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顯示從 十一月, 2014 起發佈的文章

舊區新樓新動力

過去幾年由於政府地皮已經乾涸,不少係市區插針的蚊型地或重建項目相繼推出成單幢豪宅,尤以九龍舊區一帶為主,而呢D樓就慢慢在舊區重建的交替中沖淡左那老區的味道,所以單幢舊區樓是否一個可以吸納的項目呢? 舊區單幢樓主要出現係港島的東區或中西區,不過更集中的係九龍西以大角咀為頭,一路起到去深水埗同長沙灣。大角咀一帶的單幢有型品星寓為首,一路向橫就有奧朗奧栢i-home果堆,去到另一邊的就有幾支信和的One New York, One madison,海峯果堆樓,當然最近又有恆基的曉尚同曉悅亦相當火熱,但最開心的就係喜雅的業主,因為一轉手就執百幾二百,相當和味,所以未來如喜字輩的樓是否都諗得過呢? 當然如果要探討任何野買唔買得過,第一件事走唔甩就係價錢,所以如果第二個喜字輩的盤推出黎係明顯進取左,即係新買家要比多D premium去買的話,咁就會減少左個吸引力。不過隊長最近認為有一個新的angle必須重新考慮,因為你永遠唔知幾時舊區會大變身,而當中一個例子就係灣仔皇后大道東一帶,由合和中心到PP3期突然帶旺,本來係舊樓林立的區,突然搖身一變變左做鬼佬商業區,所以如尚翹峰啊嘉薈軒果D單幢豪宅亦因舊區大變身而變得超級貴。 要成功變身,當然要有大財團投資先得,而呢样野又唔係話咁易就有。不過,organic的變身的話,其實可以幻想一下如果你十年前話大角咀(唔計奧運先),都只係一個舊區。但時至今日大角咀近番型品果帶已經因為有五六七支單幢新樓的配合而有一D變身的情況出現緊,好明顯當中一D有品味特色的歺廳已經插旗,配合當區因為買新樓而入去的年輕人消費,慢慢新的年輕動力就會注入舊區,時間同單幢越多,舊區的形象就有可能慢慢破滅,樓價亦會隨之而反映。 另一個例子就係元朗的雞地一帶,十年前yoho 1期還是剛落成不久,仲未有西鉄,雞地只係一個好普通的元朗邊垂地段,相當於今日的元朗公園一帶的地段。但隨住Yoho Midtown落成,注入左新動力,然后又有尚悅啊,寓88,尚豪庭咁,人流同后生仔的動力注入,加上西鉄效應,好明顯元朗雞地的鋪頭同消費都已經大變身,老實講有時唔講都唔知自己係元朗消費,因為雞地食個茶歺廳都可以去你50蚊,呢個亦係印證舊區翻身的例子。 所以可以睇到,越多新樓一支支咁落成的地區,往往就帶一班新的年輕客人進駐,然后社區就有機會重建動力,樓價亦有機會追回

操盤實例 -- 是否該上車篇

隊長,你好, 財務簡介: 男:月薪 38k , 年薪 :460k,35歲 女:月薪 19k+OT, 年薪:280k,32歲 工作預期: 如無意外,都會穩定  合共儲蓄: 現金550K , 股票: 500K ,可問屋企人借到500-800K左右 扣埋租金,每月可儲:現金 25k 而家係元朗租緊一間$8000既舊樓∼仲有半年租約左右,公司可以退稅~  另外,我地兩個早幾年仲未拍拖時,各自買左D基金,但呢一兩年冇理,搞到蝕左>< 1)每月3K,仲有25年的基金,如果而家CUT暫時得140K,蝕緊錢  2)每月3K去左份仲有10年既基金,如果而家CUT就有200K左右,拉平 3)每月3K去左份銀行10年既儲蓄計畫,仲有3-4年先完,到時可以拎返30萬,唔拎就可以照收息 我地都打算會生小朋友,但眼見呢排元朗D樓升得好急, 令到我地有D卻步,到底買好定等好,還是出去睇睇其他區,e.g.荃灣/黃大仙 對於我地黎講因為元朗近屋企都會諗左元朗先~ 我地都會想係近返西鐵站,諗住第日放租都易D~ 好小小會諗(4XXM/4XX呎):YOHO 1期/新元朗中心/尚悅/采葉亭/雍翠 但如果舊D(<=300M/3XX呎):30年既舊樓,西鐵站一帶都好多 而家我地諗緊以下幾個方案: 1. 繼續租而家間屋,睇下會唔會跌先買間大D新D實用4**呎既樓 2. 用女方名係元朗搵間300萬左右300零呎舊樓住全先, 過幾年睇下跌唔跌,先用老婆名再買多間大,或者放租間舊,出去租間大D~ 3. 用老公名買間大D新D,十幾年既樓,例如4XXm左右,希望住到十幾年先再換,中間或者睇下會唔會跌先諗買間細收租. 謝謝你保貴的意見~ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實一睇你個Case我已經係度諗點解你唔一早買樓?對於好多人成日諗自已可以跌小小或大跌先買,過去呢幾年個夢都唔醒的話,其實只係自己搞到自己。呢D時間如果覺得樓價高的話,可以一方面考慮買細小小先,但自住就點样都應

失敗

前排同朋友篤波時,其中一個朋友的世叔伯都係社會相對成功的人仕,而身為富二代的佢亦要孭起公司的命運,所以身負重任下,佢有時都會以其他人失敗的例子去提醒自己唔好犯同样的錯誤。而隊長其實亦有類似的諗法,因為我都經常諗我唔太會再接受到自己由頭黎過,所以能夠打起個江山,亦要識得唔好敗左個江山先係正貨。 因此,隊長都不其言問左朋友講關於成功人仕如何失敗的故事。第一個故事,係一位90年代的紡織業大班,據說佢應該唔係老闆,不過成功時期應該有好幾層太古城楂手,再有好幾架賓士,而每日的工作只係回公司西遊,然后夜晚就去風月場所燒錢。 90年代的紡織業其實係香港最黃金時期,當然我地幾條蝦毛無人知佢搵幾錢,不過以朋友的判斷,呢位人兄都可能以接近千萬年收入,記住這是90年代的收入。當然你可能會話乜野老闆會請條友比成千萬佢,你估佢係霍建寧咩?無錯,我個人估計都應該唔係年薪千万,不過又唔代表佢實際無呢個數,而D錢係邊度黎?你懂的。 所以正所謂Easy Come Easy Go,每晚去尖沙咀當時還是夜場林立的夜店,據聞佢生日比貼士係真係好似喜劇之王個初戀咁,攞住一疊疊一千蚊去派,講聲生日快樂你就攞一張走,呢個就係那時聲色犬馬的年代。 可惜好景不常,一剎那的光輝亦唔係永恆,一落千仗的生意令佢收入大減而且中年失業。據說幾層的太古城亦而家只剩下一間,好就好在爛船仲有三斤釘,死就死唔去,不過對比十幾二十年的風光日子,而家就已經變得暗淡無色了。 而另一個例子,亦係一位大班,唔同之處就係呢位大班月入高到從不考慮買樓。係90年代,亦願意以12萬月租租用山頂附近的獨立屋自住。不過又故事總係不停以同一情節發生,呢位大班亦係97年后中年失業,不過為免家人擔心以及要面子,失業后繼續以積蓄租住山頂獨立屋多幾年,奈何經濟並沒有令佢番身的時機,幾年后積蓄亦粍盡,大層搬細屋呢個佢唔想出現的情節亦始終要出現。 兩個故事,其實多多少少都有一個共通點,就係係風光的時間並沒有好好運用,而且理財能力極差,因此遇到低潮的時間就無力反抗。試諗下如果以上述兩位仁兄將當然洗的錢full paid買樓,利用租金收入黎生活,再控制一下自己的早晚要控制的洗費,要立於不敗之地其實唔難。可惜人生只有一次,錯過了就是錯過了,殘酷的現實總是會折磨人,所以做人要謹記係好天的時候要斬埋落雨柴,否則天氣一變時,受害的只係自己而已

欠債還錢

呢個世界,有所謂欠債還錢,天公地道。所以亦有謂有借有還就上等人,可是其實係短短的句子入面,你有無諗過天公地道有錢還的背后,其實借錢還錢的藝術係可以幾咁高深呢? 退后一百步諗,其實人生在世有無爭人錢,不負責任咁講如果死左的話其實係完全無所謂的,所以爭人錢其實本身唔係一個問題。因此,你還唔還得清,亦可以話唔係一個問題。問題的重點只係在於你有無能力按期還款,咁就已經足夠了。  如果呢家有人肯借100億比你咁講,每年只係還1億,分120年還咁先算,老實講唔好話投唔投資,你借左的話其實呢一世都可以話無乜憂,assume你係有生之年每年還1億,準時還款幾十年已經搞掂,至於你係咪第90期后開始已經無錢還,其實今日的社會黎講無人會理,所以有得借唔借真係好傻,而最好的例子就係美國佬,面對住17萬億的美債,老實講都擺明話比你聽佢還唔到,不過佢不停印錢(即借錢)出黎還息,而地球上的國家又信美金,你吹佢唔漲,其實佢真係萬世千秋不停咁借錢,你都吹他唔L漲的。  所以如果你明白上面的例子,其實就會開始發現人生的財技真係好得意,你識玩的話,其實只需要不停借錢,然后定時還錢,還到咁上下你又借下錢,然后又還錢,不停咁loop呢件事,只要你頂得住個cashflow,你的人生對錢的概念將會好唔同。當然,又一個關鍵的問題係你一定會問,你條數計唔計得掂,會唔會爆煲? 如果上面的例子,你係用信用卡,卡蓋卡的概念黎操作,老實講你好快就會hit左你的ceiling,因為一個人的借貸能力就算信用卡,百零二百萬都頂爆磅,加上高息的息口亦會好快咁食晒你的還款餘額,所以咁样搞,3-5年好多人就會爆煲頂唔住。如果你用P-loan的話,息口可以低小小,不過都係離唔開其實個backup source of repayment可能係人工,所以如果人工對比你借的錢唔係太大就ok,不過借唔得多都係得啖笑,借黎把L?一旦借得多,個比例一失衡又係會還得某一天爆煲,所以同信用咭一样,較低的息口只係令爆煲時間推遲而已。  之但係,呢個世界上,最好玩的借錢遊戲都真係按揭。一方面按揭係有抵押貸款,息口低;而且按揭呢家又有mortgage link,借多左坐住個cash連成本都慳一半;而樓按的特色仲有樓價升值的能力,以及如果你係放租仲有收租收入,兩件事都可以令你對借貸的息口作出對沖,而更甚的係,向超長期的樓市下,因為

財務自由路已死

之前有提及,今時今日的樓市,要玩一開二二開三,難度已經比以前高,但如果你的目標仲想玩到四變八,八變十六的話,以一般人的能力都可謂等於零,所以如果想以樓黎做財務自由的話,差唔多可以宣告條路已死,除非你的財務自由路只係楂兩三間屋逗多萬零兩萬蚊就夠數就另計。 一個正常香港人又玩得樓,講真如果D樓的被動收入無番剩收入30-50K一個月,都好難講話接近財務自由,而以呢個收入計,你即係都好起碼要有3層細樓+1層自住樓先叫做接近。不過當你有多於一層樓時,呢家的限制實在多到發癲,令到呢個買樓向上流的門檻設得極高。 其實入場的門檻就還是可以的,所以由零變一,你只遇到的限制只係有無10%首期,如果有的話你就可以用10%買400萬樓下的樓。不過一買的時候第一個關卡就好快會卡住你,而呢個就係壓力測試。因為唔理你借幾多成,壓測係你借第一層樓果下計60%,即係你如果借360萬的話,你的人工60%要大過或等於19656 (@5.15%),即你要有32760元先可以搞得掂第一層樓。有呢個人工唔係好難,不過如果你想再買多層果下就出事。 第二層樓計,你的壓測只會係人工的50%,當然仲要扣埋你本身果個mortgage,其實呢度咁講你無50K-60K,其實都好難可以講到買多一層細價樓。而與此同時,當你買多層樓係4M的話,首期30%就係120萬,不過仲有多個DSD比你嘆,即你要共129萬左右的基本費用。當然去到呢度都應該仲有人可以做到,不過相比起以前樓價低無壓測的時代,門檻已經高左好多。 問題係去到第三層樓或你要improve生活質素就出事,因為如果你買得到三層樓,段估一個正常人係目下市況,都用左你5-10年時間,而人生去到30出頭左右,都可能要大D的空間,而大D的空間即係要貴D的樓,咁呢下就大穫,因為你個DSD會好勁之餘,你個壓測我諗你無10萬銀都好難再上會借幾幾球番黎,而且第三層樓仲要只可以借50%,即你買一層8M樓要4M首期,無論儲錢同壓測,我都唔知一個正常打工仔5-10年點可以變出黎,當然你可以賣晒D樓由頭黎過,不過如果你賣晒D樓由頭黎過,又只會係受制於后面的壓測,以及無左被動收入的增長速度,到頭來都係花多左好多時間。 其實只係計三層樓,我都已經唔係好計得掂,當然好多香港的聰明仔會搵晒全家人一人一名去買,不過比你咁搞黎搞去,除非你係超級大家族之餘你屋人又成世唔會買樓,

居屋可摧毀樓市?

政府準備推出2160個居屋單位,好多人都即刻好開心準備入市,亦有淡友即刻話呢個market同細價樓重叠,買入細價樓的人就等死了,所以不得不花點時間去研究一下呢一批居屋咩料子。 首批推出的為2年期的居屋樓花,預計2016年底至2017年頭落成,實用面積呎價介乎5,593至6,113元,售價由187萬至326萬元,包括五個屋苑如下: - 沙田美柏苑 (近美城苑/翠景花園) [288個] - 沙田美盈苑 (近美田邨) [216個] - 青衣青俊苑 (長青邨空置學校地盤) [465個] - 荃灣尚翠苑 (沙咀道工廈地皮) [962個] - 元朗宏富苑 (東頭宏業西街) [229個] 以市價打七折去計番條數,187至326萬的樓,市價即為267萬至465萬,呎價即係7990元至8732元。兌換番去市價,咁就可以慢慢做番個比較。 以呢五個屋苑計,沙田美柏美盈其實相當於美城/翠景花園的地段,美城苑呢家做緊都係8000-8500蚊左右的二手水平,不過一個新樓一個係二手,但以發展商的角度黎睇,呢個價都係差唔多,無話特别抵唔抵。 青衣青俊苑的話,附近稍為近小小的叫做美景花園,呢家做緊7800呎左右,所以青俊苑可能稍稍仲係比鄰近二手貴小小。荃灣尚翠苑的話,據說係五屋苑中最貴果個,無他的因為佢座落係番荃灣比較中心的位置,可惜就會靠近工廠區多D D。而附近真係無乜屋苑,不過如果新樓比較半新樓計,立坊12000-13000蚊一呎,以立坊的大單位430呎左右計賣460萬,咁呢個新居屋460萬打七折比你可以住大到511呎,似乎是比較荀的一個。 而宏富苑係東頭工業村,老實講果度真係無乜私人樓,絕對好難去比較,不過整体以元朗黎計,其實260-460萬就仲有好多選擇,就算買尚悅私樓都380萬有細單位有會所,或者買蝶翠啊采葉,都350-400萬都大把野你揀,而且即刻有得住,仲有會所,要揀青俊都係恰你無首期而已。 睇完呢堆樓的locations vs開價,隊長認為呢堆樓D質素都係二三線貨色,地點真係唔太好,係叫做荃灣果個好小小,而且仲要坐樓花兩年幾,如果唔夠首期的,我相信都好受歡迎,所以我認為一样會賣晒,特別好多人都係好短視,打左七折比你lump sum細左就係lump sum細左。 不過如果你話會唔會搶到現有細價樓市場的客,我不會否認一定有2160

少年樓神

如同股市一样,係一個大牛市入面,人人都可以做股神。無他的,人人都有唔同的理論,有人用唔同策略去買,有人用唔同的分析去買,亦有人亂鳩咁買,說出黎自己的賺錢故事總是令人津津樂道,不過正如隊長同某D朋友講,其實我唔係樓神,因為你遇著一個大牛市,唯一你要做的就係買,that's it,其他野都可以係廢話。 不過股票同樓市點都仲有小小唔同,因為股市可以有短期的情緒調整,加上買賣成本相對低,令資金流向突然唔跟大環境去走,所以股市係過去幾年都可以有突然一星期跌你二三千點的情況,令不少股神突然捱價被鞭。反而樓市係呢D股市向下走的時間,都沒有大幅度的調整,所以要係樓市搵食變樓神,只要有資本,係一件相對容易的事。 寫Blog咁耐,進入左一個買樓投資的Blogger世界,有不少讀者都寫信或PM我,可能有一部份人都會肯定左我在樓市投資的一些能力。不過,亦因為寫Blog的原因才發現,原來高手何奇多,所以有某些攻擊隊長的教壞人的人稱我為少年樓神時,我不得不拒絕呢個名,始終少年呢兩個字早已經當之有愧,再加埋樓神呢兩個字,更顯得我井底之蛙。 買樓收租風雲人物,香港實在有太多,出名的如倫伯剛剛離開,而呢家仲係好有實力的,當然有湯文亮,以及大鴻輝的梁紹鴻,鋪王鄧成波.....etc (太多太多不能盡錄),而上呢堆人的身家應該最少用十億計,級數之高我諗隊長呢一世都可能拍馬都追唔上。而Blogger或新一輩方面,比較傳奇的當然有YC同財叔,相信如果你有追開blog的,或多或少都應該有睇過兩位前輩的文章。 講真寫得個Blog比你睇的人,如YC同財叔都上晒岸得黎,不過又唔會係頭先幾十億果堆人的級數,所以如果講到樓神黎講,可能一眾Bloggers都未必夠班,最多都只係話大家分享一下心得而已,始終比你楂住十間屋廿間屋好,都未必過到1億貨仔,但今時今日如果你再想更上一層樓,難度已經比起以前難好多,始終正面信貸資料庫出左,無晒灰色按揭位,再加埋三辣招,以及樓價上到呢個水平,要一開二二開三咁,真係好難。 不過,如果少年樓神的定義,係定係80后有幾層樓的人,其實都仲有有一班水尾的人仕做到的,當然隊長亦係其中一個。而芸芸讀者中,我認知的,有80后女仕有十層樓以上,亦有好幾位80后左右的讀者,都有3-4層樓。然而大家都概嘆,要再玩落去都真係好難。 點都好,當我發現原來呢個Blog

淡的原因(下) - 供應篇

朋友的另一個見解,就係由於CY上場時,聲言要增加供應,上場后又改勾地表政策,月月賣地,全力搵地咁,由2012年開始賣地,到呢家2014/2015年開始,供應就會大幅度增加,到時樓價就會回落。 從邏輯黎睇,朋友的觀點似是但又而非,不過佢唔用數字黎聽,我又懶得用數字黎答,特別係網上太多高手已經不停指出供應增加的幻覺同水份,即什麼什麼未來三五年又有咩七萬幾個供應云云果D野,大家聽就聽過,用心睇數字的亦可參考其他高手,我只係純用大家道聽途說的方式去答。 首先從思維方面,政府如果真係有咁多地可以大量增加供應的話,就唔駛區區都去搵地得罪D區霸,更唔駛講咩填海,或者去港鐵Ai契弟,而最最最唔需要的就係做最大聲音的東北發展,所以係中長線發展本身土地已經好明顯係無。 短期的地呢,當然就賣左一堆,不過老實講炒埋都唔夠一大碟,而問題最大的係呢家發展商唔係傻的,你估我買左地就一定老奉要起樓咩?講真起樓都要講時機,如果呢家本身人手短缺,你夾硬開工就一來鎖死資金,又或者要蝕息(幾億的息,商業貸款都可能一年有幾百至一千萬),戰線一拖長面對成本上升的風險就大增,所以大型發展商買地都係會有序咁推出黎,亦即係有部份地只係變成土儲,而小型發展商如果得一兩個project可能都會照go,不過小型發展商起樓就一定係求價唔求量,主因係手頭上得果兩三幅蚊型地,又唔係大,緊係好價先賣啦。 換言之,大型發展商同小型發展商,係沒有超多的土地供應下,都會以求價唔求量為主,賣唔晒其實無乜所謂,最緊要靚價,加上高地價同高成本,新樓的價錢大部份都唔太屬於上車盤,尤其是200-400萬呢一個range的物種,市場非常少,而就算有,都係細到仆街你唔會住到太耐就要換大的,係咁样的供應模式下,我又睇唔到有任何因為供應呢件事而能夠推低樓價的可能性,因為根本供應就好難以一個大的scale去增加,而現有的供應亦唔係上車的層面,又無壓力要割喉賣。 根據過往經驗,政府公佈的供應數字,往往都係經過唔同的糖衣包裝過先公佈,主因當然係要制造有足夠供應的效果,以免引起大眾對供應的懷疑。不過每每講完幾多萬的供應,減完已經賣左的樓花,又一大堆未起好,又或未入伙,又或連地都未賣之類林林種種的語言藝術,真真正正的私樓供應年年都少於一萬,我就算當你今年明年有萬零兩萬,其實都係未足以改變到供不應求的大環境,而更重要的係就算呢兩年高