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何謂成功?

好多時你會聽人講邊個邊個呢家好撚掂,好撚成功,通常背後都係意旨呢個人搵到好多錢,所以大部份人的潛意識都係覺得搵到錢就係成功。 係我的理念黎講,我認為成功的定義係非常因人而異,有D人就係覺得搵到錢多就係掂;有D人就係覺得係某大公司做到高層就係成功;有D人就覺得自己買到層樓就係成功;有D人覺得自己係某一領域非常優越攞晒獎就係成功。而就算係同一標準下,可能每個人的理成功標準都有層次上的唔同,即對於有D人可能覺得月入30K已經好成功;有D人就覺得月入100K先係好成功,所以我唔可以代表任何人去劃一統一的基準講邊個成功唔成功,而更甚的我會傾向了解成件事背後係點解呢個人覺得人地成功,而果個人係我的個人主觀角度又是咪成功。 不過係咁多成日聽人講呢個掂果個掂的時候,我特別會對某一種人產生強烈的感覺,呢種感覺係相當主觀的偏見而成。係我的人生入面,有兩個月是黑暗的經歷,呢兩個月係在我第二份工入左去insurance公司賣fund的時候所經歷。係呢兩個月,我果時個阿頭會無所不用其極咁去sell你做野,幫你洗腦,role play,然後又話呢個agent幾勁幾勁,果個agent搵幾多幾多,每人係度不信以唔同的方式去洗鳩你個腦去接受果種低劣的銷售模式,以及點样遊走於灰色地帶去hard sell你身邊的人的思想。 我不能一碌鳩摳晒成船人,但呢兩個月令我見識到原來呢個世界,insurance agent呢種人的思考模式係幾咁低裝。所以,每次我聽到有人同我講身邊某某人在insurance公司點掂的時候,我都有小小感到厭惡。畢竟,說穿了,insurance agent係無所不用其極咁去sell人,唔理你真係要定無需要,開單就最緊要。insurance agent的manager只係agent的升級版,佢地要做地只係無所不用其極咁去sell條靚去sell人,當呢條靚的利用價值已經耗盡時,好的就幫你兩下,唔好的就放棄你繼續招攬下條水魚做靚。 其實我個人認為錢並非唯一的成功指標,所以我不齒insurance的人的其中一個原因係佢地基本上眼裡只有錢,而佢地的KPI亦只有錢。特別係我在前fortune 500的文化下成長,明顯睇到一個強烈的管理文化對比。我公司係做實業,样样野都有規有矩,有文化有動機,而且我地制造出黎的野係有佢本身的實物value,賣呢D野會讓你感到自己係實在地做一件事,相比起insuranc

管理風險

樓市進入政苦干預的年代,加上美國係度成日QE3,樓市每一刻都變化莫測。畢竟投資市場有升有跌,能夠係升市中capture升幅,跌市中抗跌避難,係我地可能有方向地認為樓市繼續上升的同時,管理好自己的風險亦應為理財的王道。 好多人寫blog寫post會同你講個市點升點升,或點跌點跌,總之天馬行空,分析總係頭頭是道,但作為一個操盤人,我地要係適時加碼,適時減持,就可以持盈保泰,為長線勝利取得更健康的財政支持。就如你去賭場,明知庄家弱勢,你長煲佢都應該會嬴,但問題係幾時谷,幾時縮,會唔會谷時輸,縮時嬴,都會好影響你的賽果。 要管理風險,我地一般都有以下五個管理風險的方法: 1. Risk may be avoided - 你可以乜鳩都唔參與就可以避免投資的風險。 2. Risk may be retained - 你可以完全接受呢個風險,唔做任何野 (100% take個風險) 3. Risk may be transferred  - 你可以買保險去將風險轉家比其他人(如有咩傷殘保險會幫你供樓之類) 4. Risk may be shared  - 你可以同人夾錢,將個風險同你的合作人一齊分擔(如你同你朋友夾錢買樓) 5. Risk may be reduced  - 你可以將風險減少,例如你買間細D的屋,或將部份的屋出租之類等等。 以上的,係書本類面的野,可能你會覺得幾廢同唔岩用。不過在我立場,反而大家最緊要留意自己的financial position。基於每個人每一刻的財務狀態都唔同,好難一碌棍摳成船人,如可能你預期下個月出bonus,會有大舊cash的;有D人買樓的借貸可能極高,以90%買自住樓後再有幾條安信兄弟的財仔;又或者你供左樓十鳩幾二十年,你的樓值一千萬但個mortgage得番30萬;每個人都好唔同,所以要睇番你自己的狀態為如何。 不過我認為,借貸係今日黎講可以劃分為以下的等級: 負債對總資產的比例- 70% - 90% - 極危險,要減債。 45% - 70% - 較高,宜減債。 30% - 45% - 適宜,只需保持6個月流動資金即可 0% - 30% - 過低,可考慮增持,或以mortgage link加按,將資金先弄到手,伺機入市。 可能你會話乜我唔係支持負利率下要增大借貸比率咩?借貸比率拉長黎還係學術上的概念,亦係實際上有幫助。不過,如果以操盤的角

80后與地產霸權

地產霸權唔係一個乜野新的term,相信大家都聽過。地產霸權亦簡單D講係直指香港果幾大地產商,除左搞地產之外,因為佢地已經變得好撚大,所以生意由地產搞到過晒其他界,包括能源,超市,交通呢D民生所需的野,亦透過佢地先天的地產優勢扼殺小型的商戶,要不就加鳩佢地租,或者以更高的租金去取代佢地,慢慢令我地的生活完全被佢地所侵佔。 要佔據道德高地往往係而家D議員,傳媒以及小市民作為抗議社會的最佳武器,所以呢種所謂”大蝦細”的情況我地成日都會係報章見到,而報導的手法亦往往係以同情,可惜等角度去報導。以上的野,我好明白,大家亦好明白。但作為一個理性的人,從令一個層面上會唔會有令一個觀點呢? 生活係現代呢個社會,每個人都知道迫住要向前行。只要你行慢半步,就好容易落後於人,如果完全停低,就好快比人淘汰,呢個係社會的現實。當然,富裕的香港亦有安全網,如果你係選擇停步的,唔緊要,香港政苦仲有綜緩去打救你。但作為一個商戶的法人,其實好應該明白社會係充滿competition的,成王敗寇,現實就係殘酷的。 舉個例,還記得之前我朋友公司個妹妹,我同佢亦討論過地產霸權呢個問題。佢作為一個熱血的80后,開宗明義就話地產商乜乜物物,捱殺小市民XYZ (重覆我第一段的觀點一百次),然後就話我地呢家的選擇,咪就係得番惠康百佳7仔萬寧同屈臣囉。咁好啦,呢样野我明,我亦同佢講話,就當呢家有得比你揀,我想問下你,你平時買野,呢家同一地點有一間士多同埋惠康百佳7仔,你去邊度買?佢個腦轉一轉,一副好老尷的样答出惠康百佳7仔。咁我問點解呢?佢話個環境好D,選擇多D,感覺好D。如是者,我就秒殺左佢反對地產霸權的聲音。 事實擺在眼前,先勿論我同唔同情同支唔支持小商戶呢part,大前題係點解呢D惠康百佳7仔萬寧同屈臣能夠大行其道先?原因你可以話佢有更多resources,但牛唔飲水唔禁得牛頭低,人地個business model做得岩,就自然會做得大。呢D80后其實好矛盾,一方面就精神上反對地產霸權,另一方面就金錢上支持地產霸權,究竟係你精神分裂,定係你唔知自己做緊乜撚野啊? 一個資本主義的社會就係由市場主導,小商戶行的business model係過時就係過時,無裝修無冷氣無服務無質素,就係會被社會淘汰。人地做得比你好,你有權學習,但要係一個完全商業行為主導的情況下,我唔明白點解小商戶係無進步的情況下要給予特別照顧。係呢

後現代的樓市

正式宣戰後,我地又黎預期一下樓市接落黎會有咩野的發展。 利好的因素: 息低,資金充裕,外來熱錢流入,通漲,人仔升值,現時供應量低,業主持貨力強,本地失業率低。 利淡的因素: 樓價高位,熱錢隨時流走,BSD+SSD,未來供應量提高。 老實講,呢堆野加埋是升是跌從難用三言兩語來定奪,不過如之前所講,加入左BSD以後,香港樓市就變成香港人的主要戰場,而外來人就只會係現有已拥有的業主先會主力持有,新的玩家加入只會係極有信心或視錢為無物的超級富豪先會玩。本地的持貨者,係相對低息,重新換樓以及重做樓按下將會面對較多的規範,我深信,作為業主,特別係收租者,係穏定收租的流入下,一定唔會想賣樓。簡單而言,換樓鏈已被完全凍結,除非有咩特別原因,否則現有的業主我睇唔到再有任何動力去賣樓,加上海的買家門檻提高,換樓客又無埋,上車小學雞又繼續係政府打壓下騰雞,成交一定會瘋狂式下跌。 呢個市況,我認為會有兩個重要的事情要留意,亦將可能會影響故事的發展: 1. 未來30日政府將會修訂法例交由立法會審議,相信本身都有一定保皇的議員會比佢過,但問題係呢30日如我所講,就睇下地產商會唔會係政府宣戰後,開火還擊。如果係,好容易建築界勞工界將會有大量的失業,而靠商家地產的議員亦可能唔會比佢咁易通過,就好似呢家生果金單野咁,因為太影響民生,可能呢單野有機會係立法會比人抽政府後腿,而如果法例未能通過,樓市年底爆升多一成都有知。 2. 如果能夠順利通過,無論發展商開唔開戰,銀行一定叫苦連天,代理亦會收皮,樓市相關的行業會一潭死水,裝修搬運傢私全部都會凍晒,咁下一步就要測試下香港個底夠唔夠厚,希望可以捱過。而去到一個點就係人仔升值至可能七算之後,大陸人認為就算加15%上去,但匯率的優惠又開始顯得抵啦,所以成件事又會活躍番黎,到時有望可以望到曙光。 不過,我諗唔上車的人唔好開心住,因為如果咁走落去,我相信租金的升幅會係大幅抽高,始終無人買樓但剛性需求強勁,大把人爭住入黎租樓,未來呢一年樓價可能升幅會較溫和,但係租金就會好易10%咁跳,跳到你驚為止。 大氣候的野,政府擋唔住,輸入性通漲,物價上升係大勢,你可以短期樓曲個市,但長期的反應我覺得係無得擋,即如如果租金升到500蚊一呎,難道你樓價仲可以企係現價嗎?可以ge,無成交咁自欺欺人囉。 不過,香港作為大都市,我真係唔明白點解越來越拒絕外來的機會。林奮強睇黎入左行政會

正式宣戰

今日財爺聯同張丙良陳家強陳茂波一齊出黎推出兩招,包括SSD變3年,以及買家特別稅BSD的15%,預期呢兩招加起黎可有效控制樓市。 呢幾個鐘頭成個市場即係風起雲湧,尚悅漏夜開波盡快趕尾班車,等大家唔駛受三年的SSD,大陸人亦唔駛比多15%。在兩招的中間,我比較傾向認為BSD的影響力比較強,始終由明日開始,海外有錢的買家,呢家買野比多15%,加上本身的印花稅,亦即係變相要比多差唔多20%,然後加埋頭半年就有20%的SSD,半年至一年有15%,一年至三年要有10%,即今日買樓你預期未來三年最少要有30%的升幅先叫打和,老實講,咁咪即係趕客,唔係用家我諗之後都唔會入市啦。 另一邊廂,業主呢家仍然強勢,低息持貨力強,上車又比人打撃,又一批上車客及外地客好肯定回流租務市場,相信租金短期又會再爆上十幾二十%都似,成個市場然後就會進入冰河時期,我諗個市又唔會升,又唔會跌,但又無乜成交,如果你手楂美聯的股票,我諗你都係掟定算。 我比較有興趣的係,其實呢家今日政苦出呢兩招,其實成個market有邊D持份者有得著呢?等我地以下逐一探討: 發展商:一手樓主要靠外地買家,呢家成條水比政苦夾硬隊冧,我諗一手盤之後都幾難賣得好價錢。 業主:少左傻瓜托高價,樓市未必再升,但SSD又再鎖死進一步盤源,兩邊角力下,樓市會成交萎縮,但每次成交都可能係一個破頂價,不過整體要走大量貨都難D。 海外用家:完全收佢地皮,除非你有錢到痴撚左線,如果唔係,唔會再買。 本地用家:呢家SSD鎖三年,業主又好強硬,你唔比破頂價又買唔起,比到呢D chicken買家又驚死,睇黎大部份都會回流變租奴。 A準:一二手都無得做,我諗可以用收皮黎形容。 簡單D講,成件事,無乜人得益,上車的仍然上唔到車,業主又搵唔到傻瓜,發展商連一手都做唔到,A準就直情等死,老實講,呢兩招真係柒到核爆。我完全唔明白點解政府會選擇推兩招出黎後係可以upset晒成個market的持份者,咁出呢兩招出黎,做乜撚?都係智障。 不過唔緊要,我個人認為下一步先會係好戲的閞始。如果你相信有地產霸權的話,或許你會見到有一場世紀的地產霸權vsCY政權的大戰。 作為地產發展商,如果我呢家一手樓無左大陸人呢條水,加埋香港人又預期無傻瓜再扑+SSD,一手樓,特別係大額的,我諗可以收皮。所以無論發展商想賣定唔想賣,到最後都好難再散貨。由於今時今日的發展商實力雄厚,佢地無必要

開竅

今日又係講下家明話佢自己已經開竅,未來的目標係一兩年後買樓結婚,而佢亦覺得自己一天比一天進步,一年內進一大步,正正係我覺得一個好好的討論例子(呢幾日都係圍繞住家明,你都好大面子 :) ) 但人生在世 今天比昨天進步一小步 一年下來已經是一個大進步 對我來說 智慧的增長比起錢財的增長更為重要 人生中只有錢財的增長 但沒有慈悲,沒有喜樂 又有何用 首先我得說明家明係facebook的態度由廢青變為唔係廢青而得到我的”like”,我亦認為咁样大家先可以重新開始出發再去討論,所以呢個post並唔係為屌家明而開,只係想大家今日試下換個角度去諗下。 活在當下,假如你真係八十後九十後,究竟出路為何乜? 畢竟,如果我自問係一個成功的八十後,向後望,或許對佢對有D唔公平,所以如果切身係八十後又該如何自處? 家明提及兩件事係疑似開竅,一就係未來兩年買樓,二就係每日一小進步,如果在我的立場,我認為係未開竅。 也許,好多人認為自己識得慳錢,識得諗下計劃下將來,識得進修下,識得專注事業,個人生係度唔知點样懶鳩正氣的,就覺得自己係開竅,其實實際上我覺得極其量自係訓醒。訓醒同開竅最大的唔同係,有D人未訓醒就只係識飲飲食食,三更窮五更富;訓醒的人就知咁落去唔係辦法,所以要做番好自己,等自己唔好再沉淪,不過唔代表有出路;開竅就相對直接,係你要先訓醒,知道唔好再玩啊廢啦,然後發覺自己做黎做去都係得個拮,好似無乜出路後,再重新搵到一條出路而好有目的咁去做,呢個先係開竅。 一小步一小步行又係另一個問題,之前我個三隻mentees,一開始我已經講果唔好用見步行步呢招,因為通常都end up係冤枉路。當然,唔係唔行得冤枉路,但當你認清左行乜路時就要向最遠的目標出發,如我的目標係盡快財務自由,咁我就按呢個目標做一切相關的事情,見步行步,每日一小步但唔知行去邊的,最危險。 實例就如家明,假設之前的佢無乜計劃個人生,是為未訓醒;到而家,可能係人生要進入下一個階段,就係訓醒,亦係度儲錢結婚,或許工作上都有多少進步,但其實比多十年你,你可能都唔係有咩大分別,呢個係你未開竅的原因;而開竅,就係今日我地要講的題目。 開竅,每個人都唔一样,因為呢個世界咁大,唔同人應該有唔同的認識,技能同層次去開竅。比如李澤楷,佢經過玩弄財技鯨吞香港電訊後,你都可以話佢開竅,因為佢能夠拥有果個視野,技能,班底,網絡同track record,

公屋起幾多先夠?

自從呢個blog受到Ka Ming的小小衝激,令到我今日諗左成日,點解佢的思想會咁閉塞,又反思一下定係我自己過早判斷,是佢岩而係我錯呢?因此我就係度諗好多關於福利同權利的問題,當中就緊係同屋有關啦。 首先一個問題,究竟公屋係一個福利定係權利? 權利係一個公民唔理佢係乜撚野年齡歲數有錢無錢之類的野,都應該亨有的就係權利,舉個例,香港市民有行街的權利,你可以係公共的街度行去邊都得。而福利,就係一D特定條件抵下先至會獲得的利益就只福利,例如老人家過左65歲就會有生果金,搵唔到工作的人就會可以攞綜緩等等。 所以如果你認為公屋係一種權利的話,咁香港就應該按人頭一人起一間,即香港最少要按身份證數量起700萬間。以我的認知,我相信,公屋唔係一個權利,所以我地無需起700萬間公屋。 咁如果係一個福利,我地即係一定唔需要起700萬間公屋啦,咁我又開始係個腦度計下數啦,我相信李+x果D有錢佬唔駛要有樓啦,可能身家超過億計的人唔需要呢D福利,咁即係當佢有1萬人啦,即係減至699萬間。當中可能你話其實好多人都係1 pair pair人咁住ga la,我地好粗略咁當兩個人住一間屋,咁即係344.5萬間公屋,就能滿足晒香港市民的福利啦。但問題係,當中其實都好多人搵到錢,呢D人又唔駛住公屋ga喎,當中你可能又減150萬間(300萬打工仔左右 / 2 ) ,即係194.5萬間啦,跟住又可能諗,喂你無理由10歲同8歲的小朋友又當一間ga ma,一間有d人又話喂佢無做野但佢老豆留低一千幾百萬比佢,無理由比間公屋佢ga ma……etc 條數開始越計越亂,之後其實都係計唔撚到。 不過問題係呢度,我地唔知要起幾多間公屋先肯定夠,但我地同時亦知道我地其實係無需要起無窮無盡的公屋去滿足全香港人,因為福利政策本身係針對某一族群的人,但呢一個族群佢地都應該有一個既地的size,如一百萬間公屋係足夠的,其實就無理由要再起落去,right? 而家目前香港大約有70萬個公屋單位,而大家亦知道好多公屋已經係養育左好一兩代的人,有D老人家佢地開始的時候帶住小朋友,係70-80年代搬入公屋去令到佢地有個正常的屋企,呢個係非常合理的,我亦都可以算係受惠的人仕之一。但隨住小朋友慢慢長大,有D一家六七口幾個細路都開始搵到工的時候,其實條件已經大幅改善,納稅人亦已經為呢D家庭提供左十幾二十年的補貼,令佢地唔駛係出面捱貴租,使佢地的後代

港匯急升

香港行聯繫匯率就係人都知,細個讀書教我地1蚊美金就換7.8港元,好多人都應該識。不過有讀者Email我都想明白下究竟實際係點操作,加上而家有強弱方的兌換保證,所以我都係咁易講下。 係未有強弱方兌換之前,由於1美元兌7.8港元係一個指標,但實際的操作係由銀行係見到有大幅差距的情況下先會買入/賣出港元美元,例如當實際的市場匯率跌至7.78,咁0.02的差距就會有銀行係同金管局進行呢個兌換。但由於實際上仲要睇埋成交買賣的量值唔值得去做,所以只會有銀行主動去提出呢件事,變相如果匯率係不停離開7.8的指標價時,也許也買賣盤黎得太快,又或者銀行資金不足的情況而未能維持聯繫匯率的穏定,所以後來就加入左7.75-7.85呢個強弱方的兌換水平,使金管局係必要時無需透過銀行亦可主動維持匯率。 番查 紀錄 ,香港7.75的水平,由2008年11月開始去到2009年10月,當時大約有1400億港元資金的等值入左黎香港的銀行体系,呢個亦係當然我地叫晒鬼話銀行水浸的時間,當時其實亦時值QE1的推出,超低息加上超多錢流入我地香港,之後QE亦令我地香港樓市股市大升,呢D都唔係咩新鮮事。其後,我地香港只有一次較為有接近7.75水平的日子,果一日係2010年的11月1日,匯率係7.7506,果日發生咩事呢?QE2是也。不過QE2並無好似QE1咁有大量熱錢流入,最少係從匯率無反映出黎。 不過香港的樓市都仍然係向QE1同QE2下被推上一個又一個的高峰,今年9月頭美國佬又話玩QE3,純以匯率黎睇,美元兌港元由當時的7.756,一值升至今日的7.75水平,並又再一次觸及我地的強方兌換水平。 以之前的經驗,我地見到1400億係我地”quantify”到入左黎的錢,未計果D我地計唔到的錢,呢幾年資產的升值就好似坐火箭咁直升到太空。股市係QE1都好勁下,但QE2的效果就比較波動,到目前睇,QE3對股市仲有正面的影響,至少呢個星期又創左近一年的高位。 其實預期的野都幾呼之欲出,錢入黎了,總唔會坐係度收零息,炒賣就必然,錢越來越多,樓要升值係走唔甩的,問題係呢家D錢入黎係一個浪潮定係個別事件。現時個浪似係岩岩先開始,如果我地成個月都不停有錢入黎的話,大家真係唔好賣樓,年底前升多一兩成可能仲係有機會。 呢個勢頭好似進行緊我個超級通漲的預期,大家好好享受同沐浴係呢一次的熱錢浪潮吧。 請去like我facebook: htt

KA MING

由於我個FACEBOOK PAGE有位KA MING的讀者回應,認為海景公屋唔係因為交幾多稅,亦即搵幾多錢而言,所以忍唔住又寫番篇野黎回應你。 SORRY, 我唔認同 對社會有貢獻只限於交稅多少? 呢O的咩人黎 首先,我都好多謝KA MING你咁得閒黎睇我個BLOG,不過一開波就未必岩你胃口,所以我估你都未必會再番轉頭。 不過我睇你個FACEBOOK,如果無誤的話你都係一個80后,家住觀塘。觀塘又以公屋為主,大膽估你一下,你可能係現行公屋制度下的受惠者? 點都好,我諗你要明白一下呢個究竟係咩世界?無論你認唔認同都好,人類其實都係自然界的其中一種動物,我地本身都係透過弱肉強食的適者生存呢條自然法則先生存落黎,this is a fact。我地靠的係用殺戮同趕絕其他動物的生活空間先有今日的文明,所以係搶奪土地的時間,我地係以武器同拳頭為”分配方法”,因為呢個分配方法係最有效。當建立文明初期的時候,當然錢的出現就解決左”分配資源”的問題,如你有錢的就食好住好,佢無咁有錢的就食好住就普通D咁,以錢作為最最有效的分配資源方法。 咁你又點講海景樓只可以供有錢人買 窮人唔可以租 你用咩去係計呢個咁既回報 錢就係貢獻? 咁我諗做IBANKER 既人O的對社會既貢獻唔會多得過一個清潔街道既人 再咁講, 高錕我諗對社會既貢獻其實好細 因為佢搵得好少錢 你的理念我好明白,我亦可以答你錢並非完美的分配制度,所以當資源連用錢都解決唔到的時候,人類又會用番拳頭同武器去解決資源不均的問題,所以係人類的世界,基本上就只有兩種分配資源的方法,一就係拳頭,一就係錢,睇你揀邊样。 你提出黎的問題其實有兩個層面,我希望你自己有分釋力去分開佢地,其一你提出的係 1. 邊個有能力去租/買/拥有/使用/得到呢D優質的海景公屋戶。 2. 搵錢多的人係咪對呢個世界就有相對多的貢獻, 搵錢少的人係咪就相對少的貢獻. 先回應你1, 海景樓我認為就係用錢去分配GA LA, 如果唔係咪拳頭囉, 你唔好搞亂個concept先,你係指要買的,咁假設呢個單位係一百萬,同時間有一百個人比得起?賣比邊個? 好啦,又當比你可以租啦, 咁你話呢個單位一百蚊一個月, 有10000個人都肯比呢個價,咁租比邊個?老實講,如果係用錢黎計的,就一定係錢就係分配方法。你話唔得ge,咁你想用咩黎計呢?最多咪補番個先後次序,但你肯定無物盡其用啦,唔係點

公屋城

公屋城? 講出黎果個都係白痴。 係道德基準下,你永遠可以話呢家無地,所以任何地段都要起樓去比人住,咁係呢個基準下,其實山頂的地,維多利亞公園,九龍公園,全部不如清晒佢黎起樓算啦?咩話,又唔得?點解啊?乜唔係起樓呢家大過天咩? 我唔係好理啟德果個体育城會唔會胎死腹中,我亦多多少少會讚成事情係有輕重緩急之分,但我更加相信市場對”地”係有唔同的價值。 香港人以地價補貼比基層人仕的錢,絕對唔細。但香港之前規劃都叫做好D,一般好的地段都會留番比努力向上的人仕,而次小小的就會變成居屋同公屋,呢样野比左一個好好的向上遊的動力。 香港大家都知道邊D地段D樓貴D,邊D地段就會差D,地價本身會按地段而有所變化,所以你唔會見到豪宅區出現太多的公營房屋。但問題係呢家呢個啟德城搞咩呢? 阿蔡涯棉先生話將22公頃的土地,由個運動場改做居屋或公屋,以增加25,000個單位。老實講,講出黎的呢條友應該無乜資格做一個好的leader,因為你真係唔係好識計數。 重申,我唔介意你轉左個用途,但我想問下你知唔知呢25,000個單位值幾錢?我地假設25,000單位,每個單位係400呎計,即係大約有10,000,000呎的樓面面積。以啟德呢D臨海靚地,我深信今日賣唔到10000蚊呎都有8000蚊呎,即係呢個計劃我地香港就要補貼800-1000億地價,比邊個?比基層囉屌。 阿蔡涯棉先生,我想問下你知唔知800-1000億係代表咩?我做過一個小小的統計,2011年全港香港打工仔的薪俸稅係420億港元,2012年係520億元,如果你條撚样唔稍為識用小小腦去諗下呢800-1000億元可以點用,我教你,你可以賣左呢D地,然後收番黎的錢,免全香港打工仔一年的薪俸稅,再係勾地表你比剩下來的三四百億去房委會叫佢自己勾幾塊地起居屋同公屋,我深信你一地會攞到好高民望。如果你夠膽咁做再free我兩年薪俸稅,你老細CY我好肯定2017年有機會連任,我地全香港中產一定拍手掌。 不過可惜,你呢家差唔多叫我用兩年的薪俸稅去貼窮人住靚屋?我屌你老味啊?我自己都無維港海景啦,我搵得多D後生D就要住元朗,你老母個閪對社會無撚貢獻的人就對撚住個維港睇煙花?你係咪迫鳩我向下遊啊? 新加坡有一點好過香港,並唔係組唔組屋。佢地個政苦係以商業態度去執行,但香港政苦就係以on9態度去執行。香港咁撚多反對聲音,唔好怪人,正正係你班on9官員做的好事。 一次出

殺錯良民 (2)

呢幾日扁桃腺發炎,成半邊面由個下巴痛到去耳仔,又發燒又醒咁,完全郁唔到,連吞口水都痛到仆街,所以個Blog都停左幾日,呢家狀態好少少先再寫,大家家久等了。 呢幾日最大的樓市新聞有三單,一單叫做公屋城,另一單係港匯已經到達強方保證的7.75水平,最後一單就係樓按利息稅。 之前我都講過,呢家個政苦係低能仔run緊,阿林奮強係度都阻止唔到一班低能仔去諗低能野去打樓市,我都講唔夠幾日,佢地就真係吹個方案出黎殺錯良民。 講真,好撚有錢買樓的人,你出個咁的稅,佢咪最多拿拿臨full paid左佢D樓先囉,講真,1%樓息,有幾貴姐?如果你係用緊H+0.7,呢家只不過打番你上去2厘的水平左右之嘛?對於09 / 10年買的人,無乜影響囉。好啦,對於投資者又點先?投資者買樓收租就預左要比息,呢家比多1%息,佢有兩個選擇,一就係佢自己比晒,二就係有機會的情況下慢慢加租,將部份或全部的責任推比個租客囉。所以,租樓的人可能會比人殺錯。 不過最慘的,仍然係上車果班人。老實講,正苦唔係話幫上車果班人上車咩?呢家正苦推個樓按利息稅,有錢的可能可以用full paid黎避晒,投資的可以陰D陰Dpass比個租客,但上車的你就柒啦,全部硬食。數學上我地都計一計呢條數啦,假設2,000,000的mortgage金額,原先分20年還,以2.15%計算,月供要10,260元,但經過樓按利息稅後,供款就到11,243元,多左大約1000元一個月。 1000蚊係咪好多?如果你係好撚有錢果班人,我相信係等於一粒塵。如果你係投資者的,就算每個月多三五千,應該都無乜所謂,反正樓市呢幾年升咁多,個租金升幅又頂得住,咪當提早加息囉。但係上車果班就慘啦,唔係話1000蚊好多,(對我黎講唔多),不過要硬食果下我就替你難過。 畢竟,我想問正苦出呢招黎做咩先?正苦等錢洗咩?唔撚係喎。出招,只係為左打壓樓市,但打黎做咩?就係唔比個樓市升,然後全香港人比人一齊合法強姦我地的資產囉。你以為你唔買樓又走得甩咩?未必,租樓都可能中伏。 其實我想問正苦係咪真係無人才到咁啊?你係茶歺廳搵幾個阿叔去房策小組,可能都知道呢D橋唔work la。 今日個樓價,我話比你聽,最好做的野就係乜撚都唔好再做,連出口術都唔好再出,等人地安心置業,唔駛估估下。 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/pages/80%

樓價是否只升不跌?

好明顯,答案係不是的。始終樓價會有週期,受經濟影響,所以總有一日樓價要跌,問題只係幾時姐。學D電影話頭,若然未報只係時晨未到。 之前我寫過關於超級通漲,如果以我估計,通漲係會未來幾年以8-10%增加,然後隨經濟轉好而引發資金泛濫,最後再大爆一下30-50%咁样,呢個我亦假設樓價係跟住通漲同步的情況,所以如果無買樓,或賣左自住樓,可能都會比人夾淡倉夾到仆街。 但係,我亦提出中間除非有黑天鵝的出現,如美國同歐洲以及全球都突然收水唔救市,或者第三次世界大戰,又或者SARS v2.0,UFO黎攻擊香港等等買保險都唔賠的不可抗拒的事情,否則我仍保持樓市係唔會跌的觀點。 但唔會跌,只係係30-50%出現之前,咁之後會點呢?煙花爆後都會有消逝的時間,我亦唔會係一世的大好友,但係呢一刻就等我做過完全無數字backup的小說幻想家去幻想下呢個超級通漲的後現代時期會點啦。 隨著通漲升溫,經濟好轉,聯儲局將會以加息同加存款金去控制增速過快的通漲。但由於資產及經濟好轉所引發的資金需求強勁,加息對好多中後期的借款人出現龐大的壓力。美國儲局係最高的時期曾經升到20厘利息的水平去打通漲,相信要重覆呢個利息的水平亦係有機會的,但做生意的亦好睇搵幾多錢,就如大陸果D民企,借民間大取窿,30-40%一样比得起,點解?因為賺的錢可能係比30-40%多,所以仲有人會去摶。 而由於通漲的關係,好多人的借貸水平就會急速降低,可能當原來借70%買的樓,樓價大幅升值,至可能借貸經過幾年供款後,大幅減至兩至三成,好多買左樓的人亦因為人工就算追唔切,但都可能係新一代的price normalization的情況下,減輕左個供款負擔好多。 不過,由於升得急,要拉停脫左彊繩的野馬,拉下拉下唔停,再用力就會成隻抽起,加加下息就會突然好多企業爆煲,到時新的借貸人就會面臨新人世代的經濟災難,到時我地可能會見到又有新一次的資產爆破,而破的地方可能就係之前最受資金菁來的香港樓市,到時可能會經過另一次如97年的十年二十年的死局亦係有可能。 跳車,當然你知幾時爆之前跳,就賺到盡。但過早跳車,亦可能要不停交超級通漲下的貴租而被陰乾。未來充滿太多不能預知的可能性,但活在當下,一層自住樓確係唔少得,見到呢家新界的新樓都接近以10000呎的水平發售,賭錯邊,會輸得好慘。鎖定成本,鎖定利潤,控制風險,量力而為,可能係係而家呢個大時代下生存的最佳

殺錯良民

SSD 加上按揭限制,呢家投資者再想買貨,成本非常高,而炒家更因SSD而絕跡於樓市,所以而家買樓的,主要一定唔會係以上提及的投資者同炒家,咁邊個仲係度買呢?無錯,就係用家。 用家都有分兩種,一種就係換樓客,住一層,賣左佢買間大D(或其他地區,咩都好),另一種就係上車客。 好多人會話,點解呢家上車客會買樓?其實原因咪又係黎黎去去果D,如等下等下都廢事等,或者要結婚阿爸阿媽比首期果D,哪怕係自己一成上會買層樓自用果D,佢地的心態都可能係反正要自用,等下等下都唔跌,算啦,買左上左車先算啦。 上左車就會推動換樓鏈,之前住呢個單位的人賣比你,如果唔係投資者減持的話,就係換樓客要賣樓再買番。由於按揭的限制,投資者出左貨呢家唔一定入得番,所以買得的,都比較大機會係有按揭優勢的用家。 政府一路以呢SSD同按揭的比例去控制樓市升覆,其實都相當於用時間性迫左兩班人係唔同時間買賣。投資者,係樓市係比較資深,睇住你出咩招,佢地就識點玩。如你搞SSD,佢地就唔會短炒,買的就睇租金回報。你搞個按揭,佢地就唔會亂出貨,特別係唔可以再入,或出左就要驚入唔番,所以政府只係雪凍左個市場,但貨源仲係好多留左係投資者的手上。 升下又一日,升下又一日,做投資者其實都幾過癮,坐住巨大升覆,收住個租金黎同你供樓,cash又慢慢回籠,實力其實唔座大都保存得好好,所以基本上現階段都真係養肥晒D投資者。當投資者或用家要食糊的時候,呢家就要搵條友仔黎接貨,以前就仲有好多投資者/炒家去接,但而家,買襯好大機會係用家,而細價盤好多仲要係首次投資者。 所以今日CY話政府要打樓市,有需要時會出招,我好老實同你CY講,你咪制。你呢家一出招,第一批比你殺死的一定係最無辜聽你政府講話會打樓的人,呢班人實力相對無坐住貨果D投資者咁強,所以你如果真係打左個樓市一兩成落黎,好多呢D第一次買樓的,就會冤你一世,樓價面個10%其實係好脆弱的。 不過CY,一定會有人多謝你的,因為假設外圍經濟無變,行政手段一般都唔可以持續,故此美國係咁印錢的話,香港的樓市遲早要起番,就好似2009年果時大升。問題係經過呢一下比你打壓,坐住貨的投資者有成40-50%的水位,你打又打唔到佢地,但一眾上車客同用家就比你打死一大堆,佢地D貨會比邊個接呢到時?咪又係D有實力的投資者囉。 所以如果CY真係打樓的話,你一係就打死佢全香港一齊同你杏加橙,如果唔係的話,我相信你會

硬食

最近人民幣又創新高,停左大約半年的升勢又再展開,呢個升勢可能又係另一個推港樓上高峯的一個推動力。 香港係外向型經濟,亦奉行聯繫匯率,呢D簡單的常識好多人都知,不過溫故知新,成件事係代表D咩呢?奉行聯繫匯率,美元兌港元就係每1美金換7.8港元啦,當然中間仲有強方同弱方保證,但呢D就唔講啦。因為港元同美元掛左勾,所以我地基本上唔可以有自己的貨幣政策,因為如果有自己的Money Supply 加息減息就會引好多國際的炒家黎套息賺差價,呢股動力又會係息口同美國相對持平時消失,所以市場就會迫我地同美國的息口一致。 基於外向型經濟的關係,香港好多野都係輸入同輸出,比如我地日常食的野,都係要同大陸買,因此,當中影響到個買賣的就會係價錢,匯率,同賣當地的通漲。 舉個例,呢家假設大陸賣豬肉係10蚊人仔一斤,當無任何其他成本情況下,我地今時今日就大約用12蚊港幣,換左10蚊人仔後,去買舊豬肉番黎。好啦,假設呢家人仔匯率又升至1元人仔兌0.75港元,對於當地佢地可能乜都無變計,佢地仍然係用緊10蚊人仔賣舊豬肉。不過,由於新的匯率,我地呢家要買10蚊人仔豬肉,就要先攞13.33元港幣去換10蚊人仔黎買同样一舊豬肉。大陸人唔覺得貴左,但我地就會覺得貴左幾個巴仙。 好啦,問題係其實呢個世界係都已經幾流通,亦會係某D地方造成通漲。假設一個月後豬的飼料來貨貴左,所以豬肉亦其實有10蚊人仔升到11蚊,所以一個月後就算匯率無變,但係11蚊人仔的豬肉,我地就會要用14.67港元黎買入,由13.33元去到14.67元的呢1.34元港幣,就係成日人地話的輸入性通漲。 如果我地的匯率係浮動的話,理論上當豬肉由10.00人仔升到11.00元的人仔時候,港幣就會大約升番咁多,即可能人仔由1元兌0.75港元,又大約跌番幾個%去到1蚊人仔兌0.805港元咁(因為我地香港唔係只係買豬肉,所以實際情況一定唔會按單一產品黎調節),以抵消外來的通漲。不過就正如上述所講,我地奉行聯繫匯率,所以匯率無得郁,通漲硬食,所以物價就會受匯率冢貶值同外來通漲雙重夾擊下提升。 咁講得我地香港係外向型經濟,我地當然唔係只係買入唔賣出ga ma,假設呢家你有一舊由12蚊港幣買番黎的豬肉存貨,有個大陸佬以今日10蚊人仔兌13.33港幣的情況下,話同你買呢舊豬肉。我地當無運送/存貨成本,亦當你唔賺錢計,咁你賣唔賣比佢先?你買入的時候係用左12蚊港

人生管理學(4) - 我好忙

我好忙,可能係香港人最常講的句子之一。 唔知係唔係本身背後個問題的設計本身係有問題定點,但好多時人地問你忙唔忙,潛意識就會唔經過大腦答”我好忙”,然後先思考其實自己係咪真係咁忙。始終,生活係香港呢個地方,唔忙的人就好似比人認為你不是生產,搵唔到食,以至無乜value,更怕比你老板以為你無野做好得閒,然後炒撚左你,所以問呢條問題的人其實都係廢的,而答呢條問題的人又係敷衍了事。講真,我真係好少會聽人答 — “我好撚得閒”。 當然,係香港忙係正常的,但係忙的背後意義其實係一個洗腦的過程,呢個洗腦的過程會話比你聽兩样野,一就係你真係好忙,二就係你唔忙所以要搵D野整到自已好忙,如果唔係你的生計就會有可能有影響。有D人忙到自己已經養成一種習慣,你叫佢唔做野唔番工,佢會好辛苦,好似比蟻咬咁。 忙,係好事,因為你個人會感到充實。但充實的含意,亦即係令你個腦塞滿佢,因而令你唔會再有思考的空間。 無思考的空間,就唔會坐低諗下究竟人生應該點行。也許,係每一個時段,你會有個零鐘頭食飯的時間去同人傾下計然後個腦轉下,又或許你睇我個blog時個腦會幻想下你的將來,然後臨訓前又諗一下,而隨住訓著教,發個好夢之後,短暫的記憶就會好似禁左個reset button咁洗撚晒,到你起身的時候,就會唔需要思考式咁去番工,以之前的諗法又好大機會一掃而空,營營役役咁又再重覆又重覆每一日的工作。 奴隸化自己,好多時就係咁样產生,欠缺思考正正係奴隸化的主因,因此好多人就會覺得目前的野好理所當然。”係咁ga la”,好多時就係我地好撚唏噓咁去對現實無奈的嘆服。 好多時忙就係我地最大的敵人,例如叫你去搵份更好的工,你可能會話忙。叫你去進修,你話忙。叫你去食飯識D勁人,你話忙。忙,慢慢就會變成一個將機會摒諸門外的最大借口。呢個好多時就會同買樓的人有關,例如叫個Fd去睇樓,佢可能會話忙,下個禮拜先啦;叫佢去銀行問下mortgage d野,佢會答公司多野做,遲D先;叫佢去睇下示範單位啦,佢可能會話呢個星期約左人,睇下點先啦。 其實,好多人根本無思考過邊样野重要,又或者扮晒忙,根本無去花時間去研究買樓的事,導致佢地成人都係局外人,所接收的訊息,每次都係可能食飯或行過睇到個新聞話樓貴,然後就斷定樓貴,唔會多花任何時間去了解,特別係對大部份人黎講人生中最大的買樓呢一件事(對我黎講已經唔係)。 所以,要管理好人生果兩份工,首先你可

人生管理學(3)

要管理好人地間公司份工,第二點重要的,係要有一個橫誇各部門的廣闊視野。簡單D講,你唔需要样样都精,但係你样样野都要識D知D。 我比較好彩,係香港的呢個教育制度下,人地只係一係take文商,一定take理科,但我就唔知點解taken左文商理,然後以商科讀A-Level後又入番大學讀理科,所以呢個組合都幾型,起碼個人呢家從做生意的時候,每样野都會識D又兼顧多D,呢样野唔係人人做到。 我公司的人就係一個好例子,Logistic的經理,就只係從Logistic觀點出發,Finance的經理,只係從Finance觀點出發,佢地唔係好理究竟佢地做的野會唔會影響到個客,亦唔會理你會唔會連單都接唔到,老實講,如果一間公司係比單一觀點出發的人去Run,除非係Sales或者Finance人,否則好大機會死十次都唔掂。 不過作為一個sales人,我亦睇到好多sales對其他部門運作的常識缺乏,簡單D講一般sales為接單都傾向乜都認承,呢样野我好明白,生意嘛,但問題係之後D流程點走,系統會唔會出亂,Finance會唔會有問題,影唔影響到現金流,對Inventory會唔會造成壓力….etc,佢地有時都唔係太理。不過,始終打開門口做生意,最緊要就係有生意,呢样野,有時都係要向客客屈服。 所以我一直認為你要管理好人地間公司份工,你就要有對於其他部們操作的認識,了解佢地的思維,明白佢地的難處,再利用佢地的強項去做野,亦避免同佢地衝突,成件事就會慢慢一步一步咁越做越順,工作表現自然會好,升職加人工,以及滿足感都會隨之以來。 我明白而家好多80后同90后都好上想位,但耐何經驗同視野都係累積番黎,並唔係話你讀完幾年書就識飛的。如我曾經聽過有個自稱”高層”的人讀完個MBA,就覺得自己好勁,會差唔多可以應該比間公司佢Run咁劑。當然,佢講到自己咁高層,我亦廢事拮佢。畢竟,係好多人眼中,我都只係一個二打六。 不過二打六還二打六,講多少少Background,我公司其實都係曾經Fortune 500入面的the best managed company入面的一份子,我地成個corporate文化都係好美國果D死人micro-management的衰野,當然唔係話我地係最勁,但起碼做到咁上下的人,都應該係top line的management人仕,呢样野我地亦幾自豪。 我曾經同我老細傾計的時候,亦了解到好多80

人生管理學(2)

試想想,小學考中學的時候,你會覺得中學生好勁。中學考會考同A-Level,你可能會覺得入左U的好勁。入左U之後,你又會覺得D人畢左業之後搵到份唔知咩大公司的工好勁。到你自己入到大公司搵到份好工之後,你又會覺得你公司可能某某”大RED他”好勁,到你做到大RED他之後,你又會……一路向上望。其實呢個世界好撚古怪,每每當我地望番轉頭,先會知道自己之前幾咁硬膠,亦睇到每段時間的人,有咩野不足之處。 向上望,總是有D野看不清楚;向下望,總是看到人的不足,呢個係一般的人生經歷。不過當然,有D人坐左係上面,係可能完全靠運氣,呢個世界,幸運的人或靠样食飯的人,也好多,所以坐係上面的人,亦唔一定係勁,呢個亦會係你向上爬的時候可能慢慢發現,其實果條友,都無乜咁巴閉姐。 講咁多呢D野,其實管理人生有兩點係好緊要,一就係人係要進步。簡單D講,就好似買樓咁,你坐係間屋入面,得個鳩Up,有意無意間都會自動過濾所有有關買樓的資訊,或者無確切去執行了解點買樓,永遠唔踏出”買”果一步,或者唔踏出去”了解買”果半步,咁咪即係原地踏步囉。做人好撚簡單,不進則退,唔一定講買樓ge,做野都係咁,你唔裝備自己,都算,但如果係公司人地比多D野做你都推,慌死蝕底要做多D野,咁你咪其實又係自己搵自己苯柒。識多D野,都其實係裝備自己進步的一環。 講到呢样野,又忍唔住要屌下D 80后,我其實好撚憎D人成日話番大陸驚乜驚物,好似要佢去死咁。當然,我都唔係好enjoy番大陸出trip,但問題係呢家大陸的發展快到好似坐火箭咁,而好多人,真係唔想特別label某一類人,但係好多真係中五中七畢業讀唔上的人,仲係停留左係大陸1980-1990年代果種感覺,覺得大陸點衰點衰,好明顯我就睇到佢地有幾咁迫自己做井底之蛙。好大機會,佢地對強國人的印象,就係靠今日的傳媒係上水,廣東道,買樓,雙非等新聞已得知的,當然我作為香港人都有一絲想保護香港的心,但與此同時,太多的香港人,特別係後生的,對於世界發展緊咩事,大陸發展成點,都無自己的一套價值觀,所以就比傳媒洗腦洗到溫溫等,有咩就覺得自己係香港人就天之嬌子,再激D就上街搞對抗,或者冤鳩個政苦乜柒乜柒,好可悲。 利申一點,我唔係支持定反對大陸同香港的任何野,我只係覺得,你無親身体驗過,又憑咩去judge呢?可能有人會話,屌我有去番大陸揼過骨ga,D大陸人,都係幫我揼骨ga g ma。你可以咁諗g

人生管理學(1)

琴日寫管理人生,回響都幾多,所以決定寫多篇關於呢個Topic。 今日又同一個朋友A傾左陣,唔知係咪雖然我唔係狂講樓,但大家都知我係同年齡的人入面係相對多買樓經驗,所以都問我關於買樓的野。朋友A其實都係一個租樓的粉絲,到最近因為樓市勁升就開始諗置業。其實香港人真係有D犯賤,跌果時個個都唔買,升個時個個都升買,但都唔緊要,最大問題係面對買樓時都係一片空白,根本就連基本概念都無。 朋友A話而家樓市太高,佢話問過尚悅,如果一成按的話每個月要供大約一萬蚊,負擔就會好重。我話如果你嫌重的,其實無必要買新樓,一來你又唔係即買即住到,二來你買D平D的接近200萬,會唔會輕鬆番D?呢個時候佢又話乜唔係尚悅可能會賺多D咩?咁我話你如果要住的話,其實條數就未必咁計,再者新樓有premium,未必比到二手的升幅比你,而且你買新樓,可能一間又要交租又要供樓,個負擔咪好重囉。然後佢就話咁如果即買即住,咁佢而家個租約點算,因為租約到明年4月。我就答佢,你買樓早收樓點會係問題啊,一係你咪同你業主傾早D完租,一係你咪長成交小小,一係你咪收左樓番黎短租比人囉。然後佢又話,下咁咪比個看更知道囉,D看更好嚴ga wo……。睇到呢到,我諗知我皮性的你地都知我會因唔住講個”屌”字。  件事越拉越遠,我都廢撚事再講落去。佢自己就話其實D樓咁貴,不如買股票賺D先,然後再買番樓。成件事我同佢講錯到不得了,買股票你實賺ga咩?買樓自住,你反正每個月都要交租,當你交8000蚊,呢8000蚊就老馮係輸左ga la。你買自住樓話要10000蚊,喂多個2000蚊你又話好大壓力,咁但係你如果識計數的話,其實10000入面,供款佔左成5000蚊咁劑,實際要支出的都係5000蚊做利息,變相你慳左3000蚊喎。買股票,我唔知你係咪每個月穏賺3000 la,但以我所見就無人長賺囉。但你係唔撚係都要租樓,呢3000你老馮賺ga wo。作為朋友,最後我只係同佢講,你要我幫你的,我會同你講你聽日就好應該按自己能力,去買一層樓,因為你租緊樓無論點計,每個月就焗輸8000,一年就96000,十年就960,000,你買樓賺蝕我唔知,唔買就焗輸。 以上的例子我諗大家身邊一定有人不停repeat又repeat,成個問題的徴結,其實係在於本身呢D人有無計劃過自己的人生。 我同我的三個mentees講,其實每個”普通人”都有兩份工,一份係你日頭番工幫人打

新世代管理人生

我喜歡幫人,雖然我個样唔似,但係我好唔介意將我所見到所識的野,分享比我身邊的每一個人,特別對於以樓市去管理人生呢一環,我樂意之至。 故此,我每年都會參加一D大學的Mentorship,佢地會安排三兩個mentees比我,等我去分享我的經驗,幫佢地更快的去投身社會。今個weekend,我就認識左三位新的小朋友,先睇外表,佢地都真係好細個,真係令到我都有番D年青的感覺(但我諗如果你地係現實生活見到我同佢起行埋一齊,以為我地係同學都似,哈哈) 三個二十出頭的小朋友,我問佢地的人生目標,三個都係答搵份好工,做好份工,搵幾多幾多錢咁,有一個就話之後要搞自己的生意做老闆,其實黎黎去去都係呢D野,每一年都聽慣。比佢地大差唔多十年,當然我對人生都有我的睇法,特別係大家都睇過我個Blog咁耐,都知大約我係點諗。我同佢地講,工作上,其實我都係fast track果一類人,人工,亦比同年齡的人應該要好。但我的工作上成功與否,去到今日黎睇其實已經唔係最重要,反而係點样管理好個人生先係最緊要。 作為一個仲未入世的人,我明白如果講樓對佢地黎講好遙遠,所以我盡量問下佢地一D數字。首先,大家有睇過我 你條命值幾錢? 呢一篇野,我就用番同一個問題問佢地。三個人,一個答五千萬,一個答六千萬,一個答五六百萬,其實,並無對與錯。然後我再問佢地一百萬對佢地有咩概念,一個就答一百萬做生意好快無晒,一個就答一百萬買唔到一層樓,好少錢,最後一個答乜,我唔撚記得左。但三個人,都係覺得一百萬唔係好多。問完之後,我問佢地你要儲一百萬出黎要幾耐,佢地D眼仔轉下轉下,其中一人就即刻答好灰,其他人都領會到個意義。 一百萬,如果一個月儲一萬,要8年+4個月,但就算儲到,對佢地黎講,又唔係好多錢,個落差好大。係呢個時候我同佢地講的,係點样去管理自己的人生。佢地而家的注目點,只係出黎搵一份工,見步行步,其實如果漫無目的咁打工打工,其實只係做左人地的奴僕,燃燒緊自己的光陰。一百萬,對於佢地黎講,係用錢去衡量,但在我眼中,換來的係時間。一個炒家,買間三千零萬的鋪,楂一個月摸出執二三百萬的,比比皆是,人地一個月賺的,係你以8年零4個月或更多的時間辛辛苦苦儲番黎的血汗錢,會唔會應該思考下,是否值得? 其他所謂的mentor,可能有好多工作上的經驗值得學習,呢D野係要學,但係佢地的人生,可能只係一個做得好好的奴隸。一言以蔽之,好多人呢家係等

下一站元朗

利申: 我有兩間樓係元朗,所以主觀願望我都想元朗升,但客觀因素亦令我覺得下一站係元朗的天下。 近期最熱的樓市topic一定非瓏門莫屬,但當瓏門又已經賣得八八九九之際,恆基同新世界發展的尚悅又吹風準備出貨,之後好大機會又到番新地的爾巒,以及好似仲有個細細地的元朗盤推出黎,市場的焦點應該就會又入番黎元朗呢度。 如果你住開港島同九龍的話,你可能會話咁遠,點住啊!我同大家一样係兩年前都係咁諗,但無諗過兩年後的今日我會住左係元朗,投資亦放多左一層樓係元朗。有住開屯門的朋友同我講,話屯門瓏門好賣,係因為屯門係龍頭,面向大陸,又有商場的優勢。商場的優勢我係認同的,但係我住左入黎之後,仲係覺得元朗先至係大西北的門廊,屯門只係大西北的阿二。 Anyway,住係元朗,係市內楂車呢家都會經過晒準備推出的呢兩個盤。尚悅,如果你去B仔之前,你就會見到盡頭處有座雙子式設計,扮晒豪豬果幢就係佢啦。而如果你要離開元朗,沿住大馬路望到盡頭就係爾巒,兩個盤其實都好鬼有霸氣。 以價論論,屯門叫到高層靚景10000蚊呎,低層內園7000-7500蚊呢的話,我估計尚悅都會叫呢D 7000-7500價左右。而家元朗最容易攞黎比較的yoho midtown同yoho town分別係7300 蚊呎同6300蚊呎,尚悅貼二手價開應該OK,畢竟佢開的都係細單位,最細有490呎,呢家傳緊有部份單位可低過300萬入場,以新盤黎計,的確吸引。 屋苑平均價我諗發展商希望可能做到8000蚊咁劑,但因為成二千幾個單位,要清袋可能唔可以提太多價,由平開始賣先係王道,元朗二手可能係未來一兩個月將會元全凍結。 我老友同我講300萬樓下的確買得過,初時我都有D認同。但係以投資的角度,我就有所保留。始終,買樓講求location location location。尚悅個位置其實都幾偏離西鉄同市中心,以蝶翠峰黎計,其實長期都跑輸大市,呢家都仲係賣緊4300呎左近。原築有新地的品牌,同样都係做緊5000蚊左右,始終是稍為落後。 我認為當興奮過後,以投資的心態計,租金一定唔會太好,因為交通上唔係太放便。屋苑又太多2房單位,對手太多,上車盤實力客又唔多,可能升幅仍然係逃唔過如蝶翠峰同原築的命運。 唯一今次受惠的,我認為係近西鉄的一堆新派屋苑,Yoho Midtown / Yoho Town,以及雞地下面果堆樓仔,始終地理交通優勢始終係嬴晒。唯一

越多反對意見,樓市越升

生活係香港,相信大家對於反對,上街,抗議,示威已經毫不陌生。最近東北搞回收,D村民又走晒出黎抗議,果D咩環保團體又抗議,總之呢家香港政府做乜春,都會有人抗議咁劑,呢個,正正就係作為業主的我的利好消息。 首先我必需澄清我不支持亦不反對政苦搞咩東北,對我黎講,我唔係持份者,呢個Project對我無”直接”影響,但當然提供左多D樓出黎令樓價舒緩,呢下係對我有間接的影響,不過點都好,我要討論並唔係該不該搞東北,而係社會的各方聲音大了,係樓價上升的其中一個主要因素。 今日的民綷主義抬頭,D人乜撚野都話關佢地事,然後乜撚野都會上街示威,呢個趨勢我相信亦會持續。不過,作為一個政策制定的政苦,我之前亦講過任何政策都一定會有正反兩面。例如呢家話搞東北,工人,承建商一定好開心,而相反原居民,環保團体就一定反對。而如果要填海起公居解決輪侯策的話,排緊隊的人一定會支持,本身有海景受影響的人,環保的人實會反對。所以,我唔相信香港政苦可以推到乜野政策出黎係全香港100%的人都會支持。 係以前,港英政府年代,大家都知我地係殖民地,好多野唔到我地揀,唔到我地發聲,所以就算有人唔鋸,但個聲音都會比人壓左落黎。時至今日,當我地回歸後,香港叫做番番入我地香港人自己的手,大家都覺得自己拥有呢個香港,所以任何野影響到自己的,就會變得好撚大聲。加上記者的低水平配合,傳媒亦經常佔據道德高地去搞鳩個政苦,抽鳩佢地後腳。試問,香港政苦做得D乜? 老實講,大家都知樓市升就係話供應問題,而供應問題又始於無地起樓。好啦,呢家政苦話造地解決問題,收地番黎,哪怕係佔社會少數的村民又出黎抗議;填海咩,又話破壞自然,白海豚無地方住;增加樓宇高度呢?又話睇唔到山肴線,有屏風效應;比農地平D轉用途起樓咩?又話官商勾結,益左班地產佬。 呢家D人,議員,環保團体,佢地其實經常企係矛盾的立場,但就搵左政苦做磨心。最柒的,我更以議員為不恥,其中亦首推上界立法會議員李永逹,經常講D野都其實自打咀吧,總之呢样又反,果样又反,我真係睇唔到政苦仲有咩計可以搞掂個樓市,特別係因為低民望的原故,有心亦無力。 其實,簡單如朋友約食飯,一班人入面你如果負責約過就知有幾鳩麻煩。一係就呢個得,果個唔得。果個得啦,又問下話呢個去,佢又唔去。得閒的,又話食呢样,唔食果样。當次次都係咁之後,約果條友都會慢慢收皮。所以,我通常都係盡力去配合果個,人地約我,我一係得,一

大富翁遊戲

玩過大富翁的人,都知道個遊戲玩法。要嬴,主要就係靠每人開始收到的錢,不停係撚咁買係撚咁買樓,然後等待其他人踩落自己的地盤比租,慢慢將對手陰乾,落後於人的玩家則要靠各種命運咭的機會,將其他人的物業成為自己的,或者阻慢對手起屋的進度,總之要嬴就一定要靠多物業,多收租為主。 如果呢家係一家人玩,你見你阿爸阿媽阿哥家姐係度玩緊,你岩岩番黎佢地話比你加入一齊玩,你唔駛十秒就知道呢件事其實係老點你,因為你無論分幾多錢開波好,中途加入的話你會發現所有的屋同地都比人起撚晒,你要”唔輸”的話就只有兩個方法,一就係你抽到D命運牌,唔理任何價錢只要你可以買到對手的任何一間屋,你就盡量買左先,以比機會自己有唔駛比租以生息的機會,或者你不停坐監然後發難渣唔再玩,否則你無任何機會嬴。 遊戲的玩法我諗8歲小朋友都識,完全唔駛我地教,但係係現實生活往往又係另一回事。 而家的樓基本上都係比人買晒,不論係你阿爸阿媽,定係我阿爸阿媽,定係佢阿爸阿媽,總之就一早有人買撚晒。好彩的係,大部份人就算再唔掂,都可以選擇跟住屋企人住,慳住唔比租益街坊。但奈何只要你一擲骰向前行,你唔買樓的話,行去邊都係要比租益人,呢個就係遊戲的法則。 現實生活好的一點係唔需要擲骰,亦即係你唔駛等命運咭就可以選擇將對方手上的物業收歸旗下,用的就係一個適當的價錢。係大富翁遊戲上,大家知道D錢係廢的,所以機會成本可以話係零,亦即唔係用黎係遊戲入面買樓,就係等如廢物咁不停交租至game over。現實的情況就唔同,買樓用左的錢個機會成本好大,因為D錢仲可以用黎食用黎旅行用黎買車買iPhone,所以,人的思考能力就會變得硬膠,無法再係明確的遊戲規則面前,揀選一條致勝的道路。 又或者現實同遊戲的不同,係在於遊戲中你抽到一張可以買人地物業的命運咭係千載難逢的機會,所以會好好珍惜。但現實裡頭,往而每日都係可以買樓的情況下,相對就變得機會多的是,倒不如等下等下,等一個低位入完賺多D好過。 其實人生同遊戲一样,有時諗野簡單D,跟住個遊戲方法玩,總會係搵到出路。但如果明知方法只有一個,但偏偏選擇反其道而行,咁同係大富翁入面選擇坐監,然後反枱發爛渣又有咩分別?呢D反枱發爛渣的人,一般都被稱為 —- Loser。 請去like我facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%9

形象落差

走在街上,大家會經常見到唔同的面孔,從唔同人的面孔,佢地都會營造出唔同的形象,呢個形象到你認識一個人之後,特別係新朋友,你會發現往往會有一個落差,一個睇上去好成功官仔骨骨的人,可能其實並非如你所諗咁样咩撚成功。相反,有時一D其貌不揚的人,又會發現原來可能係醒目仔一名。當然,當中亦有不少係無論個形象係點的傻仔,往往係言談間都自我感覺良好,乜野人都有。 每次遇到一D落差比較大的人,我都好有興趣了解下究竟發生咩事。舉個例子,作為一個男性,我見到一個高高大大,外表正正常常的男人,總會有種感覺對方都係一個”男子漢”。男子漢的特質,在我而言,就係唔會計較雞毛蒜皮,有份Ok的工,有層樓,有小小積儲,總之係可以負到一定的人生責任,特別係由我地呢個年齡再開始識的新朋友,30歲起步,應該唔會太多花靚仔,事業亦應該小成,呢個,係我眼中一個正常的所謂男子漢應該有的特質同條件。 但係原來今時今日以上的條件已經變得有點苛刻,雖然我呢個Blog主打係買樓,但係先唔講男子漢有無樓呢下,其他方面我發現原來做所謂的男子漢都越來越少。唔知係唔係我地呢一代人的父母做得太好,有D你睇落好似好鬼成功成個ibanker高高大大的人,佢的性格可能同一個女仔無乜分別,做事婆婆媽媽,斤斤計較,待人接物又唔識大体,有D又好似有語障咁好似唔識開口講野咁,再知多D的話,可能呢D人30幾歲都係搵果萬零兩萬蚊,租間湯房或一間細單房,番到公司原來係一條老散,同佢的外表可能有莫大的出入。 當然我所講的係一D比較極端的例子,如果全香港都係咁撚样的人就死一千次都唔掂。不過,如果我地去以貌取人去攞個first impression,好多時候原來都有一個落差,分別只係在於多定少。 所以,人真係好撚奇怪,就正如大家去飲的時侯如果比D朋友安排同其他人撘枱(做兄弟的時候經常出現),有時你見D人個样醒醒目目,點知一開口,一講野,已經露饀。但係總括黎講,我得出的一個通常呢D人的共通點都係有一個,就係佢地通常都係”自我中心地唔去認識新事物”。 自我中心的人我諗大家識好多,我都算係一個,哈哈,所以我講的係自我中心地唔去認識新事物的人,通常呢D人有兩種,一係就覺得自己好撚醒,呢個世界已經無其他野值得我學;另一種就係自己唔撚醒,所以根本唔知要學D乜,完全天然地吸收唔到任何新事物。對於呢D人,通常都係得一個結果,就係唔會進步。 唔會進步的人,通常亦唔會有咩工

超級通漲(7) - 驚世預言 [完]

伯南克講明,只要物價係控制範圍內,刺激美國經濟的措施將會不停地做。所以,係我地見到inflation係美國仲係咁保守,而印左咁多錢都無乜通漲的情況下,美國佬的無止境QE3,可能會令我地面對可能數年以至十年的通漲。 所以第一層的超級通漲,將會係如我所講的,亞洲受惠的區域,將會有接近雙位數的通漲,直至美國佬經濟有起色為止。當中,為左平衡印出黎的錢對息口同匯率的衝擊,各國都可能要因勢而一齊印錢,避免自己貨幣大幅相值而影響出口,變相減低經濟動力。與此同時,息口亦因游資充裕而無法加息調控通漲,呢段時間應該會見到唔同的政府以行政干預資產的升溫,我預期呢段時間可能會好長,大約係5-10年左右。 其實通漲本身都唔算驚,最驚的永遠係通漲預期,因為當人類對通漲預期升溫,人先爭購資產,資產價格就會大幅上升。過去幾年,或者只係十幾年的超級通漲的appetizer,main course都未到,大家千奇唔好亂賣自住樓。相反,或許你覺得呢家的樓後貴,但如果自住的,都好應該諗下係咪買間lumpsum細小小的去平衡一下,始終如果黎過長時間的升災,呢個災難比起97可能更大,更快的侵蝕你的購買力。 不過話明係超級通漲,如果只係每年8-10%咁样的情況,或許大家係濟後的加人工都可以舒緩一下通漲的壓力。但係,the worst可能係yet to come。還記得我之前已經講過,呢家美國佬QE的錢其實都黎晒亞洲,或者根本無借出去嗎?好啦,呢D錢先係可能未來罪惡的根源。未來QE3仲會不停制造熱錢,當中一定會不停有錢繼續比一D Bank sit住係一d risk free的items入面,又唔借出街。但慢慢如果你相信QE3 / 3.5會係幾年後令經濟好轉,呢個時候呢舊錢就可以變得好狼。 我相信,超級通漲的第二期,將會係由經濟好轉所引發。由於累積的資金每年可能以千億計,由於經濟好轉,Banks 去sit呢d錢的原因就細左,而經濟活動亦可能會轉趨活躍,呢個勢頭我相信係伯南克樂於見到的,所以佢唔會做任何野去阻止萌芽的經濟,亦因為咁,排洪的資金由bank的戶口突然以高速流入社會,熱到爆的經濟又會將借貨需求提高,加速熱錢的money creation,呢個速度的驚人可能係=QE1+QE2+QE3係短6個月至12月期間突然大爆發,到時伯南克想收水亦會如野馬脫彊咁收到收唔切,到時經濟大好景,資產升值亦會跟隨大市大爆升,一年再

超級通漲(6) - 以古度今

由於”雞”的數目無限量被增加,我地知道錢唔會再值錢,因此,我地可以估計一下究竟今次的大通漲會點样影響呢個世界。 其實社會的變化從來無轉變得咁快過。回想番上世紀初,美國寄封信去英國,可能要三幾個月。電報出現就拉近左世界一點,但仍然有好多唔方便。電話的出現又拉近左好多,但係你要辦公的話,出口的生意來來回回傾野要幾個星期一個月,好正常。但隨住手機,Internet的出現,我地呢家生活緊的地球係廿四小時已經同步在轉,亦因為咁急促的節奏,全球一体化亦令我地的經濟環環相扣,舉個例子,你可以朝早呢家係香港買匯豐,如歐洲時段見有咩唔對路,就係英國富時度沽番走匯豐,而如果到零晨又想買番,又可以係美股以ADR買入,24小時環球的操作,好多大行都做緊。 而由於呢個全球一体化的大時代,全球齊印錢呢件事亦令我地個世界的熱錢越黎越多。係人類的歷史入面,我相信從未見過有咁大規摸的全世界齊來印錢的事件係度發生,直至2008年開始先破天荒黎個世界級的合作。故此,我只能用一個較為類近的歷史做參考。 香港人,好中意用97年做一個指標,因為97年係我地相信過去呢段時間炒作得最勁的一個高位,然後就過左十幾廿年都無撚計去衝破。但係係人類史上最為接近我地今日的情況,係發生係美國的大蕭條,而呢個亦係伯南克的專科,所以用佢黎比較下今日就相當岩洗。 大蕭條由1929年-1933年發生,當中的成因大家自己參考wiki,我所關注的係當時究竟經濟下行時係咩情況,而下面就係當時的相關圖表: Year Inflation US Debt US Debt Change Norminal Interest Rate 1929 0.00  16,931,088,484.10 -3.82% 5.85% 1930 -2.30  16,185,309,831.43 -4.40% 3.59% 1931 -9.00  16,801,281,491.71 3.81% 2.64% 1932 -9.90  19,487,002,444.13 15.99% 2.73% 1933 -5.10  22,538,672,560.15 15.66% 1.73% 1934 3.10  27,053,141,414.48 20.03% 1.50% 首先你會發現一样野就係實際上當時無通漲,但係就有通縮,呢個亦係我地要考究的地方。當時其實美債係由1932年關始係撚咁