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林三招

林鄭經行政特別會議推動林三招,即推行空置稅/將更多的私樓地起公屋/居屋或以承擔力而非市價作計算,真係唔係講笑,竟然連好多淡淡都覺得無用兼有托市之嫌。當然,像施永青講呢個係政府的形像工程,出左招好似都叫做同發展商打對台,幫基層,你要插佢又無得插,但大前題係呢個餅從沒有做大到,認清眼前事實或可幫你在投資路上再諗諗點样安排。 詳細去睇,空置稅已經花左隊長唔少篇幅,但都要睇到時點定義一手樓的空置,由邊一日起,又點样去計。但實情係你睇番其實香港的一手空置唔係太高,但的確有一兩間地產商好歡喜屯貨,一間叫恆隆,另一間叫華懋,如果用陰謀論去睇,會唔會呢個係打擊梁班子的去梁行動之一呢?其餘果D發展商老實講都好貨如輪轉,就算坐貨都係定時定候三五個月就去一去,事實你又唔好意為貨尾無成本,就當keep住個showroom都唔少錢,發展商其實去到貨都會想清晒,除非真心想坐貨到最後果堆,咁呢一招或許會迫發展商變陣(如想繼續坐)。 公私營比例將變成七三比,即重公屋,呢下本來係應該賺盡掌聲,尤其是公屋輪侯冊長到仆的時間,理應係一個合理回應。可惜的係,你又搵唔到新的地去做呢件事,夾硬抽起將可以發售拍賣的私人地如安達臣道的私地變公屋,好有型咁講咪即係變相托市?本來你第一招都已經會拖慢地產商發展進度,而抽起私樓地,更加令地產商只可以發展手上的貨,睇到咁情況一定更加拖慢待價而沽啦,當然如果政府係話呢家我只係保基屋,話之你樓價升到飛天我都唔理啦,咁就無乜打緊隊長我亦拍爛手掌,然而作為市場人仕,其實公屋係幾咁無效率咁去解決住屋問題係好多人都知,呢家有好多人只為左層公屋去撳低自己人工以及呃政府,大學生一入學就申請,分支家庭無止境咁一開二二開四(公屋版),真心呢一招真係倒錢落海無分別。 居屋5折定價或唔再以市價為基準,其實背後有一個好大的前設係樓市係繼續升。講真,如果樓市政府認為有機會跌或控制到樓價,咁駛乜再折多D? 就係因為呢個前設,居屋戶其實就變成一個幸運大抽獎,睇下每年有幾多人好好彩咁抽到中獎,呢個其實隊長係非常之咁有保留的,每年的單位肯肯定係有限,得過一兩千戶人得著,一中就慳一二三百萬,其實係對成個社會都好唔公平,受惠人太少了。個人認為呢一個唔搞好個搞,因為失落於居屋的人,可能比你政府搞到仲慘多二錢重,又唔買私樓,又要比租,又連續好多年可能都抽唔中,年輕人都變中年人,就有機會係咁样做

劍指20000

2017年底時,隊長係樓市沉悶的氣氛下講過 下一個升浪的條件漸成熟 ,亦指出會劍指20000均呎,去到今日差不多半年了,好多細價樓已經向住20000條線衝,沙田第一城已破,沙中就19000,得寶18500左近,趨勢就明顯地睇到樓市真係GOGO高得好緊要。 當作半年計黎講呢家好多屋苑都企係20000條線前,問題係接下來果半年會唔會可以全線香港細價樓破晒20000呢? 呢件事其實要講的大約即係話,一般比較流行的細位300呎左右咁上下的野,全部衝向600萬lump sum的大關,係今日的按揭政策下,其實都唔係話無可能,而亦即係話下半年要升多10%左右,以呢家缺盤缺到傻的情況下,每個盤都跳一跳價計,是有可能的。 有淡淡朋友講下半年樓價有兩大隠憂,一就係貿易戰唔知會點,呢家侵侵成個癲佬咁亂開槍,股市已經破左位向下行,大家都避險驚無啦啦好似華為咁比佢一恩賜就仆街了,而且中國都唔知會唔會同你玩show hand,係咁的情況下,一間唔小心打爆股市再拖累樓市,呢個就好難去估計了。然而隊長認為股市的確存在風險,但係阿爺都好小心咁又降準,令市場有足夠資金,所以都叫做有郎一郎個底,如果侵侵唔係出隻黑天鵝,估計都唔會有太大影響。 而另一個因素就係 空置稅 ,淡淡朋友認為當然係政府打巢地產商的一招啦,而之前就唔知有幾重藥,呢家就吹風係如果空置一年,就會以差餉去徵約兩年的租金,即大約4-5%咁講。睇落好似都叫係有成本壓力,但問題係講過其實有好多位有問號,隊長認為地產商要拆招真係唔難,由你點定義空置,以至一手樓的起樓速度,都大把野可以玩,最簡單就咁話做員工宿舍你都有排玩,又或者一個大地盤就割開黎逐支逐支起,出招的對招後果,總係令隊長覺得會令地產商減慢起樓,咁供應更緊拙的情況下,真係唔知點跌。 大勢其實係點就好明顯,不過就算你睇升,要入貨都唔係一件易事,始終有貨係手的人真係痴晒線,就好似隊長之前一個朋友,由3月份500萬買入,下一個成交已經係560萬,呢家樓上係叫620萬,短短三個月升左20%+,你就算睇升,有無名入貨,入唔入到貨,又係另一個問題,而就算有貨係手的,出左貨又驚繼續上又係一個問題,就以朋友間屋為例,你如果係原先個業主,兩個月前賣出500呢家升一球有突,你嘔唔嘔血?真心想cash out都唔係一件易事,賣左賺少左又買唔番,全部都係功夫同運氣的考驗。 Any

車位投資條數

近日隊長又比班老友搞到心思思係度屎忽痕諗關於車的野,而其中一样要考慮的當然就係車位問題。但經過左一段時間的重新搜尋,作為一個投資者黎講,車位條數真係唔係好明點計,甚至係計唔掂。 首先唔好講邊區的車位,但呢家基本要買一個車位過百已經係必然的事,兩百亦唔係咩新鮮出奇的野,三百亦係有呢個咁样的市況。合唔合理就見仁見智,始終會有地區因為供不應求而造到你住果度唔自己買個車位就真係唔駛諗住楂車的情況,尤其係新樓特別多的地方,因為新樓起車位對單位比例嚴重不足,所以排waiting list的人有錢咪買個位番黎,二百就二百,三百就三百,有錢就是任性,吹咩? 但係計番個回報又係另一番景象,一般眼見150萬的車位租2000-2500左右,200萬的就3000-3500左右,即回報率係目前黎講普遍約1.5-2.5%左右,而當中仲未計你要比管理費同差餉。心水清的朋友可能已經知隊長諗乜,但再引用一個例子就係當呢家300萬的車位租6000好未,咁如果同样攞300萬去買間爛鬼太子旺角大角咀深水埗的唐樓,我諗衰極都應該租到8000,合理的就10000應該都走唔甩,咁即係話以一層樓的價值vs一個車位,租金回報呢家係已經樓勝過車位,咁點解車位仲要繼續勁升呢? 除左上面講供應不足之外,新增的新車數字其實都係一個強勁的需求,不過呢一Part隊長唔作討論,因為更重要的因素隊長認為係DSD的15%作崇。老實講,買樓的人條數唔會唔識計個回報,車位係唔太岩條數,但奈何佢lump sum細又唔受15% DSD影響,資金就變左勁炒車位,炒到個溢價好高,租金回報竟然低到咁都仲上,連相熟的經紀都話真係唔好買(當然,因為係market trade緊160的,現有放盤嗌200,點買)。 作為用家我今次又會學下租租的諗法,不過當然我會係一個雙租族啦,放租單位租車位,係現隊段一定好過買車位自用。如果你問隊長車位仲會唔會升,可以答你好大機會"會" 。咁但係你問我買唔買呢,我又唔會買,反正我成手都係樓,要升,咪一齊升吧,但係問心以一個投資角度黎睇,現水平的車位價值,相當無味道。

父幹是必需的

響隊長岩岩開始寫Blog時,曾經講過唔靠老豆老母是可以的,但直至2015,相信隊長係第個blogger指出 父幹新常態 ,當中亦有計過數講下 年青人的上樓機會 ,而時至今日,你唔難發現,報章成日都會報導出老豆老母幫個仔比首期的新聞,而且仲要唔係講緊幾條野,因為幾條野都已經不值一提,呢家下下都係講緊幾百萬的首期,新盤的銷情亦配合支持到呢個父母幹的新現象,所以已經唔係一個片面或個別的例子,父幹比錢呢個新常態,已經成為必需的。 三年前的市況係咩呢? 當時的情況應該仲係個仔個女想買樓,自己有份人工有儲錢,但都諗唔掂,同屋企人或伴侶商量,個慈父母就見咁辛苦,被動式咁攞埋櫃桶底舊老本出黎比個仔女去買樓。如果你認同呢個現象的話,咁套番落三年前的方程式入面,我地又必需調整一下個次序去理解今日的市況: 三年前 的樓價方程式= 人工 + 儲蓄 + 屋企人 + (男友/女友) 今日的市況係點呢?個仔女可能多多少少都無乜諗過要買,望住自己岩岩出黎24/25歲,搵皮零兩皮野,買乜L樓姐,點知某一日某星期,老豆同佢講話個市升到癲左,好啦我幫你買定唔係你就第時更加搞唔掂,於是就好似小學派位咁捉埋個仔去買樓,唔理其實個老豆老母想自己賺多舊錢用阿仔名定真心想幫佢買定樓,總之其實個阿仔自己都可能唔知咩事,但就做左業主。呢個情況係今日就開始多左,因為部份年輕人或多或少已經放棄左買樓的目標,所以仲去買的係屋企人主動咁攞舊錢叫你去簽名,因此個新的方程式的內容雖然無變,但實際上個屋企人(父母幹)的比重就大幅增加: 今日 的 樓價方程式=   屋企人(主動) +   儲蓄 +  人工  + (男友/女友) 兩條方程式得出黎的結果好明顯就算係一样的因素,但因為權重唔一样,屋企人可能一野可以攞500萬1000萬出黎,今日的方程式係明顯令樓價更加上升。換個角度發展商都唔係傻,下下D客都有大舊lump sum墊底然後剩番小小就比個仔仔供,咁佢地開價自不然更進取於先食左舊lump sum先,而呢舊屋企人的錢係邊度黎?又或多或少咪就係靠現有的資產加按出黎。 要討論的唔係你有無父幹母幹,因為呢個已經係由三幾年前的一個optional factor變成一個basic requirement去買樓,一旦呢個風氣形成,就即係將現有供滿樓的七成錢或香港人的上一代財富,自我完成咁去再谷

細價樓的頂係邊?

之前隊長寫過關於 樓市究竟可以升成點 ,其實係無一個時間的限制下,真係好難有答案,不過係我另一篇 下一個升浪的條件漸成熟 ,縱使答唔到升到幾多,但係不得不承認個時間的準繩度真係高(自high一下) ,由舊年十月到而家,個市升左接近兩成,真係好恐怖,而亦因為升得咁急的時間,所以隊長又係度諗,究竟細價樓個頂係邊? 首先又定義番,而家普遍所講的細價樓,都係大約已經係500萬左右的樓,仲係享受緊有8成按揭的優勢,然而之首亦講過,600萬同601萬首期差別係接近多120萬,所以600萬估價上未必會受影響,但實際的成交要全線升穿600,隊長認為必頂係一個好大的關口同考驗。 首期多120萬,並唔係一個普通人隨隨便便可以攞到出黎,當然咁样又唔可以話,因為有部份人攞唔到出黎,個樓市就要跌,隊長就睇淡咁,即隊長並非在提出唔升就要跌呢個概念。不過,從一個投資者的角度黎講,要升過600萬呢個關口,一個好重要的因素就係租金一定要升,而係過去呢半年,樓價係升得急過租金的,搞到呢家好多樓的回報都低過3厘,甚至如果剩租金回報係去到2.5%都唔係出奇,講緊的係細價樓,唔係傳統豪宅,呢件事反映一样野就係大家一就係盲搶樓,唔理回報唔理風險係咁搶,又或者剛性需求真係大到過份,要住,谷買無計。 不過,上面兩個原因去到某一個位就會令投資者開始轉向機會成本,原因係而家息口一方面係有上升壓力,雖則話2.5%都好,減首期都仲係正回報,但如果加一下息,已經好容易片到個回報低到好盡,加兩次更有可能負回報,除非租金上升番。而另一個更關鍵的係,其實投資者的胃納會唔會轉向高息股/債呢?以今日黎講,500萬樓你搵人名用115萬左右買黎收租,可能唔思考的話,以傳統智慧係仲Work,因為你仲可以收到約13000左右的租金一個月。 但係去到601萬時就有一個微妙的變化,因為大幅度的首期需求,241萬的首期,收租都係15000-16000左右一個月的話,會唔會有一D精明的投資者可能直接買REITS買地鉄買匯豐算,就當你有6%回報衰衰地,每個月你無爭人錢就穏袋平均12K的回報,如果你買地鉄就去到14K一個月咁制,喂老友,唔駛爭銀行幾百萬,唔駛理加息風險喎,又唔駛搵人頭又唔駛比厘印,老實講呢個package好吸引,所以會唔會去到600萬時,或接近600萬時,會開始有人cash out,而部份投資需求亦轉去股市呢,