文章

顯示從 三月, 2013 起發佈的文章

交通限速與樓價

香港人的特點就係講求效率講求乜撚野都要快,所以好多時買樓的時候都會選擇同公司近D,方便番工,而亦由於香港的商業活動非常集中係香港同九龍一帶,因此港島區同九龍的樓價亦好受支持,始終番工快係好緊要。 睇番外國的經驗,其實好多人都住好遠,亦唔介意坐好耐的車番工,或者唔介意楂大半個鐘車番工,呢D野都見怪不怪。還記得我係美國的時間,好多人住New Jersey,番工就晨咁早坐火車或坐船到New York再轉subway,有時我都幾佩服D人,因為我果時住New Jersey的地方,由port authority坐巴士要成粒鐘,但楂車就半粒鐘去到New York,真係如果你叫我日日係咁坐巴士,真係叫我去死好過。 但點都好,唔同地方有唔同的文化,香港人就係要快,快,快,所以呢家D人買樓一般都要買市區,買遠D的話就一定會話”咁遠"接受唔到。 隨著交通的發展,香港又有西鉄又有大欖隧道,屯門公路同大埔公路都係度擴闊中,香港以前真係堅遠的地方,其實呢家都方便左好多,就以元朗為例,我細細個入元朗要坐成兩個鐘頭咁劑,真係當時可以話元朗係鄉下,但呢家3號幹線同大欖已建成,港島楂車入元朗,快係上黎真係半粒鐘到達,以時間黎定距離,其實已經縮窄左好多,所以呢家好多後生仔女都願意搬入元朗,以距離換取更平的樓價。 所以我認為要舒緩香港的樓價,香港政府其中一點就係要改善交通的配套,以更有限的交通網絡,分流香港的人去買更偏遠的地方,有如如果東北發展區要發展,但係出九龍都要成個鐘,咁就真係屌閪啦。 今日呢個主題其實都同我有設身關係,因為雖然我覺得元朗可以接受,我亦住左兩年,但係元朗始終唔可以叫"近"。對於無楂車的人,坐巴士坐西鉄,快極由市區番入黎都要半個鐘至四十五分鐘,呢個時間對於無耐性的我係好難接受的,所以我選擇楂車出入,但係下下36蚊的大欖隧道,一日來回72蚊又真係堅唔講得笑。 對於交通上其實我有這麼一個睇法,老實講我認為全香港的交通限速都係好唔合理,我認為政府需要來一個一次性的限速評估。其實香港大部份的高速公路的限速都係比較保守,我唔係鼓吹大家超速,但係如果大部份人真係按個限速楂車,咁就真係仆街,果D限70限80的高速公路,其實行100都唔係危險的,已實在亦有好多人行100而又無將果D路變成交通黑點。更重要的係,其實一D連接偏遠地區的路線,我認為有必要提高限速。以美國為例,有D highway係限速80M

靜過鬼

又一個禮拜係咁出差,做到人都癲,看來我個Blog同個市一样,都係靜過鬼。 呢段時間新盤就不停吹風不停開,但係報紙就寫到呢家好似冰河時期咁,日曰唔係話咩十大屋苑接近零成交,就係業主冧價賣樓,又或者就係代理行準備結業炒人,總之就係大吹冷風,相當配合政府出招。 不過,為左更貼近個market,我當然都不忘打去同D A準吹下水啦,當然有一部份A準都係牙痛咁聲,呢下係真,但係業主硬淨亦係事實。個別有業主等錢洗要平賣係有,但承接力又真係好鬼,有D地方冧到出血都好似無人接,有D就落少少就即成,真係好難估。 一手方面,發現左有好鬼多超長成交的樓花盤係度賣緊。呢D盤係咁易都二十至三十個月的成交,真係唔係好明咩人會買?收租我買間二手,20-30個月租都收番你二十至三十萬,駛鬼等咁耐咩?而果D咩回贈其實全部都係羊毛出自羊身上之嘛,如果扣減左呢堆野,其實我都同D A準講話呢家市場上的新盤都仲係無乜野值得買。 但點都好,樓市靜咩你話,其實又唔係完全事實。據我所知,細單位好多新盤都仍然係熱賣,如晉嶺呢個盤,個studio差唔多已經比人掃晒,不過傳媒唔講,又或經紀收埋收埋唔話比你知,但你仲會盲中中入去睇摶sell你大單位之嘛。而二手方面都係有咁的情況,以前一賣左一間就慌死人唔知咁上晒星島話邊間邊間又走左創新高,營造賣一間少一間等D人追貨的氣氛。呢家成交左,就收收埋埋唔報上去,真係隠秘到可能隔離位果個都唔知,等到過晒大訂肯定無其他人撩到撻訂先會低調地揚,你睇中原個網呢家幾少將果D簽左的契(未上地政)放上網就知,總之A準其實都係有心吹下淡風,等個別業主心軟就掟貨出黎,佢地就有生意做。 市靜其實仲有另一個原因,就係一手市場佣金勁高,呢家係咁易都2.5%,有D仲誇到6%佣,再加上發展商唔反價,而且仲同D高層打好關係,四大代理都好幫手,大部份客仔行入間鋪都會比人sell一轉新樓先,所以真係一手搶盡二手市場客源都係真的,最誇張真係要講下我住開的元朗,又寓88又尚悅又爾巒,呢家成個元朗區真係幾乎無人做二手,好彩我真係唔係急出貨,唔係就真係比個濕鳩政府玩撚死。 不過又講番政府,其實呢家真係一個LLL的情況,香港人要買樓果D仍然買唔到樓,投資者無得買野,業主又企晒係度,外地人又無得買,銀行生意又銳減,代理又無生意,買樓附帶的產業鏈如律司,裝修,傢私,搬運,電子消費產品之類的全部都有影響,就連政府自己的印花稅都無埋

樓市Jump Start

Jump Start 係指,當一架車電池耗盡,那怕有油,但因電池無電無去打火撻著個Engine,所以需要一個外在的電源以Jump Start架車,只要電池一撻著,Engine啟動,架車就會可以利用燃燒的油來自我充電,並可以如常運作。 講番樓市,三月份本來應該有小陽春,但政府出個BSD,再搞細左個九成按至400萬樓下的樓,然後前幾日匯豐再帶頭加按息,成個市吹起一遍大淡風,一時間壞消息充斥樓市。講起加按息,其實我真係好討厭D低質素的傳媒以"加息"去報導呢件事。 首先,我地要搞清楚咩叫加息,咩叫加按息? 加息的意思,係美國聯儲局運用open market operation去操作monetary policy,以賣Bonds的形式去抽走市場資金,令到monetary base減少,導致借貸成本增加,利率會會提升,而呢個就係加息的操作。我地今日講的息,你可以理解為P (Prime rate),呢個P就會由open market operation而改變。 相反,今次匯豐同其他銀行加的息,係以Prime rate不變,但新批的樓按就會由之前的P-2.85%(實際2.15%),改變為P-2.6 (實際為2.4%),呢個改變上,P-rate無郁過,但係優惠利率就加左0.25%,呢個就係今時今日某傳媒同A準口中所謂的加息,實際上係同真正的加息係好大的唔同。 如果真係加息的話,呢個係可以代表美國以致全球經濟有根本上的改變,亦可以係一個趨勢,呢個先係最驚的。但相反,加按息只係短期內銀行反映佢自己的生意成本,你可以當佢係一次性,所以影響黎計,以今日就算新做都係2.4%的樓按下,講堅都仲係係歷史低位,我深信影響好有限,不過短期有業主比人鋤價就肯定有。 不過,小小提外話,琴日施永青話銀行加按息是咪政治任務,某程度上我都係有呢個懷疑。畢竟,今時今日香港從雷曼事件後,D銀行又唔賣得太多金融產品,好多都已經集中火力做樓按。還記得一月中的時侯,我記得仲有銀行代表話今年銀行會減按息黎爭取更多生意,減息潮一觸即發,但唔到兩個月呢家又話成本上升要加番按息,咪玩我啦,呢排政府動作多多,你話佢無係後面搞鬼我真係唔撚信。講真,政府呢D真係仆街,低息明明係幫上車客同市民,如果佢真係鳩痕搞個按息,呢D就又真真正正係官商勾結,真係倒不如開一個人頭稅,每人交身家的50%出黎但無人有能力買樓算。 所以我其實真係好撚唔妥呢

天真嬌

今日講下同樓無關的野,主要係因為諗起我公司一堆的天真嬌,忍唔住要講下。 我公司的鬼佬大部份都係其實有紅褲子出身,大家做sales一路做上去,理應對於公司點样做野比較清楚。而當中有兩個鬼佬係咁多年的因緣際會下越升越高,某程度上都係好事,因為始終都係自己識落好耐,點都唔會話搵野黎搞鳩其他人果D。 不過由於近排公司有D變動,我做的野越黎越多(呢個亦係點解我出Blog少左咁撚多的主要原因),相比起以前,呢家做的野更煩瑣,更煩複。 係過程中,我睇到好多問題,一方面就係鬼佬果邊成日接完D野就隊過黎,完全又唔跟,又唔Keep個tracker,基本上佢地同outsource比我地無乜分別,但佢地明明係企係前面同人地deal,但又唔會理成個project點做,中間如果用唔同的野會唔會令到成件事好複雜,搞到呢家成日落黎就閪撚晒,一個project我地要做聯絡十幾班人,反過來如果我做的話可能搵3-5班stakeholders就搞掂晒,同佢地講又唔撚明,吹鳩漲。 咁都算,今日解釋番比其中最大粒個鬼聽話呢家做到仆街,當然佢又係唔知operation點做果D,成日就叫鳩我同邊個傾同邊個傾,又話搵呢個幫手又話搵果個幫手,好似講撚到係我on99食賓周咁撚样,真係唔知好嬲定好笑。當然大家唔知我公司情況(同個鬼佬唔知我地中國點做野一样),實際上所有野到最後只會落番落我個頭度,佢講搵邊個搵邊個果D只係要我晒時間重覆件事唔知幾多次,然後D人就會轉轉轉咁又係比番我,當然其實我都係有能力去射比人做果D人,之但係如果連我都射比人就真係無人做,遲早爆穫出事,到最後就又到人地搵番我閪過,局住我搞,堅閪。 所以係呢D時間我覺得呢班鬼真係好天真,係佢地腦入面總係覺得我地有無限的資源,有咩就搵阿邊個邊個搞掂。實際上,你地只係識吹下水,指完D人一輪東一輪西然後又覺得自己做左好多,班大鬼又覺得你做到野,我真係心諗你地一個二個真係痴痴呆呆坐埋一枱。 在我而言,我好想話比佢地聽佢地呢家做的野叫做counter-productive。我對我地團隊做野時好清晰,我盡量少開會,比個大晝佢地,再比條deadline佢,做完比我,我定時再update番成件事的progress,見佢地行冤枉路就拉番轉頭,多野做的原因其實係好撚簡單,就係佢地做埋D硬膠野。你得閒搵下呢個搵下果個,一样野做幾次,咁你多多時間都做唔完。多野做要搵個直接又快狠準的方

上車蟹

過去的星期日,差唔多全部都係同樓有關,訓到下午起身,之後就一家人總動員去睇細價樓,之後再去睇我妹上兩個月買左的單位,到最後連夜晚食完飯都收到一個朋友的信息話終於上車了,在此亦恭喜佢執到件荀貨,可以話係有人送錢比佢駛咁劑。 點都好,政府自從出招搞個Double Stamp Duty之後,呢家個市已經係靜過鬼,平時我會比人打爆的電話,都算係一個樓市的探熱針,呢期少左電話,是一件再明顯不過的事。 大市的焦點,當然仲係落係新盤上面,新盤最近打晒仗,一號西九龍又話呢家長實減價,連我老母呢個樓市的大好友本來想入市都終於嚇窒,話買細價盤都要等多個星期睇定D先。在我而言,長實呢個盤話減價,只係一個美麗的誤會,首先呢家先勿論市況,如果一個發展商推盤,如先叫價20000萬一呎,但去唔到貨,同區二手樓就賣10000蚊呎,為左去貨,發展商降到15000呎,咁係咪代表發展商睇唔好後市先? 講真,任何一個盤,唔理市況,都有機會開錯價,開錯價之後相對調整,點解會變左係對後市睇唔好,呢個係一個傻傻地的立論。不過報紙傳媒寫野,最緊要有一個主旨,呢家市況靜,話長實減價去貨,睇唔好後市,一定有selling point,但在我而言,並不成立。 我並非硬好話個市一定唔會跌,但就算要跌,一來我仍然唔覺得會大跌,二來我亦唔覺得就算跌會同長實一號西九龍有關。但係,從我的觀點黎講,我的確係呢一刻要讚政府勁的地方係佢地成功"雪凍"樓市。主要原因都係將所有投資/炒家/外來需求全部收皮,留番D樓市小學雞係度等上車,呢D人又比個咁靜的市嚇窒,所以成交呢兩個星期係超少。哪怕就算個市要上,但成交唔mark個破頂價,始終就算業主死叫高價,只要無乜小學雞去追價,個市好難再大升。 亦因為個市已經無乜其他投資/外來需求,市面呢家充斥住一大堆細價新盤,如尚悅,寓88,逸峰,晉嶺等等,呢堆樓盤最大的共通點就係全部細碼到極。如我前面幾篇文所述,呢家細價盤最吃香,所以新盤狂推細價盤,所有代理幾乎全香港都係先幫手推呢堆新盤,簡接隊冧細全香港的二手市場。其實衰D講句,而家政府真係勁似官商勾結,因為只有發展商去到貨,二手業主呢家坐左係度,真係如果發展商去晒貨就跌,政府就真係連逃生門都關埋唔比你就,局你輸。 不過睇番呢家逸峰收票一千張黎計,以400萬樓下的單位最吃香,可以睇到上車的剛性要求仍然強勁,始終能夠200零萬買層樓,呢個機會可能真係可一不可

網絡遊戲的樓價

一直都想講下我係網絡遊戲的樓價得到的經驗,不過呢個禮拜真係忙到痴左線,去到今日先有機會坐低係個梳化度享受下寧願的思考,呢種感覺突然變得好狗奢侈。 講起網絡遊戲,我諗好多人或者會即刻想離開我個blog跳去睇其他野,如果你係咁諗的話,可能你就會錯過左一個真實而又有人實際參與的模擬樓市實驗。 我玩的網絡遊戲都係十年幾年前了,果時都算係第一代(或者第一個)同時在線的多人遊戲。係遊戲當中,玩家可以選擇做唔同的野,比如戰士,魔法師,弓箭手,以至工匠,栽縫,馴獸師….etc….每個職業都可以有搵錢的途徑,而我初時亦係老老實實咁玩,每日如果打下怪獸,一日賺幾千蚊遊戲幣都係一件幾吃力的事,事關有時一死左,又要買番D劍啊護甲啊咁,所以儲到的錢唔多。 而呢隻game最勁的地方係佢有一個好大的地圖,只要你搵到空地的話,就可以以定價係上面起樓,呢样野同香港今日的社會係好鬼似。我仲記得,係game入面起一間細屋要44K,大D的villa就120K,高樓就要450K…etc。其實由於我玩的時候已經係隻game開左兩三年,故此,個地圖已經係其實比人起樓起到滿晒,所以新的玩家要起樓,基本上係唔可能,因為好多老玩家已經一個人起左好多樓。故此,我地呢D新玩家就要同人地買樓先可以係隻game有自己的居所。 當然,隻game入面同現實一样,人地賣樓比你一定唔係用成本賣比你,我果時好記得我其實係好幸運地搵到塊空地,起左間44K的屋,之後玩左一個月,已經可以200k賣比人。不過,44K的樓始終係上車盤,好多人自自然然當然越玩得耐就越想起大屋,但無奈隻game收客就越來越多人,但係土地就永無增加,樓的升值能力係隻game入面一直都好強,亦令到好多新買家強烈不滿。 咁作為呢隻game的營運商,賺錢緊係第一啦,而當佢地見到咁多新玩家起唔到樓,要係game入面同其他人買樓咁鬼貴,如是者佢地就出左個政策,就係一個玩家如果超過五層樓就唔可以再起樓,如果起左的話,其他樓就會係一個星期內自動刪除,而如果賣左的話,再買樓入黎,都會自動刪除其他樓,呢個政策一出,好多玩家即時唔再賣樓,樓價即時又升,真係諗番都好鬼似而家香港的情況。 亦因為咁样,隻game的上車盤都變到大約300K左右(好睇近唔近城市,越近就越值錢),而由於仲有大量玩家買唔到樓,於是個營運商就決定推出另一個世界,擁有同样版面地圖的世界,等d玩家可以重新起樓。由出版圖果

中產定共產?

最近政府狂出招打樓市,呢頭出完DSD,果頭減9成按至400萬樓下的樓,然後就再取消埋勾地表,似乎呢家個政府想係長實搞完埋雍澄軒單野之後出黎講,呢家個市係我話事! 另一方面,政府係今次財政預算案中,擺明係有盈餘情況下cut中產(或有樓)人仕福利,而基層市民果D咩公屋,綜緩就出雙糧,明顯就係呢家打劫中產一方面唔比樓升,另一方面再減你D優惠,政策越來越傾斜。 但係你話要幫基層市民,順便攞選票,呢样野每個政客都會做,我都無乜怪你。不過,成件事的背後,個邏輯上香港就越來越染紅了。 首先,勾地表係市場的機制,政府推地出黎就係中央主導的機制,兩個計劃係意義上就已經唔同。不過,有人可能會話勾地表強制比地產商屈機,唔勾就無地供應,呢個我都明白。不過逐漸染紅的又點只一样野? 所謂打擊樓市,呢家所有投資者都企晒係度,因為個仆街政府出招係除左炒家外,連投資的需求亦唔放過,二層房就要出DSD,你想買第二套樓難過登天,呢件事有兩個含義:第一就係香港一直鼓吹的向上流已經無乜可能。如果你賺多左錢想買樓,Sorry,香港政府會罰你稅,所以你賺的錢一係就放係銀行一係就洗左佢,總之就最好唔好買樓啦,咁你搵得多左錢都改善唔到生活,點搞? 好啦,第二個idea就係共產的先兆,因為呢家香港政府保護的就係所謂的上車客。呢家睇黎係香港政府自己無供應,就同你班地產商,以及香港最大供應的香港有樓市民玩耐力戰,你賣樓就最好賣比D上車客,如果唔係就打稅,或賣唔出!咁如果係一個自由機制底下,香港樓市係應該用錢黎分配資源,即誰比到果個價錢就誰可以買果層樓。呢家就唔係,只要你本身有樓的,你比得起,我就抽稅,你再比得起,我就減你mortgage,總之要千方百計唔比你買,因為你已經有樓。咁呢下背後個邏輯係咩呢?無錯啦,就係人人都應該有樓囉,無樓的人就係最應該要有樓,有樓的人就要攞番D樓出黎供應比無樓的人,唔需要理你有無能力,唔需要理你之前附出過D乜,因為呢家上車係大撚晒,無樓族係大撚晒,政府亦係大撚晒,政府話要共你個產,將你的身家攞出黎同班未上車的人分,你就要比佢分,呢個唔係共產係咩? 中產向上流呢件事,我可以睇到係CY的政府下,已經幻滅。香港有好多仲未上車的上車客,呢D上車客有無窮無盡的需求,點解?因為每年都有大學/副學士畢業生ga la,呢D人未搵工又好乜鳩都好,佢地都係未上車,只要佢地第一日番工就話買唔到樓,呢一堆人都係一種