繼續收租

係一個下行的市場黎講，打開份報紙日日都係被放大的劈價消息，雖然當你想去搵呢D平到傻左的盤時又往往搵唔到，或者又發現原來總有原因，但今時今日黎講，作為收租佬最重要的一點，就一定係繼續收租。


也許好多人誤會，下跌的時間收租都一定係好唔掂，但呢個概念其實有幾方面去思考，即係話差的意思，係指租唔出無人租，整体租的客唔多而差？定係話，呢家租金嗌得唔高，個租價跌緊下來好差？而更重要的係，泛指整體的差，其實又係咪關你事呢？呢幾點，都係要考慮的。


以最近的市況黎講，其實小陽春都有一個輕微出現，不過一般小陽春都係指買賣成交的小陽春，今年的呢個買賣小陽春其實都有，不過係好小型。但係，無人留意的反而係租務小陽春，呢個新年後的租務其實都維持強勁。之前講過一個隊長投資的屋苑，最差時有20-30條匙，但而家係無晒，反映出其實需求仍然存在，只係可能轉化成租，有用家期待繼續跌市避險吧。價錢方面，的確係見過好曳的租，以樓價計就算樓價回落，但租金其實跌得仲勁，回報大約去到3.5%左右或有更低至3.2%，舊樓黎講呢個回報係低位時真係好曳，而至今都係去番3.6-3.8%，未及之前的租金回報。


不過如果你係淡友見到以上的情況可能係拍手叫好的話，其實又有ｄ地方對於收租佬都係一個緩衝。第一點要注意的係一個租約其實短至一年長則兩三年，就好似隊長舊年簽落黎的，其實就算呢家所謂跌市，實情都係收緊同一個租金，無影響過。So far托賴咁岩無完租約亦無租客扭計，全部準時乖乖交租，所以如果你係一個收租人，目前的市況其實都只係心理野，話之你層樓今日400聽日410，定係今日400聽日380，你唔賣的話收的租係短期內都係一样，無分別。


與此同時，其實好多所謂的熟客，即租左層樓好耐好耐的客人，其實佢地個租本身都同市場比係有些許的優惠，亦即係話就算呢家個租跌，佢交緊的租金又係唔係同市場呢一刻的租金有好大落差呢？舉個例一個長期租客交緊10000租，之前好景係可能租11000，佢平左10%，而家差左可能係9500，租金跌左好似好多，但對呢個租客黎講，可能其實又差唔多，所以唔會係個個租客都咁痴線去搞事，亦即係一個緩和的氣份下收租佬其實無乜影響。


但更重要係，你有無方法創造你的籃海去做一個市場係個價唔受大圍影響呢？當然呢個世界無話絕對唔受影響，但如果你有你的投資眼光，你有你的方法去做一個你自己的market的話，呢個世界可能係有D野係得你有而人地無，咁你就掂啦。又舉個例，係大環差的情況下，唔知點解有某D人你可能會聽過，佢會話佢果行可能仲係ＯＫ，或者好好景咁，真係吹他不漲的。問題係，係環境變差下，呢個人，係唔係你之嘛，而隊長可以話你聽，隊長就有自己的方法去做左一個籃海，而回報仍然係高企。


點都好，繼續收租，希望年底有起色。