管理風險

樓市進入政苦干預的年代，加上美國係度成日QE3，樓市每一刻都變化莫測。畢竟投資市場有升有跌，能夠係升市中capture升幅，跌市中抗跌避難，係我地可能有方向地認為樓市繼續上升的同時，管理好自己的風險亦應為理財的王道。


好多人寫blog寫post會同你講個市點升點升，或點跌點跌，總之天馬行空，分析總係頭頭是道，但作為一個操盤人，我地要係適時加碼，適時減持，就可以持盈保泰，為長線勝利取得更健康的財政支持。就如你去賭場，明知庄家弱勢，你長煲佢都應該會嬴，但問題係幾時谷，幾時縮，會唔會谷時輸，縮時嬴，都會好影響你的賽果。


要管理風險，我地一般都有以下五個管理風險的方法：


1. Risk may be avoided - 你可以乜鳩都唔參與就可以避免投資的風險。
2. Risk may be retained - 你可以完全接受呢個風險，唔做任何野 (100% take個風險)
3. Risk may be transferred  - 你可以買保險去將風險轉家比其他人(如有咩傷殘保險會幫你供樓之類)
4. Risk may be shared  - 你可以同人夾錢，將個風險同你的合作人一齊分擔(如你同你朋友夾錢買樓）
5. Risk may be reduced  - 你可以將風險減少，例如你買間細D的屋，或將部份的屋出租之類等等。


以上的，係書本類面的野，可能你會覺得幾廢同唔岩用。不過在我立場，反而大家最緊要留意自己的financial position。基於每個人每一刻的財務狀態都唔同，好難一碌棍摳成船人，如可能你預期下個月出bonus，會有大舊cash的；有D人買樓的借貸可能極高，以90%買自住樓後再有幾條安信兄弟的財仔；又或者你供左樓十鳩幾二十年，你的樓值一千萬但個mortgage得番30萬；每個人都好唔同，所以要睇番你自己的狀態為如何。


不過我認為，借貸係今日黎講可以劃分為以下的等級：


負債對總資產的比例－
70% - 90% - 極危險，要減債。
45% - 70% - 較高，宜減債。
30% - 45% - 適宜，只需保持6個月流動資金即可
0% - 30% - 過低，可考慮增持，或以mortgage link加按，將資金先弄到手，伺機入市。


可能你會話乜我唔係支持負利率下要增大借貸比率咩？借貸比率拉長黎還係學術上的概念，亦係實際上有幫助。不過，如果以操盤的角度去考慮，借得太盡時，大市向下的情況下你跟本無空間去入市，所以計數時係無以彈性作為考慮。


好可能你會話咁我點样減債呢？係我的理念上，我傾向唔好用現金去掟入銀行住，始終目的係要留待適當的子彈等大市回調時有空間追入。故此，減債的方向可從下列幾方面諗：


高層變低層：有時高層同低層差價會有明顯的差距，但呢個差距一般減完佣金後都比較少，除非你有好相熟的經紀幫你操作，否則呢個係高難度動作。
大變細單位：有時可以係升市時將你”投資”的單位賣出入番個細的，一來同样可以capture未來的升幅，但又可以套現一筆食左糊先，但唔太建議搞自住樓。
香港變九龍，九龍變新界：一步步向樓價的落後地區轉移，可能同样一千呎，香港要千二萬，九龍要900萬，新界要700萬 only。


以上只係幾個方案，相信好多買樓的達人都有自己的方法。有時你可能會覺得好煩，但適當的adjust你的portfolio，有時不但可以減債，或者仲可以食多一浸落後區域的升幅，又或者增加你的租金收入，好多野透過以上的風險管理，你的整個portfolio會又健康，又賺多左都說不定。


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