元朗的租金

隊長的樓入面，一直有一样野令隊長覺得持貨有D怪的就係，元朗的租金總係比起其他地區落後。有人話係因為新樓多供應多壓低租金，亦有人話本土元朗人根本唔會租靚樓寧願住番村屋仲低咁話，但無論邊個先係真道理，租金同樓價的回報比例偏低，是一個鉄一般的事實。


就以元朗的Yoho系列黎計，普遍兩房的租金會係約14000-15000左右，當然乜乜朝向果D就有高低質素之分，但呢個係一個應該租到個兩房單位的價格。而Yoho系列兩房，而家700-750萬亦唔係過份。呢條數，隊長即時會同自己portfolio入面的樓作比較，就攞得寶黎講，要收14000-15000，應該係528/530的大兩房左右就得，而樓價即係550-600萬有交易，足足平左100-150萬不等但可以收番同样的租金，接下來引伸出黎的問題可以係有五個可能性:


1. 元朗的樓價過高?
2. 元朗的租金偏低？
3. 其他地區 (得寶) 的樓價過低?
4. 其他地區 (得寶) 的租金偏高?
5. 事實就係咁，講咁多都無用


解答左以上的問題，其實對投資的方向都會有一定的啓示，即至少你知道係咪應該買其他區而避元朗，定係話直情要沽出元朗之類咁。


因此，隊長亦做出一些基本的資料搜集。首先元朗的新盤，特別係近朗屏同尚悅一帶真係多，尤其係朗屏地鉄附近的新盤有好幾個，兩房入面11000都有交易，故此可謂成日都有新盤出黎搶走租客，令整体元朗的租金好難大升。而且，呢個搶生意的情況亦壓低左好多二手單支舊樓的租金，即你就算好多所謂400萬的單支樓，係九龍你租12000-13000都無乜問題，但你想係元朗租呢口價，難了。就算你叫10000都好難搵客，因為D人都唔係傻，比多小小錢住全新樓咁制，咁又點會肯比10000租D爛鬼二手樓呢? 因此，好多好多二手樓就算樓價上，租金回報仍然低得可憐，基本上一見10000就要二手質素同一手樓直接硬碰。


照道理，租金唔上，樓價又好難會上，但係元朗就無出現呢個市況，原因亦好簡單就係買樓的人就會用番整体市況同買樓前景去諗，所以賣果條友見全港都升，自己亦唔會平賣，而買家亦明知九龍新界都係400萬難找，要買都係果D野，所以元朗近地鉄的樓價都係好鬼硬淨。而新樓二手樓就比Grand Yoho一路帶住升，加埋港豬澳同屯門隧道以及近大陸呢堆因素，呢幾年都係有強勁的需求，呢個買前景同買心頭好的因素下，夾硬就拉闊左樓價同租金的關係。


好啦，如果你用約11000為界線去睇，即能負擔呢個數的，9成會比新樓或半新樓吸鬼左去，咁低於呢個數的人又會住邊呢？


市區黎講，其實好大機會就會係住劏房啦，所以市區就會有6000-8000的劏房，有價有市，因為你唔住就無得係市區住。當然仲有D超惡劣環境的床位或唐8劏房果D就另計啦，但稍稍正常咁住的，你好難係市區搵到太四正的新樓租10000比你啦。好啦，但換番個角度，係元朗就唔同，你唔住11000咩，大把單幢樓四四正正都叫一個二百零呎的單位叫7000-9000左右，充斥住食埋好多實力較次的用家市場。呢個意思又即係話，劏房係元朗如果想叫6000-8000咁講，係基本上無價無市，因為D人會寧願自己住一個whole flat。


咁但係你係上網會發現，元朗的劏房一样有人做，之但係大部份都係講緊3000-5000左右，基本上過5000都難有，但佢地有一個共通點就係好鬼甩頭甩骨，點解？因為要咁平，就係唯有乜都唔整就最平唄。所以元朗又引入左一批真正的低端人口住得比較辛苦。唔信？你自己入元朗睇下D邊垂地區係咪特别多南亞人就知。


不過，另一個好關鍵的因素令元朗租金受壓就係，元朗的村屋多到仆街。問心，同样你6000住間核突劏房，反正都唔怕住元朗了，點解唔考慮搬埋去錦上路啊八嫏啊大棠啊咁，求其搵間400-500呎村屋，都起碼叫做住得似番個人。當然交通又係另一問題，但元朗的租金，就係比多方面的因素壓得死死，隊長我好難想像當yoho兩房要800萬時，都係數得15000蚊租，老實講，要再買的話真係買唔落手。



所以廢話講完，要比多100-150萬黎收一样的租，隊長我一定揀550-600果堆，起碼坐都坐得舒服D。