經常係各媒體成日都會見到D乜乜研究中心乜乜大學乜乜銀行的專家發表報告，一時就話供應會大量增加，一時又就話加息，一時又話加辣，總之樓市就一定會跌三五七成，今年講完唔跌就出來上半年又吹，上半年唔跌就下半年又吹，一個壞左的鐘都有兩次準黎計，總之不停講就希望中一次。 由2009年到呢家咁吹都七八年，除左今年初係咁易跌過下又即彈，樓市大致始終同佢地的預期反方向。不過係今年初的時間，作為淡友的又出現一個問題就係永遠都有下跌的空間，即係跌左10%，就仲有10%跌，跌到20%，就仲有20%跌，400萬的野跌到350萬，就會再吹到300萬，到300萬就係250萬，基本上我唔知淡友的心態係點，可能真係要跌到0蚊送層樓比你樓價先係合理水平? 其中一位專家我記得佢都應該真長期淡友(好多都係)，但印象中佢好似都有一家三口咁出現過係某新聞透視之類的節目。隊長沒有時間亦無能力去印證他人的財政狀態，但忽發奇想咁諗下如果以2010年佢一家三口一直被呢位淡友專家當家作主，又無明淡暗好的呢d古怪野的話 ,究竟佢一家人的財政會因為層樓變成點? 純以租樓支出計，由2010年到呢家佢都仲唱淡的話，當佢最保守最叻仔可以唔加租計每個月一萬銀，呢家應該大約70個月左右，即係都租左接近70萬元。而如果佢2010年買樓的話，唔一定當佢要買黎自住，就當佢衰衰地買300萬的樓，呢家應該都起碼500萬(非常保守)，即係話一來一回呢個家庭就差270萬。呢位專家的收入係多少，我唔知，但佢以前好似係大學教書，幾皮野應該實有，但呢家做所謂的研究我唔知有幾錢啦，但係如果搵得多，我相信佢隨時輸得仲多，因為租樓又大機會比多左，買樓的目標單位大小又會大左，所以結論係呢條數係對比佢月入係應該好難追得番，而除非一個可能性就係樓市大跌，所以淡友堅持淡係有原因，如果唔係好難同屋企人交代。 是的，同屋企人交代其實都係一個負責任的人想去做的事，但想負責任同真係負責任又往往係兩碼子的事。淡友係一個長期升勢下一年又一年咁唱淡睇淡，當然中一鋪就可以威一世，但問題係你唔中就成家人陪你癲。就如在賭場中，連結十口庄，賭仔心態就要搏開口閒，買完開左庄，就唔信邪又買口閒，呢D心態其實係賭錢心態，而唔係投資。投資始終係有數計講賺蝕，樓市因為通漲年年慢慢升，係反映通漲，自住慳埋租，係投資有數計。但你要搏果一下急插賺鋪勁的，呢個係賭注，因為賭先可以

相信各位讀者作為成年人，一定會明白到好多時好多錢係會突如奇來咁搵上門的。當然有時係應該預期到，比如話每兩個月的電費單，又或者每季的差餉，如果你係一個好細心好有計劃的會計師，一定可以筆直得好好，之但係對於隊長黎講的話，只要唔係每個月差唔多係定額的供款開支的話，任何其他雜項都可以叫做特殊開支，而呢D特殊開支往往都會比好大的煩惱我，每每以為搞掂晒啦咩，突然又會有其他野跳出黎，所以特殊開支所衍生出黎的，就係要搵特殊收入去解決。 特殊收入對於每個人都可以係唔一样，例如話有人買匯豐一年派四次息，又或者你買港燈派兩次，又或者你買債卷有唔同的terms，同收租唔同，呢D息的收入並非每個月定時定候奉上，但如果計算得宜的話，就會係租金以外突然幫一幫到手去應付特殊的開支。 點解講呢個話題呢？主要原因係想講其實要用樓做到財務自由的話，除左樓本身久唔久都要煩下你去搵D額外的錢去做額外的野的同時，一個正常成年人的生活實在有太多非固定的錢要洗，而呢D錢係好鬼難計應好難預，比如你有老友結要做人情再做禮咁，如果真係靠一份租金去計的話，好容易就會計錯數。 不過話分兩頭，如果你係近呢十年八年先買樓的，好明顯層樓就未會供完，亦即係話想成份租金吞晒呢，就仲有好漫長的時間。當然我地設定的目標係幾十年後你供完就會有層樓係完完全全屬於你，而且D租金又成份吞得晒，但由今日跳到去果一日黎講就係一個長期作戰，有排玩。但係講番如果你唔係古惑借MC/二按去收租的話，以今時今日的租金黎講，對比番你五六成樓價的按揭，理論上唔駛等到供完，你每個月都會有錢落袋，而正正就係呢舊錢去補貼長期作戰下久唔久會自己搵上門的開支。 深入去研究的話，其實過去呢段時間的息口真係低到好有利收租客。前排我老母無啦啦講番幾廿年前買第一層樓時，息口係5厘8厘咁去，廿零萬樓價每個月供3000幾蚊供廿年，每個月無錢落袋仲要大部份供款都係息口，對比番我地由2008年海嘯後的超低息年代，呢家簡直係一個天堂，而且呢個天堂已經有8年的時間，而未來究竟幾時可以加番去幾十年前的所謂正常水平根本係無時間表，所以呢個長期作戰，係過8年都係at our advantage，而未來睇黎起碼有兩三年都唔會高到去邊，供下供下又向前邁向幾步。 係長期作戰下，其實本來都有諗過賣多一兩間去減一減債務，不過政府搞完呢個新辣招後真係賣左買唔番，再加上就算聯儲局

首先，如果你有多於一層樓的話，恭喜你，因為你好大機會係政府再加辣後，成為左富貴線上的一員。呢個係繼政府推出貧窮線後的另一力作，將原先的DSD一律調整為15%，首置或換樓客就不受影響，香港想再買樓投資收租的話，呢條路幾乎可以話行唔通。所以如果你持有多於一個單位的話，普遍黎講已經好過好多好多未有物業的人，而呢個鴻溝係好多好多年都無法跨過。 網上其實已經有好多人反映左今次加辣的影響，大致都係講投資的業主唔會賣樓，因為賣左買番的成本大增。而如果係換樓客的話叫價都會進取，因為先買後賣隨時High大穫的情況下，換樓客會傾向先賣後買，而先賣後買的大前題係唔到價唔放，因此好多人會傾向提高叫價，所以變相會推高樓價。對於代理黎講好大機會就係二手樓會冰封零成交，偏向會繼續主攻新樓因為發展商對大陸人有稅務回贈，相信好大機會遲Ｄ會將稅務回贈推埋比香港人。而睇睇淡的人當然就係話跌三五七成，無乜特別的新意。 以上的觀點其實有兩點係值得再探討的，一就係新盤的話其實發展商呢就真係一直都抬高左個價去回贈比大陸人，條數一早就預左係成個盤到，即舉個例如果咁叻仔佢地的新盤100%都賣比大陸人，咁佢地個BSD回贈幾多都要比到足晒，作為發展商呢條數一定計過。但現實當然唔會係100%大陸人買一個盤啦，所以佢地開價可能會估一估個香港人vs國內人的比例黎Mark Up個Margin，假設佢地預左有3成大陸人買，咁佢地可能就保守D預到50%係要回贈個BSD咁講，開價就預左要嘔番5成人的BSD出黎，如果唔到5成的話即佢地又會嘔少番D出黎賺得更深，呢個正正就係羊毛出自羊身上的道理，而如果你同意上面的理解的話，咁呢家個遊戲只係要10成都嘔稅，即係發展商係開價時谷住要加多15% x 50%的margin上去，咁樓價方向係點顯而已見。 有淡友可能會話，加左就一定有人買啊？無人買所以賣唔出唔得?發展商食屎都要賤賣啦！理論上做生意當然無話賺硬，但我更相信蝕本生意係無人做，而且發展商唔係蠢仔，你估佢會唔會唔知一手樓的優勢係將會強於二手樓，因為二手樓盤源變少，價錢硬淨，所以一手樓係各種優惠下加上代理的催谷，所有的客源集中晒落去的話，去貨速度未必會減太多，而且是次出招其實無影響大陸果班客咁濟，即係話去大陸貨果批貨一样會走到，如是者就算賣慢小小但一样去到貨的情況下，財雄勢大的發展商點解會劈價散貨，我睇除左黑天鵝情況下我諗