元朗的租金


隊長的樓入面,一直有一样野令隊長覺得持貨有D怪的就係,元朗的租金總係比起其他地區落後。有人話係因為新樓多供應多壓低租金,亦有人話本土元朗人根本唔會租靚樓寧願住番村屋仲低咁話,但無論邊個先係真道理,租金同樓價的回報比例偏低,是一個鉄一般的事實。


就以元朗的Yoho系列黎計,普遍兩房的租金會係約14000-15000左右,當然乜乜朝向果D就有高低質素之分,但呢個係一個應該租到個兩房單位的價格。而Yoho系列兩房,而家700-750萬亦唔係過份。呢條數,隊長即時會同自己portfolio入面的樓作比較,就攞得寶黎講,要收14000-15000,應該係528/530的大兩房左右就得,而樓價即係550-600萬有交易,足足平左100-150萬不等但可以收番同样的租金,接下來引伸出黎的問題可以係有五個可能性:


1. 元朗的樓價過高?
2. 元朗的租金偏低?
3. 其他地區 (得寶) 的樓價過低?
4. 其他地區 (得寶) 的租金偏高?
5. 事實就係咁,講咁多都無用


解答左以上的問題,其實對投資的方向都會有一定的啓示,即至少你知道係咪應該買其他區而避元朗,定係話直情要沽出元朗之類咁。


因此,隊長亦做出一些基本的資料搜集。首先元朗的新盤,特別係近朗屏同尚悅一帶真係多,尤其係朗屏地鉄附近的新盤有好幾個,兩房入面11000都有交易,故此可謂成日都有新盤出黎搶走租客,令整体元朗的租金好難大升。而且,呢個搶生意的情況亦壓低左好多二手單支舊樓的租金,即你就算好多所謂400萬的單支樓,係九龍你租12000-13000都無乜問題,但你想係元朗租呢口價,難了。就算你叫10000都好難搵客,因為D人都唔係傻,比多小小錢住全新樓咁制,咁又點會肯比10000租D爛鬼二手樓呢? 因此,好多好多二手樓就算樓價上,租金回報仍然低得可憐,基本上一見10000就要二手質素同一手樓直接硬碰。


照道理,租金唔上,樓價又好難會上,但係元朗就無出現呢個市況,原因亦好簡單就係買樓的人就會用番整体市況同買樓前景去諗,所以賣果條友見全港都升,自己亦唔會平賣,而買家亦明知九龍新界都係400萬難找,要買都係果D野,所以元朗近地鉄的樓價都係好鬼硬淨。而新樓二手樓就比Grand Yoho一路帶住升,加埋港豬澳同屯門隧道以及近大陸呢堆因素,呢幾年都係有強勁的需求,呢個買前景同買心頭好的因素下,夾硬就拉闊左樓價同租金的關係。


好啦,如果你用約11000為界線去睇,即能負擔呢個數的,9成會比新樓或半新樓吸鬼左去,咁低於呢個數的人又會住邊呢?


市區黎講,其實好大機會就會係住劏房啦,所以市區就會有6000-8000的劏房,有價有市,因為你唔住就無得係市區住。當然仲有D超惡劣環境的床位或唐8劏房果D就另計啦,但稍稍正常咁住的,你好難係市區搵到太四正的新樓租10000比你啦。好啦,但換番個角度,係元朗就唔同,你唔住11000咩,大把單幢樓四四正正都叫一個二百零呎的單位叫7000-9000左右,充斥住食埋好多實力較次的用家市場。呢個意思又即係話,劏房係元朗如果想叫6000-8000咁講,係基本上無價無市,因為D人會寧願自己住一個whole flat。


咁但係你係上網會發現,元朗的劏房一样有人做,之但係大部份都係講緊3000-5000左右,基本上過5000都難有,但佢地有一個共通點就係好鬼甩頭甩骨,點解?因為要咁平,就係唯有乜都唔整就最平唄。所以元朗又引入左一批真正的低端人口住得比較辛苦。唔信?你自己入元朗睇下D邊垂地區係咪特别多南亞人就知。


不過,另一個好關鍵的因素令元朗租金受壓就係,元朗的村屋多到仆街。問心,同样你6000住間核突劏房,反正都唔怕住元朗了,點解唔考慮搬埋去錦上路啊八嫏啊大棠啊咁,求其搵間400-500呎村屋,都起碼叫做住得似番個人。當然交通又係另一問題,但元朗的租金,就係比多方面的因素壓得死死,隊長我好難想像當yoho兩房要800萬時,都係數得15000蚊租,老實講,要再買的話真係買唔落手。



所以廢話講完,要比多100-150萬黎收一样的租,隊長我一定揀550-600果堆,起碼坐都坐得舒服D。






留言

  1. 舊年入左間港島南區東部,香港人不會買的10幾年居屋,4球幾收$15000租比西人,管理費又低。

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