[BK010] 林鄭的施政報告的樓市

最近樓市一路似係劈劈劈，好多淡友都樂於見到樓市向下走，而加上林鄭今日推出上任以來第二份施政報告，明顯的主要篇幅都係講填海同埋住屋，配合之前的空置稅，似乎樓市真係好似要硬拖下來？


點都好，係得出結論前先睇下林鄭的政策：


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房屋範疇
●東大嶼都會填海1700公頃，提供26至40萬新單位，供70至110萬人居住，7成為公營房屋。會興建新鐵路及道路，連接人工島、大嶼山北岸及屯門內河碼頭區及龍鼓灘等新發展區
●從賣地表調撥更多土地作公營房屋發展，公私營房屋比例研由6:4比，調整至7:3比
●推動公私營合作的「土地共享先導計劃」，以公平及具高透明度機制發展私人地皮，但要求不少於6至7成樓面，用作興建資助出售房屋
●容許改裝整幢舊工廈作過渡房屋
●協助房協重建真善美邨及樂民新邨
●邀請市建局重建公務員建屋合作社樓宇
●支持平民屋宇公司重建大坑西邨
●推行「長者業主樓換樓先導計劃」，年滿60歲擁有房協單位業權滿10年業主，在居屋第二市場出售原有單位，換購面積較細單位。
●鼓勵長者公屋戶「大屋換細屋」，全屋家庭成員年滿70歲的全長者寬敞戶，調遷至細單位後，可享終身免租
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係咁多样野之中，當然填海係最受爭議。不過，大家睇完之後唔好以為今日就係拍板，因為所有野都係要過立法會，雖然話垃法會過就過硬，但係要用幾耐去過晒呢堆咁重要的議項，幾千億的基建，時間係一個好關鍵的因素。是的，一講到時間，隊長想講的就係究竟好似推左好多野出黎，但時間上又係點样的一個鋪排呢？


其實填海啊人工島呢堆基建，要過環評啊立法會啊等等，就算今日講左，都可能玩多三五七年，之後先慢慢起又玩多你十年八年，再之後先賣下地起樓仲要你睇下高鉄同沙中線都延誤再延誤，保守估計無20年都唔會有野落成，所以係呢個前題下，其實隊長都讚成起填海（純粹以樓市同發展角度出發），的確係基建上，香港缺乏左一個大城市應有的硬件發展，對比起深圳廣洲上海北京真心係好慢。所以作為一個香港人，希望下一代好的話，客觀黎講填海係真係有用，而且20年後估計隊長我唔上岸都果頭近，有D新氣吹下香港都係一件好事。


至於有人可能話，嘩會多成110萬住人的數，7成係公營房屋，樓市仲唔大冧？呢下只係今日你咁諗姐，一方面好多人已經提出岩岩好呢條數對沖晒未來黎的150個單程證的數字，而另一方面你當呢20年香港係死世界係冧的咩? 拉長計通漲永遠存在，大陸地大物博，再多的地咪又係樓價一样要升？地多左樓多左，唔代表會跌，而到時成本都唔會同而家一样，亦即你諗下你人工20年後會唔會同今日一样? 要升的始終都係要升的。


長線的政策以填海為主体，反而中短線其實有幾样野幾值得研究下。第一就係公私營合作方案個人認為最過癮，主因係呢一野擺明係玩發展商，尤其係團積左幾十年農地果D，你諗下今次呢個施政報告呢，最關鍵的地方係話比發展商聽，你再唔攞D地出黎用，20年至30年後D地就會係繼續晒太陽，想奇貨可居可能等多下兩三代人先得，因為只要填海一完成，土地問題就會壓力大減，所以隊長相信好多地主的地皮呢家都high晒野，諗住鎖住D靚地皮等發展等收購，呢家真係唔知點算好，一方面其實要發展同政府傾會好長好被動，其實最簡單呢家套個丁去起樓由批到起都隨時要3-5年，再起出黎要6-8年，如果D地仲要係生地的話就真係唔知點搞，所以呢家林鄭又推空置稅，又玩填海，發展商的優勢真心係被削弱左，不過當然好多香港老牌發展商都已經係第二三代人玩緊，佢地仲係咪咁積極要發大黎搞，定係坐係度按步就班咁守業，大家可以估到可能之後發展商未必會再太進取去起樓賣樓，所以一輪急攻下睇黎都會減慢投資。


而再接落黎就係工廈如果係整幢單一業權的可做過渡性房屋，呢下其實隊長就有個問號。當然出心係好啦，應該係想幫下劏房戶，不過實際一個咁大的改動，由推走現有的客人，然後改建成為住宅，一來成本二來時間，之後政府同我講話過渡性完結，嘩咁個投資咪一下子無晒，陪了夫人又折兵？當然可能會係審批的時間攞個時限，例如十年，之但係過渡性房屋十年牌，年利率即係要8%起跳計先回本，仲未計個裝修同埋收番現有租客的諗法，講真我就真係唔係好識計呢條數，比我就覺得都幾唔吸引，隨時變成政府政策下的棄卒，所以我估計響應的人就算有都唔會好多。


最後仲有個長者樓換樓計劃，概念係好，不過老人家好多野唔係計錢計呢样果样，估計成效又係唔大。所以睇左好大段野，隊長其實都唔係太擔心，因為你可以話係歷史性咁繪畫左20年後的香港出黎，呢下隊長係幾覺得岩的，不過係中短期黎講，基本上可以睇到都係供應有限，而且仲打擊左發展商的投資信心，所以呢樓價係呢個施政報告下，影響可以話係無乜，反而係市況好差，外圍貿易戰搞到個股市係咁跌，發展商亦都大家鬥散貨，呢段時間始終要捱下價，不過只要等市況明朗，相信今次調整都會反彈番上去，而且好明顯呢家雖然話係跌，但都一样有破頂成交，如果要搵樓的，真係好應該出黎睇下執唔執到荀野，相信等個市跌乾跌淨，明年年初樓價應該會重拾升軌。