又來辣招

首先，如果你有多於一層樓的話，恭喜你，因為你好大機會係政府再加辣後，成為左富貴線上的一員。呢個係繼政府推出貧窮線後的另一力作，將原先的DSD一律調整為15%，首置或換樓客就不受影響，香港想再買樓投資收租的話，呢條路幾乎可以話行唔通。所以如果你持有多於一個單位的話，普遍黎講已經好過好多好多未有物業的人，而呢個鴻溝係好多好多年都無法跨過。


網上其實已經有好多人反映左今次加辣的影響，大致都係講投資的業主唔會賣樓，因為賣左買番的成本大增。而如果係換樓客的話叫價都會進取，因為先買後賣隨時High大穫的情況下，換樓客會傾向先賣後買，而先賣後買的大前題係唔到價唔放，因此好多人會傾向提高叫價，所以變相會推高樓價。對於代理黎講好大機會就係二手樓會冰封零成交，偏向會繼續主攻新樓因為發展商對大陸人有稅務回贈，相信好大機會遲Ｄ會將稅務回贈推埋比香港人。而睇睇淡的人當然就係話跌三五七成，無乜特別的新意。


以上的觀點其實有兩點係值得再探討的，一就係新盤的話其實發展商呢就真係一直都抬高左個價去回贈比大陸人，條數一早就預左係成個盤到，即舉個例如果咁叻仔佢地的新盤100%都賣比大陸人，咁佢地個BSD回贈幾多都要比到足晒，作為發展商呢條數一定計過。但現實當然唔會係100%大陸人買一個盤啦，所以佢地開價可能會估一估個香港人vs國內人的比例黎Mark Up個Margin，假設佢地預左有3成大陸人買，咁佢地可能就保守D預到50%係要回贈個BSD咁講，開價就預左要嘔番5成人的BSD出黎，如果唔到5成的話即佢地又會嘔少番D出黎賺得更深，呢個正正就係羊毛出自羊身上的道理，而如果你同意上面的理解的話，咁呢家個遊戲只係要10成都嘔稅，即係發展商係開價時谷住要加多15% x 50%的margin上去，咁樓價方向係點顯而已見。


有淡友可能會話，加左就一定有人買啊？無人買所以賣唔出唔得?發展商食屎都要賤賣啦！理論上做生意當然無話賺硬，但我更相信蝕本生意係無人做，而且發展商唔係蠢仔，你估佢會唔會唔知一手樓的優勢係將會強於二手樓，因為二手樓盤源變少，價錢硬淨，所以一手樓係各種優惠下加上代理的催谷，所有的客源集中晒落去的話，去貨速度未必會減太多，而且是次出招其實無影響大陸果班客咁濟，即係話去大陸貨果批貨一样會走到，如是者就算賣慢小小但一样去到貨的情況下，財雄勢大的發展商點解會劈價散貨，我睇除左黑天鵝情況下我諗唔到有咩可能會劈，所以一手主導的市場應該又係升。


而對於二手樓，有人話因為之前DSD的時候累進式的稅項有漏洞，所以呢個加辣只係修正之前細價樓相對優惠的情況。不過係打擊buy side的同時，作為有多個物業係身的業主我可以講話一定唔會賣樓。如同好多網民已經指出，聰明的網民唔會買一手樓收租又唔會比15%政府的話，唔係諗方法去用近親或買公司破15% DSD的情況下，基本上唔會再買樓收租，而無人買樓收租就自然少左租盤供應，因此租金將會局升。當然你又可能唔同意呢一點，但實際上我睇租金升勢將會長期持續，因為一方面政府打工廈違規劏房踼左好多人出黎，劏房需求本身強勁之餘，本來會有一班人買樓黎繼續劏去應付需求。唔好睇小呢一個動作，因為一個單位劏三四個套房就解決左3-4個租戶的問題，呢個係民間智慧去解決左好多人無樓住的情況，而且往往係一單位搞掂幾個家庭，但而家係無單位去解決仲有好多基層的家庭，呢一個由下而上的需求將會煮熟租金。


你可能又會話，咁都仲有人買新樓收租放出黎點會無供應啊？問題又黎啦，一就係有幾多人買新樓會租比基層之餘，更加會唔會有人買新樓劏開黎租比三四個家庭？本身新樓的供應已經少，劏更加應該唔會入（亦計唔岩條數），而目標客路又唔同，所以果D只比得起5000-7000左右的家庭將會係未來幾年發現劏房價錢上升得好快，而劏房都去到8000-10000的話，你諗下普通自己一個unit的住宅會係乜價錢? 而當租金又向上，一手盤又向上，二手又無乜人賣樓，賣親都係高價或破頂的話，咁樓價會係點呢？而如果樓價係單向向上的話，作為業主的你會買定賣定持有呢？


可以咁講，換樓下谷住果D另計，但你有得選擇有幾層樓的你，我深信係新招下都會同我一样，打死都唔賣。尤其是政府出招已經無日落條款，出完加完係唔會知幾時先停，所以你就算賣貴15%如果諗住買番都係比15%的話，咁重成本的情況下都係打個和甚至郁一郁都係會輸錢的情況下，你已經唔會想賣，而租金年年加的話，可以講更加無動力去賣樓。


至於如果你有幾層細價樓係手的話，每一層細價樓的距離，當佢400萬一層計，已經由18萬的DSD變成60萬，即每層的間距多左42萬，而對於普通人黎講每一個42萬可能係三四年的積蓄，所以如果你有5間屋的話，你已經再領先其他人超過10年的時光(未計仲要儲首期可能每個都要5-8年)，所以係呢個成本下，政府已經為多層樓的人冠以光環，你如果係後生仔未結婚的話，相信你去到女朋友屋企唔止有雞比食，呢家直情放題都似。


不過，未上樓又或有以玩財務自由的你又唔駛咁灰心，因為以上的野只限住宅，寫字樓工廈仲未波及，相信係政府打工廈的情況下，寫字樓將會一枝獨秀咁狂炒。