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顯示從 八月, 2015 起發佈的文章

租客錄

做左包租公咁耐,租客真係見唔少,可以話咩人都有,真係大開眼界。 租客A係一個日本歺廳的經理(香港人),初時成日同我講佢乜乜物物,又話識邊個又話點样咁,我可以講有時識講野同埋吹過龍係有分別的,而佢正正就係吹過龍的好例子,所以好多野我都係信一半左右,但唯一我覺得係堅的係佢的食物質素係得的,不過係咪因為佢就難講。 講番租客,本身我唔係好想租比佢,因為佢連比deposit都分左3次先比我,我講堅唔係咁feel comfortable,其實呢样野應該係一個alert,之但係佢又係我最忙的時間出現可了結一件事之餘,又其實同我住得好近我仲可以mon住間屋的情況,所以我都唔怕佢係租霸,而且佢入黎果時勁吹自己係一個好愛干淨的整齊的人,又話自已朝九晚二,呢度只係酒店,所以我聽完都諗住OK。 不過實際係點都一定有出入,干淨黎講我收番間屋的時間都真係只會比65分佢,叫做好在佢無咩大規模的恐怖襲擊,但更大穫的係成屋都係煙味,我開窗吹左3日都散唔到,真係大鬼穫。而佢係搬走之前,成日同我講買樓又話會有幾百萬番黎,之后又話都係唔買住但搬去另一個新盤,其實佢走果時都走得好急,差唔多今日講就聽日走,老實講條數就計唔岩,但你敢唔敢同呢D古古惑惑的人講道理,定係怕佢怕米貴比番訂金佢走?我選擇放佢走好來好去算數,而最后我係信箱度過左兩個月收到財仔的信件,而佢亦改左电話人間蒸發,老實講佢無欠過我1蚊租,真係萬幸。 租客B(s)就係一班大陸人,呢班友仔最爆係可以3個人租,10幾人黎收樓,連阿婆都出動,係咁同我講話我比條鎖匙佢係壞的,所以之前一晚佢黎試開就斷左,話叫我賠番400蚊開鎖費比佢之餘怪我好似呃佢咁,后來我問下問下,先發然原來斷果條匙係佢地係廣洲配然后扭斷,我心諗,屌,你唔好玩我啦。 收樓果日係我人生第一次同租客炒大穫,由12:00約見,佢地十幾人車輪戰咁問問題挑毛病,D野我都認同所以我都盡做,不過其實做到隻狗都無用,我上上下下去買野fix番D电器行到隻狗咁佢地都唔會停,問埋你D問題有90%係多餘,而且a問完b又會問,b問完又到c問,一人一句唔撚停咁,到最后玩到4:30,我忍唔住就同佢地講我話我無本事做你地生意,我話我已經認為呢間屋同我講的野已經足夠你去住,而如果你地再發現任何問題,我而家可以答你我唔會再搞,特別係洗衣機雪櫃微波爐冷氣機全部都係新,有眼見,咁都仲咁多問題唔滿

股票大時代2

大約四個月前,隊長寫左一篇 股票大時代 ,當時恆指氣勢如虹咁直衝至28000,勁多人大賺特賺,當然又有好多咩少年股神同全職炒股的故事出現。時而世易,四個月后的今日恆指跌成千點至21251點,期指呢家已經跌穿21000,今年年初的升幅全部唔見晒再跌突,如果你係槓桿孖展王的話呢家一係賺到仆街,一係輸到去IFC。 今次大跌市,初時似係股市調整,但后來越跌越急,及至中國突然貶值,似是告知全世界連中國平時話可以救市的國家都唔掂,全世界的經濟已經再無樂土,避險的情縮高漲,呢家全球股市彈都唔彈,可以話係一個巧合,但唔知點解隊長覺得似係一個劇本多點。 從來股市有升有跌都係一件再普通不過的事,但係由24000炒至28000,果一浸資金唔會係一個巧合,一定係有人儲夠貨要郁手先可以兩三個月內炒上。而呢家掟番落黎,一般調整兩成都好勁,但呢家似係掟突,有心人要執貨真係開心到笑。不過最勁係連彈唔彈下,而岩岩人仔又想貶值,睇黎呢家由高位跌左6000點,都未見到風眼,不過隊長心急,已經忍唔住入市,而且已有損手,做L左勇士。 隊長入市的原因有幾個,一方面股市的派息真係吸引到不得了,之前好多股都係4-5厘回報,但你今日見到內銀都普遍有6.5%回報,匯豐6.2%,呢D收益率已經可以拍得住REITS。不過,最驚的當然係黎一個股災,然后間間公司都報紅,咁呢D收益率可以全線下跌,條數就未必係咁計,所以都有小小賭的成份,希望風暴快D過去。 另一方面,隊長只係計自己數,因為呢家買一層樓,當你買350萬,首期要175萬之餘,隊長仲要比157500 DSD + 35000佣金,即係基本上都硬輸20萬成本左右,仲未計要裝修果D錢。本來隊長真係對買股無乜興趣,但今時今日的股票跌到仆街的時侯,如果唔槓桿唔孖展,你預20萬緩衝去買,當你買100萬,你要輸多20%先同買樓打個和,但係一個殘價的股價黎睇,個人認為係抵搏同值搏,問題只係你有無能力楂過呢個風暴而已。 之前隊長唔建議人買股,其中一個最主要的原因係波幅同心理的角力。好多人買股,嬴又唔識走,輸就走唔切,高買低賣,嬴面極低。講真,隊長都唔係咩股票高手,亦唔得閒去研究邊間公司好,但純碎知道你買大公司,或者大內銀,你信佢做數都做到唔會出事比你睇,又唔孖展上去,其實已經係52週低位,點解唔入?不過講番樓同股的問題,始終就係好多人唔識進退,所以股票

投資百花爭鳴

打開是但一本財經雜誌,成本野介紹你買的股票冧把,外幣,期貨,物業,基金的野,多到你買唔晒。如果你有個無聊的朋友,攞住同你講,你話買左A,佢就攞住第二頁同你講B,語氣疑似話唔買你就硬膠的時間,你然后話比佢聽B你都買左,佢又話都係買C好點,之后你又買左的時間,佢又話買D好,呢種無限Loop的狀態,總之就係話比你聽佢買的野就係比你好,句號。 咁其實係咪有某一種投資產品絕對完勝其他產品呢,客觀黎講可能係有,但當然都要計個風險同回報,之不過主觀黎講,隊長認為係沒有的。換句話說,對於每一個人黎講,無一種投資產品係都絕對岩你同我的,因為個difference在於大家對唔同的產品有唔同程度的認識,以及有唔同的風險承受程度,以及有唔同的投資金額。 舉個例,我有1000億的,我買好多債劵唔杆槓都好合理,因為一方面如果買股票就未必有咁多交易對手,而且好容易炒起個價自已抬高自已,而如果買物業的可能買左幾個太古城番黎,你多多時間都唔夠處理相關的管理問題,所以會額外產生更多的成本。故此,好明顯你有幾錢係手都係一個影響決定的因素,再明顯不過係你得十萬八萬,我叫你去買樓你都係得啖笑。 不過有時有好多高人會同你講到佢地識的野幾高深幾特別又幾咁易賺,例如有D人會炒小麥玉米,又有人炒期油,咩都好,總之講到佢地玩果D就係好勁好易賺錢,擺出一幅我識你唔識你就的模样,然后就話你買股票就係on9,你買樓又係on9,你做乜,也是on9。 當然,有時候,佢可能講得岩,因為佢係某一刻搵的錢真係多過你買的野,例如我有同事買國內創業板執左一千幻,咁佢當然可以也文也武啦,問題係咁佢買創業板你係咪又買先,你有無膽量同佢一样用盡身家訓身買入一隻流通量極低的創業板先,呢個問題就取決於你識同唔識。因為佢識(人),所以佢知自已做緊乜(那怕我覺得其實佢都唔係好知),但問題係我唔識,我又係咪要跟風買入去賺一個我唔知做緊乜的東西呢? 唔識,可能聽起黎係好好笑,不過其實做左幾十年人,唔識的野其實真係好多,無乜野值得被人笑。舉個例,我話比你聽做核彈頭有價有市,咁你識唔識做?唔識係咪白痴仔一名?又或者,我話比你聽做賣魚蛋雞蛋仔好好賺,咁你識小小去整,咁你又做唔做先?老實講我都會唔做,因為辛九虎嘛。咁唔通做雞蛋仔條友又笑九你硬膠嗎? 就正如每個人工作都唔同,呢個香港唔會100%人做地產,亦唔會100%人做金融

中國退熱?

隨著反水貨同佔中等被內地標簽為反中國情縮下,加上一簽多行的完結,自由行的熱情以及其他所謂的北水南調全部退熱,豪客不再下香港的一線鋪位好多都減租退租收皮,日日都話有乜乜藥坊被隊冧,又話業主減兩三四成租,又話名店要同業主傾價否則退場等等,加上人民幣係突然貶值,看來中國無論係實体經濟以至心理因素,都不能再照顧香港? 從人民幣貶值果一刻開始,明顯睇到國策已經有所動搖,因為人民幣貶值相當於要觸碰到當年同美國傾好的匯價恊議,即人仔要有序升值等等,所以係習總上場後,發現保8好難就保7,然后又話唔再設目標之餘又狂谷內需,無論點搞都盡量係中國的事自已解決,盡量避免要同美國及其他國家角力,但經過呢兩年發現原來係唔掂,所以呢次貶值亦證明左真係應該幾唔掂。 所以,係大陸唔掂的情況下,亦可以吹番話大陸豪客唔黎香港,係有機會因為班友仔本身都自身難保的情況下就唔再黎Fing錢消費,某程度上都岩。而有評論員就會認為因為大陸唔掂,所以有大陸人會黎香港賣樓班資回朝,香港就會有一定的回吐壓力,甚至會隊冧樓價等等。 而另一方面,亦有評論員認為,香港樓價看好,因為大陸有錢果班人預期人仔貶值,就必需將錢送離大陸,買國外的資產去保值,故此黎香港買以美元為匯率的資產一定係首選。不過對於呢一點又有一個15%的BSD,個人黎講其實唔係太認同,因為隊長唔認為人仔會去番1:1的年代,相當於人仔貶值15%以上,相信美國佬一定會小晒鬼。因此係少於15%的貶值預期下,黎香港送15% 即係叻極都打個和,所以要買的就會買,唔買的就唔會因為匯率而買。 講到咁,咁隊長係咪又睇淡香港樓市呢?咁又未必!其實首先一個好重要的問題係要明白中國人的心理,老實講你係大陸幾有錢都可以突然玩完,所以你係大陸勁唔掂,但你係香港勁掂,理論上都唔駛賣港樓救國內樓,當然當中一定有人會咁做,但個量唔會大到飛天,因為實在太多大陸人一係有香港身份證買左,一係佢用另一個名買(你懂的),佢就算大陸輸到破產,但佢係香港住大屋你都吹佢唔漲。所以係呢種情況下,佢更加唔會賣樓填數。 咁你又可能會諗,舊的就算唔賣,新的都未必會買掛?咁你都講得好岩,之但係其實出左BSD之后,大陸人參與樓市的比例,相信大家都知係少左好好好多。而且供求失衡的情況係繼續持續的。之但係黎得香港買樓果班,就算少左,就算人仔變左,我諗都唔會有太大影響,因為佢地仍然係好有錢,像

消費和投資

每一次見到Facebook的年輕朋友開開心心咁去旅行,不然就諗起而家D人話買樓好難,收入好低,機會好少,壓力好大,所以要去旅行啊濕平啊咁去減壓。 某程度上我都認同以上某些觀點,比如話對於后生仔買樓真係好難,剛畢業收入又真係好低,機會就唔係太多啦(不過都有),壓力大又係真的,呢個的確係現實社會的現象。之不過,正正係咪因為咁,就應該思考下點样去戰勝呢個現實,而唔係只管投訴然后卻和所謂的解決方案越黎越遠呢? 年輕無價,我都承認后生多幾年的話我一样會Fing錢去玩去消費,不過問題其實都係在於你洗得起同值唔值。如果一個無乜計劃的人,搵兩皮洗三皮就當然死得,但有D人仲可能好型咁話我搵兩皮食歺千零二千蚊好野,都應該叫做食得起掛?老實說,一歺半歺無問題,不過如果样样野都係一千幾百之後,你每個月都係剩唔到幾多錢,咁就講真你要諗下你係咪唔係洗得起? 好多時我地諗野係話我搵咁多當然要食好D著好D,自自然然上台就用最貴的套歺,食野就下下三五百落樓,飲野又不在話下,著件衫行入IT又係四五百蚊一件等等。每样野單一黎講的確係洗得起,但全部野加加埋埋就係一個消費模式,而呢個消費模式原來係令你的生活變月光族或接近月光族,咁你就真係洗唔起了。 可能你會話,儲錢有柒用咩,呢家都買唔到樓,小小錢又唔知做咩,買股票隨時仲晒埋佢等等。你說得其實亦很正確,小小錢的確無乜用,而唔小心仲輸埋股票就更加冤枉,所以呢度係兩個層次的問題,一就係你儲唔儲到舊錢出黎,而之后先再講你投資做咩。 其實換個角度,我假設一個畢業生如果正正常常無咩問題,做十年野係香港大約搵到3萬元月入應該問題不大。拉上補下咁攞個約數,當平均有2萬一個月,即十年黎講大約總收入約莫係240萬左右,當然有D人叻仔D有D人渣D,仲要唔計Bonus同double paid當offset左個稅,即一個年青人到你32歲左右,會有大約一共240萬的錢經過你手。每個月出糧比你七除八扣就看似唔多,但如果一炮比240萬你,應該都唔算細數,而隊長的問題係一炮比你又好,你又會點样分配呢舊錢去洗呢? 可能你個腦會轉係話幾多幾多錢家用,幾多幾多錢係消費等等,咁我就可以話比你聽未必係最好的出路,因為如果你識玩,我假設你做最無聊而又相對已經好鬼安全的投資,就係買隻中電收約7%的股息咁講,你已經可以收到約168,000一年,即平均每月14000元左

小生活

下午四點半,享受完一隻炸雞比半份西多,走出一間村屋的茶歺廳,今日天氣陽光普照,係繁忙的人生能夠享受呢一種時光,實在難得。 對比起隊長的工作和生活環境,呢度可謂鄉下,只是一個小型屋苑,一個隊長投資的屋苑,附近有間家族經營的茶記同數間小本經營的生活小店,要不是有投資價值同同時做裝修,也許隊長根本唔會係度出現。 沒有了豪華會所,沒有了豪華裝束,簡簡單單的生活,一個三十蚊的茶廳,一個悠閒的下午,刻下隊長腦裡面浮起其實人生都不是太複雜,撇開了對生活同物質的要求,要財務自由其實真係好簡單,每天任你茶歺廳放題,其實真係要生存,成本一點都唔貴,相信隊長亦其實可以馬上財務自由。 回到現實,其實好多時生活都係度追趕住人,人亦在追趕生活,老實說如果可以自已揀的話,隊長我而家真係可以好輕鬆咁就財務自由。但係人係咪又停留係一個較低的空間,係有能力下又唔作出貢獻,以及係咪需要好天搵埋落雨柴,趁后生搵得再多D而繼續拼搏呢,呢個諗法的背后會帶來更多的收入,但又正正係更多的收入驅使隊長去期望更好的生活和更高的享受,膠下膠下咁又走番入老鼠競賽 (Rat Race)。 係一個低層次的財務自由狀態,加上隊長的年紀,目前仍然係會繼續工作,但老實講,以預期的收入來講,要40歲左右財務自由退休,應該不難。但要是生活再需提升上去,即要整間九千幾萬呎的屋,咁就又會係另一個十年。係香港,不得不承認有樓奴呢件事,問題只係一個取捨,即你希望一個人獨佔2000呎大屋,定係你住500呎出租1500呎,然后每月收取50000回報?用樓黎行財務自由,其實就只係計一條自住同出租的數而已,Cheap起上黎你自已住200呎出租1800呎都仲得,睇你點揀。 人生其實真係好怪,要生存的基本真係唔多,一張床(或一個家庭幾張床),一個幾十蚊的晚餐,人已經可以生存。突然有時諗,一個fine dining的晚歺,人均兩三千,其實真係可以換黎做百幾隻雞肶隊死你都仲得,基本食一歺就已經對於你可以食幾個月茶歺了。不過人生在世,有好野當然又要試下,呢個就係隊長仲係Rat Race的原因。 一切都係取捨,要財務自由其實真係唔太難。

蠅頭小利

同一位親友的長輩講開樓,由於佢的年紀同身家都我比大/多,所以佢傾向於買一層中大價樓放租,一方面易於管理,而另一方面佢認為如果買細價樓條數太細,一萬幾千的租金佢唔係太在意,買層一千幻的樓升一升都一百幾十幻,相反對於細價樓搞黎搞去都係升得幾十萬,只是蠅頭小利,不為所動。 老實說我其實明白一位長輩佢對於管理較多物業呢一點係比較困難,而且當錢已經好寬鬆時根本無需賺到盡,所以只要有得賺就開心,呢样野亦好理解。但與此同時,我亦嘗試去表達出當中的數字比較,希望佢明白所謂的蠅頭小利是否真係蠅頭小利。 事緣佢其實之前買左一間1300萬左右的物業,當然唔駛諗的就係佢要最少650萬的首期,加上DSD的975000元(買得呢D樓的人唔會係得一層樓)。物業市值租金約30000元,即帳面的租金回報係2.76%。當中隊長計較的,係果975000元對比30000元的租金,即係你果度輸比政府已經係32.5個月的租金,買樓收租但頭3年都比左政府咁劑,好似點講對隊長都講唔通。 反過來,隊長建議同期買350萬的樓,租金可收12000-13500左右,首期係175幻一間,DSD就157500元。如果講租金回報,買三間350萬,即總共1050元,已經可以賺36000-40500元,超過左佢30000元的租金,而且同時DSD只係共472500元,對比佢的DSD慳左接近50幻元,咁样點會係蠅頭小利呢? 當然,佢睇的係樓價回報,佢認為樓價升一成,佢1300幻的樓就執130幻,但我買細價樓就只係執幾十幻。問題我又同佢講我呢家建議你買3層的話,總值1050幻元,以政府傾斜的細價樓政策,要去到400幻根本唔難,每層執50即係執150,咪又係一样,但我呢家成投資比你少左,即係手頭資金又多左,稅我又比少D,租金又多過你,其實理論上係完勝。如果你再癲小小,買多一層即共四層,每個月收48000-53000元,總投資多左,但DSD都只係630000元,仍然少於你果975000元的稅34.5幻元,每月多你18000-23000 元,樓價升幅機會又大過你,跌仲可以逐件甩手,點講都係有著數喎。 奈何有時上一輩的人就係諗野唔同,你計完比佢,佢個腦都只係覺得你係度計埋D縮數野,佢仍然會係買一層大的就算鬼數,甚至可能嫌煩。到最尾,就係拋一句蠅頭小利就看似不屑賺埋D雞仔數。Well,咸魚青菜各有所愛,有時講完都係