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生生不息

作為一個收租佬,其中一個最關鍵又最引人入勝的,就係生生不息的租金。相對比起一d沒有息率回報的項目如黃金白銀等等之類的東西,有息收的項目能提供好多現金流,呢個亦係點開發被動收入的重要環節。 自去年隊長都只係以持有操作樓盤後,至今年的唯一大動作就係買入收息股。而家市場上有好多好多好多股都有起碼6厘回報,實在比起樓有更吸引的空間。之前已經講過好多,但再輕輕計一條簡單數,如果買樓用而家5成首期賺3.5%左右的租金回報,減晒管理費蒫餉好大機會都係3.2%左右,以2倍的槓桿上去即係大約賺6.4%的回報,但又要減番按揭息率,即總數可能都係得果4-5厘回報,仲要孭左條數上身的情況下,股票現市況係吸引好多,因為賺入成本相對平好多,又唔駛裝修,流動性又高等等。 當然呢個決定係建基於今日股價都係殘的情況下先合理,但假使間如果股同樓都係正常水平的話,慢慢吸引力就會返回樓市,所以係目前股市低沉的情況下,樓市都未必能好轉,唯一見好的係股市已經由19000上到21400水平,之前做左個雙底,希望再突破埋22000,收窄番個派息回報同租金回報的距離,穏定埋市況,下半年樓市可能就會重拾動力。 不過,買股的其中一點隊長覺得都幾正的原素,係派息除淨後,過番一段時間大家就唔會再記得派息除左淨的一舊肉,亦即係個息派比你好似係FREE左出黎咁。幻想一下,你以前講匯豐70元,半年後派左兩三次息,但有好多人又係講70元,其實已經係兩回事,實際佢可能已經係75元,但有5元係過去分幾次派左息比你,你舊本金其實無變,但你銀行就會多左一舊錢。咁多年黎,其實最resilent的其中一個股票應該都係媒氣,過去咁多年成日派紅股又派息,睇佢近呢幾年成日好似十零蚊十零蚊,如果你唔小心楂住佢睇股價可能唔覺得點样,但係佢年年都差唔多十送一紅股咁濟比你,你可能楂左佢5年果D,股價無乜大升跌但你係你手上的股份真係多左好多,連埋股市一年真係十幾個% 回報,真係又唔講少。 但講到咁样你又可能話點解隊長又建議買樓唔買股呢?當然其中一個最大問題係你手上的資金有幾多。係無槓桿的情況下,作為一般市民你買得幾多錢股票?個人相信普通人應該好難有100萬倉掛,甚至好多人應該都無50萬倉。個人設計打工仔十零廿萬股票就可能好普遍,再多的就算有錢都未必會買晒。好啦,比你楂住廿萬好味,一年執10% 20%,相信好多人都會覺得唔夠喉,但叫你

高見

有人話隊長無乜高見,黎黎去去都係果D野,其實好多時候我不禁想問,應該有乜野高見? 不過,的而且確隊長係無乜高見,無話過有乜高見。由寫呢個Blog開始,Blog的定位都係以財務自由為題,然後以買樓為工具,而睇的讀者亦來自五湖四海,當中有投資高手,亦有職場逹人,亦有初出之虎,所以係登峰造極的事業人仕眼中,又或者一個初出茅爐的小伙子,睇呢個Blog所感受到的野係會好唔同。高見,亦只是主觀睇下你係向山之巔俯瞰我的廢話,定係由山之谷整理你的財務而已。 對於李嘉誠黎講,睇呢個Blog可以係嘥時間;對於劉嗚偉黎講,呢度亦無乜野可以幫到佢。所以如果你已經係名城利就,又或者家有父蔭的話,你可以環保小小唔好嘥電嘥時間開電腦睇一個普通打工仔的文字。老實講,之前已經講過好多次,對於一般人,根本就唔需要任何高見,因為最簡單的野,有時 反而 最有用。 就如李嘉誠同你講買起英國供水公司,買起間油公司等等好賺錢,基本上唔駛咩專業,你有錢就得,係咁易一年賺一百幾十億,對一般人的你黎講,有得著嗎?唔好講咁遠,如果呢家話整拉面好好賺,你又係唔係識整拉面亦老奉賺硬?有好多人自己企係一個離地位,可能係一個機緣創業的情況下,你失敗,佢成功,然後就一副點解我得你唔得的嘴臉,隊長認為是沒有意思的。並非說成功並沒有成功之道,但一方面隊長認為有好多野都係天時地利人和,並非每個人都適合創業,亦並非每個人都會成功,而且失敗到捐手爛腳的人其實更多,只係無人會有失敗論分享者。另一方面,更並非每個人都可以有父蔭,又並非每個人都可以做職場達人月入十萬廿萬三十萬等等。所以,簡單黎講,隊長的目標,係大眾都可以做到的野,唔駛你quit左份工,唔駛你學師,理論上只要有基本concept,一般大眾都可以做的野,呢個就係呢個Blog的精神。相反,如果一位高人,講的野係其實受好多條件因素限制,講完天花龍鳳之後一般人都做唔到,咁呢D高見又有乜野用? 有時我見到D人好得意,比如我有個朋友佢係保險公司高層,月入50萬,佢同我講買Reits收息用左兩年幾財務自由左好耐,咁老實講呢件事同我講你中左六合彩頭獎呢家買晒Reits收息 財務自由左 有乜分別?當然你可以企係高地做高人話邊隻Reits收幾多息,係邊個位入左幾多呢家un un腳,但係你問下一個打工仔邊有人可以正正常常兩三年楂住幾球野係手? 千奇唔好同我講人人都得 ,甚至

等待黎明

最近個股市終於有番D起色,不經不覺就跳番上21000以上,好多人都似乎鬆番一口氣,希望係個市咁衰的情況下都得到一些緩衝。不過,如果以大市黎講,其實都唔係話好番好多,至少條街真係仲係好少人,樓價都仲係響低位(而非底位徘徊),都叫做未能放鬆。 睇番轉頭,如果有人問話,假設隊長能夠知道呢次跌市,咁又係咪可以完全避開同食盡呢?計一計數,攞其中一層最高峰350萬的樓黎講,最低位係大約去到290萬,跌左接近兩成。帳面,就當然係有60萬左右的空間去做,但隊長唔太認為普遍的人可以做到最高點賣最低點買,所以假設你要避走,當345萬賣,295萬買番,即中間有50萬的空間可以操作,以樓價350萬黎計相當和味。 但由於買樓成本高,要賣出層樓的話要3.5萬佣金,再買番就要比多2.95萬左右,當你來回律司費係1萬,即呢度去左大約7.5萬啦。以隊長咁多層樓黎講,唔駛輸SSD計都好大機會要買番的話比DSD,即以295萬計比87000,總交易成本上升至16.2萬。好啦,再計一計大約我層樓當租10000咁講先,再舊年高位到而家約莫9個月,即如果我賣左再買番,連埋成交期林林嬸嬸當足1年,即12萬左右,總成本將變至28.2萬。如果買樓你諗住都係咁易化下妝執靚小小先比人,因為始終買人地二手樓實有D野整下,當你齊頭32萬成本,即搞一搞的話,可能會有18萬空間,而呢個空間係講緊你都相當有眼光先會執到,而且仲要煩賣樓,搵樓,睇樓,再係今時今日咁苛刻的情況下重新做按揭,對於隊長黎講我真係唔敢講話唔合理,之不過如果已經見底的話,我寧願收多陣租好過,好話唔好聽一間一沖番上去咪又係得個搞,不過總有人高手在民間,能夠高賣低楂的人一定有,但係隊長認為無足夠勁跌的大前題下,我個人就寧願繼續收下租算,一動不如一靜。 咁有朋友話,隊長係呢段時間有咩做啊?其實隊長真係做緊一彈好傷腦筋但又迫自己做的野,就係隊長早前借左100萬P-Loan番黎然後放晒落高息股。有可能你會話隊長痴線,又或者可能話係小兒科,但隊長見股價咁殘的情況下,的確認為可以一戰,雖則到呢家都係負數(少5%,好閒),但隊長為自己設下一個一年期目標,就係要瘋狂供甩呢100萬的錢,令自己拥有實在的一百萬倉股票。 有可能你會有好多問號,包括隊長買邊隻股。但我唔打算推任何股票,因為老實講我真係唔太識股票,我唯一知的就係好多好多股票已經有6%+的股息收緊

繼續收租

係一個下行的市場黎講,打開份報紙日日都係被放大的劈價消息,雖然當你想去搵呢D平到傻左的盤時又往往搵唔到,或者又發現原來總有原因,但今時今日黎講,作為收租佬最重要的一點,就一定係繼續收租。 也許好多人誤會,下跌的時間收租都一定係好唔掂,但呢個概念其實有幾方面去思考,即係話差的意思,係指租唔出無人租,整体租的客唔多而差?定係話,呢家租金嗌得唔高,個租價跌緊下來好差?而更重要的係,泛指整體的差,其實又係咪關你事呢?呢幾點,都係要考慮的。 以最近的市況黎講,其實小陽春都有一個輕微出現,不過一般小陽春都係指買賣成交的小陽春,今年的呢個買賣小陽春其實都有,不過係好小型。但係,無人留意的反而係租務小陽春,呢個新年後的租務其實都維持強勁。之前講過一個隊長投資的屋苑,最差時有20-30條匙,但而家係無晒,反映出其實需求仍然存在,只係可能轉化成租,有用家期待繼續跌市避險吧。價錢方面,的確係見過好曳的租,以樓價計就算樓價回落,但租金其實跌得仲勁,回報大約去到3.5%左右或有更低至3.2%,舊樓黎講呢個回報係低位時真係好曳,而至今都係去番3.6-3.8%,未及之前的租金回報。 不過如果你係淡友見到以上的情況可能係拍手叫好的話,其實又有d地方對於收租佬都係一個緩衝。第一點要注意的係一個租約其實短至一年長則兩三年,就好似隊長舊年簽落黎的,其實就算呢家所謂跌市,實情都係收緊同一個租金,無影響過。So far托賴咁岩無完租約亦無租客扭計,全部準時乖乖交租,所以如果你係一個收租人,目前的市況其實都只係心理野,話之你層樓今日400聽日410,定係今日400聽日380,你唔賣的話收的租係短期內都係一样,無分別。 與此同時,其實好多所謂的熟客,即租左層樓好耐好耐的客人,其實佢地個租本身都同市場比係有些許的優惠,亦即係話就算呢家個租跌,佢交緊的租金又係唔係同市場呢一刻的租金有好大落差呢?舉個例一個長期租客交緊10000租,之前好景係可能租11000,佢平左10%,而家差左可能係9500,租金跌左好似好多,但對呢個租客黎講,可能其實又差唔多,所以唔會係個個租客都咁痴線去搞事,亦即係一個緩和的氣份下收租佬其實無乜影響。 但更重要係,你有無方法創造你的籃海去做一個市場係個價唔受大圍影響呢?當然呢個世界無話絕對唔受影響,但如果你有你的投資眼光,你有你的方法去做一個你自己的market