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顯示從 一月, 2014 起發佈的文章

操盤實例 -- 居屋加按收租篇

隊長你好, 我睇左你個blog 都有兩個幾月, 好敬佩你既眼光同投資智慧, 希望隊長可以慷慨咁指點下迷津, 可以早日財務自由!! 我結左婚兩年, 有個仔, 家住屯門居屋(已補地價), 依家市值大概2.3m 借款0.95m 我自己持有, 我同老公都想買多間收租, 我地兩個三十幾歲人收入唔高, 老公有around 50萬saving, 月薪1.25萬, 我就冇咩cash saving, 得基金 (必要時都用到10萬) 月薪1.9萬一 如果要買多間, 應該要加按我間屋, 但如果新買個間用我老公一個人名持有買唔買到2.5m 既屋呢? 有冇咩區好選擇? 如果d問題太白癡, 希望隊長見諒 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 首先如果計數就一定係先將你間屋玩加按,不過我唔知你呢家供緊幾多所以只可以當你加按到先,而你2.3m的樓價按70%,即可借1.61M,減番你仲有0.95M,即可以借多660K出黎,分三十年供每月多還2489元,以上無計你stress test。 加按出黎660K 加上你手頭500K,總數為1160K,不過side track一下我真係覺得呢家D讀者好勁,搵萬零蚊,可以有500K saving,真係令我汗顏。不過點都好,1.16M的話,其實你要諗的應該係睇番你老公一個名的話可以借到幾錢,先去諗你買乜。 我認同你加按元之后無晒額,所以以你老公月入12.5K計,stress test唔可以超過60%人工,即7500元,按番呢個水平黎計,最盡係大約可以借1.35M左右,每月供款5091元,stress test係7371元,所以你地呢家的購買能力,唔計雜費係1.16M + 1.35M = 岩岩好2.5M左右。 雜費如果你計埋,就會係厘印同代理佣金約8皮野左右,你話你仲有100K所以我就唔計了,或者你自己買果時可以就番果價當2.4M都未定。 區份黎講我唔會建議你買邊區,因為實在太多人問我買邊度好,而你個budget就好鬼難搞。當然,你住屯門可能你會到D約莫係呢D筆直的野,而我只能講區區都有好野,即如果屯門市中心比你扑到層2M的錦華,你諗都唔駛諗可以

人生目標在公屋

前陣子施老闆係電視訪問話梁特首如果係有料到的,就係帶更多人脫離公屋,而唔係使更多人進入公屋,個人認為係非常合情合理的,不過唔知點解好多網民留言話咁样施老闆就會有更多生意做,又叫佢捐左副身家出黎芸芸,總之就好似覺得公屋係好合理,施老闆講就係為左接生意咁。 先唔好講施老闆其實係2008年已經捐左中原股份比施永青基金會做善事呢D部份網民唔知的事實,但我好奇怪點解有咁大一部份的人好似好中意公屋咁,差唔多為左層公屋就又唔肯升職又唔肯加人工,其實簡單D講,我睇到的係連將來的所有上流機會都唔要,搞乜? 點解咁講,先睇入息入公屋,一個人連1皮都無,2人皮五,當你唔駛交租,我想問做得乜? 1人 9347 2人 14474 3人 19274 4人 23305 可能我唔夠屎忽,但我只係諗一個合乎資格的人入住公屋的話,如果你仲係一個大學生,我真係覺得係"刁架"。好話唔好聽係香港正正常常大學生做兩三年野皮半一定有,三五年兩萬頭亦絕對唔難,但竟然係職場都唔試下幾年,反而同D弱勢社群爭福利,搞乜? 當然,香港叻仔多,入左多之后,暪呢样暪果样,過左都係交下雙倍租金,咁都未嘗唔係一個方法,不過與其係咁點解唔好好地做人呢? 老實講,條路點行每個人都唔同,之但係有手有腳搶左人地條路黎行我就總係覺得唔係咁通。再者,係私樓市場可以享受資產升值的機會,亦可以享受財務自由的人生,只要你肯摶,四十歲五十歲退休都唔係難事,我又唔係咁認同有樓奴之說,問題只係你有無適當的思維去做事。 不過,如果你的人生目標只係一間公屋,你的眼光實在短淺,因為公司如果比機會升你職比野你做,你唔敢做,因為你唔可以無左間屋。你的人工限制左你亦唔會有太多的外遊機會,唔會有太多食好野的機會,唔會有太多擴闊視野的機會。再講"沉"D,人地十皮八皮可能都係一個bonus甚至係一個月的人工時,對你黎講,竟然係人生入面好大的一舊錢,成世人咩機會都無晒,要層公屋黎困住自己,把L咩。 要左一層公屋,人生只會夾左係一個極度狹窄的空間,如果你係無得揀都無法,但如果你後生細仔,竟然當係人生目標,咁就真係不該。所以,施老闆講得好岩,因為香港人只有走出公屋,先會有更多的機會,有更闊的天空,但呢家起更多公屋做誘因,令有部份后生仔竟然放棄人生去視公屋為目標,都唔知咩政府會有咁

操盤實例 -- 二開三

隊長你好 , 睇左你個 BLOG 超過一年 , 覺得同你既想法好接近 , 當然無你咁勁啦, 我而家既困境係諗唔到點樣二開三 , 俾 D 辣招困死晒 , 想請教下你既睇法 , 我個 CASE 亦都比較複雜 , 希望你睇得明. 本人而家有兩層樓 , 一層自住 , 一層收租 - 自住樓 , 長沙灣 , 市值 550 萬 , Loan 300 萬 , 月供 11700, 30 年 , P-2.85%(2.15%) - 出租樓 , 元朗 , 已供多年 , 市值 510 萬 , Loan 310 萬 , 月供 10700, 25 年 , H+1% (Cap at 2.45%), 月租 13500 以上兩層樓都係同屋企人夾份 , 即係首期供款一人一半 , 不過計供款能力打後只計我一個 ( 屋企人近年退休 ) 。 今年年底正準備跟女友結婚 , 所以佢既供款能力可以計算入內 , 亦由於結婚 , 我已經假設婚禮支出後最壞打算現金為零 , 要重新儲過。 我 : 29 歲 , 月入 33K,    由於已經有 2 層樓供緊 , 所以每個月只儲到 6k 女友 : 28 歲 , 月入 19K, 扣除必要開支 , 每月儲 4k (即係我地 total 每月儲 10k) 我而家諗到二開三既下一步係 : 1)      兩層樓按兵不動 , 過 2 年用儲番黎既首期 , 用女友單名買一層樓收租 ( 原因 : 覺得出租樓的 H Plan 息平 , 郁左佢唔 cost effective, 唔知隊長點睇 ?) 2)      賣左出租樓 , 自己單名買層 300 萬樓下收租 , 再過一年儲下錢加埋 , 用女友名買多層 300 萬以下收租 3)      隊長一 D out of the box 既想法 (PS, 之前隊長有個化整為零的回信未必適合我 , 因為層自住樓岩岩裝修完同未過 SSD, 應該唔會賣住 ) 如果隊長有咩需要我補充 , 歡迎發問 , 如果隊長覺得有刊登價值 , 歡迎分享。 --------------------------------------------------------------------------------------

全職股神

每一年當股市稍為暢旺,不難我地成日會聽到坊間又會出現一批少年股神,又或者係討論區提出辭去工作,以全職炒股為生的目標的人。 講真,聽呢D故事背后,首先為免又有一堆鍵盤戰士出擊,我都唔排除有人真係股神,有人真係可以做到所講的野,但實際上有幾多人做到,又有幾到人輸到一褲都係呢,如果要比例黎計,我相信一定輸到HIHI的人係多數。 人生行到呢個年紀,身邊總有好多不知天高地厚的人曾經認為自已可以戰勝一切,特別係係股票市場,以為三幾十萬就可以嬴錢,又或者賺個生活費,我曾經都係其中一員。不過可惜,股市變化萬千,你一兩個月Win大錢,無問題,但一個小股災,就可以攞你狗命,呢D野我同我身邊識的人都聽過唔少故事。 所以,如果有人話比你聽可以全職炒股生活的話,我大部份時間都係得啖笑,而且你越后生我就越唔建議,始終好好地有個職場的規劃比你你唔行,但如果比你炒番兩三四年后得個桔,之后想搵番份工真係又晒時間,又要吹水呃人話你去左外國果D咪得啖笑,不過咁都好彩只係由頭黎過。之但係我聽的故事入面,亦不難聽到有人輸幾十萬要孭住條數做人,試諗下有邊份工打工會打到有negative數呢?搵食姐,咁搞就真係無謂。 而近日又更加見到有個湊仔公,呢家係大陸有數個物業,月入三萬幾,然后再加上股票期權,已經在享差唔多(半)退休生活,仲上埋電視好似生活無憂無慮咁,真係好似好正,不過細心睇呢位仁兄的經歷,我實在唔係好計到條數出黎。 http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20130218/00434_052.html 當然,條數佢亦無完全公開,我亦無乜興趣再去dig deep on佢的background,如果我估錯講錯亦請見諒,之不過如果佢只係係銀行做左3年,靠3年的收入買到一層麗港城的話,講真就當你iBank都係講緊頭兩三年的收入,平均都係2球一年左右,三年咪六球野,減埋稅啊呢样果样,個本得果4-5球左右,都未計你食計你洗啦。如果唔係ibank做三年野有幾錢,大家都心照啦,而睇埋佢話呢家攞住30萬黎玩,唔係100-300萬,咁即係你本身都應該唔係做果三年野搵到D咩錢啦,之后無收入的話,我只可以諗你應該得番兩個收入 -- 1.物業 2.老婆。 好啦,樓的話,你買一層,之后當你一開二至三,無收入靠老婆,借亦唔借得好多,自住樓要加按又即係未供得晒應該,

一年半計劃

呢個計劃只係for我自己用,因為每個人的portfolio唔同,彈性唔同,所以做唔做,同做唔做到,都唔一样。 其實呢段時間,隊長我又開始review一下自己的財政狀況,據我年初時講過我今年的計劃后,我諗左一輪發現其實都要改變策略,先有機會達成CY講的住大D的諗法,故此,我需要一個進可攻退可守的計劃先有機會再上一層樓。 主要的原因,係隊長都開始諗緊人生的下一步部署,始終香港黎講住600零呎樓都會有一日唔夠住,不過行出街你想搵成千呎的樓,又堅係下下都過千萬以上,加上而家的按揭要求咁苛刻,你要我買一層過千的,可能要放棄三四層手頭上的樓,之后仲要供到爬街,相對我而家拥有的,好似唔係好對稱,故此又係時候動動腦筋。 係目前的情況下,我節錄左幾個自己的睇法: 1. 2016-2017年樓市開始會動盪,但隊長唔係聖人,我都會有錯。 2. 目前隊長的自住樓係半新樓,相對較貴,同價的二手樓可以住大點。 3. 有大部份的小型屋苑的細單位跑win大單位,即你如果買果D屋苑的大單位,可平價自住。 4. 尚差20%左右,我就可以完全靠收租 > 供樓。 5. 元朗樓租務回報太低。 故此,隊長目前的諗法,就係要賣自住樓,然后稍微向下遊,買番間小型屋苑的大單位,一方面可以套番現金出黎坐住,另邊廂再賣埋元朗樓,然后再加入secret project,到時我計算過,以目前水平,我仲可以手楂一套幾可觀的現金,然后仲坐住數層樓之餘,自住果層又唔係差太遠得黎,租金仲可以完全頂晒供樓。 呢個境界,可謂進可攻,退可守,因為樓價上升,隊長的手頭物業都會受惠。而如果樓價下行,到時所有手頭上的樓已經係按揭低於50%,甚至40%,無咩好驚。但手頭上的資金亦可以令我突然一下買個過千呎大單位,免卻再將槓桿放大的風險。而如果樓市係牛皮的話,租金平衡供款的兩三年,將可令隊長休養生息,一方面減債,一方面人工再可以儲多一舊出黎,到三兩年后連同手頭上的資金再作打算,呢個都算係一個不敗之地的諗法。 行呢一步,亦其實想体現一個我的思想哲學,就係無錢的話就要能屈能伸。當然,隊長話比你聽無錢你亦會話我搞爛gag,但實情係我又唔覺得自己算係有錢,因為像我之前講過,我手頭最痴線果時可以戶口得番93.5,而呢一刻亦只係去番5位數字,所以以現金流黎講,你我都可能係差唔多,我亦感受唔到咩有錢的感

操盤實例 -- 首期計數篇

-------------------------------------------------------------------------------------------------- 隊長你好,開始睇你嘅文章大概三個月,好遺憾點解咁遲先留意倒,好似浪費左好多時間同機會,不過遲左好過完全留意唔倒。睇左你啲文真係對生活有返希望,希望可以早啲財務自由。 是咁的,我同女友(認識九年)打算買樓收租,唔知夠資格咩,因為以前無留意開呢方面,問左白癡野請見諒。詳細資料如下: 我: 26歲,月入16k,家用1.5k,自已食飯交通2k,無咩娛樂,其他支出都女友拍拖當3k,其他可儲起。 女友: 25歲,月入18k,家用2k,基金1k,自已食飯交通2.5k,購物3k,其他可儲起。 兩人手頭現金大概500k。 以呢個case有無可能上車?買樓收租邊區較適合?點先可以generate倒最大profit!? 希望隊長可以抽時間回,感謝! -------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先我都想講番呢個世界都係充滿勁人,以你兩個的人工,手頭兩人竟然有500K,真係唔知係我自己廢,定係你兩個係儲錢之王,有咩秘方記得反過來教下細佬。 不過,計數還計數,睇你兩位的人工,我大約當你可以每月儲到8k,你女友每月又8k,即每個月兩位可儲16K啦,即一年可儲192k (即你地過去三年都應該有很良好的紀律)。 如果要買樓出租黎講,首先以目前合法的前題下,mortgage係要50%,而我亦唔會教你地做犯法野(並唔表示無人咁做),故此,如果你要買樓收租,我假設買層2.5M左右的樓,你大約要1.25M +雜費,我就當1.35m吧,以你們的人工,加埋可能預期度的人工加幅,可能要多4年時間左右先夠,而呢條路就係乖乖咁玩的玩法。 當然,以你地目前的錢,其實亦已經足夠以9成上會先上車,同样買2.5M樓,成本大約就350K左右,你買完仲有錢剩。呢個玩法的前題下係你必需自住,而且仲會有按揭保險,total都差唔多比多十皮八皮野。而咁玩的話,你可以以先供的模式去買左層樓,如果樓價升左,你唔收租亦可賺樓價又賺儲錢。

上進等如上流嗎?

我有一個朋友,佢們兩公婆從大學認識,兩個都係上進之人,一起走過十幾年的結婚歲月,捱過唔少時光,當環境好左之后,兩人決定為自己增值,先后都自費報讀本港的某大學MBA,每人盛惠約24萬元,其后小朋友相繼出世,一直租的樓開始發現對於一家四口黎說唔夠用,而且大女兒考入名校要從新界搬出九龍近番學,老公亦開始堅持置業。 但係租用咁多年樓的老婆,眼見現下樓價高企,對於買樓呢個決定亦變得好猶豫,所以建議老公唔好堅持呢個決定,而且讀左MBA係公司的發展亦預期會更上一層樓,所以希望係現階段儲多點子彈,等樓價下跌時買入。不過,老公一方面都堅持買樓呢個決定,但眼見都話要就個女番學,也許都可以由新界搬出去租九龍樓,希望就算唔買都租住先,方便生活。 作為旁觀者的隊長我,其實係現實生活都無乜人知我太多野,所以我亦唔多爹。但聽故事黎講,我必需強調佢兩公婆係香港堅持靠自己的一群,希望用一雙手建造自己的一個美滿生活,希望用自己的一雙肩膀,捱出一個幸福的家庭,我曾經聽過老公話,男人要承擔,所以再辛苦都要捱,呢個就係一個上進夫妻的故事。 不過,係上進的背后,亦可以幫佢地計一計數。據我的了解,佢地大約兩人的薪金我估約35K一個人,即兩人加埋係70K。住元朗的佢地大約每月承租10K的樓,而MBA的話兩年每人24萬,即每人每月大約又係10K供兩年,之后生左BB出黎兩個亦開始要洗錢。租樓的話由於佢地要三房兩套,係九龍係咁易最平都要20K,表面上都應該絕對應付自如,不過識計數的佢們亦知道租金洗左出去就收唔番,所以亦想盡量慳,但可惜生活方便個女呢D野唔能夠用錢衡量,估此到最后亦選擇左搬出九龍。 其實呢位朋友本身有一個好識飲識食的習慣,同佢食飯唔知點解總係變成800蚊起的per person飯局,每一次食飯佢都識得搵一D好特別"貴"的菜式去食,所以那怕隊長我也許都叫有經濟實力,但係食完都會有種肉痛的感覺,而且我亦好奇怪點解呢師CHing可以咁有米,成日都豪食。 但係諗深一層亦唔難明白,始終佢地呢個用上進的人生背后係完全無計劃去支持,所以佢地就算肯捱,我覺得都係on99咁白捱。由佢地畢業,到讀MBA,儲到幾多我唔知,但豪玩豪食豪洗再租樓,再加埋個MBA 10K一共洗左480K (接近半百萬啦喂),應該儲落都唔會多。到左MBA畢業后,諗住可以儲下錢的時間,點知就先生一件又

C政報告之供應騙局

如果你認為,CY政府話搵到80塊地,就可以大幅增加供應,我相信這是天大的騙局。 如我上一篇提及,而家CY政府搵完地,搞完一輪又城規又諮詢,我深信都起碼搞兩三四年,呢個都係一件有排搞的事。但與此同時,CY亦訂立左每年幾多幾多個房屋單位之餘,又話要住大D的時候,其實好幾样野都充滿矛盾。 簡單D講,如果你要直接只係增加單位數量,最簡單而又可行的,就係將D單位有咁細得咁細咁起,即你明明有20000個600呎單位,你夠薑就起約莫40000個300呎單位,係單位數量上就可以馬上搞掂。當然,政府可以提升個地積比率再唧高番個地積比興建更多單位,又或者將某10000個單位變成400呎充下數,不過如果佢真係咁做,就會同佢個住大D住好D的方向有矛盾。 故此,如果CY政府真係想香港人住大D住好D,佢就應該針對呢個方針起多D 700呎起以至過千呎單位出黎。不過,我就見唔到呢家CY政府係批地條文度講話要限住起最細的單位係幾多,相反限大呎就有,咁即係點啊?又要同市民講住好D住大D? 但批地時就又要限住你唔好起咁大?即係係咪同我講私營單位就住細D,公屋居屋就住大D?咁如果又真係公屋居屋住大D,你果承諾的每年20000個公屋單位係咪變左大部份大單位先?如果係我就肯定你個20000單位都達唔成,到時肯定仲多人屌你,所以我諗一定又係以單位數量優先啦。如是者,住好D住大D的目標,但係起的屋又係中小型,CY你係咪思覺失調,定係我思覺失調? 好啦,即係話係現有的政策上面,如果你又想起得多,又想起得大,你就一定要更多的地,而恰巧而家最難搵的就正正係地,姑勿論我上面已經提及你攞到番黎都搞幾年然后換下一批政府官員,就當你一次過攞到咁多塊地,係咪就即刻可以推高供應呢? 之前我已經提過,香港的供應bottleneck,唔單止係土地,而更足襟見肘的,係建築工人。試諗下如果呢家同時有多80個地盤一齊開工,你估係咪一定可以即時開到工,而進度又係咪有如正常咁做到先?我相信,係目前黎講建築工人係緊拙的,主因係一個簡單的demand & supply現象。 大家都應該知道,係無外勞的情況下,今時今日無乜幾多新人肯入行。故此,係無數字基礎下,我地都可以假定工人的supply唔會太多。而另一方面,由於建築係一件好辛9苦的工作,所以就算加比市場多的人工,都唔會吸引到大量人材入行,故此我地亦可

C政報告

CY的C政報告,整体都比人批評為扶貧,而中產側又未能受惠。然后係之后的一個电台節目,有中產人仕打上去,就話中產的出力點係另一度,就係希望社會服務做好D,人人住好D咁。 房屋政策方面,節錄自yahoo的重點為: 1. 採納長遠房屋策略督導委員會的建議,增加房屋供應,未來10年供應總量以47萬個單位為新目標,公營房屋佔六成。 2. 在新的房屋供應目標下,政府的目標是平均每年提供約20 000個公屋單位和約8 000個居屋單位。 根據689所講,政府已經制定咩80定唔知150幅地皮,然后又話雖然短期內房屋數目唔會有太大增加,但相信后面的速度可以追番,總之香港人一定要住好D,住大D,一個偉大的領袖模样咁。 不過可惜的係,全香港都知689吹水唔抺咀,屌西唔劈腿,正所謂fool me once, shame on you, full me twice, shame on me! 如果你真係信佢的話就真係無得救。 點解咁講?首先,一再強調,香港果D地一定唔會係一兩年內搞得掂,即係你搵到,想改用途,諮詢埋,起碼到兩三四年。到時唔好講有幾多幅熟地,就只係睇有幾多幅地搞得掂,我諗都成好大問題。咁呢件事代表咩呢?咪就係話CY的5年任內都唔會搞得掂可以增加供應囉。 所以,心水清的你就會明白點解CY會玩扶貧?因為一來佢只係慷納稅人之慨,然后押住係D貧窮的人上面,到如果2017年要一人一票選,如果搞得掂起碼坐住一百幾十萬票,連任就有更大機會,到時只需要掙取埋D遊離的中產票就OK,呢個只一個簡單的政治押住,其他的野,空談是常識吧。 不過咁都好,無增加太多供應,即係業主的你就有更多的注碼係手,特別係咩貧窮津貼,又會將一部份低下收入的家庭的收入增加,一層推一層向上的時候,我深信又會多多少少推高租金,所以收租佬應該仲係有運行。 但係作為中產的一份子,我都仲係覺得CY好搞笑。老實講我交稅一年都交唔少,連埋厘印呢幾年我真係一個好盡責的市民。你CY出的政策無減稅無優惠,算!我唔同你計較,但你話咩從其他方面著手,我就覺得係一個天大的笑話。講真,咩更好的環境,你CY做過D乜?我諗係零。而有更好的晉升機會就仲好笑,一來我老細升唔升我,唔係你C政報告可以搞到的。二來,你又有無問過我想唔想晉升先?開玩笑!我可以話比你聽,十個有八個同我差唔多grade差唔多狀態的人,都

90后的將來

呢段時間,又同左另一堆的mentees見面,亦係同佢地傾計之間,諗左一D新的思維出黎,希望可以同大家分享一下。 在討論過程當中,其實我地幾個mentors(接近80后)的人,都係一個幾mix的世代。一方面,我地的成長都係岩岩好由貧窮走到富裕,所以我地呢班80后的老鬼,其實係思想上都夾雜同殘留一D過去傳統的思維,但同時又有創新同要求高的諗法係身邊。不過,呢種複雜的思維,亦某程度上限制左我地的box的大小,好大程度上,我地需要不斷話要求D野點样創新點样改革,不過同時人生又係死板地認為要有一份工,一份收入,到最后又係買樓結婚生仔,呢個就係我地的年代的人所大致會行的路。 不過,相隔一代的90后,我感覺上又有一個好大的思維上的轉變。從衰D的方向黎睇,佢地成長一直都比較富庶,亦比較受到寵愛,故此,好多時候佢地覺得某D野都會相對理所當然,甚至有極端一D的呢家覺得公屋係權利而唔係福利。而且,90后的家庭包袱亦唔大,好多人都可以出黎做下D中意做的野,夢遊幾年人生,甚至唔做野都無問題,原因係好一部份的90后屋企都唔等錢開飯。 我呢篇文章唔係要寫黎標籤90后,相反我係想帶出一點就係,90后呢種無負擔的人生,正正亦係一個優勢,因為90后並沒有太多的box,所以你可以自由自在係負擔來臨之前選擇你的人生點行,或者可以衝出一條血路都未定。 可能你會即刻諗,講就易,做就難到仆街呢,呢個亦係一個事實。不過,我相信香港係一個專生產醒目仔的地方,之但係唔知咩原因,往往好多時我見到一D case係外國后生仔可以好早就發圍的野,係香港總係發生唔到。我知講到呢度大家都覺得好空泛,所以我舉個例,一就係之前yahoo頭板講一條美國靚妹,14歲就開始賣我地係深水埗就買到果D串手繩串珠仔果D野,不過佢係美國,主要搞的就係屋企開party時就擺個counter,慢慢賣下賣下發現有市場,之后就上網賣,搞下搞下呢家唔知17-18歲已經係一個20M美金的生意。 當然唔同文件造就唔同機會,但另一個例子就係 stuart edge ,呢條友仔就係靠幾個magic tum下女仔搞下花臣,呃到D kiss番黎擺上網,咁就有幾十萬個like,又上电視又呢样果样。可能你又會話咁又點?問題就係好背的我(又或你),但唔知其實而家youtube係可以monetize你的pageview變成錢。 講番小小轉

長路漫漫是如何走過?

一連聽左幾個唔同版本的我的快樂時代,令我忍唔住都寫番篇文章講下,畢竟從歌手,歌詞同人生,都有好多的感嘆。 幾個唔同的歌手,有著唔同的背景,男的女的,年輕的老的,都拥有一個共通點,就係走上街頭,毫無代價咁,唱最幸福的歌。我深信,佢地一地係一班熱愛音樂,喜歡表演的人,而能夠放開現實生活的時間,那怕係一剎那,做自己喜歡的事,都係一件幸福的事。 不過,最令我有感覺的,都係以威歌同circle最震撼。畢竟,威哥的歌聲有著上一個世代的味道,加上歌詞的配合,特別帶出到一種極濃的人生經驗的果種遺憾,而呢一種遺憾,令我聯想起,一個人活左幾十年,有好多事都想做,但無奈因為各種現實條件同社會價值觀的限制,背負著唔同責任歲月,換來的只有一片唏噓,所以當唱到離時代遠遠,沒人間煙火的時候,特別感覺到,有時候我地只想逃離現實,忘記一切,做自己想做的事,又或,唱最幸運的歌去捨發一下。 而circle比我的感覺,並沒有威哥果種濃郁的歲月味道,不過欲帶有一種憂鬱帶點渴望的味道。呢一種感覺,係佢對社會的價值觀有一種反思同唔認同的無奈,但係佢的選擇並非像社會運動的人要以激烈行為抗爭,相反,只係想透過歌聲,舒發對人生的種種無奈,而且,更似在控訴係冰冷的香港社會后面,前路茫茫並睇唔到將來心中的一種強烈鬱結。 呢一首歌,幾個版本,我認為係一個好好的人生反思的機會,諗下究竟我地的長路,是如何走過?畢竟,無論係過去的幾十年,亦或將來的幾十年,人生係咪一定要隨社會的主流價值觀行,定係,你會選擇做自己喜歡做的事?特別係,如果你唔思考的話,會否到六十歲,白了少年頭的時候,先發現原來自己的人生,係充滿遺憾? 隊長我當然一方面,都係一個極度現實的人,如果唔係,我都唔會打份死人工,然后又係度講買樓賺錢,咩財務自由美的人生咁的衰野。但咁样唔代表,係我心底深深處,其無果一種自由奔放的思想,希望呼吸最自由空氣的慾望。不過,人生有時唔到你揀,因為總要食總要生活。問題只係,你幾時有能力做自己想做的野,定係成世人都要背負社會對你的期望,乜9都唔做呢? 如果你識好好營運你的人生,也許,你每天都可以唱最幸福的歌。 我的快樂時代 歌詞 作詞:林夕 作曲:林健華 編曲:林健華 讓我有個美滿旅程 讓我記著有多高興 讓我有勇氣去喊停 沒有結局也可即興 難堪的不想 只想痛快事情 時間尚早 別張開眼

單幢樓 vs 屋苑

好多朋友問我點解隊長成日叫人買屋苑,話單幢樓唔係我杯茶,呢样野都係一個幾值得去探究的事情,畢竟講到最后真係都有各有各好。 首先,我係從純投資的角度去睇呢件事,所以如果一間又話咩近屋企乜乜柒柒果D衰野就係呢篇文所討論之外的範圍。 其實單幢樓係香港真係一件幾普遍的事,特別係港島同九龍就更加多,畢竟地方細,就好似新樓咁,你好難會係市區再搵到一大塊吉地起屋,所以好多時都係靠政府推D奀豬地或者靠地產商一間一間咁收番舊屋重建,因此我估計只會有越來越多單幢樓。 不過正正由於呢種奀豬的關係,大部份的單幢樓都先天欠缺左一個知名度的問題。即係話如果你坐的士去太古城,我相信無的士佬唔識。不過,如果你想去九龍城某某大廈的話,可能人地都問你邊條街,附近有D咩先知。知名度呢家野亦變相係一個需求的演繹,如你可能第時買樓買貝沙灣,大部份的人都會識,亦知係一個豪宅,所以會吸引多D識的人去買。但如果有朋友同你講叫你買乜乜大廈,你可能都會耍手寧頭先,因為先天你都唔知係乜黎ge。所以,簡單的講,少左需求,價格就無咁高是常識吧。 除此之外,去到實際操盤時其實亦有一定的考慮。首先,大屋苑一般都有大行駐紮,有中記利記美記港記的四大行的屋苑,先唔好講質素,從人性化去睇,你估佢地駛唔駛搵食?有大屋苑的地方,自然吸引到魚,有魚的地方,自然會有AA係度釣魚,而要釣到魚,就要有鉺,有鉺就係有賣家放"荀"盤,不過荀唔荀都係後話,AA做生意最緊要係成交,成交到就有錢收,所以從AA出發,做大屋苑個客就自不然對個屋苑有D印象,sell客一定易少少。相反,用同一時間去sell你單幢,一定要比多D時間去sell,有點兒叫做挑戰左個高難度。所以如果你係AA咁諗,搵食的話一定先sell大屋苑,真係無盤岩然后先會sell單幢,慢慢就會演變成為一個次序的問題,價錢亦會有所反映。 當然,如果你知道少AA黎sell,即係少客黎睇,又或者睇完都係白撞,到最尾個AA又係sell番屋苑,除非你個單位咁岩中左個客,否則單幢的業主好多時就會比D AA鋤價,特別係趕住賣樓的,你叫佢成個月先得個兩三台客上黎,佢係短時間內要走的話,好多時就會比人鋤個相對平價出黎。可能你會話,超,一定平賣姐,我一定唔會咁,不過現實又係令你低頭的。 需知道豪宅點解叫豪宅,除左本身質素

操盤實例 -- 冇可能買能篇

------------------------------------------------------------------------------------------- 你好!我好鍾意你既文章,因為我都係一個希望得到財務自由既人! 我希望係上車買樓呢方面比D意見我。 我中7畢業後出黎做野都有一年多, 薪金約14K一個月,到而家大約存左8萬蚊, 離上車真係...差好遠。 自問家人都係有車有樓,但我又唔想拎父母錢, 最近同好多人食飯都有討論過上車既問題, 但基本上所有人都係答3個字"冇可能"話我點樣草錢都唔會買到樓, 因為我點草錢都唔會追到個樓價升!! 我自知買樓唔係易事,但我真係唔想放棄上車, 更唔想一世都搵幾多洗幾多,到死都冇物業係手!! 我希望可以得到你既意見!等我可以搵到自己既方向! Thx --------------------------------------------------------------------------------------------- 有方向係好好,但我諗係你的情況下,坦白的說目前我無乜野可以幫到你,畢竟買樓最基本的10%首期門檻,你都仲未有。 不過,又唔駛咁絕望,而且我又唔覺得係"冇可能",因為人唔一定係生活係目前,展望將來只要你為自己準備好的話,時機一到你就可以抓緊機會。所以,首先你應該做的,係先養成一個有紀律的儲錢習慣。 衰衰地我假設你能夠每月儲到5K,一年就有60K,三四年后自不然有180K-240K,加上你手頭的8萬,咁就已經有約30萬係手,算係可以踏過左個門檻,買D 250萬左右的樓。 當然,你的朋友們話點追都追唔到樓價升,多多少少都係一個事實。不過,呢個事實亦說明一點,就係水能載周,亦能覆周,如果你知道樓價升得快過人工,咁你追到果一日,就好應該立馬跳上去,利用層樓的速度去拋離人工的速度,你說對不對啊。 而且,如果你認為樓價係會上升,咁我又想問,你人工能否上升先?姑勿論你人工升幅快唔快過樓價,但只要你能養成一個良好的紀律,今年你每月儲5K,出年加人工就儲6K,后年就儲7K,如此這般,到你三幾年后舊錢又會大D,你要追的只係樓價的10%,計數上就算樓價升1

誰他媽偷走我的時間?

過去一年,公司接左個新客之后,我的人生變得越來越閪噓,人生亦開始失去左自己的主動權,而主要的問題係好多人都唔會為意。 由於工作的關係,有一部份人成日都認為我好得閒,大部份時間只需要對住電腦就可以,而且時間安排彈性,對於好多人黎講係一份好油的工作,而我更懶得去解釋,因為我一直只係同人講你又唔係我,你知條春咩?不過,慢慢呢種對我工作唔理解的人的comment,開始令我覺得好L煩了,特別係D時間開始不由自主地被偷走的日子。 其中一個我認為主要折磨我的原因,係科技上的發達。而家世界轉得太快,加上我個work係global,由香港時間,到中亞時間,然后歐洲時間,直至美國時間,一日大約有20個小時左右都有人工作緊。而工作的溝通,主要亦透過email,相比起二三十年前,email實在也方便左好多,但變相亦令事情演變得好快,每個人的說話權亦同時放大,故此每日的email亦開始變得好多。 多係一個乜野的定義,我曾經亦同一個同事討論過,而呢個同事不嬲都係中意扮野同講反話,佢亦講話D email多到做唔晒,我問佢一日幾多個email,佢一路搖住頭咁答我唔多,一日都係50個左右。對於佢黎講,或許一日50個已經好多,我亦唔challenge佢因為佢的工作係收左email后亦要處理先可以做出。不過,當佢反問我的時候,我話我平均一日150個email,d客癲的時候可以去到250-300個,當時佢亦無乜聲出。 所以,當你見到我對住部電腦可能好輕鬆的時候,實情係有時我亦做到頭暈腦漲,特別係好多時我的角色係要將十样八样野的資訊溶合后先答個客,有時D同事唔生性,或者質素唔夠諗唔通D野,又要迫我再叫佢再做時,D客又會發癲咁追。而且,客的無理更加係令我發癲,佢地做錯野就無問題,佢地自己內部唔溝通,亦無問題,佢地阿A改左D野,阿B又話收唔到我地D野,話番比佢聽阿A改左,無賴地佢就要我地馬上交,亦無問題。不過無計,客係大L晒的,我為左財務自由,亦會忍你。 不過,好多人仲人唔會明白,我地講緊一個客,唔係得一個人。一個客,可以係幾十人,係幾個時區,有幾個唔同的性格,亦係唔同的時間工作,有唔同的工作要求。因此,你可以預期,有D人中意係一朝早8:00鐘做野,有D人中意臨收工先做野,亦有D人要夜晚做野,更加有D人係星期六日先做野,又或者有D人係聖誕節做夜,你過年做野云云。我的工作,就係局住

操盤實例 -- 上車儲錢篇

HI 求生隊長 其實都睇左你PO既野一段時間 好同意你既觀點 最難能可貴係肯分享自己既經驗同意見 好多野想講 但係都唔好太多廢話啦 哈哈 講返少少自己既POSITION: 月入大概14500, FIXED COST有2000交租, 3000-4000基本開支 (都係搭車,水電,上網電話費,間中出街食飯) 即係每月儲7-8000 咁想請教下隊長你 比少少意見同方向: 1) 而家我見上車點平都3M左右, (同你一樣 居屋/公屋唔考慮, 流通性低 買左真係唔知幾時發圍) 咁以我目前情況要儲10年先有1M比首期 (計過條數想過壓測係借180萬?) 一諗到呢到我就崩潰, 唔知係咪我條數邊到計錯左定係3M呢個價SET錯左? 2) 我當大多數樓RENTAL RETURN有4%左右 3.6M既樓租$12000/MONTH, 但係我用成MIL首期去換$12000, ACTUAL RETURN係1%左右, 咁既回報真係有可能繼續發大? 我唔太明入面個MECHANISM係點做 好多謝你抽時間去解答我問題 期待你解答我滿肚既疑問! ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 首先呢,先講你話3M上車盤呢條數,你話要save 1M呢下我就覺得好似直接跳左去個答案度,換番轉頭你應該唔好諗3M呢個數字先,因為3M好似有小小你randomly咁講出黎,相當於你話你想上車買個5M單位一样都得,到最后最最最key個point就係你買唔買到。 所以,你應該先睇下目前你14500的情況下,你個負擔能力係幾多,而以目前的按揭的條款下,你可以以月薪一半黎供樓,壓測就唔過60%,即係你最多可負擔到每月7250元的負擔能力,或唔超過壓測的8700元。 係呢兩個條件下,你的最大借款額係大約1.75M,每月供款5940元(唔超你負擔能力),及壓測后8599元。所以,你如果要aim買3M樓的話,你唔止要save 1m,唔計雜費你要save 1.25m,答案應該會令你更加崩潰。 所以,我的建議係你一係就aim買D超級勁細的單支樓盤,target大約2m左右的,以90%借款去做,咁你都係儲20零萬,大約2-3年

捉緊機會

相信好多人都聽講,如果人生能夠捉緊一次機會,你可能已經唔駛做。不過好多人其實都唔明,亦唔知有時機會或許已經擦身而過,之但係點都好,我的機會係樓市度出現,所以我倒想用樓市黎再講講機會呢样野。 具體D講,我認為如果人生能夠捉緊一個樓市升浪的週期的機會,財務自由其實唔難,不過其實財務自由亦非大富大貴,只係生活無乜憂慮而矣;但如果你能夠捉緊兩個樓市週期的機會的話,小富應該都唔難,億元身家亦應該無乜走雞;而如果你能夠捉緊三個樓市週期的話,你應該會好發,相信你住億元大屋亦非難事。不過,到最后都係果句,你係過往呢幾年做過D乜? 有好多人會話,鬼唔知阿媽係女人,如果我03年買樓,呢家我發到豬閪咁啦,仲駛聽你廢up?當然你講的岩,但如果你03無做野,咁04 / 05 / 06 / 07 / 08呢?又或許,你會話我都未出黎做野,無錢點買啊?當然我無可能估你幾歲做左幾年野,之但係09 年買亦可以食第二個浪喎,不過,如果你無係09年買,咁10 / 11 / 12年呢?都無買的話唔緊要,咁13年呢? 每一年,我都會聽到人話而家D樓好貴,點買;每一年,鏗鏘集/星期二檔案,總有一集係講關於樓價的。我並沒有聽過,有人係某一年的時候,話今年D樓好L抵買,然后就行入地產鋪好似食buffet咁狂掃,所以,歷史話比我地聽,根本無一年的樓相對當年係所謂的平,而成敗就只係在於你有買,定無買。 不過,我唔係死話,一定買樓就係岩,唔買就係錯,因為的而且確你如果97/98無買,等02/03先買,你可以賺盡D。同样,你如果07無買,08年底09年初買,你又可以食盡D,所以係未來係未知的情況下,我都唔敢講絕對的岩與錯。 之但係點都好,有買同無買的背后,存在一個大前題係你有能力定無能力買。如果你不買係因為你無能力,亦即無儲過首期的話,咁就係一個問題。假使間我就當樓市如你所願的跌3/5/7成,不過你一方面原來戶口得個3幾萬,而你份工又係下跌時又唔係咁穏,咁講真比你咁有眼光睇岩大市都無用,機會就又再與你擦身而過。 以80后黎計,我估計未來30年起碼仲有3-5個樓市的週期係前面,你係好友淡友都唔係問題,只要你係適當的時候作出適當的決定,捉緊一個機會,人生就會行順好多。新的一年,不防為自己訂立目標,為自己將來盤算一下吧。