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單幢十派時

一直以來隊長叫人買樓都係唔好買單幢屌腳,原因重覆過三千幾次,一來成交少,二來管理差,三來升跌都好鬼慢慢半怕,四來管理費貴,總之正正常常一個屋苑人多戶數多可以避的野,又成日又四大行的地代帶人睇樓的實無死,呢個係隊長犯過錯後的一個結論。 然而,話說隊長最后一間買入的樓,係走甩左一間荀到仆街的盤的機緣下,就去左周圍睇。無他的,一方面果間荀盤真係荀到發癲搞到自己心情唔靚走左大寶。二來,隊長同自己講將咁多蛋放係同一屋苑亦唔係方法,因此係傷心受創的敗走之旅入面,我去左買左間深水佬的單幢特色戶。 買呢間深水佬的原因係個死人平台好鬼吸引我,開揚又寧靜係一個不爭的事實,而且距離地鉄又唔遠,但深水佬一個大問題係好多細A而無大A,而且又係一間單幢樓,唯一無violate自己個原則的就係要夠平同埋有selling point - 近地跌。所以係一試無坊的情況下,求其出左口價,傾下傾下其實同平時熟路都好唔同。熟的屋苑知價,比多一蚊我都知抵唔抵,但呢件單幢的,有小小溫溫鄧鄧就跟住買左。 係買入後的呢一年,成交係零。本來一直都有D後悔,因為睇番我走寶果件荀盤應該呢家執120萬左右,但果時屎忽痕有錢就想買的情況下,所以就買左呢件野,仲要如果大家記得買完無耐就出招,比經X同獅子玩左一輪的情況下 (PS. 記仇的我講多次,大家唔好用經X,點解?最後連coupon都係要追,你唔追佢死人都唔寄比你),之後買入仲發現樓上爆水喉,然後係公家喉法團又十年都唔係一次會,管理公司又得個阿叔係度唔理野,真係可謂對牛彈琴,就算隊長有埋法團經驗,又食環投訴搞呢搞路,都搞左我半年先搞到果個業戶肯維修。 所以一直可以話比大家聽,單幢樓都係廢架啦,但係我仲有D原因要買呢間就遲D再分享,然而當所有野一路都係差,又無成交的時間下,連網上都無得定時定侯估價的同時,隊長近日又去搵阿細A吹下水,佢又屎忽痕幫我報左個價番來。噫,睇一睇,都執左100萬喎,呢一刻的心情真係用十派時黎形容。本身我買的時候係稍稍估唔足,而家呢個估價同一間bank黎講應算保守,100萬亦唔算過份。雖然計番呢一年半年其實買乜都會升10-20%,但係一直無成交的呢個單幢真係吹漲,搞到我心情低落以為老貓燒J,好彩都保得住個清白之身。 Anyway,呢個單位的故事未完,要繼續玩下去可能又是一年的事,希望有日可再分享。無的話,就係簡簡單單收個

做主場是唯一出路

這邊廂,今屆政府做好多所謂的大項目,有高鉄有大灣區有一路一帶,有港珠澳大橋等等,香港似係走向下一個新世代的機遇,而林鄭亦不只此講明大灣區將為香港年輕人帶來好多機會。 那邊廂,呢排當同親朋討論政治,特別一講到將來,年青人的去向,好多人都感到比較灰暗,然後就只係活在當下,過得一日就一日,並無所謂意識到講咁多大項目所帶來的任何利益,也許只係打份工,港珠澳又好高鉄又好,可能只係番大陸玩方便點咁講,但講到嘩好撚有計好大利益咩,就丁點都無,所以呢個可能就係所講的離地吧。 作為一個小市民,講真你起咩大橋搞咩大灣區,老老實實我都係打份工食個茶記,香港呢個環境並無營造如國內處處商機的營商環境,但係大企業呢一來又不思進取,二來又唔夠走出黎的國企玩,係香港已經見到老牌發展商好大企業好只係係度維持業務,但國企黎插旗呢就日以繼夜咁,海航買地就係一個好好的故事,雖然似係失敗,但來的企業係只會越來越多,但呢個海航的故事有一個啟事比到我地的係,猛虎不及地頭蟲。 先勿論故是死因係咪政治原因定係資金鏈斷裂,問題係你黎香港玩就要跟香港的規矩,咁跟香港的規矩就即係我係主場你黎作客,呢個概念就好緊要了。 所以離地的原因,就係在於如果我地成日諗推D後生仔年輕人上大陸發展,呢個係作客的行為。十幾年前隊長去北京作客,果時香港人仲有優勢人地都覺得你質素稍稍高小小。但今時今日以至將來呢?隊長我就睇住公司的發展係由香港重心變晒上海,而新黎的同事已經英文唔錯,旅行去歐洲果種大陸人,雖則你可以見到諗法能力有時佢地都唔係話咁標青,不過當你埋枱食飯,幾十人都係大陸人,成個文化係會將香港同台灣分到出黎,你就知香港/台灣黎大陸作客,已經無運行。 隊長我地呢D中坑都仲叫做好彩食左D優勢仲有野水尾享受下個成果,但今時今日推條靚仔上大陸,然後同佢講喂機遇處處啊,我敢問你憑乜同人鬥。接下來的世界係中國的,呢個係不爭的事實,你無人無物無人胍,你想係大陸同一齊同期的人鬥,點玩?難聽D講,你連個微信錢包都無,叫車去邊你都去唔到唔識,開個銀行連大陸電話號碼都無,你要係大陸作客生存都已經困難,仲要係唔同語言同文化下競爭?咪撚玩啦。 係香港做主場,唔代表你好有優勢,因為如隊長咁諗,呢家香港企業十間有九間都要同大陸人合作做對口,你成公司香港人,突然有個讀到master degree黎見工唔太差又係香港畢業的大陸港漂

走資與加息

呢個星期最大的新聞,當然就係香港的匯率觸碰弱方兌換保證,即係話走資,D錢要離開香港了。而走資的主因,有好多人又話咩貿易戰之類,但以環球市場黎講,最容易去解釋的應該就係美息同香港息口有利差可圖,因此將錢帶番美國或其他貨幣,對比起有聯繫匯率的香港更吸引,所以就要走,而如果香港D錢走得七七八八,資金就會短缺繼而就自然要加息,一加息,香港樓仲唔冧三五七成嗎? 會唔會冧三五七成,首先一样野係呢個走資潮會持續幾耐,因為本身金管都鎖左成萬億資金係手,你要清晒呢舊錢香個個結餘先會緊張,所以個緩衝其實係好大。而當然,合理地我當清一半後有加息壓力,最多咪加番0.25%左右,其實已經可以大幅減慢呢個走資潮,而再唔停的咪加到0.5%,理論上港美息差就會變得無利可圖,所以你諗下呢個數係咪會令香港樓市冧三五七成呢,就閣下自己計數,不過以我所知每個月供多一千幾百蚊,其實以香港的業主黎講,濕濕碎啦。 另外仲有一样野,加息係加個P,但以香港整体結餘黎講係比較健全下,其實會唔會加P但減番個P-後面個數做下優惠又係未知之數,而且其實好多無買過樓的人都總係唔知道,業主其實有一招去減低加息影響的招數,呢一招就叫做mortgage link。 Mortgage link係比一個你借款額的50%比你去做存款比番等同的利息比你,即係你本來可能借左5M,本來2.15%按息月供18858,但加你0.25%息就供到19497,供多左639蚊好撚驚之際,其實你只要肯儲下錢,你有2.5M的額去頂2.4%的按揭,老實講如果一個實力夠的買家用盡mortgage link,老老豆豆其實加1%都好鬼濕碎,所以跌三五七成呢件事呢,就好睇果D無實力的買家。 而呢家市場上有幾多無實力的買家呢?假使間如果我地諗買6.01M的野要比兩球幾野,我當佢都應該唔會係太差的家庭實力掛,即係衰極都係6M樓下班人累事? 不過呢,如果借MC的話高成數按揭,其實呢班人好安全,因為佢地借MC即係買左保險,唔供破產都有人包底,所以得番可能累事果班人就係無借MC買細價樓果D。 如果你唔借MC買細價樓,買第一間借得6成,即係400萬都要比160萬,你估呢D人實力如何呢? 我諗都唔會太差掛,份工應該搵下錢肯儲下落mortgage link,應該都唔會點死人掛。咁缺口係邊呢?唯一就係真係大家無左份工囉,如果唔係,跌三五七成,應該好難,調

可持續的財務自由

假使間你已經有一定程度的財務自由,而又會睇隊長的文章的話,相信你年紀都唔會係太年長,亦即係話所謂的真退休應該都有一段路,而一日未拮到人生的盡頭,老實講你的財務自由是否無堅不摧,甚至係可以自我成長的,亦係一件值得討論的事。 即是咁,假使間你的財務自由是已經能制造50000一個月的被動收入,好啦咁要睇是否可持續的係你的工具係乜野呢?無論是樓又好股又好債又好,如果一個浪打埋來,你個計劃係會收檔的話,咁都未必係一個完美方案。當然我地又明白,要有抗跌力就最好楂番一定的cash,但楂得多cash又會減低回報影響增長,所以係有限的資源下去平衡風險同回報,實在係一件好考功夫的事。 然而,隊長更想討論的係,其實50000都唔係咩大錢係香港,要養家活兒叫做OK,但要超級好的生活呢,就未必啦,所以50000唔夠就即係要增加呢個被動收入,而如何增加呢就係數字同現實的遊戲。 相信大部份人睇得呢個博客,應該都好多係支份糧的打工仔,即係要提升呢50000的收入,除左慳D洗去令50000有盈餘之外,最主要都係靠份糧吧,而又如果係靠份糧去做一個可持續增長的portfolio呢,實情又係一件好難的事,要知如何難就計一計數就知。試想想舉例你係以匯豐息口唔槓桿去做,要去到50000月入,大約你已經要1000萬的匯豐係手,約6里息即係派60萬一年,平均要50000一個月。好啦,要每增加10000的被動收入,即係要儲多約200萬的匯豐先得,而假使間你無食波幅的運又無玩期權收多小小期權金,要儲200萬要幾耐呢?當你每個月儲到50000,都要40個月左右,即三年多,而呢三年多你係唔可以無左份工去頂住開支,亦即係話咩呢?即係你有被動收入50000黎講,要增加多10000的被動收入係要多三年幾,即財務自由但不能自由,不過當中係無計股票升/跌。 人生有幾多個三年幾係一個問題,但如果你明隊長諗緊的野係,要做到個portfolio自我成長,就算有份人工頂住都係一件好難又好慢的事。之但係呢個困局只係我地呢D普通人家先會遇到的問題,因為如果我地假設一個正常人的正常family係用10萬元計,一年120萬咁講,咁要超120萬的被動收入先可以做到,而以匯豐6%息口計,即你要楂住2000萬先可以打個靚和,但就算你有一個double的匯豐,即每個月儲多10萬,其實個return of 呢10萬都係好細,仲未計

增加供應也未能改變升勢

好多學者提出,要解決香港的樓價問題,就係要增加供應,呢個係一個好合理的邏輯,但同時係今時今日的香港,除左只係用黎呃下市民之外,基本上是沒有效用的。 從經濟學的層面,如果,即如果我地有無無限的供應,理論上價錢可以壓到免費都得,即你呢一刻呼吸緊的空氣,只要大自然唔收你皮,你呼吸緊的仍然係免費。所以從理論上,如果樓可以做到無限供應,是的,是可以解決香港以至全世界的住屋問題,不過大家回歸現實,樓呢樣野,係唔可能無限供應的,亦即係話樓一定係有限供應的東西。 好啦,咁話明有限,香港受制樓的有限條件係咩呢?好明顯,政府話比你聽的,係土地問題。但隊長話比你聽,樓所受的限制,仲有法律,仲有起樓的工人數目,仲有起樓的機器,物料供應商的產能,仲有起樓所需的時間,以及你睇唔到的反對派同環保人仕。以上呢一堆理,唔係你解決一個因素就可以解決問題,亦即係話你可能有地就無人,有人就機器,增加番人之後又無地等等。所以,從生產的概念黎講,香港係受制於一個造樓的產能數字之下,而目前係無人知呢個數字係多少,一味就話搵地搵地,當然無地就真係一個問題,之但係其他因素都係配套。 以今時今日香港的年供應量黎講,私樓係萬零個,公屋就兩三萬個咁啦,比你搵到地全速去起,可以起幾多樓呢?也許我地估計50000個咁先吧。你可能問,起100000個唔得咩,200000個唔得咩? 得,唔係唔得,但你如果一年將咁多項目上馬,隊長我好肯定話你聽你層樓的成本就一定唔會平,點解?好明顯啦,D工人咁多工開,你又開工佢又開工,度度都請人,機器又好工程師建築師都係度度都搶,你自己諗下如果你係發展商,起層樓要平賣,但係所有成本全面上升,如果無錢賺甚至要蝕錢,你仲做唔做先?仲做,咪玩啦? 所以,要賣平樓,首先就係要有地去試下增加供應,而增加供應時又唔可以成本上升,否則好多工程又會自動剎停,即供應又企左係度上唔到去,咁即係供應唔可能大幅增加,咁又如何令樓價變平呢?好啦,就當各方面都可以配合,如引入外勞咁講啦,但點都有一個限制就係時間因素。要所有野全面配合,唔係一頭半個月可以做到的野,即你想搵個新仔入行就有幾年經驗的工人的產量,咪玩啦,時間,係可以話你知要慢慢培養經驗先可以做到個供應的,即就算乜都配合到,都要有個lead time先可以令到起樓的產能大左。 好啦,講到呢度你如果認為產能大左就足以隊冧樓價,咁少年你就太