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[BK013] 收息股價值投資

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先戴頭盔,隊長唔係乜野股票專家,同大部份人一样,都只係一名老散,而且係一名極少沾染股票的老散。當然,經驗可以話十足,不過係輸的經驗多,但係近年換左個角度,唔用炒炒賣賣的心態去睇股票,尚算有小小收穫,而呢家經驗話比我知,股票的價值開始浮現,而且比起樓市更加吸引。 係2016年4月,隊長同大家講買入 收息股 ,結果係點大家可以睇下下圖: 當然你當隊長負負碌碌又好,死好彩又好,的確我無去做任何分析咩圖表咩線,我只係知道當股息去到現水平超6%,價值已經浮現,就算話加息都好,都好過你放係銀行。當然有好多人又話咩貿易戰咩加息咩股災等等,的確會有可能繼續向下,但係如果用長線黎睇,你捱得過呢段時間,中長線點都會上番去。 好多人話,今次係股災,等緊終極一跌,不過講真所謂的終極一跌,你又點知道邊一下係呢?當美股跌800果日,係唔係?當美股跌600果日,係唔係?又或者,可能未算係,講真我都唔知,不過睇番圖,今年至今呢個慢熊跌足10個月咁劑,由33000跌到落而家25000,8000點,如果唔係分左十個月,早就已經係一個股災級的跌幅,但係香港經濟面你見唔到崩盤,當然你又可能話,或者未崩姐,又係果句,唔知,但價格已經話比你聽開始吸引。 唯一隊長有戒心的係,過往股災係環球一齊災的,但係港股跌8000,你睇下杜指跌左幾多?而要擔心的係,美股如果連跌都未開始跌,咁港股就真係係咁先,就當你跌一千我跌千,杜指跌番4000-5000一丁點都唔出奇,到期時港股再度oversell去到20000點都吹你唔漲,所以安全計呢,分注入下以保平安先係王道。 不過每個人都唔同,有好多朋友由33000點一路輸一路買,去到而家可能已經成倉都係股,要買都真係無晒子彈,咁就無乜好過。而隊長呢,一直都係旁觀者而已,去到呢個價位,身体力行的第一件事,MPF已先變全攻型,之後嘛,也許將會分段買入收息股玩下。 點都好,繼續戴頭盔,隊長股市唔係咩達人,亦無冧把建議,但如果你認同的話,不防買入收息股正股,然後忘記自己個密碼一年,或者一年後你會有唔錯的賺幅。最後套用股神一句,別人驚慌的時候不防貪婪,不過貪字又可能得個貧,投資決定自己決定。 Babykindom原文

[BK012] 從成交量看樓價走勢

係淡市當中,好多樓市淡淡食花生食到樂而忘返,所有報章的劈劈劈淡淡淡報導似有意無意間被有系統咁日日報導同無限放大,陰謀論計可以諗係配合政策,又或者簡單D係編輯的主觀意願,然而一個好重要的指標隊長認為都已經可以證明的樓市差不多見底的訊號,就係成交量係低價成交下係持續萎縮的。 之前話朗城匯如果賣到8成以上都唔駛驚,而以家只係賣得4成,係唔係即係要冧市呢?要解釋呢件事,當然你可能會話睇隊長你點兜,的確個銷情係差,之不過公平小小講由發展商公佈價單之後,個股市玩左幾多日過山車其實有眼見,認真講有錢都唔敢買其實都係人之常情。有人話發展商無腦,如果發階段百幾百幾咁出貨,應該都可以階段性勝利,呢個隊長基本都認同,亦可以話點解長實新地賣樓叻D係有原因,但歸納一下係咁淡的股市氣份下幾日賣接近200伙黎計,算係咁啦。 一手樓成交少,都叫去到貨,但二手樓呢,你打開報紙基本上只會見到劈冧散,但記住傳媒係想報導佢想講的野又或者你想聽的野,所以都要審慎思考批判是否客觀現實才是。當然,如果你話講乜都好,總之呢家樓價係明顯冧,舉出某幾個屋苑成交跌幾十萬一百萬,買幾個星期就即輸幾十萬,呢個隊長亦唔會否認係一個事實,然而係唔係事實的全部就要再去諗一下感覺一下。 要感覺的最好情況係走在前線,即去地產鋪行下吹下睇下樓。但如果你只係企係門口睇外面的字的話,你又會見到荀啊劈啊呢D字眼,似乎又係大跌的憑證。不過,如果真想攞一個事實的話,你又不防試下問下所謂荀啊劈啊的盤係咩情況?就隊長的了解,目前發現荀啊劈啊的盤,一係就話賣左,一係就係凶宅,又或者殘裝漏水又或者極低層,係呢個市況下低質的盤想出貨,難過登天,又或者只係某一心態弱的業主真係劈左一件出黎比有緣人執到,故之種種呢都被代理攞黎做唱淡同吸眼球的理由,務求引左你埋黎睇埋黎揀先,然而到你真係想買呢,你會發現又係另一回事。 所以事實的一部份係,的確有荀啊劈啊的盤出現過,不過係咪比你撞到又係另一回事,你如果呢家諗住行入地產鋪隨隨便便可以執一件平之前20%的樓,唔係話無可能,但要睇下有無緣份同輪唔輪到你。其實好簡單一样野,要冧市一定係人踩人,十個賣家二十個賣家大家鬥平鬥賤去搶一個買家咁,然後下一個想出貨的話就要繼續平,情形同股市其實都差唔多。可能你會話,呢家咪係咁样囉,一個成交比一個成交係低啊!係就係,不過一個最大的問題係成交疏落,係咪咁就可以作

[BK011] 一二手樓真的跌市了嗎?

繼續係樓淡劈劈劈的年代,報紙上面日日都係劈劈劈或者撻撻撻,樓淡大軍當然搖旗納喊,享受勝利者的姿態,而林鄭硬推填海更加意味長遠會有一個願景係有無窮無盡的供應,如此一來加上杜指升下跌下港股繼續慢熊向下沉,樓市向下尋底的市況好似相當明顯。 當然,之前隊長亦講過一手樓銷售已經係將所有客源盡谷過去而令二手非常死寂係是次跌市的主因,而呢家一手樓銷情都十分緩慢,如九建油溏賣得44 (130伙),LP6第三四輪已經慢晒,上源就撻定潮,呢家大西北又黎玩幾個盤搶客,當中朗城薈係正西鉄站隔黎,目前先收千票,究竟呢一堆新樓潮又點拆解呢? 須知到,其實油溏個盤位置吊腳交通同生活配套差都係明顯的,上源其實都係承襲同一問題而且可能仲差多二錢重,當然市況大旺就有機會一Q清,但市淡下D買家變番理性小小去唔到貨,而的確又唔係話平過人,講真銷情淡隊長認為真係唔可以當係指標。LP6黎講,其實衰衰地都已經賣左幾百間套現過百億,咁的市況下你推成千個盤出黎,而且係康城站即將軍澳最入的地段,都算係有所交待啦? 然而,而家反而最值得關注的一定係朗城薈,始終呢個盤有Grand Yoho的概念,真正30秒上西鉄交通一流配套一流,開價隊長我認同係進取中帶點克制,老實講3分鐘可到番Grand Yoho Mall,呢個盤本身的位置質素同開價,理論上都相當異常吸引成條大西北戰線,如果你係大西北人仕你就明白呢個幾乎係西鉄站最后一個新樓可以咁近地鉄得黎又咁好配套,所以如果呢個盤能夠大賣的話,對市場真係有指標作用。但帶番個頭盔,其實去到8成貨亦叫做唔錯啦,但如果賣得一半咁話呢,大家就真係要好有戒心樓市個底真係好弱好弱。 但係弱還弱,之前隊長講過地產佬還招一定唔係傻,賣完手頭上的野就會開始減慢推盤,空倉或低持倉過渡房策是肯定必然的反應,因此你見到山頂地王流標係近幾年的首次已經係一個警號,當然呢個山頂地王推出黎的地同樓都唔會係比普通人買架啦,不過300億左右的地價再連起樓成本,咁大舊野係呢家咁的市況下政府搞地產商迫佢地買樓就可想而知呢,係一件非常愚蠢的事,試問你如果個地產商楂莊果位,見到今日咁的市況你仲會唔會黎玩咁大投資食幾百億上身坐幾年? 個政策咁的風向,咪玩啦,楂住舊cash唧下牙膏咁賣樓好過啦。 講番二手,可能你會係報紙見到劈劈劈的情況,之但係呢,最近比你去地產鋪其實又係咩情況先?減價劈價盤你想睇?

[BK010] 林鄭的施政報告的樓市

最近樓市一路似係劈劈劈,好多淡友都樂於見到樓市向下走,而加上林鄭今日推出上任以來第二份施政報告,明顯的主要篇幅都係講填海同埋住屋,配合之前的空置稅,似乎樓市真係好似要硬拖下來? 點都好,係得出結論前先睇下林鄭的政策: -------------------------------------------------------------------------------------- 房屋範疇 ●東大嶼都會填海1700公頃,提供26至40萬新單位,供70至110萬人居住,7成為公營房屋。會興建新鐵路及道路,連接人工島、大嶼山北岸及屯門內河碼頭區及龍鼓灘等新發展區 ●從賣地表調撥更多土地作公營房屋發展,公私營房屋比例研由6:4比,調整至7:3比 ●推動公私營合作的「土地共享先導計劃」,以公平及具高透明度機制發展私人地皮,但要求不少於6至7成樓面,用作興建資助出售房屋 ●容許改裝整幢舊工廈作過渡房屋 ●協助房協重建真善美邨及樂民新邨 ●邀請市建局重建公務員建屋合作社樓宇 ●支持平民屋宇公司重建大坑西邨 ●推行「長者業主樓換樓先導計劃」,年滿60歲擁有房協單位業權滿10年業主,在居屋第二市場出售原有單位,換購面積較細單位。 ●鼓勵長者公屋戶「大屋換細屋」,全屋家庭成員年滿70歲的全長者寬敞戶,調遷至細單位後,可享終身免租 -------------------------------------------------------------------------------------- 係咁多样野之中,當然填海係最受爭議。不過,大家睇完之後唔好以為今日就係拍板,因為所有野都係要過立法會,雖然話垃法會過就過硬,但係要用幾耐去過晒呢堆咁重要的議項,幾千億的基建,時間係一個好關鍵的因素。是的,一講到時間,隊長想講的就係究竟好似推左好多野出黎,但時間上又係點样的一個鋪排呢? 其實填海啊人工島呢堆基建,要過環評啊立法會啊等等,就算今日講左,都可能玩多三五七年,之後先慢慢起又玩多你十年八年,再之後先賣下地起樓仲要你睇下高鉄同沙中線都延誤再延誤,保守估計無20年都唔會有野落成,所以係呢個前題下,其實隊長都讚成起填海(純粹以樓市同發展角度出發),的確係基建上,香港缺乏左一個大城市應有的硬件發展,對比起深圳廣洲上海北京真心係好慢。所

[BK009]加息下的香港樓市

經過接近10年的低息年代,香港終於跟隨美國加P按息0.125厘,連同港樓的弱勢以及一手樓狂推,似乎呢個係一個完美風暴,睇牌面香港樓市難逃一劫? 當然從牌面上,唔難睇到發展商係以走鬼式的心態狂推貨,更吊詭的係政府同時間仲要推埋52折居屋,包括啟德啟朗苑/長沙灣凱樂苑/東涌裕泰苑,而尤以啟德啟朗苑最吸引,真係300幾萬可進駐未來啟德地帶,林鄭政府出的空置稅以及居屋連環拳,竟然可以剎下急升的樓市列車,呢個仲唔係偉大的政積? 講起政積,一個好從梁兆基作為匯豐加息事件的代言人係值得深思的,以下係節錄至毒果新聞: 「金管局總裁陳德霖、財爺陳茂波,昨早先後露面,評論美聯儲加息決定,滙豐隨即於11點召開解說會。 梁兆基在開場白及答問環節,不下四、五次提到,加息決定充份照顧了社會責任、企業負擔以至存戶感受,連該行立足本港逾150年,與香港一齊成長的歷史都派上用場,足見做龍頭行之不易為。對加息有否受政府壓力,梁亦毫不猶疑予以否認,重申加P及儲蓄利率是銀行商業決定。」 嗱老老實實,其實佢話係商業決定的同時呢,感覺上言詞間又好似唔係純商業決定,陰謀論計係政府立場當然係想銀行加息啦,點解?一方面双陳都成日話加息同買樓有風險講左好多年,次次美國加完香港都唔加,到最近半年香港又走資計,講極你都唔加,暗地一定會同比匯豐好大壓力。而且好明顯林鄭係想壓一壓樓市,但出招全部都係溫和招而唔係辣招,加息正好配合佢的樓控連環拳,從政府推手黎計,一定想加息,然後就可以同市民有個交待,講番話啦你地見到啦,終於加息啦,樓市有風險,而且仲有可能繼續加,大家睇扒啦。 點解隊長咁估,除左因為毒果的推手之外,另一個好詭異的地方係,點解美國加0.25,不過香港加0.125呢? 呢個加息的行為其實係有小小令市場意外,甚至話係think out of the box。講真,匯豐大可照加0.25,我相信作為龍頭大佬,以及背後政府的推手,應該唔會出現彈弓手情況,即匯豐加,但其他銀行唔郁的方唐鏡式跳出跳入玩野。所以係唔加同加之間,如果係一個好容易的決定,其實匯豐一加0.25可以話無乜野要考慮,但加0.125就反而反映出,其實匯豐似係唔想加,但受到壓力唔加唔得下,局住加0.125叫有個交待咁。 加0.125的意思,每100萬係要比多70蚊左右,不過最近一個月hibor係上升的,所以P升的話,封頂位