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顯示從 六月, 2013 起發佈的文章

七一之如何毀滅香港

臨近回歸,好多人都會上街講出自己的訢求,希望政府聽到自己的聲音,某程度上都係以為建設香港,令香港進步的方向出發。不過,今日我就反下傳統,試下諗下係香港政府係毀滅香港的政績又做成點? 如果要毀滅香港,必須做的就係徹底摧毀香港的核心價值同經濟,其中包括所謂的一國兩制,港人治港,高度自治,然後要鏟除既得利益者的利益,將經濟的重點包括金融地產以至旅遊同服務業全數打擊,之後所謂的法治精神要握係手裡面為自己的利器,再扼殺言論自由,再然後就係再外來勢力,包活港英餘孽拼除於外,再加上將立法機關浸入自己人,將前朝的港英官員慢慢被退休,香港就最終一定會被毀滅。 係一國兩制方面,特首已經講明係每一次出打擊樓市政策前都會先同港澳辨主任"溝通"好先會出台,之后沉船事件已經再顯示出香港特首的發言要係西環的國內代表之后,邊個要服從邊個已經顯而易見,一國兩制尚者存在,港人治港就還是有,不過高度自治已經蕩然無存。 係打擊經濟方面,CY政府扮演左重中之重的角色,首先樓市的3D政策,所有既得利益者的地產商已經打到無聲出,全部要府首稱臣,佢地賣唔到樓,估計今年業績都唔會太好。股市方面,我地繼續將你小家留任,任由國內的假數事件爆發,亦推出新時間表以及夜期去分薄成交,呢家香港股市一潭死水,大部份股民都蝕錢,就連唔炒股的人的MPF都要陪葬,就金融同地產的毀滅程度我地都有顯著的毀滅成效。而自由行方面,我地亦見到香港有一部份排外的聲音要將一簽多行的自由行擱置,利用是次借口我也亦將呢個對香港零售同旅遊有幫助的政策拉下來,香港人自己正中下懷,相信旅遊業亦會慢下來。 鎖港方面,我地亦將奶粉事件作為一個事例,表面上我地成功幫本地媽咪買到奶粉,但實際上我地更成功將上水的零售業一掍打死,並將奶粉商,出入口船務的利益成功轉移至內地省市,加上買樓的BSD政策以及各mortgage的限制,資金流入香港的吸引力將大減,香港的經濟亦勢將難以大幅增長。 而法治精神方面,本政府聯同律政司已經開始慢慢給予最高法院一些政治壓力,前首席法官退任時話見到有一個烏雲開始籠罩住整個法律界已經係一個很好的例子,不過由於呢班人未肯妥恊,本政府再會繼續努力務求令法院成為本政府的其中一著棋子。 言論自由方面,本政府聯同警方已經係唔同的場合採取左適當的扞預去阻止記者的采訪,而本地有作家對特首的誹謗,特首本人亦已經破例首次發出律司信控告該名作者誹謗,而本政府更聯同

發展商的博奕

樓市係政府打壓之下,發展商無論從賣樓手法,以致賣樓的對象都大受限制,難聽D講呢個生意好難做,買得起果D人你又唔比我賣,寫錯小小字做錯小小野又又要拉又要鎖,老老實實我係發展商就一地好唔妥個政府。 不過,在位的人一日在位,發展商都吹佢唔漲,唯一可以做的就係一係唔再發展廢事做錯,一係就玩野打你的弱點搞到民怨沸騰,再利用背後人物關係,試圖拉你落馬。當然要拉你落馬唔係一件易事,但當中的博奕手段,慢慢消耗你的民望,發展商絕對有能力同你玩野。 始終,而家CY政府乜都唔做,主打就係要玩壓樓價增供應,奈何今時今日先天性又欠缺土地,後天自己個班底又廢到無朋友,一方面就係咁推地,但另一方面就搞到發展商唔敢賣樓,即係有面粉但無面包,政策混亂,發展商又大條道理話政府出3D政策加一手樓條例,所以唔係佢地唔賣,係根本唔敢賣,咁其實咁样的話,政府推幾多地又有乜用,根本呢家供應直情推到係接近零,呢個政策市真係笑死人。 可能政府班官又會話,總之我不停推地,你地發展商買左坐住就會有壓力,之後就會慢慢有壓力要割價求售。如意算盤就係咁計,但問題係政府你要同地產商玩野搵佢地黎開刀,同時亦要計下大家的籌碼。以目前 土地表 入面的18幅地黎計,一個粗略的估算都係值果300-500億左右就可以買起晒,以2010-2011年黎計,長實新地都買左200-300億地,兩間都可以買晒你,仲未計其他地產商,好話唔好聽你推一幅我食一幅,明知你底牌有限,我買晒唔起真係夾爆你個頭都仲得,而你又吹我唔漲,因為係你令到我賣唔到樓,在商言商我無可能生產一D賣唔到的貨品出黎,到時政府會好样衰,無地要跪地求發展商賣,比人綁架都有之。 可能你會話呢個係我的幻想,而我亦承認我係絕對的鳩UP,但鳩UP上黎都有述可尋。其實由Chinchem投到朗平呢塊靚地時我已經覺得有點古怪,再去到將軍澳塊地又係市場下限的低20%投得,我就更加覺得有景轟,試諗下將軍澳塊地咁近新地果幾幅地,有乜理由新地唔肯比好價錢去買?就算新地唔買,長實,新世界,會德豐,南豐呢d都無理由無興趣掛,始終平野實有人有興趣,最多咪市場下限成交,點會市場下限仲低兩成黎成交,咁多發展商都無一間比一個好少少的價,呢件事的背後只有一個原因,就係發展商應該傾掂數,總之一係就唔買流標,一係就賤價買左佢留住D彈藥,務求用最賤價吸晒你政府的土儲,睇你到時點死。 政府方面,佢地可能會認為自己打壓樓市方向正

小股災與你

對於好多對股市或投資不聞不問的人,特別係後生的一代,股災好多時都會講一句”關我咩事?”。 不過如果經歷過97的人,哪怕當時你未做野,都應該知道情況有幾差。由97衰到2003年,真係可以話屍橫遍野。故此,股市的起跌實情對我地可謂息息相關。 就以樓市計,好多所謂的專家話地產股跑先於樓價大約半年,所以如果你見到地產股跌,又或股災,就好應該開始諗賣樓。不過所謂的專家之言,由2009年金融海嘯的后現代好像已經不合時宜。或者可能係話個呢段時間無大股災,所以打唔冧個樓市,之但係地產股又真係又升有跌,港股亦有數次的小股災,一下插幾千落黎都有,但樓市就好似食左偉哥咁一样硬淨,所以專家的話未必可信。 而股災又有人話會有人賣樓套現,所以會有人掟樓出黎隊爆個樓市。呢样野又係97-2003就大把,之但係呢幾年由你小家主導的港交所真係可謂一日千里,我相信呢幾年每日都成功趕走一部份客,成交由最高峰每日過千億到呢家有時靜到300-500億,主要原因係成個股市越搞越衰,香港又唔係好,大陸又做假數,搞到個市成日升又升唔起,外圍跌又一齊跌,小股民十個有十一個都係輸錢收場,越來越少人參與,亦表示越來越少資金流入,也等於無資金入去掃高番D被低估的股票,亦無長期的投資資金係度坐住,惡性循環下人人都輸錢,咁呢個人人都輸錢的遊戲又點會多人玩,少左人玩,就少左人輸得金,亦即係少左人需要掟樓,股樓的關連系數減低,所以又係一個樓市硬淨的主因。 不過,如果個股災真係黎得急的話,銀行可能就有壞漲,水喉不足下就收水,投資需求減少下就少左就業機會,然後又少左市場的各類需求,企業盈利又會下降以至虧捐,為左保住盈利以至企業的命脈,就唯有開始炒人,呢D野08年已經有,就如匯豐咁大都會開刀,所以股市唔好經濟唔好,你係有可能無工開,所以點都會有影響的。 當然最近一個月由23800左右急跌至19800,接近4000點,只可以話係一個小型股災,未必會傷到實体經濟,特別係真係捐手的人唔多,所以如果有人唱淡話樓市因此而跌我都覺得係得啖笑。 不過,我比較關心的係MPF的事,因為全香港人的MPF,唔知係今次4000點的小型波幅入面又蒸發左幾多錢。托賴的係我由22500已經轉左去保本基金,至20200果日我就轉番去港股基金,一方面幫下個市唔好跌咁金(哈哈,不過是杯水車薪),而更重要的係我之前提及MPF雖不時轉下倉,一年轉到兩次,每次多賺10個8個%,

操盤實例

讀者來信: 你好……一直睇你的blog.一直都覺得好岩,想請教你一些問題, 我都是一個80後,已婚一家4口,自住一間三房居屋,兩公婆入25000, 每月供6000,重有10年要供(分20年供),曾經都想換樓,當時買係170萬,依家見地產都叫450,但銀行要還70萬,剩下買唔到大單位,有咩辯法可以解決,現手上現金不多,,重有父母要供養,謝謝 我一直認為,住居屋好在就係住得大,但係始終無補地價,而且流通量唔大,要賣樓好撞客,又無得加按,所以最好的選擇,就係趁機會換私樓。不過換居屋因為有地價關係,你預左換私樓,空間就實下降,要控制自己個思維係你就當少左一間房係用黎補番個地價。 另一方面,唔好介意我咁講,買得居屋即係本身收入唔高,亦即係做野或人生管理上都唔係特別醒,即財商呢样野可能係等於零,所以買樓賣樓搬屋的決定,只會憑覺得夠唔夠大,住得舒唔舒服,以及自己供唔供得起呢幾方面著手,亦即係典型的上車客,咁買樓無乜問題,不過做死自己一世就係問題,亦即係自願變成樓奴。 所以,你如果係未補地價我覺得係好時機去升級, 因為居屋呢期因白居二而跑WIN大市, 但係你要諗清楚你要的係乜, 如果你賣左攞住380萬買番個私樓3房, 我唔知你住邊揀邊,但係你好大機會買番個600-700萬的私樓,即起碼供番300萬樓, 尤其你地收入唔高我堅唔覺得你應該咁做。 但你有小朋友的話我會比兩個意見你: 1. 短視版: 乜都唔郁算鳩數, 供埋果70萬佢 , 起碼無負擔. 2. 長線版: 做靚自己個portfolio等自己有得退休,達至財務自由, 不過要接受短線捱幾年. 方法係你地賣樓攞住380萬, 用40萬左右買一層300-350萬的兩房單位, 做9成按, 30年供樓計每個月供12000左右, 你地25000應該OK. 之後你剩番330-340萬左右,攞去買一層250-280萬的細價樓, 因為你收入唔夠額, 你要FULL PAID , 當你埋280萬,收番9000租金唔駛供, RIGHT? 買完兩間屋你自己計下數, 你呢家手頭兩間屋, 每月供12000 , 收9000 , 實供3000 (少過以前6000蚊). 手頭現金大增50-60萬, 放係DEPOSIT LINK ACCOUNT收埋個息, 每個月比銀行扣呢50萬-60萬3000蚊,要扣你10幾年先扣晒,

如何成功/發達?

係大家身邊,相信都會存在好多人會好虛心學習人地成功之道,比如話睇下李嘉誠點样起朵,聽下邊個CEO點样點样起家,佢地會好有心,不時刨下關於成功的故事,希望用在自己身上,然後發展出一條成功的方程式。 呢種人又分兩種人,一種係想學野真係想自己進步。而另一種就係覺得自己好有料子,只係差D唔知乜,所以想睇下有咩法子。正如有時你會聽到身邊會有人問你,呢期有咩發達大計,或者有咩搞啊咁。 不過我可以話比你聽,大部份呢D人(我指大部份,而唔係所有同絕對)都係多撚如。點解多撚如呢?因為那怕我成條成功方程式話比你聽,到時你又會阿之阿左摩洛哥,話呢样唔得果样唔好,一唔係就話咁鳩複雜又咁辛苦,一又唔係就話時機已過,其實講幾多都係晒撚氣,講到底成功/發達的其中一個最主要最主要的因素就係思維同性格,所以性格一定決定命運。 舉個例子,我呢家就話比你聽買樓收租係唯一的出路,我亦話比你聽我有今日都係買樓,先勿論我的狀態你認為係咪到達你心目中的成功,之但係我深信我講呢條所謂的方程式比你聽,其實真係無乜秘密,你肯做就得。但耐何你係要一時話咁貴,一時話睇定D,扭扭擰擰咁,咁我講乜春都無用。同样,如果呢家我話比你聽做野要發圍就係要番大陸,然後又一大堆人又話強國乜乜柒柒,又話辛苦又呢样果样,咁你睇幾多人地的成功個案又有咩柒用?永遠諗的同做的都係兩條永遠無交叉點的平衡線,成功的機會唔係話無,不過幾乎等於零囉。 或者你會話,咁呢個世界有好多唔同方法,方式去達到同一目的,呢個係絕對岩。之但係你又好揀唔揀揀打份牛工摶有人賞識呢個嬴面最細又最被動的選擇,那就是自己搵自己苯柒。當然我明白,有時打住份工搵住舊錢番黎過活係好緊要,面包係必需呢個我認同。不過要成功,你對錢呢個概念的思維真係要同一般人唔一样。 如何有對錢的正確思維,其實好多人都會有,呢個就係等同你打機的時候的積分一样。講真你打機個分數係咪真係咁重要?一萬分,十萬分,一千萬分,幾鳩多分都好其實都係無關係,因為果個只係一個數字,你打機著重的係點撚样用最屈機的方法去win去過關,當你識屈機搵到窺門的時間,你發現D分數係易攞到豬閪咁。 但人生在世,打份牛工後個錢的概念唔知點解又會好唔同,打打下工個腦開始就唔識轉,只係不停做同一样野咁,最重要係唔好比人炒,有得做,做下做下又希望過到關升一升level,性形就好似你玩孖寶兄弟咁,不停係同一個畫度跳黎跳去,跳到無晒野先行D咁多,

政府不撤招的原因

立法會討論壓制樓市上升的招數,施永青的部隊聯同其他代理以過千名代理上街抗議,政府的代表副秘書長話政府現階段無撤招的方向,呢件事其實都幾很簡單。 對於幾萬名的代理身計,老實講對CY政府絕對係無乜所謂,你搵唔到食咪轉行囉,你班代理得個一千幾百人,利益上亦因為代理只係企係自身的利益,並非社會公義上,無左道德高地,政府當然會聽聽你要求,但理Q你感受。 政府自己盤算的數,係自己的威望。而家CY政府可謂乜鳩都無做過,番上大陸真係一D政績都無,唯獨係打擊市場,勉強講得上話係拉停左急升的樓價,呢一個係佢上任以來唯一一样值得"講"的野,所以佢點都會無所不用其極,莫視社會任何人的利益,而死都要拉停架直衝的馬車,呢個就係CY的唯一可以保住佢皇位的政績。 狹著話樓價飛升令社會不穩的公義前題下,CY其實已經落左好大的賭注,因為佢同時係"幻想"幫緊基層上車,而要同既得利益者的業主打對抗,係呢件事上面,其實我更應為香港想爭取真普選會更難,因為如果真係一人一票選特首,幾可肯定CY一定無得連任,所以佢一定係做D野只會討好佢心裡面盤算緊的普選策略對象,呢個先係佢的真正目的。 點都好,而家代理叫政府撤招,我想信CY只會重覆古惑仔入面的東升耀揚的名句”我東升耀揚,一子錯滿盤皆落索”,原因係你諗下如果撤招,那怕或者只係減辣,但樓市即刻應聲爆上,咁到時是否即時加番辣,定還是宣告樓市辣招無效?如果唔爆上就仲大穫,即係承認政府政策落墨有錯,下藥過深,無盤算同估計清楚。而當然如果減辣之後落市要跌都同唔爆上一样,都係藥份太重,只會制造比人挑剔的機會,何必冒險。 故此,我深信CY政府一定無任何撤招的時間表,代理上街申冤與否,只係能夠制造小小聲音,但如果真係想爭取撤招,就必需搵一個比起樓價平穏更大的社會公義黎比CY考慮,如果唔係的話我相信CY一定采你都傻。 相反,我建議政府應該有一個更清晰的日落機制,如果政府堅持係要等新的供應到,咁就要講清楚係幾多為止達標?如果政府係要求樓市跌兩成就撤招救市,咁就講明比如中原指數或乜鳩指數下就會撤招。我的意見或許你話同地產建設商會一样,要求的只係一個日落機制。不過出心就有一點唔同,因為我怕的係CY政府到時又基於其他政治上的考慮,死要面就算達標都唔妥恊,例如話如果個建議係地建會提出,那怕已經到合理時間,佢都唔肯妥恊,以表達佢同地產商劃清界線,到最後就真係攞香港的民生黎較飛,呢個先係怕的。

家庭教育的樓價預期

80後的年青人經歷過香港人由窮變豐富生活的時代,直到90後出世的更加係物質生活支配整個成長的道路,所以好多野都變得相當之垂手可得,呢個影響係深遠到成為極多年青人上唔到車的主因之一。 80後的人,由細到大食得好住得好,唔係因為我地叻,即係你得8歲人仔考第一有春用,改善生活果個係你老豆老母。老豆老母由於工作上有突破,搵得多左,就緊係希望改善家人的生活,500呎變800呎,800呎變1200呎,1200呎變3000呎咁,個細路就由子母床變自己有房,自己有房就變有自己的電腦,ipad,手機,加上房間的獨立影音設備以至自己的廁所,真係可以話叫一句就有,甚至唔出聲都有,住得相當舒服。 但問題出現係呢件事係破壞左鋼之煉金術師入面的等價交換的原則,即係80後以至90同00後都係唔需要付出就會換到呢一堆野,而當佢地出黎社會做野時,要跟番個等價交換的法則去玩的時候,就有一個重大的落差。 比方說,讀大學時出句聲就有部手機,而家自己搵錢無理由唔買部最新最爆的機掛,幾千就幾千囉;又或者同老豆老母食飯不嬲都係幾百蚊一個人ga la,自己同fd食,幾百咪幾百囉,過千都唔肉赤,cheap野點入得口呢?呢D例子定明左本身80後已經對一D野有基本的預期,並且將條線設左係一個佢地老豆老母的水平,所以呢個係一個好大的社會問題。 換個角度,即係你用一個50-60歲的公司高層的能力,去同一個fresh grad的人的經濟能力比,理性的話比我地聽50-60歲的公司高層經濟實力比fresh grad的強,係再合理不過。之但係如果將呢件事投放係樓市,咁50歲同60歲的人買到樓係絕對比fresh grad買到更好/更多的樓係合理,不過社會裡就有好多傻閪係度叫唔公平。 當然,站於社會公義上面,係咪有能力的人就買撚晒D樓,無能力的人呢一世都買唔到樓,呢样野係有待商榷的。所以政府有必要提供公屋,讓有一部份低收入人仕都可以有一個居所。之不過,有能力的人,點解一样投訴話買唔到樓上唔到車,呢個我認為到最後都係一個管理預期的問題。 係買樓的故事中,買唔到樓的原因包括好多聽到你嘔的原因,例如:咁遠,咁舊,咁細。呢幾样野同樓價當然掛勾,不過更重要的一點係個人對預期的管理係零。舉個例子,對於一個乞丐來講,一合叉燒飯都可能當係寶,不過係我地今日,叉燒飯係填飽個肚,唔會特別珍惜,呢個係能力同管理預期的問題,有錢的當然食好D,無錢的你無得揀亦

辣招下的賣地

在 猛龍過江 一文中,我提到萬科唔會係第一間國內的開發商黎香港,網友mary即刻留言讚一讚我言中,其實小弟都唔係中晒,始終中國海外係香港其實都玩左一段比較長的時間,佢地係香港有晒網絡,只不過係個中資背境中左,但計落都有半個香港發展商的感覺。 不過點都好,佢地一下子掃左兩塊港人港地番去,其實我覺得都有D好ironic,點解?因為港人港地的開發公司又唔係香港公司,咁其實又會唔會有小小問題呢?邏輯上話比我聽,呢件事怪怪地,如果賺大錢,D錢就比大陸人賺左,但賺果舊錢就肯定來自香港人?咁會唔會有小小割地賣港的感覺呢?當然如果蝕錢的話,你就可以話政府呢次叻啦,我搵到條茂利入黎送錢比香港人。 之但係在商言商,如果係要平價輸比你香港人,咁我係發展商就寧願唔賣了,或者我會用中資身份迫令香港政府放寬番BSD,等樓市爆升上去,初時可能略貴的港人港地,便會變得吸引了,政治同利益的計算下,我覺得對香港政府呢件事真係唔係咁好,好大機會又再一次自己捉蟲。 住入去的話我覺得可能都會幾搞笑,可能一間港人港地但係入面的軟件變晒強國的感覺就威威。一間管理員係強國人,管理公司係強國公司,如果有超市唔知會唔會得番VnGO同華潤果D,咁就真係笑死朕。不過小業主的你唔駛擔心,因為我深信港人港地點都會賣到12000-15000一呎起碼。 之前一直亦強調港人港地好大機會變成一個豪宅板的香港樓盤,仲要弱點當selling point咁賣全港唯一只有香港人住的屋苑,加上地鉄同埋無敵海景,實情可能仲受歡過平時的樓,所以就算呢家話樓面呎價5000幾蚊,我覺得都好撚值摶。 另一方面,朗屏站個招標我自己都真係跌晒眼鏡,2800蚊一呎比Chinachem奪得,呢下真係濕濟到暈,希望Chinachem唔好再做D鳩屎野,整番鋪代表作出黎就好了。但係有少少感覺兩個投地都有點奇怪,香港的大地產商如長實新地之類,全部都無中過標,論實力佢地出標點會輸,港人港地的話中海外出價狠就算了,但朗屏的話之前長實同會德豐都出到3200蚊一呎,呢家2800一呎比chinachem呢d二線公司食到,當中真係有點古怪,而古怪的係要不招標章程果D咩渠務費可能好金,又或者佢地呢家夾埋一齊鬥唔起樓夾到政府乾升。 不過最撚笑死朕的其中一個point係,岩岩無線新聞講話港人港地價錢咁高,咁阿湯房波條撚样就話觀察到外來投資者的需求仍然存在,所以佢地仲係度諗緊立法去加強管