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樓市回暖soon

綠悠雅苑最近消息多多,現場又排晒長龍,可想而知呢家有好多人想上車,政府話出居屋就勁多人去睇,就算最後唔買都可睇到有幾多潛在購買力。 或許你可能唔相信樓市已驟見回暖,但我其實因為買左九龍東果度,而家都放緊我沙田的物業。放匙後第二個weekend,今日一個星期六,我專用的經紀手機已經比人打過十二次,其中有兩個都比到好接近市價的offer比我,不過由於我地呢D唔急賣,所以我都無理佢,死叫番我個高價,一毫子都唔減。 一毫子都唔滅係因為我其實有SSD係身,要大約一月中先至可以正式賣,到時就會比客講少少價。但話說回來,今日咁多電話,我都幾可肯定樓市已經有好多人忍唔住出黎搵樓,而家只係差一個消息,或許小陽春就回來臨。 可能有淡友會話,而家CY搞鳩地產商,BSD出台,樓市點會唔跌?但講真呢個負面消息已經出左好耐啦,大家都預左有時,個市都只係靜,而唔係跌,咁而家地產建設商會擺明已經唔耐煩要發爛西,CY自己又比人搞遊行,一間地產建設商會真係玩司法覆核,或者元旦遊行搞到全城沸騰,真係乜都有可能發生,而我唔知最尾結果會點,但係最壞咪就係有BSD囉,呢家個市都反映左。但如果一個唔覺意話放寬番,個市唔痴線爆上就有鬼。 不過,once again,我之前一路話細價樓要升呢下就直係無講笑,呢家上車的gap越來越大,以前肯將就買遠D買細D都ok,但呢家你肯買個價都幾誇,港九要200萬樓下已經無,300萬係新界都已經開始緊張,一D細價屋苑已經開始爆上300樓上,所以如果樓市回暖再黎個小陽春,上車盤變300萬一D都唔出奇,畢竟大家都知道BSD其實都係迫大陸人向下買的政策,即如佢本身budget 500萬買樓,而家有BSD咪買420萬囉,預番幾十萬係比稅,所以細價樓又再一次係將購買力向下移,真係見到都替上車客心寒。 呢幾日聖誕來臨,祝大家聖誕快樂,希望大家股樓都賺錢,未來一齊係樓市繼續努力,向財務自由出發。 請去like 我 facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%94%9F%E9%9A%8A%E9%95%B7/344567395626431

彈劾CY

係曾蔭權時代,我成日都覺得D人好無聊,成日搵位做佢然後話佢貪曾,你問我佢貪唔貪,我唔知,但我揀”信”佢,亦覺得立法會太多反對派,所以有保皇的人係立法會,都叫做幫到香港向前。 不過,自從CY上場之後,政治白痴的我開始去了解下邊個黨係邊個黨,佢地的理念係做D乜,慢慢我開始發然,原來我係曾蔭權時代的討厭人民力量同埋社民連,今時今日我慢慢傾向支持佢地。無他的,成日保皇,敗也保皇。 正所謂水能載舟,亦能覆舟,係好的領導人下,保皇能夠穏住立法會的大局,助政府有效施政,令香港可以邁然大步向前。但係,係今日CY的領導下,九流政府推鳩流政策,但保皇都會合埋眼照屈機通過,未來呢五年我諗真係柒古碌叔叔,痾屎一篤篤。 點解今日講政治?主要係新聞一方面講泛民話要彈劾CY,我一聽到真係同長毛一样開心到請人飲茶。但另一方面,民建聯果班保皇屎忽佬,竟然夠膽出黎話CY無誠信問題?你係咪真係on9 ga?有時D野真係唔可以暗住良心做人囉,你班友仔真係要保皇保到已經無左底線的話,我亦對呢個屎忽的政黨嚴重失去信心。 而今日,梁粉的張震遠亦係鳩up話梁掁英無誠信問題,一個個有多少地位的人物全部都硬係電視面前講大話,我真係好難頂。不過仆你個街,習總竟然仲話CY做得好,你係咪真係唔知香港發生緊咩事啊? CY的失敗,除左誠信問題外,仲有的問題係佢的號召力驚人的低,成個政府班子真係可以用一榻糊塗黎形容,麥齊光因為以公濟私,成為有史以黎最短任期的問責官員;吳克儉搞個柒的國民教育,12萬人上街;陳茂波好搞唔搞就搞盪房,又玩醉駕;陳家強,張炳強,陳德霖幾隻叉燒呢家就成日出黎搞鳩個樓市扮晒英雄on99;由CY到佢個班底以至立法會班保皇全部人都係閪到無朋友,你班友係咪真係想搞冧香港先得啊? 唉,講到呢度都已經想核爆,但最柒的係今日CY仲要任命劉江華做財經及內地事務副局長,你係咪真係唔知呢條友係幾咁令人乞人憎啊?我本身其實唔介意共產黨入侵香港,因為我都住過大陸,都叫做接受到小小閪野,但問題係唔係呢家去到無人才,要不停搵d柒人黎管香港先得啊? CY / 吳克儉 / 陳茂波 加埋成堆保皇的蛋散,再整多個劉江華,呢個政府的評分係前所未有咁柒低,唔係我唔想香港有人做實事,但睇黎呢家係成班人都係度做柒事,如果唐唐做特首的話,那怕佢低能都好,肯定會有D勁人如任志剛加入,幾柒都好都應該唔會衰到過而家囉。 如果我可以選特首的話,我一定唔會投比

房策從嚴?

每次係電視見到CY條仆街,每次都會令我再討厭多佢兩分,可能你會話我先入為主,但的而且確我覺得佢係又奸險,又無厘頭。 奸險並非係講佢僭建,反而係佢如何處理僭建,成個形象對我黎講已經係跌到落谷底。不過,說穿了僭建係事實,佢不能承認係因為如果承認就有誠信問題,直接會影響佢的王座,所以如果你問我係佢我會點,我可以答你我都可能同佢差唔多,因為頭已經洗濕左,係賤就要賤到底。 而話說回來,呢條CY應該係醒目仔,佢呢家同地產建設商會搞對台,唔Buy佢地反建議,佢一定計晒數。畢竟可能佢覺得如果讓步就等如屈服,肯定又比人話佢官商勾結。為左立官威,死人都要同你頂到行,繼而轉而視線,免受僭建追擊。故此佢企出黎話要從嚴,搵班地產商開刀,打擊樓市,佔領道德高地,望能脫險。 OK,你要搞鳩個樓市就搞,我都無乜計,但問題一再強調,呢家搞鳩個樓市做乜鳩先? 買樓的黎睇,上車的,我想問政府話搞鳩個樓市,你估有幾多呢D樓市小學雞會肯買樓?九成人一定縮一縮話睇定D;投資的,要比SSD綁三年,隨時又唔會郁;外國人黎買,又要比15%,變得好唔吸引;公司買樓比員工住,同样要比15% BSD,九成又唔會買;如是姐,每個需求的族群都應該會大減需求,誰來買樓?無人?咁係咪價就要跌? 從賣樓的人黎睇,自住的,你估呢個時勢有幾多人堅夠膽賣走自住樓去租樓?投資的,賣左又買唔撚番,放係銀行又低息,又通漲,賣黎做乜?發展商,今時今日財雄勢大,賣樓都唔急,咪求價唔求量,貸尾清唔晒,咪慢慢起樓囉;政府賣樓?喜雅深水埗賣8000幾蚊呎,OK,你又可能話佢本身係當私樓賣?咁綠悠雅苑呢?計番成條數係9310蚊呎,不過實用都要6500呎,已經打埋七折,但係你話抵唔抵呢?隔黎青怡花園賣緊6000幾蚊呎(建築),我唔見得政府又賣得幾平喎,咁政府話賣居屋都去到呢D價,我想問有邊個會自己隊冧個價落黎呢?有ge,勁等錢洗果D囉,如果唔係,根本無一個賣家會減價賣樓。 無人買,又無人賣,更加無人平賣,A準無生意,發展商賣唔到樓,上車無得上,稅收無得收,業主無得賺,外國人投資又無門路,呢家個房策,做乜柒? 所以我認為,政府buy time 賣多供應又係on膠無極限,你自己賣樓打七折都拍住二手價,你叫人上車但又嚇鳩班靚仔,咩料啊?發展商賣唔到樓肯定拖慢施工,又少一堆供應。二手業主楂住D貨又唔放,成件事咪又係似乾夾個價上去? 當然,有一部份淡淡一定會心存理念

樓市會下調嗎?

自從推出BSD同SSD2.0之後,成交顯著萎縮,成個市好似定左型咁,一手盤又唔係好去到貨,二手盤成交少但偶有破頂的成交,市場開始不停有人出黎講樓市準備下調了。 不過環觀而家香港的形勢,我又唔係咁悲觀。首先外來的環境係已經又宣布QE3.5 (或4.0),印錢又大左一部,而熱錢又源源不絕咁流入,可能陳总話比你聽呢D快錢係唔會入樓市鎖三年,不過銀行水浸點都會影響銀行對mortgage及估價的取態,你話無影響就呃你的。再者,熱錢流入令股市氣氛上升,又或低息而刺激的換樓鏈,都會為樓市帶黎一定的支持。 對內,梁班子最近比人啫住個頭叫佢落台,呢家立法會都有好多人唔妥佢,不過佢攬住個保皇黨應該都未至於會輸左個位,所以一方面有人話CY會以打樓市為名黎轉移視線,但我相反就認為CY或許係要以放寬限制為主要目的,畢竟成班地產商同佢迫宮,呢家地產商全部賣唔到樓,一定同佢扎馬。以未來一年的財政預算又因印花稅大幅減少而可能錄得財赤,係平衡利害的情況下,我認為CY無理由繼續搞個樓市,導致同地產商決裂,而一上位財政又見紅咁點著幾廿個火頭。所以,如果能比個樓市起死回生,也許地產商唔會係佢弱時踩多腳,又可以扭轉明年的財政預算,Win Win同lose lose game,應該好易揀。 為左支持樓上的論點,小弟亦如在留言欄中所述,會以先買後賣的形式黎換樓,亦係上週的時候係九龍東另覓左一個我認為低水的兩房單位。係搵樓的過程當中,再度同經紀溝通多左更貼市,其實中下價樓已經有回暖的跡象。好多人慢慢都偷步入市,我之前講的200萬上車盤的入場版,更加係無受過BSD的影響咁劑而節節上升。 不過其實係搵樓的計數中,我開始發現市場有一個扭曲,就係lump sum細的野呎價會跑win同屋苑的大碼野。你可能話咁350呎同1000呎個呎碼唔同,唔係人人食得起,有少少偏差都好正常啦!係就係咁講,不過我所講的偏差係向350呎同480-550呎呢個百零呎的差別,亦即係一房同兩房。就以我買的屋苑為例,一房做呢家呎價比兩房的竟然貴10-15%咁劑,足以證明好多需求係只係唔理好醜,追左上車先算而炒出黎的。 所以,係我揀樓的時候,我已經由一房轉戰兩房,追番個低水的選擇。你可能話咁咪可能要比多一舊錢囉?原來又唔係ga喎,因為你如果當一個優質一房戶係300萬的話,你可能會搵到個普通的兩房戶係330萬左右,槓桿下其實首期唔係差好多,真係應該買多間

QE3.5

零晨一時,杜指突然抽高,電視突然打出加碼量寬每月買入450億元美國長債,係原有的400億基礎上視為QE3.5,即QE3的加強板,市場認為呢個將會係新一輪的利好樓市訊息。 作為好友,我當然好歡迎呢個舉動,但係無奈香港政府強加要扭曲市場,以行政手段打壓本身樓宇的價值,故此我認為BSD的存在將會繼續扯住樓市的後腿,直至樓市直正的value與現價有接近15%的折讓時,樓市就會再度被炒上。(當然如果政府唔要BSD就一定會跟住大市上)。 其實我好明白政府的用意,減低風險,打壓樓市本來係政治正確。但問題係呢家打完,根本無人有著數,都唔知打黎做乜鳩。反之,全世界亂鳩印錢,你香港就係度禁住個樓價,長期落去我地的資產慢慢就會對於外國第一水收到印出黎的金融機構變得吸引,到時佢地還是會入黎買我地的資產,正如我上面講,只要資產的真正價值有15%+佢地就會照買的了。不過,買的時候,本來呢15%係屬於業主,因為買家係願意比呢15%,但係政府呢家就代你收左呢15%,咁即係與民爭利,何必呢? 今日升市的勢頭係強勁,美國加碼的印錢好明顯又再令港元加速貶值,我相信一個再低能的人都知道咁落去錢真係唔再係錢,加電費加最低工資日日係新聞度播,通漲日日都係度食我地的購買力,資產其實好應該作為我地市民的防線,讓我地可以有一個抗通漲的出路,CY政府真係唔好再搞呢part,唔係如果全香港業主一齊元旦上街,你就真係係元旦完蛋了。 點都好,本來我都諗住減一減自己的持貨,但係追加的QE3.5又令我諗係咪時候增持,特別係趁呢一兩個月個市仲係淡淡地。我諗明年的小陽春可能會好爆勁,因為谷埋谷埋的購買力只係等一個時機去爆破,如果要買樓的大家真係好開始去做定功課。 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%94%9F%E9%9A%8A%E9%95%B7/344567395626431

沒發達的人

有時候我地會經常向一D成功的人借鏡,嘗試睇下成功的人有乜野特質,然後希望從中攞多D野,係自己身上好好運用。不過,反過黎,其實呢個世界有好多人都發唔到達兼唔成功。係同佢地溝通之後,你也許會係佢地身上攞多D野,明白點解佢地唔會發達。 有時候反面教材都會比到好多新的衝擊比我地,係過去的週未我一直忙於搞放租的事情。我透過網上約左一班潛在的租客黎睇我層樓,透過短短的睇樓時間,我可以去了解每一個人的背景,然後揀好相對的租客,一般我都好享受呢個過程,因為呢種機會又會比你接觸到好多唔同的人,而大部份呢D搵樓租的人都係經歷緊人生的一D比較大的轉變,如結婚,初次自己住,轉職等等,唔同人的生生階段就因為一個租樓的時間拉近左距離,呢種感覺幾奇妙。 不過,正所謂一样米養百样人,並非個個客都係好客,有D人就比我好反感的感覺,過去的週未就正正有一個。 呢個人大約五十歲左右,做政府工,也許人生經驗豐富了,所以係電話的溝通過程中佢都想搶盡上風,呢種感覺就已經讓我很不舒服。佢認為,佢需要盡快決定租唔租,所以佢黎睇的話就要係佢自己好get ready,如果大家ok就要即簽。但係我就多少有保留,因為一來我放上網的價錢其實是低左DD去吸引人黎睇的,呢個係一個奸小小的位,而二來我都要留番條後路比自己,因為揀租客好講緣份,我最憎就係果D麻麻煩煩乜都搵你搞呢搞路的人,或者同你成日討價還價的人。有時候業主同租客的關係好不好都好講雙方係咩人。我表面上係好硬,但其實我都係一個好業主,我能夠包的做的,我都會安排,最緊要唔好太煩我就好了。所以如果D租客係鳩屎的,我就盡量避免。 亦因為留呢條退路的時候,個阿叔就感覺有點不耐煩,佢認為咁样係大家晒大家時間。佢話女人買野就要睇黎睇去,而男人買野就好爽快,希望我也是個男人。講真,我聽完真係O O地咀,聽講先生你50歲還是在租樓的時間,小弟用100萬買層樓都唔駛兩個鐘,講爽快真係會唔會有點搞笑? 而且,有D野叫做你揀人,人揀你,你話你岩間屋,我又可能未必中意你呢,點知你真人係咪污厘馬差,一間住到我間屋柒晒我咪陪了夫人又洩精? 不過,既然連絡上了,就睇下你係咩來路,於是我就係約定的時間帶佢上去睇樓。我們相約係大廈的樓下先碰面,出現係我眼前的係一個40來歲左右,身才不高,很有公務員look and feel的一個人。佢見到我時也帶著基本的笑容,上前同我握手,見客的經驗我也多的是,既然要搞

人生如何活得精彩

相信你身邊有不少人都有父母的護蔭,特別有D屋企係好撚富貴的,咬住金鎖匙出世,錢對佢地黎講可以變得好無意義,人生有時亦變得無乜目標。故此,人生要活得精彩,就要學懂自己努力賺取將來。 舉個例,我有個朋友佢屋企都算中康,阿爸阿媽換樓時見個女都咁大,於是買呢層過千呎的樓時,就直接用個女名買左。由簽名果一刻開始,佢已經係一個業主,係好多人夢寐以求的一份榮譽,始終廿幾三十歲人,能夠拥有一間過千呎的屋,唔係一件易事,right? 不過,對於呢個女仔佢從來都唔感到有咩特別,而但佢知道自己有樓了也無乜特別想話要去買多間定點,人生好似突然無乜目標。 對於我黎講,有追開我個Blog的人都知我如何搞到第一層樓出黎,雖然我無一直寫我點買落去,但我都好proud of自己今日一分一豪都係大部份靠自己努力/眼光/同埋捉緊每一個機會換番黎。點解我話係大部份靠自己而唔係全部呢?始終,人生在世唔撚係獨行俠,無野係你一個人可以做得晒,多多少少你要靠下其他人,無論係金錢上,機會上,時間上,週轉上,攞貨上,好多野都係天時地利人和。 再舉個例子,我讀大學時係美國,我知道這是我屋企比我的恩賜,故此我能夠做的就係用最快時時間去完成手頭上的學業。不過,為左減輕屋企的負擔,我亦諗盡方法慳盡每一蚊,亦同時用盡方法係賺取每一蚊。機緣巧合下,我係最早期玩online game的人,果時來來去去就得果三兩隻online game,而因為係美國game的原故,game入面的武器金錢寶物,係ebay上面亦有價有市。可能你會話乜咁都有人買ga咩?講你都唔信,我大學有三年的生活費都係靠隻game比的。所以我努力過,令我賺到係美國幾年的生活費,減輕左屋企的財政負擔,但同時我一個人真係無可能自己比美國的學費,呢一part就一定要靠屋企。所以,唔係話唔好靠人,但最緊要自己也曾努力同付出。 不過你可能話,我真係無你咁多計仔嘛。當然,機會唔係人人都有,所以如果只能靠人幫忙的話,就要學識知恩圖報。人要學識飲水思源,屋企對我的栽培,始終我係非常感激的。故此,係我買樓過程中,我係用盡方法靠自己。去到後來真係自己爆額了,我都只係要求屋企借銀行個額而唔希望佢地借錢。 因此,唔好誤會話我呢家話有屋企就唔好靠佢地,但同時我認為,人係應該先自己付出,用盡自己的努力試過了,才向會幫你的人讓他們扶你一把,這样才可以在人生的歷煉同現實的殘酷中學會感恩。 香港的80

真係可以增加供應嗎?

無時無刻,大家都係度話要打擊樓市,幫人上車,就要從供應入手,呢件事真係岩嗎? 所謂岩唔岩,今次討論的方向唔係話幫唔幫到人上車,有無人受惠。相反,我認為成件事有必要諗下究竟發展商係點諗。 畢竟,大家應該唔否應大市係呈上升的勢頭,所以簡單D講,如果你係發展商,今年賣完一劑,出年再賣時原來又會升20%,咁你仲會唔會咁積極係今年賣樓先,而且,你會係求量定求價?我相信低能的都知一定會盡量食盡個價,等自己業績有數交之餘,又儲埋一堆貨係再高位時先出,洗咩同你急。所以,發展商先天係上升市就會有動機去減慢售樓速度,只求價,不求量。 而另一方面,香港政府無地就全世界都知,所以佢係咁唧D地出黎賣,一年都唔夠二萬個單位,發展商屯地後就得番幾千,一間政府D地比人夾倉買晒就頭痕,所以實際上,無量從地的供應,發展商的意欲,都係好難去增加供應的。 不過,再從另一個層面去睇呢件事可能可以解釋到點解發展商要屯地。今時今日,香港建築界面對最大的問題係人材唔夠。香港的後生有幾多個願意入行?之前幾年工程又唔多,轉行的也早就轉行,所以建築工人應該係處於一個低數字上面。 隨住香港政府搞港豬澳大穚,沙中線,復健居屋,增加供應,本身對建築工人的需求亦大增,加上私人市場的角力,你諗下如果私人市場都大興土木,承建商接單都接唔完,又會唔會幫你接咁多單?咁多單大家鬥搶人,到最後可能工人的供應已經到左maximum,即能夠起的樓其實就係咁多,但大興土木的代價就係扯高人工,扯高報價的成本,發展商都唔係傻仔,會唔會自己炒高工人的成本,將一部份利潤分比人,但總量又唔會提升呢? 打個比喻,即係如果一間茶歺廳,3個廚師對30張枱,就當佢頂得住。突然間呢家條街原來可以偷擺檔,30張枱變60張枱,枱的供應多了,係咪廚師一定做得切先?多D黎蜜D手係岩,但係我深信點都有個limit,你話最多咪請多兩個人囉,但係原來又無人入行ga 喎。做到佢地唔做你就仲驚,所以又唯有加下佢地人工。不過其實都係自欺欺人,60張枱你頂得住,係咪之後加到100張枱都做得住呢? I am afraid not lor…… 故此,要提高供應並非一直推地就得,你推一千幅出黎都要有人起,究竟呢家係地唔夠地人唔夠,我覺得政府要研究一下,如果唔係你盲目推地其實係無撚用的。 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5

炒車位至傷心

又自我放假一段時間,無計,做左空中飛人,周圍飛,無乜時間寫野,真係讓大家久等啦。 Anyway,呢段時間兩單野最hit,但加埋一齊講又真係好岩key,無錯啦,就係車位同埋至傷心啦。 記得有位師兄問我點睇車位,我亦係回覆欄答過一下。畢竟都要讚一讚呢C兄都幾有前曕性的睇法,係車位未痴線的時候已開始問,相信如果佢問我的時候已入貨,再等前排Bing Ling 苯撚的車位熱點時沽出,已有幾唔錯的回報。 不過,對於車位我還是堅持自己的睇法。始終,個市一唔好,個經濟一唔好,車位最難走,而且想租出去的話,平時都好撞客,而經濟仆街時一個正常人最容易就係cut左架車先,所以有機會你楂住個車位但無人租。成交方面就又相對偏少,無乜指標可言,價錢好難作參考。 講回報,今時今日D車位郁下都70-80萬一個,過百萬的車位好多層苑都已經有,D豪宅的車位仲去到二三百萬一個,真係痴痴地。二百萬其實真係一間屋的樓價,買層長沙灣200萬爛樓都有5000-6000蚊回報啦,但係車位好多時都係3000-4000就見晒頂,以回報計都唔係好抵。不過發展商一般都唔會死錯人ga la,最狗的係其實管理費係最西的一環,你交得3000-4000蚊租的車位,佢真係夠膽收番你600-800蚊管理費,果度又去左你一舊,而且你有無租收都要比,真係好過收陀地,所以發展商賣車位同政府賣居屋個concept差唔多,車位就屬於你,但管理公司仲係佢,實際就賣80%野比你,長期仲收番20%你的回報,都唔知幾過癮。 實際方面,金獅/富豪/豪景呢幾個屋苑的車位長期都係供過於求,你要搵到客有時都真係睇你好唔好彩,你楂一年無人租一點都唔出奇,比幾條野番黎只係負責交管理費,把撚咩。 因此,我認為而家D車位已經超晒合理水平,要投資真係買樓買office都好過買車位,短炒都無謂,長楂就仲大穫,唯一我會考慮買就係真係自用,否則以而家車位淨回報低於4%的情況下,一定唔考慮。 講開就講埋個至傷心,6410蚊平均實用呎價,好多師兄都係討論区計過,不過我都不防再計一次。假設實用率係85%(當居屋實用D計),咁即係每呎建築面積係$5448.5蚊啦,但係由於政府係打七折,咁地價個三成加番上去,就即係7783蚊一呎,呢個係平均呎價,即有D高D,有D低D la。 好啦,還記得房恊的喜雅,頭60個單位平均呎價係7700元,即同呢個青衣的至傷心一样,不過至傷心就係居屋,有政府