升到咁癲會唔會跌一跌,無人知。買唔買,自己決定,但市況,的確連隊長都會話,傻L

當你賺左人地一世人的錢後?

隊長曾經提出過一個問題係 你條命值幾錢 ,直到而家隊長有時都會考下人呢條問題,但今日要講的係,當你賺左人地一世人的錢後,你又會點做呢? 即係咁,量化件事黎講,舉例你如果而家45歲打緊份牛工係5萬一個月,算係唔錯咁,工作煩多有壓力但又叫頂得住咁計,然而你原來已經有2000萬存款了 (唔好問點解有,假設啦),咁老老實實究竟點諗呢? 就當你呢家買2000萬匯豐計,每年大約有100萬的股息(當5%),每月即係8皮野左右,如果你都係搵5皮野,都算係財務自由了吧。好啦,打份牛工的意思,係指呢份牛工基本上比唔到任何滿足感或使命感比你的(即如你立志係做醫生救人做警察維持治安做老師教育下一代的,全部除外),換句話說如果你無2000萬你都會因為生活而同大部份香港人一样咁做呢份工做下去果種,咁但係你有咁的身家有咁的被動收入,做下去定唔做下去呢? 有所謂的專家指出幾十年要計埋通漲怕計錯數,但同時你都可以計到你搵多一個月都係變左做2005萬only(當你唔駛洗),一年計當無bonus果D野都係 2060萬,係多左60萬,但對比你已經拥有的2000萬黎講,雖然唔係話唔係錢,但係咪有significant difference呢?即係話,你再做落去,可能追趕到的生活係比月入5萬更高的生活享受同錢,say,可享受月入10萬至12萬月入 的 生活,但係其實你坐係度都收8萬左右計,好似又唔係差好多,更惶論你想做真正有錢人,如億億聲的小型有錢佬,基本上如果只係打份牛工,做到60都係應該唔會過,咁呢一刻的你,做同唔做,點諗? 如果你真係諗住繼續漫無目的咁做,好過無野做,五年時間一轉,恭喜你,你有2300萬了,而一样係匯豐的股息下,嗯,你由100萬的股息,變左101.5萬了,咁然後呢?如果你好享受呢5年生活的話,恭喜你,但如果你係完全唔知為乜而又賣多5年比公司,之後數字遊戲上又多左小小進帳,真心問,為乜? 相信要答呢個情景題的話就係又要問自己一個問題,就係做黎為乜?一個普通人,再多小小的錢又仍然係一個普通人,唔撈退休又係一個普通人,咁為乜先? 事實上,好多道德撚會話比你聽,做人要正面要對社會有貢獻要回饋社會芸芸,基本上隊長係認同的,但事實上,又係多餘的。現實地講,你問隊長要做好人定壞人,我會答你一定係做好人啦唔駛講。問題係,維護世界和平的野呢,都係D大人物做架啦,本身係

沙中線的威力

圖片
其實香港係未來幾年將會有三個重要的基建落成,一就係打通珠三角一帶的港豬噢大橋,而另一個就係將香港成為成個大陸巨型鉄路網入面的高鉄,第三個就係貫穿港九新界的沙中線。 三個概念各有棒場客,有投資者就睇好港豬噢就勁買中山豬海同埋東涌樓咁話,而高鉄就最多買柯士甸咁講啦,之但係三個之中,隊長就認為最具威力會係沙中線。 對比其餘兩個基建,首先要明白各個基建設立的目的係乜先?以港豬噢為例,應該係以商務客為主,其餘側為運輸吧。高鉄呢,就以各類型旅客為主。唯獨沙中線呢,係以香港居民為主題的。好明顯,旅客呢就係過境旅客,佢地黎住係住酒店,唔住的可能就係唔住。你話當中有無人會留港買樓呢?一定有,但應該唔係主要吧,對比沙中線的話,沙中線係打通香港內部的基建,住的人應該會因些受惠吧。 要再深入研究呢,就要睇下條走線先,其實沙中線分開左兩期進行: 第一期的走線係由大圍-->顯徑--> 鑽石山 --> 啟德 --> 宋皇臺 --> 土瓜灣 --> 何文田 --> 紅磡以後駁西鉄,形成東西貫連的走道。 第二期的走線係原有的大圍-->旺角東 -->紅磡 --> 新增至會展 --> 金鐘。 轉載: 以上圖來自wiki 好啦,睇完呢條沙中線呢好明顯思考最受惠的站係邊度呢?無錯啦,就係大圍(其次應該係沙田),好明顯呢家由東至西的又有大圍去到屯門,由南至北係由金鐘經大圍去到落馬洲同羅湖,仲未計馬鉄站都係響大圍轉車,基本上大圍站可能會成為全香港鉄路站黎講最最最最最最中心同繁忙的一個,而且如果你睇下走線圖,以前大圍去港島,大部份人都唔會on99咁轉石硤尾經尖咀轉兩程車去港島,反而好多人會選擇去紅磡轉隧道巴,之但係而家就坐多一個站就到會展,兩個站到金鐘,真係方便到暉。而且啟德都係同一條線上面連啟德概念都食埋,當中諗下如果你係啓德番工的,又可能又要成日中港咁走的,又想方方便便的,成條線上面最著數真係大圍。 如果你又係住開沙田區的話,有一樣野一定身同感受的是沙田新城市廣場係一個絕地恐怖地人多的商場,成個商場群由新城市廣場連埋沙田廣場,好運中心,沙田中心,偉華同希爾頓,每逢星期六日假期,都係可以話水泄不通黎形容,主要原因係咩呢?就係係成條東鉄線匯聚人氣的新界段,係得沙田呢個商場最有規模

空置稅

波叔就話可能會推空置稅,好多淡淡就即刻跳出黎又話大力支持咁,然後當然個論據就係發展商呢而家就有所謂9500個未賣的單位咁話,因此空置稅一方面可以打擊發展商盡快以平價散貨,唔好囤積居奇咁样啦,而亦有好多住宅單位呢,就會可能之前一個人炒幾間,而家就又掟番出個市場咁,形成一股可以壓樓價的政策咁話。 不過要講空置稅,首先就一定要講點样去徵稅先,因為大家要明白,發展商同埋社會大眾呢,都係好識得跟住遊戲規則玩的人,尤其係發展商,你要黎搞我,正所謂上有國策就下有對策架啦。因此呢,以最傳統的空置稅黎講,一般計空置就係睇下個單位有無用電咁样啦,而如果係統計學呢,就會去到用數燈呢一招,比如係一段時間內搵幾個大廈屋苑去日日數,睇下邊個單位無著燈就空置。 好啦,如果以二手樓黎講呢,其實如果真係要對應就好易啦,你可以選擇去平租比你屋企人,比如你老豆老母咁話,然後自己人D錢咪自己諗番清楚囉。又或者,你計我用電,我咪著住一兩盞燈囉,每個月交番三兩舊水電費,就以上述兩招,就可以輕易咁解決左空置問題,咁點抽稅呢?當然,以上都係權宜之計,最好的就係搵到個租客租啦,但如果都可以破到空置,咁又點會劈平租比街客呢? 而家當然社會的矛頭亦其實係指向發展商啦,始終你發展商係無樓人仕的假想敵,所以政府抽你稅就算樓價唔冧啊,我相信都有一班人會心涼,正所謂我過得唔好,你都要一样咁仆街的攬炒心態嘛。之但係,發展商所謂的貨尾又點样搞作呢? 其實9500個貨尾,就當足你9500個貨尾啦都唔去考究有幾多未必係valid的數字,而要成為呢個貨尾呢,理應就係當攞左預售樓花通知書開始計吧,咁亦即係話如果唔申請預售樓花通知書住,咁就唔駛徵稅啦Right?好啦,所以呢發展商呢D友仔唔會傻的,係,佢地會好可能好合作咁將呢9500個單位出售或出租,但9500個係一年內係絕對吸收到,賣唔出的應該可能係某D特色單位好蝦人買的,咪攞去放租或最差咪做員工宿舍囉,當然都要計一計數就係你個稅係幾錢同埋追溯期係幾時啦。 好啦,搞掂呢9500個單位名花有主之後就入戲肉啦,點解呢?咁老實講,如果你做生意整的產品出黎係有限時間賣唔出,咁你會點啊?屌好簡單姐,咪減慢個生產去到一定賣得出的數量,甚至避險咪直情唔生產囉,唔生產唔駛輸喎,咁即係我只要有限度生產,以前我一年起3000個單位,而家呢,起1000個算啦,唔係一間賣唔出中伏咪

元朗的租金

隊長的樓入面,一直有一样野令隊長覺得持貨有D怪的就係,元朗的租金總係比起其他地區落後。有人話係因為新樓多供應多壓低租金,亦有人話本土元朗人根本唔會租靚樓寧願住番村屋仲低咁話,但無論邊個先係真道理,租金同樓價的回報比例偏低,是一個鉄一般的事實。 就以元朗的Yoho系列黎計,普遍兩房的租金會係約14000-15000左右,當然乜乜朝向果D就有高低質素之分,但呢個係一個應該租到個兩房單位的價格。而Yoho系列兩房,而家700-750萬亦唔係過份。呢條數,隊長即時會同自己portfolio入面的樓作比較,就攞得寶黎講,要收14000-15000,應該係528/530的大兩房左右就得,而樓價即係550-600萬有交易,足足平左100-150萬不等但可以收番同样的租金,接下來引伸出黎的問題可以係有五個可能性: 1. 元朗的樓價過高? 2. 元朗的租金偏低? 3. 其他地區 (得寶) 的樓價過低? 4. 其他地區 (得寶) 的租金偏高? 5. 事實就係咁,講咁多都無用 解答左以上的問題,其實對投資的方向都會有一定的啓示,即至少你知道係咪應該買其他區而避元朗,定係話直情要沽出元朗之類咁。 因此,隊長亦做出一些基本的資料搜集。首先元朗的新盤,特別係近朗屏同尚悅一帶真係多,尤其係朗屏地鉄附近的新盤有好幾個,兩房入面11000都有交易,故此可謂成日都有新盤出黎搶走租客,令整体元朗的租金好難大升。而且,呢個搶生意的情況亦壓低左好多二手單支舊樓的租金,即你就算好多所謂400萬的單支樓,係九龍你租12000-13000都無乜問題,但你想係元朗租呢口價,難了。就算你叫10000都好難搵客,因為D人都唔係傻,比多小小錢住全新樓咁制,咁又點會肯比10000租D爛鬼二手樓呢? 因此,好多好多二手樓就算樓價上,租金回報仍然低得可憐,基本上一見10000就要二手質素同一手樓直接硬碰。 照道理,租金唔上,樓價又好難會上,但係元朗就無出現呢個市況,原因亦好簡單就係買樓的人就會用番整体市況同買樓前景去諗,所以賣果條友見全港都升,自己亦唔會平賣,而買家亦明知九龍新界都係400萬難找,要買都係果D野,所以元朗近地鉄的樓價都係好鬼硬淨。而新樓二手樓就比Grand Yoho一路帶住升,加埋港豬澳同屯門隧道以及近大陸呢堆因素,呢幾年都係有強勁的需求,呢個買前景同買心頭好的因素下,夾

來一個大通漲吧

隊長呢幾日在不停計數,老老實實財務自由今年好大機會達成,但問題係級數仲係較低,除非隊長可以在一個很「不該」的公司捱到多一段長時間,然而無論係肯捱定係唔肯捱,辦公室政治因素亦早已寫明唔會有好日子過,即係話肯捱都未必比你捱,所以中長線的公司野就唔到自己諗,短線的就死人都捱到出B仔,然後就計自己可控制的被動收入。 然而,被動收入亦非完全free of charge,人生亦唔係完全無支出,打開excel紀左所有固定支出時,講真係香港生活真心都覺得幾恐怖,突然間會諗如果只係係香港搵三四萬真係可以話完全唔夠洗,呢個唔係一個離地的數字,每樣野都有數得計,而且好多時有D錢係突然殺出黎,舉個例某D亲友要結婚但可能好亲咁你又要人性又要金器,預鬆好過預緊。 係呢個情況下,計錢的名單上面,發現減黎減去無野好減,即想縮骨都無得縮了,可以的話就係得番兩個途徑,一就係努力搵新錢,二就係去學各國政府一样期待通漲到來。 講過無數次,美國佬國債十九幾萬億,一來可能根本無諗住還,二來如果要還就一定用將來的錢還今日的債。舉個例,你而家借還十萬的mortgage對比二十年前還十萬mortgage 根本就係兩回事,但以今日黎講同样還10萬一样輕鬆,意即只要通漲來幫我洗一洗底,今日還10萬,三五年後可能只係還價值一半的10萬,咁就輕鬆了。如果唔明的話,又或者諗下呢家所有物價都加個零,你人工三萬變三十萬,但茶歺廳就一個歺500蚊,比例價值都唔變,唯獨你戶口欠人債果條數係無變,即欠100萬就還是100萬,咁你明白有多爽了嗎? 或許你以為隊長在鳩Up式的天荒夜潭,之但係睇番歷史,所有樓都係咁样架啦,而且呢個如意算盤唔止隊長一個人在想打,環觀全世界,中英美歐日全部都係諗緊呢條縮數橋,總之將個通漲谷到有大得咁大,人人又感到有加人工,之前的債又唔駛太吃力咁還,實際上環球已經在玩呢個谷大通漲的遊戲,呢個暖流才剛剛跟經濟好轉開始,但唔好意為會因經濟差而停,方向是已經定好,去唔到只會谷大個劑量,直至情況好轉為止。 另跳一跳話題,睇番最近新年回來的市況,傳統的小陽春似乎無乜媒體大市報導,當然一般黎講小陽春都係有價量配合,而最近呢段時間的價是升了,不過量倒沒有很多。之但係直到最近康城站一Q清呢,可以睇到其實購買力係仍然強勁的。而且,雖然無非常多的成交量,然而量還是有明顯增加的,就以隊長有投資的屋苑黎計

波叔第一份的財政預算案

琴日波叔公佈左任內第一份的財政預算案, 一如以往, 無論點樣做呢都會係有人讚有人彈, 而呢份預算案最大的著眼點就係響超高的盈如下點解唔全民派錢, 而跟住的討論就係好多人話唔滿意老綜出三糧同10000張海洋公園飛咁. 當然啦, 其實所有所有野, 都係一件好主觀的事, 亦即係主要關係到每個人的自身利益. 一份財政預算案好唔好, 最簡單當然莫過於我lam撚盡著數同糖啦, 因此如果你又唔係老綜, 又唔係業主, 交稅又交唔過20000的話, 其實呢份預算案真係等於無, 而按照黃子華的魚蛋理論黎講, 自己無最好就人地都無, 大家一齊仆街咁就最開心, 呢個係一個好現實的現實. 作為一個現實到不能再現實的香港人黎講, 隊長對財政預算案係表示歡迎的, 而話得歡迎, 你亦可估計到其實隊長肯定係受惠的一群先啦. 啦先講點解受惠呢, 好明顯大家都知又黎玩免差餉啦, 而免差餉呢家野隊長我真心就真係感謝政府. 有樓, 而且有間樓的人, 都會明白到每季差餉來臨的時候係幾咁唔想比. 講真你話多又唔係話好多, 但五位數字的差餉地租就一定有, 而一年免你四季, 條數一定多過派錢啦, 所以嘛, 隊長係好唔客氣咁講我係受惠的. 好多人, 包括萍果都講話喂點解政府幾年盈餘都唔派錢, 澳門都派咁多年, 計番幾年計, 政府每人都派少左幾皮野喎 , 而政府的答法就係話唔想一刀切啦, 即當然係派埋幾千蚊比李嘉誠又做乜呢, 呢個可以話公說公有理婆說婆有理, 之但係有一點隊長又唔係話好同意的就係, 所謂無糖的人仕 , 又即係高於老綜而少於有樓的夾心階層黎講, 如果提出一個角度係好似政府欠左佢地呢, 即隊長聽到話D錢係我架派比老綜都唔派番比我, 咁隊長就認為呢個論調十分奇怪. 啦, 帶個頭盔先, 隊長唔係話夾心階層唔駛幫唔抵幫, 隊長唔係離地,亦知好多人夾係中間係唔知為乜, 而隊長亦明白呢個預算案係無乜惠及呢個階層的人. 之但係, 如果講到政府欠左呢班人我就覺得怪怪的, 原因係真心想問你交幾多稅而又係咪真係完全係攞你D錢去貼人先? 預算案入面其實提高左退稅75%, 最高金額由2萬到3萬 , 而且子女同長者的免稅額都提高左 . 即係講真, 如果你本身收入中高的, 咁交開幾萬稅, 今年都應該交少左萬幾兩萬啦, 又唔係完全話無受惠. 如果你收入低的, 作為公民, 你搵三四十萬, 交幾千蚊稅的話,