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上車及樓奴

無論打幾多篇文章,有幾多專家評論,有幾多年青人咆哮,上車同變樓奴,永遠都係一個激烈討論的主題。 身處係今日,我亦明白剛畢業的90后如果要上車,的確唔係一件容易的事。之前,我係剛寫呢個blog的時候,已經叫人向大西北搵200萬左右樓踏出第一步,但而家果D 200萬的樓已經跳升至250萬,如果今日仲賣緊200萬的樓,果D一係就細到發癲(實用200呎樓下?),一係就舊到痴線(50年樓上?),一係就偏到食屎(去最近的交通樞紐都行20分鐘?),因此,如果我地今日仲講上車的話,最起碼我地都講緊250萬,又或者300萬先更恰當。 對於剛畢業的人黎講,呢幾年的人工都其實維持係10000-12000蚊左右,但今日上車的盤就由2009年可能以150萬黎計,今日人工唔升但同一間屋已升了一個double,的確上車難左好撚多呢一個立論,係正確的,所以好多年青人因為咁,就睇到自己已經沒有將來,因為用12000蚊的人工,真係唔知幾耐先儲到首期,即係買間屋無十年八載都買唔到,更惶恐買左之后供埋個200幾萬的按揭,真係成世做一個樓奴,呢個諗法,我可以講我係非常極度讚同的,如果換算係我,我亦一定會係咁諗,真係想向上流的機會係目前等於零。 不過退一步諗,倒不如諗下係成個食物鏈上面,年青人未上車的係處於乜野的一個位置?  從經濟101得知,地球的資源係scarce,所以我地要make choice,將資源盡量好好運用,亦即落入有能者的手裡面,係呢個大前題下,香港私樓有120萬層計,但香港人口有700萬人,肯定就做唔到一人一間,亦無可能做到一人一間,所以如果要排隊,咁應該點分配?係目前黎講,最簡單亦最有效的方法就係用錢,所以越有錢就當然越能夠買到樓,呢個係必然的。 好啦,700萬人入面你岩岩畢業,無論財富累積的時間( = 0年 ),亦或人工(= 12000),你都算可能排係350萬打工仔入面最最最低果一個階層,所以係呢一個基準下,我地應該要意識到,樓價係乜根本唔重要,因為你係呢一刻,係成個社會食物鏈下最后果一條毛毛蟲,你要分到一間屋係一件唔可能的事,因為前面有好L多人都比起你更有條件,又或者比左更多時間去要呢一間屋。 當然,你可以話叫政府起多D屋咪無事,但問題係每年就當起到兩萬間,真係要做到一人一間肯定的話,唔計人口增長要多290年,所以根本本身就無一個現實可行而又絕對的公平方法比到一間屋你,而目前最有效可

短期看淡元朗

利申,我係賣左元朗自住樓,但無需再入貨住,原因就係呢篇野會講番我成個思維。 琴晚睇樓市每日睇,講到來緊的新盤重貨區將會係元朗,呢個亦係我最主要要離開元朗的原因(當然自住的另一每安排都係原因)。不過你可能會馬上話,喂隊長,你之前唔係話叫人買大西北ga咩?無錯,如果你9個月前買,你呢家仲係賺,但呢家買,你預左要落後大市坐好耐。 就正如我之前點名批評過尚悅同逸峰,呢兩個盤真係蟹貨孖寶,先唔講將來,就講尚悅開盤到而家,如果你第一日買的到呢一刻都差唔多大半年,但你個價都升都唔升下,真係果時元朗求其執層細樓,都可能帳面袋住二,三十萬先。不過,好多外區人見三百萬好似好抵咁,始終叫做新樓,RIGHT?但再換個角度,尚悅個盤同之前四叔話捐出黎的元朗地馬田壆其實好撚近,但馬田壆係講緊話捐出黎起一百萬的單位樓,你呢家尚悅如果中間價位的細單位都三百中,即係當你二百五十萬地價,當你建築450呎計,每呎地價去到5000蚊左右或以上,但四叔卻肯捐出來,你自己話呢個價買果個位合唔合理。 尚悅唔單止係個價唔合理的效應,但背後亦顯示出一方面就算發展商有成二千件貨,佢都唔會想太平賣,呢样野就真係做爛市。試諗下,發展商推貨同你散戶推貨係兩件事,人地一推叫你中原美聯利記同港置交agent交客,成個元朗主區,新界西,以及其他誇區都要先交一推人去企街,又要交一堆客黎睇樓賣樓。呢個舉動並唔係可以撻一下手指就有的,背後發生呢件事,主要就係無論新客舊客,一律先sell尚悅(或寓88),以一方面滿足發展商比代理阿頭的壓力,而另一方面,代理受惠於高佣金同埋唔駛同業主傾價,又唔駛帶睇樓逐間撞客的情況下,佢地一定更傾向於賣尚悅,故此係過去大半年,其實元朗的二手真係幾慘淡。 事情黎到呢度都仲未完,因為一方面政府推出各項辣招之後,大陸客少左,買樓的人又少左,散貨速度自然會減慢。另一方面發展商又唔急散貨,最緊要繼續做住個靚價,變相賣樓速度又唔會好似以前前實咁一晚賣成2000間,但係好衰唔衰尚悅又貨多到暈,賣左成大半年都仲有成千個貨尾單位,再屋漏偏逢連夜雨下,久唔久其他發展商又推盤搶客,如寓88同津林等等,呢家你睇爾巒完全企左係度賣唔L出就知,大家鬥搶agent鬥搶客,貨源又多真係好難升。 你可能仲會話元朗前景點點點,又大西北又yoho 商場,但問題係成個短期的樽頸係未過到,呢家Kick住係個喉嚨度,前景係要4-5年後消化晒D貨一切

新界東北或將擱淺

今日新聞最熱的話題,當然係發展局局長劏房波的太太所持有的古洞北土地的公司權益。不過經過呢件事,真係唔知應該叫佢做劏房波定係農地波先岩? 點都好,佢老哥自己簽買呢塊地係實知的,問題只係點解無申報。萍果就死扯住佢唔放,繼續推文到散場向局長的說法題出質詢。不過個人認為,佢話主動向特首提出申報呢下,都有小小係同CY扯貓尾,以而家係政府入面,波仔已經係CY的左右手,所謂唇亡齒寒,如果波仔比人迫左落黎,CY係政府又少一名”大將”,真係離落台之日不遠矣。因此,CY無論點都一定會局住保阿波仔,所以我估計波仔可能根本無向特首申報,只係件事爆左出黎的時侯打比CY傾,局住諗出黎的一個說法。至少係呢一刻,CY都無走出黎澄清,亦證明呢件事係好大機會無發生,所以CY先靜觀其變,起碼到最后仲留一招棄車保帥係手。 不過,係財委會上,議員質詢波仔的時候,波仔堅拒馮檢基提出,一係就辭職,一係就放棄與東北開發的任何職務,以悉公眾疑慮,我認為呢兩個請求係其實好合理,但波仔當然拒絕啦。之但係如果以後佢仲係想推呢件事的話,無論議員,村民,以及任何利益團體,只要持反對意見的,都一定會以波仔有利益衝突呢件事黎做借口,而其化政府官員一定就呢件事上面唔表態唔發言,等波仔一個去解釋,如此落去,耗費的時間一定會大增,乜野條件以前村民被迫接受不能不遷不折,而家突然露出曙光,只要咬住波仔唔放,東北發展計劃將隨時擱淺。 事態發展成點要睇多幾日,不過波仔又劏房又醉駕,再整單農地,佢就算保得住個位,都已經變成一個廢的官員,因為真係好難會有人幫撐佢,咁佢sell乜都係形同廢料,CY要佢都只係多個人係政府內部攞多個位,不過功能已廢。 波仔被廢武功,作為業主的我一定開心,因為波仔搞咁多野都係要打樓市,呢家佢一身蟻,我主觀的真係有點心涼。不過現實係,佢呢家一身蟻的情況下,可謂寸步難移,而佢的作用主要就係開辟土地,但而家佢的主要工作變左向人解釋,而內部的人又一定會再軍心散喚,咁樣落去只會導致無法開辟新土地,然後即係中長線無供應,對業主門真係一大喜訊。 本來我對樓市中長線的睇法都仲有多少顧慮,但睇到呢家波仔咁样,我就好希望佢唔好咁快下台,玩番一年半載完全做唔到野拖下時間先,等供應再次造成斷層,中長線供應之後一定會”保證”不足,你唔撤招我又少有一點顧慮。 不過最后,我希望梁班子真係可以唔好再害香港人,有你地係度香港真係無啖好食。

藏於民間的購買力

政府自從推出左各項辣招管理需求后,而家樓市總算叫做平稳左大約半年,唔升又唔跌,又無成交,咁悶的情況下,忽發奇想究竟呢家比政府壓左幾多需求呢? 回顧咁多項招式入面,當然稅項係有嚴重的阻嚇性作用,不過我認為關鍵的需求管理,都係以收緊按揭成數為主要的關鍵。 由金管局定下自住七成,投資五成,外地收入再減一成的情況下,如果你只係講緊一個上車客的話,其實影響真係唔係好大。不過我諗番如果以我目前的狀態來睇,係過去買四件貨的時間都係用五成上會計,呢下真係唔講得笑。點解?因為我計過下,如果以前能用七成上會的話,我需要用的資金去買呢四間將會大幅減少,變相我會騰出更多的資金黎留係口袋入面,當然呢D多出黎的錢又可以再買落去,屈指一算,原來我呢四間屋多比的首期,如果回到以前,我計過應該可以買多三間細價樓收租。 當然我D樓係唔同價錢,所以唧出黎的資金都唔同,但係我相信買兩間一定綽綽有餘,買三間就計岩數都無問題,而且D樓都係過去9個月內買的,升值係有但亦唔多,所以如果粗略咁計一計,投資客呢家係有最少50%的額外空間比政府的政策鎖起左。 雖然無一個好準確的數字,但如果以平均每個月5000宗住宅成交黎計,係咁易我估當有25%係投資者買野,咁即係每個月有1250宗投資買賣,round up就當有1000宗算,咁即係一年有12000個投資單位,以我上面所講給鎖死的50%比率,即一年有6000個單位比政府鎖起左。 6000個投資需求,我相信都係幾低估個市場,因為有好多資金係連入市都未入,無法係數字上面計到出黎,不過一年6000個投資需求,如果得以釋放,對比起一年落成的住宅量黎計,好大機會都可以吸收左一大部份(金額上無考慮,只係一個”估”數)。 但點都好,要指出的係當政府如果要救市是,當然樓市係下跌時估價會下沉,但如果時間拉長后,每年投資者以租供樓咁去減低按揭的成數,三幾年后所儲落黎的子彈將會更多,好話唔好聽要爆發出黎果下將會係一個報復性的增長。 所以,如果你未買樓的,我想講你要明白呢家真係賭得好大,幾年后,一唔係你就見到樓市大跌你執平貨,一唔係你就會見到樓市大升一下你追都追唔切,條路點行呢家無人知,但我可以肯定的係時間對我作為業主係有利的,拖得兩三四年,我收租都收到肥肥白白,到時跌我又唔傷,升我就賺多一舊,痛的將會係企錯邊的人。

多建公屋等於拉闊貧富懸殊

新界北的事情上,睇到弱勢政府施政困難,為左要強行徵地,故拋出更多的公屋以爭取更多政客支持,呢一個將會成為CY口中的二十歲的人將入住果度,讀小學的人將會入住果度等等。 問題係過去咁多年,香港都係奉行大市場小政府,今市民可以按自己的能力去分享經濟成果,呢個方向亦令好多公屋的第二代憑自己努力,置業,然後創出自己的一片天。呢個係香港過往的成功因素,但未來將會失速。 主要原因,係公屋的政策係令人唔想向上流,呢個政策的對象,係收入比較低的人仕,而奈何电視亦訪問過唔少年青人因為輪侯公屋而唔想加人工,更莫講升職加薪呢D咁的野,二三十歲就係自己頭頂劃一條線,向上流的機會從此消失。 不過,上面我所講係向上流的動力同誘因,並唔代表你老奉有機會向上流,所以好多短視的人話公屋就係實實在在的,際遇的野就好難講,所以老蟹都要攞到層公屋先算。呢样野,係岩,但代價亦相當沉重。 另一個打工仔向上流的最大機會,就係置業。先勿論你買樓係咪一定升定跌,但買樓本身就比左一個資產升值的機會比你,而呢一個錢搵錢的機會係可以有機會帶比你靠勞力所難以得到的回報,簡單的講好多人如果唔係靠供樓升值同儲錢,想講以100萬以上作為單位買野的機會,應該係等於零。無樓,又點搵到更多錢改善生活,又點可以比更好的下一代,令自己同下一代都可以脫貧? 因此,起更多公屋,相當於要更多的人為公屋而放棄買樓向上流,社會上面的資金將更傾斜之現有的業主,而到最後公屋戶同私樓之間的門檻將會拉得更闊,因為有錢的人賣一層大的就買番兩層細,但公屋戶的想買層細可能到十幾廿年後都無機會,我個人認為政府等同於復建奴隸制度無分別,可惜的係短視的港人更傾向於公屋的機會。 或者到最後有聰明仔諗住收埋自己的資產,又或到時再甩名買樓,呢D野亦見慣不怪,但可惜的係既然如此,點解政府仲要加大力度去比市民走法律隙呢?問題又再次跑回政治層面,好的政策通常都並非政治正確,所以未必得到市民支持,但相反市民支持的,亦並非一定係好的政策,但最大穫的係政府反而會硬推又唔好又唔受市民支持的政策,像3D一样,無人嬴,呢個就係目前的香港。 或者真係要學下大陸的名句,生活就像是被強姦,反抗不了就學著享受!

上車準備

前陣子,我參加左一個上車的準備講座,當然如果講上車我已經遠遠超越呢個水平,但係基於好奇心同了解下呢個講座,我決定去親身体驗下。 講者的出發點係以過來人的身份講上車的經驗分享,內容以瞄準上車未買過樓的參加者為目標,分享一下各項因素,如果以我的評審角度黎講,內容算叫做對準左班參加者,表面上都算交足料,以呢個價錢去比番呢個內容,算係值回票價。而講者比我的感覺,係數據上同市場的消息上都有一定的認知,不過從某幾個Q&A的答案時,就顯出略為係數據理論左一點,即係可能實戰方面就應該係比較弱,導致有幾個points我覺得個答案唔係太完美,不過都係果句,上車客的智識係呢堂算係足夠了。 其實以上車黎講,我認為大部份人都只需要好少的知識基礎就足以上車,比如話成交數據,銀行息口,同埋自己的資金,剩番落黎其實要的野好少,因為你之後祗需要搵個Agent佢就會狂sell你,而且你上車的話好大機會係自住,自住又即係睇你自己中唔中意呢間屋,有無景,噪唔噪,呢一堆野太主觀,根本無得教,亦無撚得拗,所以上車好多人一般只會問下親戚意見就能下決定。 不過,如果你問我的話,上車其實最主要的一样野除左你上唔上到車外,更重要的係你點轉車。邏輯上,上車只係第一步,即係好多時你會聽人講細細地買左住住先,就係咁解,第一層樓基於你資金唔多,唔好諗質素先,所以好多時上車的人就真係咁做,最後會出現一样野係有買貴無買錯,不過買貴就即係賺少左,賺少左就即係你之後轉車的選擇又少左。 所以,如果你話上車唔考慮轉車果下,咁你就濕劑。舉個例,比如你住荃灣三寶,屋企人叫你住近D,但三寶你又買唔起,局住入去荃灣市中心買座單支野,見人地有個靚裝修高層,比個Agent sell多兩下,又因為筆直係咁多無得揀就買左,之後先發現原來自己層樓破晒位入,樓上樓下撘電梯時都多謝你一聲,之後你等十年八載,發現原來你層樓賺左50萬,諗住開開心心轉樓之際,點知原來出面D樓間間都係咁易升100-200萬,而且你層樓附近又無中原美聯,得番幾間地產仔但你等幾個星期都無台客上黎睇,最后局住減20萬賣出,減埋佣都有20-30萬賺,買錯就無,不過都叫做買貴左,人生又浪費左十九幾年。 所以,我地操盤的人,除左數字上的野之外,亦好在意其他數字上反映唔到的野,呢D野係要經驗累積番黎,並唔係話睇多幾份報紙做多D數據分析就知道,所以如果一個真係想諗清楚上車的人,其實我可以話

為何想AA死?

施老闆聯同代理業界將會係七月七日上街大遊行,當然業界兩大龍頭中原同美聯都紛紛響應,預期相關的行業同受影響的家人一共會有3-5萬人上街。 施老闆亦強調作為龍頭,利家閣都要每月蝕8位數字,有行家亦蝕過千萬,雖然唔知邊個打邊個,但施老闆認為如果連龍頭都蝕錢,咁其他細行都唔會好過,故此上街要求政府徹消辣招是有必要的。 我認為,施老闆佢能夠捐左副身家出黎,去到今時今日錢對佢黎講應該唔係D乜野,講真以佢私人的資產我相信佢已經夠食過世又或甚至幾世,如果以佢自己的諗法出發,我認為唯一能令佢上街的應該係中原的命脈,始終中原係佢養大的,佢亦唔想一個自己親手養大的BB死係自己手上,蝕錢係其次,怕執笠先係重點。 但有好多食住花生等睇戲的網友,我估計係特別未上車的,不信係討論區度話抵施生死,亦應為AA係抵撚死,話佢地平時市旺就一個月等於人地一年人工,呢家蝕就係度阿之阿左,又話邊有穏賺的生意,總之就一副你死你賤的心態,認為AA係萬惡不赦,我深信呢班人應該之前係受過唔少AA的氣同苦,又或者只係一個仇富仇商的心態的條件反射。 個別的情況,例如你本身買樓遇過不快的情況,比人呃比人水而憎AA,我好明白,亦唔會去評論,就正如呢家有人殺左你全家,你好憎呢個人,係明白的,無謂爭辯。但問題係,如果因為你憎一個人,而成個行業你都唔妥的話,呢個就係一個偏激的問題,就正如果殺你全家果條友係一個亞洲人,咁你就憎晒亞洲人,呢下其實係咪有D痴撚左線? 我並非AA,亦無乜誘因要去幫成個AA界,但問題係AA本身係有佢的作用我先會講。舉個反例子,如果你試過自己網上買賣樓,或者網上租樓,你會發現遇到好多問題,例如你放租你可能星期一二三四五六日每日都要去開一次門,甚至兩次門,不過係一早一晚,原因好簡單,D仆街一個一個黎,睇完又話要諗下先,一間就只係個老婆星期一黎,然後星期四又話同老公再黎,睇樓的人其實本身都好多野煩。如果買賣,我見過唔少case以為自己好醒網上同人deal,但傾價你就煩,又唔知點開,開完人地又話諗下先,諗完又話要睇定D,但得閒又打黎問下你,之後話OK隔兩日又失蹤,你無個AA去push,其實好多時都埋唔到deal。 當然你話我就係唔中意比人push,不過作為一個經濟去睇呢個市場,如果無左AA的話,成個物業市場其實係非常欠缺效率,因為好多deal係因為timing cost的隠形成本下根本無法complete。 可能你