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虛心學習

身邊有好多朋友,佢地的世界觀,時事觀,常識,通識都非常狹窄,除了番工之外就係玩同食,對於週遭發生的事莫不關心。 曾經有朋友問我點解我可以好似好識野咁,其實實在我都係半桶水,不過我都幾中意睇下新聞,了解下世界大事,了解下經濟新聞,慢慢從呢D野不斷吸收同學習,慢慢你就會發現呢個世界好多時D野係千絲萬縷,然後你就會有你自己的眼光,有你自己的獨立思考,呢種能力係等同於財富,係一種像學識一样,無人可以攞走你的本錢,所以我朋友問我點解識咁多野,叫我教下佢,我只可以同佢講叫佢每日睇下報紙,睇下新聞,不過我諗好大機會都係多鳩魚,睇怕到電視播新聞時,一係就係轉台,一係就係痾屎/尿時間。 又曾經有好幾個人叫我教佢地投資,其實老實講,如果投資係指股票的,我就輸到仆街,真係獻醜不如藏拙。但講買樓的,我其實一般都好少同人講太多,因為買樓的投資好多時都會同人的本性有出入,始終問得我買樓的人,99%都係上車客,自不然佢地心中已經有自己的既定模式,到我去講我如何買樓時,佢地一定會覺得係痴撚線,到最後又會話我係投資,佢地係上車,大家睇的野唔同,開始果時就討教,埋尾就好大機會覺得唔岩洗,講埋都係晒時間。 唯一一個成功的例子,係一個我多年的中學同學,呢條肥仔勝在佢自我意識唔強,比較容易接受他人的思維,故此當佢話想買樓時,我輕輕推佢一把就將佢成為業主。還記得當日我同佢講,買樓好簡單,你先搞清楚你係買黎自住定投資,如果係投資,所有乜鳩坐向樓層都係廢話,我建議佢你最好唔好去睇樓,總之價錢平就最緊要。我話你信得跟我買,就要信我呢D痴線的行徑,而且只係信我一個。因為我買樓經驗多,我知點解令經紀最易做野,你如果問其他人,佢地的意見一定又多又亂又唔等洗,一時人地又話坐向,一時又話地點,一時又話西邪,一時又話黑廁,一時又話廳大房細,一時又話廳細房大,搵到岩果間,又話個價貴,搵到平果間,又話不如睇定D,總之有無數咁多無standard的指標去講買定唔買,係我眼中都係廢話。 作為一個投資者,眼入面應該只有$,無任何其他指標。$可以分為: 1. Potential可賺的升幅 2. 租金回報 3. 成本 你計得掂上面就OK,其他野唔太重要,總之你唔好買咩凶宅,山卡拉,或者一樓,其餘稍為係大小小的屋苑,到最後都只係回報回報同埋回報。因此,我幫佢搵左個盤,無樓睇,直接簽約,216萬入,而家唔到三個月就250-260萬左右,佢諗番轉

命中注定買貴樓

呢幾日,有位準備上車的朋友向我討教,問我關於對尚悅的睇法,之後又再討論下有無其他的選擇,係討論過程中,我可以睇到點解有D人,特別係上車客,通常都係要買貴樓洗冤枉錢。 當然,係佢地心目中,係唔會承認自己有咩問題,亦唔會睇到自己有咩問題,更係出事後都唔會知道自己衰左,不過如果係咁都好,起碼唔會覺得自己係比人呃左。最怕係之後慢慢發現原來自己比人水左,教多左學費,到時就恨錯難返。 言歸正傳,呢位上車朋友的男朋友係美國番黎,都算係半個鬼仔,所以佢中意D近郊(膠)小小的地區,因此對於尚悅的環境,佢十分滿意。而個女仔就打黎問我點睇尚悅,亦因為我住元朗,所以我都幾清楚呢個盤的好與壞。簡單D講可以列為下列幾點: 好處: 新盤唔會再有6000-7000呎的野。 壞處: 1. 遠離市中心,行路唔到任何地方,第時九成會落後大市。 2. 隔黎蝶翠峰長期大落後,呢家比佢拉一拉都係升到5000頭,除非蝶翠升到同佢差唔多,如果唔係第時二手價,人地賣5000幾,你想賣8000蚊,會所,地點一鳩样,想升都幾難。 3. 元朗租金回報普遍偏低,無計,元朗係未來幾年,以及過去幾年,都係好多新盤。你唔買市中心的話,選擇太多,租金呢家3%已經幾好,好難做到3.5%,而尚悅2000幾伙,我諗岩岩收樓果D,減埋管理費,2.5%都應該無,租金應該又係拖住個樓價,想大升都難。 所以大家睇到我對呢個盤的睇法都幾負面,我唔係話佢唔升,但係如果要升都應該幾落後大市,始終price in左太多升幅,買番黎預左要守,咁點解唔買其他更好的location呢? 點都好,之後佢就開始諗二手,然後我又睇到點解佢係預左比人鋸: 1. 佢搵二手就又比個一手的agent去搵盤,呢下就預左死得人,個agent一誇區做野,盤又唔熟,又唔識業主,又要同當區的agent 分佣,我係做果區的agent都唔會有好野益你,求其比D盤你自己睇,呢D agent可能係咁易楂高你10%,一還價即high野,劑唔過。 2. 佢的態度都應該衰硬,問佢想買邊區又無決定,又嫌細,budget400-500萬其實亦唔係好多,簡單講都唔知你要乜,一間帶你睇埋樓唔係嫌廳細就嫌廚房大,幾百萬個問題,我係Agent都廢時挫價,晒時間,九成又係楂高你勁多,等你還價即中,唔駛用腦。 3. 佢覺得買二手樓比commission 1%好貴,買一手樓唔駛比comission好抵,其實真係傻

猛龍過江

前日,新世界同萬科以80% vs 20%的合營公司,成功投得荃灣西項目,以5036元平均呎價,勝市場預期,預料落成後每樓面呎價要過萬元。 香港首次有國內的發展商踏足投標,雖然傳媒無乜點講,但其實背後都表示左莫大意義。 香港地產業務一直都係由四大地產公司盤踞,加上一D二三線的地產商,加加埋埋大約十至十五間左右,我估計都可能cover左百分之九十的市場佔有率。而因為呢D地產商一般都歷史悠久,佢地係香港的網絡,隻手都已經伸到好長。舉個例,和黃有碼頭,嘉里有物流,加上人胍的資源,無論從成本以及資源的爭奪下,外來的投資者都會係一個下風的情況,門檻咁高的情況下,香港的地產其實都係比一班人dominate左。 所以,過去大約十年時間,我地無見過有外面的地產商入黎大事請人,開公司,自已組建起樓。唯一見到的,最多就係基金公司攞錢入黎,再同發展商合作起樓。由於基金的目的只係要利潤,佢地的experise唔係起樓,所以都無乜大的關係,亦無法令香港市場泛起巨浪。 今次萬科以合營公司黎香港,佢地亦應該深知自己係香港唔係地頭蟲,所以點都要拍一拍住新世界黎做,當係學一學野。而新世界一直都想係大陸做多D野,佢將香港個門打開比萬科,相信佢係大陸攞到的著數會更多,畢竟人地萬科係大陸真係龍頭公司,以每年銷售額過千億計,差唔多所有一二三線的城市都有樓盤,求其中間比新世界濕下腳,新世界應該開心都暈。所以係互利互惠的情況下,佢地就幫香港市場打開新一頁,亦相信會為後面的巨浪鋪下伏線。 點解咁講?十年前大陸的發展商實力真係麻麻,而且大陸咁鬼多地,真係同D官員傾下計食下飯就攞塊地,起好分番小小水腳比D官就搞掂。而且大陸起樓成本低,資金要求低,質素又唔講究,入場門檻易都暈,所以佢地無必要黎香港挑戰高難度。而呢十幾年,國內政府成日玩宏觀調控,次次打壓都係搵發展商黎玩,但係由於經濟起速,而一線城市如北京上海都已經起到七七八八,慢慢佢地的目標就係向高價值的業務進化。 十幾年的經驗,加上財力物力,以至人民幣的升值,令香港同國內的地產差距不停收窄。加上香港無國內的宏觀調控,政策上就更有吸引力。所以,我個人認為國內的發展商一直都好想入香港黎玩,但問題只係個切入點如何安排。而且,係計數上,大陸人呢家不停黎香港買樓,以萬科係國內的品牌,實力,以致銷售網絡,佢地係香港起樓,賣番比國內的客戶,一定易如反掌。試諗下呢家當佢地有一百萬戶入已

前海概念

呢幾日熱炒的樓市新聞,一定係同前海莫熟。 先講講前海,其實因為工作關係,我成日都會行深圳灣過關,經南山一帶北上工作。亦其實係星期一果晚,我係深圳寶安機場落機,經前海一帶至深圳灣,途中經過好多新的大廈,体育館,商場等等。老實講,而家深圳南山呢一帶發展同規劃真係做得唔錯,無論係建築物以至道路安排,都策劃得好好,大部份的路真係左右各五條線,呢個設計真係對我地呢D出慣trip的人有好重要的影響,始絡時間就係金錢,交通的優勢會令所有活動變得更有效率。因此,每一次經過前海同南山,我都會不其然係度諗,呢度有咩值得投資?不過其實未起野的地仲有好撚多,咁大規模的建築群,就算深圳發展再快,都起碼要五至十年先見規模。 交通的方便,其實係好重要。呢家深圳的羅湖,福田都已經有點飽和,所以收工時間,滨河大道一般都塞到仆街。而好多香港人其實都會中港兩邊走,所以就算我住元朗咁近大陸,實際番一番去連過關都差唔多成粒鍾。所以我深信如果能有效縮減呢個過關的時間,對於好多中港兩邊走的人,一定有好大的吸引力。畢竟,香港始終叫做係香港,如果能夠住香港,用半個鐘就可以番大陸的話,呢件事真係不得了。 所以,我其實都有留意高鉄同埋港豬澳大橋的發展,係好耐之前,我寫過兩篇 新界東 vs 新界西 同埋 再談新界東 vs 新界西 的樓,當時已提出新界西前境秀麗,呢家一出個前海的新中環消息,好多CHing已經係香討大事報導洪水橋,屯門,天水圍同元朗的得著。之前亦有好多人不停提及港深機場快線,呢條快線可以由兩邊機場的時間縮窄至20分鐘,亦提供一地兩檢的服務,呢件事聽落真係幾慳時間,附合我上面講的要求。因此,如果中途真係開個洪水橋站,理論上真係對洪水橋有好大的幫助。 不過,如果你問我落唔落注買洪水橋時,我仲係會有點猶豫。首先,呢個計劃搞幾耐無人知,一旦撻Q真係唔得你死,而另一方面,我認為洪水橋地理位置仲係比較隔涉,就算呢家開個站係果度,但由洪水橋出番香港其他地方,都仲係好鬼唔方便。始終香港的市區係港島同九龍,我唔認為呢個中心的區域係二三十年內可以有咩改變。故此,除非高鉄會加多個洪水橋站,將洪水橋同市區的時間大幅收窄,否則,如果要買前海概念,我都仲係建議屯門同元朗。 屯門始終叫做已發展的大型市區,區內設施已經成熟,而元朗東果部份亦係不停發展,加上西鉄的咽喉優勢,連埋古洞的綜合發展,元朗將會係另一個位於香港北方的中心點之一。但點都

樓價升的罪魁禍首

如果呢幾年的升市要搵一個罪魁禍首的話,香港政府一定走唔甩。 由我寫呢個Blog開始,好多個post都多多少少同政府有關係,由政府出唔同的招數打樓市,到出招的呢班蛋散張炳良,盪房波,陳家強,以致特首CY,全部都有問題。 政府打壓樓市,無可奈何,因為好多時都要為左市民,急市民所急。但問題係打樓市用咩方法先係最緊要。由出SSD開始,已經扭曲左成個物業市場的操作。本來要炒起個市,可能要好多資金先夠,但而家要炒起個市,你只需要3-5個高價成交,其他人就會同你一齊癲,一齊封盤,一齊嗌高價。樓市而家就好似走左入一個狹長的隧道,成交量少,但每向前行都係一個創新的新高。 本來咁样都無乜野ge,但係配合一個QE的世代,呢個隧道令樓價以極高速去增長。以前有炒家,佢地唔需要食都最盡,留一點水位比下一手用家,其實都有助舒緩剛性的需求。奈何而家炒家無晒,而政府又無法增加供應,配合QE,可以預期每一次壓市,都係一個好的入市時機,因為又一堆的需求將會係下一個短浪爆發出黎。 作為業主,我真係多多少少要多謝香港政府而家亂打樓市,我深信而家個樓市其實仲係好健康。數據講得多都厭,我唯一的諗法係,去到今時今日上車已經唔再係咁易,因此,呢個樓市已經唔係比D上車客玩。大部份能夠係樓市入面的玩家,全部都有番咁上下實力,持貨力特別強。呢個無弱者的樓市,絕對係將會造成嚴重的貧富懸殊,令有資產的人越來越有錢,無資產的人就比通漲日日侵蝕,而由無資產到有資產的階梯比政府人為咁以SSD,收緊樓按成數而拉闊,真係多得個政府唔少。 個人黎講,去到今日,上車真係好難。我預期的小陽春已經出現,下一站應該係年底前細價樓告別300萬上車,係超級通漲下,幾年後上車要500萬不足為奇,不過唔好以為500萬係幾年後買到咩樓?可能都係得個300-400呎的建築面積的樓only。 可能你話我危言聳聽,不過講真呢個政府最錯的係諗住造咁多限呎樓出黎。係供應有限的情況下,政府諗住而家造多D細面積的樓就以為可解決問題,呢個係好好笑的。簡單D講,呢家積累左落黎的剛性需求,加上未來對上車的需求增速,一定快過你政府造地同埋真係起樓。因此,你如果係有限的供應下,仲同呢個細單位的需求鬥快,本身就係一個錯誤。再者,地價上升,通漲又係未來幾年可預期增加下,幾年後起D細呎樓出黎,我真係唔係好相信會仲係細價樓。今日曉尚推盤,300幾呎都叫400萬起,呢個價係深水埗的價。敢

天行者

係美國硬膠膠一條友食飯的時間,諗住開段youtube黎送下飯,突然見到一套以前睇落的電影--天行者,裡面有我最喜歡的陳浩南(伊健),所以我就重新再睇一次,估唔到又有D新的啟發。 天行者的主線大致係講一個黑社會大佬有無可能由黑變番白,做番一個好人。但背景比較貼近香港的主流觀念,主角又一個打打殺殺的MK仔,坐完監後好似創世紀咁想搞一個上市的慈善王國。一念天堂,天念地獄,背後圍繞的係人生係咪只係得一條路,行錯左,又有無得番轉頭? 呢個主線,其實係呢一刻對我黎講應該係無乜感覺,因為我都認為自己行的路,都應該叫做岩的。買樓收租,財務自由,一路收租向前行,反而會唔會因為一個浪,我會後悔今日做的事呢?可能真係有共產的一日,我就會好撚後悔,但今日黎講,反而可能係對果D睇淡唔上車的人黎講,可能會有更深的感慨。 講左咁耐,其實我最想講的,反而係伊健係入面對Chi Lam講的一段說話,內容就係話伊健買間老人院,講左2500萬就2500萬,CHI LAM就背後恐嚇個賣家話一家人齊齊整整就好,叫佢用市價的1800萬賣出比伊健。伊健知道左就點都要比番700萬果個賣家,佢同Chi Lam講呢家佢地要行一條新的路,唔再係古惑仔,佢得,係咪Chi Lam唔得,如果Chi Lam唔得,我地的距離唔止呢700萬。 "我地的距離唔止呢700萬"呢句野令我覺得有點震撼。第一次睇的時候,呢句野對我黎講只係一句對白。但今時今日,感覺就好撚唔同。 以我今日的剩資產黎計,應該同呢個700萬數字都差唔多,或者可能多少少。以80后黎講,呢個數字,靠自己的話,應該都算好唔錯,但係700萬,對於好撚多有錢人黎講,都係一粒花生的數目,不值一提,所以我都唔覺得有咩咁撚巴閉。 但我想講的係,如果望番同期的人,特別係未買樓的人,700萬對佢地黎講,係一個遙不可及的數目。係未買樓的人眼中,要儲700萬,除非中六合彩,否則可能到死果日都無700萬。所以,如果套落去件事到,有樓的我,同無樓的,差距就真係700萬。 之但係,呢句”我地的距離唔止呢700萬”,正正解釋左有樓的我同無樓的分別。錢,只係一個數字。但係眼光,認識,市場的觸角,生活的質素,未來的展望,所有有形同無形的野,果種思維,距離一定唔止700萬。呢個,亦係我好早的時候講,想講樓市,一定要上左車先學人講。 請去like我的facebook: http://w

小陽春

無出post咁耐, 大家一定等到就黎唔記得有我呢個blog , 真係唔撚好意思. 交代一下, 其實由12月底時, 我就去左新西蘭旅行, 番到黎一月頭工作關係, 呢家又係美國, 過幾日先會番香港, 由於出差好多時都身不由己, 所以無出咁耐blog , 希望大家唔會屌柒我. 點撚样都好, 近期樓市的確多番唔少新氣 , 之前我一直話小陽春會係農曆新年前開始黎料, 呢家睇番都唔係講笑, 過去一個週未買賣大幅上升, 天晉二期帶起成個旺市, 過千萬的豪宅越賣越有, 真係嚇撚死人. 而柒頭皮新盤元朗尚悅都有四十幾宗成交, 算係呢幾個月黎最成功的一個週未, 睇黎呢個市準備復活. 不過不可不提, CY個C政報告準備出台, 主題一定係會講鳩樓市, 因為佢如果連呢part都搞唔掂, 佢真係今年都可以準備下台了. 還記得前排連自由黨的田生都要插佢, 唐英年又出番黎講野, 甚至連忠實粉絲dream bear都話cy廢, 你話比我聽係巧合我就一定唔信, 實情一定係北京都唔撚耐煩CY柒下柒下搞撚亂檔. 所以, 其實我仲係有小小介心, 希望呢條撚样唔好做d柒野又搞鳩亂個樓市. 係今次的小陽春當中, 我個人亦希望我放售中的兩件貨會係我掛的高價中走到. 其中一件, 我見到係我呢段去美國時間的其間, 一個高我十幾廿層的單位已經成左個超高價, 亦間接可以話令我個價變成合理價. 我心諗 , 可能如果我係香港的話, 呢個買家真係可能係買我個單位都未定. 但點都好, 番黎打番比d agent索下咩料先算, 但幾可肯定已經破左頂 , 很是開心. 雖然我人在美國, 但係身邊都收到小小風有身邊的人都在搞買樓的野, 如果你身邊有朋友買樓的話, 我都係講果句, 買就買細價樓, 但呢家點都要買呎價低水左的兩房, 因為與期比280萬-320萬買一房, 點解唔比350萬左右買兩房, 要自住又住耐d , 要放租又好租d, 一房個升幅比班上車撚样局到過左籠. 由於人唔係香港, 番黎先再續寫, 請大家like我的facebook: https://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%94%9F%E9%9A%8A%E9%95%B7/344567395626431

2013展望

新年伊始,首先祝各位2013年可以賺錢賺到手都軟,人人也係財務自由的道路上大步向前。 為2012年總結一下,個人係2012年買入4個單位,賣出一個單位,放售的單位有兩個,現金流仲係有D窄,但減債步署成功,相信係2013年上半年我的portfolio就可以井條有序。 2012年9月,我更預期細價樓會節節上升,短短三個月,當時150-250萬的樓平均都有15-20%左右的升幅,如今看來我的睇法都相當OK。另一方面,股市我係 MYMPF 的回應欄話目標約莫23800,今時今日22600,老土D講句我並非話23800係今年內完成,所以我認為如果農曆新年前見23800,我會先係fund果度轉番做dollar fund,而如果到24800,我的MPF就會全線入番保本基金,伺機等待下次的跌市。 總結完畢,亦係時候講下2013年有咩春野會影響香港的樓市/經濟。首先QE3 + QE3.5的熱錢繼續流入,相信短期仍然對折息有幫助,而股市亦會受惠。乘住呢家美國共和兩黨差唔多解決到財政懸崖,港股黑期已經升左300幾點,如無意外聽日可以衝破23000關口,所以上面我話23800,應該會係今個月完成。能上23800,熱錢的流入一定係有關係,亦由於股市暢旺,相信有部份資金會套出而流入樓市,間接為樓市注入一些替代需求,或許會令小陽春係近一月尾時就出現。 而BSD睇黎都會係比CY推上立法會亦90%會通過,但係推完後近期也可證實無助壓抑樓市,發展商我深信會減慢推盤步伐,求價不求量,因此樓市應該還會係細成交量下向上不停破頂,預期今年中下價樓仍然會有15%左右的升幅,豪宅就可能得5-10%等等。 之但係呢個CY政府我相信係仍然會繼續打樓市博攞分,估此樓市打壓的措施可能會繼續出台,奈何一再強調,就算綠悠雅苑都係實用呎價7000左右(已有30%折扣),可想而知,今時今日連政府推居屋都係要高價高成本,樓市好難係咁的情況下跌,所以自住樓的人係2013年還係可以上車的。投資者因為要鎖三年,我認為呢家買入就有D問題,始終三年時間太長,呢家一年可以變化的都可以好多,,如果一鎖就鎖咁耐,我認為真係要計好數有荀盤先好入市,否則蟹左真係好大穫,特別係實力唔強的買家為甚。 2013年,我最關心的係CY會否有機會落台。畢竟反對的聲音慢慢壯大,今日可惜還是未夠強,但觀乎今日好似支持CY遊行人仕都係比人收買番黎,睇怕呢場仗會有排打,