淡的原因(下) - 供應篇

朋友的另一個見解，就係由於CY上場時，聲言要增加供應，上場后又改勾地表政策，月月賣地，全力搵地咁，由2012年開始賣地，到呢家2014/2015年開始，供應就會大幅度增加，到時樓價就會回落。


從邏輯黎睇，朋友的觀點似是但又而非，不過佢唔用數字黎聽，我又懶得用數字黎答，特別係網上太多高手已經不停指出供應增加的幻覺同水份，即什麼什麼未來三五年又有咩七萬幾個供應云云果D野，大家聽就聽過，用心睇數字的亦可參考其他高手，我只係純用大家道聽途說的方式去答。


首先從思維方面，政府如果真係有咁多地可以大量增加供應的話，就唔駛區區都去搵地得罪D區霸，更唔駛講咩填海，或者去港鐵Ai契弟，而最最最唔需要的就係做最大聲音的東北發展，所以係中長線發展本身土地已經好明顯係無。


短期的地呢，當然就賣左一堆，不過老實講炒埋都唔夠一大碟，而問題最大的係呢家發展商唔係傻的，你估我買左地就一定老奉要起樓咩？講真起樓都要講時機，如果呢家本身人手短缺，你夾硬開工就一來鎖死資金，又或者要蝕息（幾億的息，商業貸款都可能一年有幾百至一千萬），戰線一拖長面對成本上升的風險就大增，所以大型發展商買地都係會有序咁推出黎，亦即係有部份地只係變成土儲，而小型發展商如果得一兩個project可能都會照go，不過小型發展商起樓就一定係求價唔求量，主因係手頭上得果兩三幅蚊型地，又唔係大，緊係好價先賣啦。


換言之，大型發展商同小型發展商，係沒有超多的土地供應下，都會以求價唔求量為主，賣唔晒其實無乜所謂，最緊要靚價，加上高地價同高成本，新樓的價錢大部份都唔太屬於上車盤，尤其是200-400萬呢一個range的物種，市場非常少，而就算有，都係細到仆街你唔會住到太耐就要換大的，係咁样的供應模式下，我又睇唔到有任何因為供應呢件事而能夠推低樓價的可能性，因為根本供應就好難以一個大的scale去增加，而現有的供應亦唔係上車的層面，又無壓力要割喉賣。


根據過往經驗，政府公佈的供應數字，往往都係經過唔同的糖衣包裝過先公佈，主因當然係要制造有足夠供應的效果，以免引起大眾對供應的懷疑。不過每每講完幾多萬的供應，減完已經賣左的樓花，又一大堆未起好，又或未入伙，又或連地都未賣之類林林種種的語言藝術，真真正正的私樓供應年年都少於一萬，我就算當你今年明年有萬零兩萬，其實都係未足以改變到供不應求的大環境，而更重要的係就算呢兩年高，三四五六七八年後供應又會係變番少，點解？咪就係因為無地。


信政府可以增加供應的人，到最后好大機會都會係比政府搵苯柒，朋友們應該自求多福，將命運掌握係自己手入面，好過交託比其他人。無止境的等，到最后只係令自己租樓的心變得更絕望。