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貨源歸邊

最近又再搞轉按,係新辣招下如果要重新計算為四成的情況下,個人認為所有中小型投資者將會接近水源乾涸,亦即係話好大量的購買力將會潛藏係不能借出的物業價格裡面,換言之市場將會少左一部份的動力。 淡友見到呢度,肯定會大事慶祝,畢竟就算呢家樓價升的情況下,新錢一样借唔到出黎,咁樓價跌你班投資屎忽鬼仲唔PK到Hi Hi?如果你係咁諗的話,咁你又未免少年你太過年輕了。 要睇番個問題,最主要的係要了解作為多個物業投資者我所面對的情況先可以將之而推論至香港樓市。好啦,今時今日做投資者,以收入黎買樓做按揭黎講已經去到痴晒線,不單止要過40-50%的壓力測試,而且你借極都係得4成咁劑(二手樓),再加埋你有樓又要打15%稅,我可以講話你呢家想買層400萬的樓,即係要預左比240萬首期,加上60萬的稅,即要約300萬仲未計agent fee的林嬸野,然後問銀行借多160萬呢,隨時你搵10萬8萬都再借唔到出黎,而呢個只係一個400萬的小型單位,你想買個600萬咩,嚇嚇你係要360萬首期加90萬稅,即450萬再借240萬,你攞住三四球仲會冒風險隨時借唔足要補水去填借唔足果舊錢,今時今日會唔會仲有呢D水喉咁深的中小型投資者呢? 我好懷疑有都未必會咁傻去咁做。 當然,做得投資者一定識轉膞,買樓會甩名或搵親友"夾份"去買就至少可以慳左部份稅款是肯定的,而且變身成為上車客就可以擴大成數範圍,之但係如果想套首期出黎,我當你唔係咩神級投資者計,大部份人都係轉按套現轉按套現的情況下,呢家新招其實真係就cut左好多近年投資樓的人的水喉,而人名短缺的情況下呢,可以講購買力尚有的投資者都係有限的,不過唔等於無,只係個威力會減細左。 好啦,講到咁的情況隊長想帶出的係,諗咁L多野要咁多錢咁高成本又要借名又醒先諗層收租400-500萬的話,如果你本身楂住5層樓計,你會唔會賣?好老實講,如果唔係有乜野頭暈慶的話,真係可以話打L死都唔賣啦,連換貨的動力都無。買唔買多層好閒,但賣一層出去基本上買唔番,點賣啊?呢個諗法,我相信有多於一層樓的你,一定有好深的同感。 咁睇番成個香港百幾萬個私人住宅單位計,當我地減左必需的一個家庭一個住宅的必需用量後,再減去所謂投資者多於一個物業的數量後,你估下仲有幾多個二手盤會有呢?我可以答你,係零!!! 基本邏輯觀念,香港每一間住宅的業主,一係佢

第8輪逆周期措施

今日係隊長無乜留意新聞的情況下,政府推出第8輪逆周期措施,而關於銀行的提高準備金以及非香港主要收入的借款上限只會係最多30%,呢兩招對於個market黎講真係無乜料到甚至不予關心,而比較多人注意的當然就係第二招,即涉及多於一個已有按揭的人黎講,新的轉按同按揭都會減少一成的借款額。 顯而易見的第一個反應,借少左就當然係資金少左,政府又出招打壓樓市啦!當然呢個淡友的反應大家都知係曲膠左,首先不防諗下今時今日買樓得番叫做兩種人,一種就係有樓,一種就係無樓的。有樓的,肯比15%稅再買層樓的,果條友應該係傻的,但傻得黎呢條友真係個特徵就係應該大L把錢無頂洗,所以一個有錢的傻人你同佢講要比多一成,而本身都預左只可以借6成或5成再比15%稅的人,我唔係好睇到呢家4成有乜分別? 當然我深信係香港呢個社會就算有傻人又有錢的,都一定唔會係大數,而呢一班可能極少數的人被政府抽多下,我睇唔到對樓市有乜影響?相反,如果佢真係掹掹緊的話,可以話你聽個結果就係佢只會再買平小小的野,即係600唔買,咪買500囉。 而第二種人方面,就係果d上車客,而上車客表面上當然就絕對唔受影響啦,所以效力亦相當有限,不過還有一種可能性就係呢個上車客係代人頭買樓,而背後的金主可能係屋企人,老公叫老婆,老婆叫個仔買咁,而錢從何來呢?當然有好多本身有錢咪有囉,而呢招的目標就係打壓果d可能升靠轉按套現的老細,即本來可能你借按揭時本來400萬樓你借240萬(6成),兩年後層樓升到500萬,諗住轉按可以套錢出黎買,但呢家唔借6成比你只係借5成,500萬你借250萬,連兩年還款同現金回贈,樓價升100萬都好,套都只係套到10萬多少少出黎,購買力的釋放就會被鎖緊。 但係以上的假設只係對近年買樓的人有緊箍咒,但問題係你打的只係打中果堆實力未必咁強的投資者,而且講真一路有壓測咁硬淨,呢家就算銀行估到價比你,但你人工過唔到壓測一样借唔到舊錢,所以其實根本就係係度鞭屍,本身實力弱的都係借唔到GA LA,你減佢唔減佢就係無分別,所以應該有一少部份marginal的人的確係受影響,而但係講番有錢的人,咪仍然有錢囉。香港有七成業主都供滿樓,你借爆左A果層咪用B果層借囉,當然如果你得三間ABC都借爆,咁政府真係唔小心打擊左你,但實際有錢的人咪又係仍然有錢,而且轉一轉膊,真係想買樓唔轉按套現,咪借舊P-Loan番黎比另一半囉,

認清大勢

呢兩個星期股樓繼續暢旺,甚至可以話係大升黎影容,股市已經上破25000點,中原城市領先指數就連續12個星期破頂,股樓勢如破竹,有傳話習大大今年會黎香港,所以國家隊更加入市支持股市,營造國家收番香港20年的大好氣氛,係咁样一片疑似歌舞昇平下,今年似乎都係會繼續牛市。 講到習大大黎香港又要講番祖國的經濟,其實淡友成日話香港樓市會冧,之前都講過呢家一河之隔的深圳樓其實隨時同香港差唔多價或者過之而無不及,咁香港作為中國的其中一個國際級城市,唔好講短期的走勢先,長期的話應該會跟住整個中國的國勢運行。 所以,其實要預測未來樓市,短期的調整唔敢講,但長期的走勢真係好鬼簡單,你自己問下自己你認為十年廿年後的中國對比今天的中國,經濟上會更強大定係會變差,咁就知道答案了。 環觀今日全球經濟,雖然似乎已經走出海嘯後的谷底,美國已經開始好轉,但呢種好轉都只係話有谷底走出來而唔係V型反彈,而唔講美國睇下其他地區就仍然係一塌糊塗,歐洲其實仲係好差,日本都係狂印銀紙先好小小,南韓呢個新貴就因為總統同samsung問題糾纏,其他東南亞都無乜亮點,二三線國家更加唔好講,而個個都唔掂的情況下,唯獨是中國仲係好L掂,年年都仲係增長,唔講保8保7定點,就算年年只係5%,以中國個經濟規模黎講對比其他人仆緊街你發緊達,十年廿年後好難唔掂,甚至換個角度應該話好L掂,呢個大勢其實真係好鬼清晰,所以當十年廿年後的人人工都加了,財富繼續增加,樓市係香港鎖住個按揭槓桿下又唔比個泡沫擴大,咁點跌呢? 然而大勢其實仲有一個好痴線的現象就係呢家中國人真係用經濟攻陷世界,你去旅行就可以見到其實好多主要的景點同地方,都可以見到中文字甚至中文的廣播,而且你去到邊度都可以無厘頭聽到人講普通話。中國有13億人口,佔全球25%的人咁濟,如果當中有5-10%人口係流動中都係會出出入入,即係大約有一億人成日流動,呢個亦係中國人向外的大勢,所以未來將會有更多的中國人向外常駐,就算唔一定係移民,都會係一個趨勢,而香港係呢個趨勢當中又係一個主要的受惠城市,你唔好計咩單程證先,就咁講黎香港出差旅遊讀書之類的大陸人,無論數字上以及個逗留時段都會係越來越多,呢個亦係一個大勢。 呢個大勢亦即係會催化左中港融合,或者可以話溝淡,而當中就會將經濟的走勢關聯度提高,所以香港樓更加會跟住大陸國勢行,而且來得香港的有相當大的一群人係