走資與加息

呢個星期最大的新聞，當然就係香港的匯率觸碰弱方兌換保證，即係話走資，D錢要離開香港了。而走資的主因，有好多人又話咩貿易戰之類，但以環球市場黎講，最容易去解釋的應該就係美息同香港息口有利差可圖，因此將錢帶番美國或其他貨幣，對比起有聯繫匯率的香港更吸引，所以就要走，而如果香港D錢走得七七八八，資金就會短缺繼而就自然要加息，一加息，香港樓仲唔冧三五七成嗎？


會唔會冧三五七成，首先一样野係呢個走資潮會持續幾耐，因為本身金管都鎖左成萬億資金係手，你要清晒呢舊錢香個個結餘先會緊張，所以個緩衝其實係好大。而當然，合理地我當清一半後有加息壓力，最多咪加番0.25%左右，其實已經可以大幅減慢呢個走資潮，而再唔停的咪加到0.5%，理論上港美息差就會變得無利可圖，所以你諗下呢個數係咪會令香港樓市冧三五七成呢，就閣下自己計數，不過以我所知每個月供多一千幾百蚊，其實以香港的業主黎講，濕濕碎啦。


另外仲有一样野，加息係加個P，但以香港整体結餘黎講係比較健全下，其實會唔會加P但減番個P-後面個數做下優惠又係未知之數，而且其實好多無買過樓的人都總係唔知道，業主其實有一招去減低加息影響的招數，呢一招就叫做mortgage link。


Mortgage link係比一個你借款額的50%比你去做存款比番等同的利息比你，即係你本來可能借左5M，本來2.15%按息月供18858，但加你0.25%息就供到19497，供多左639蚊好撚驚之際，其實你只要肯儲下錢，你有2.5M的額去頂2.4%的按揭，老實講如果一個實力夠的買家用盡mortgage link，老老豆豆其實加1%都好鬼濕碎，所以跌三五七成呢件事呢，就好睇果D無實力的買家。


而呢家市場上有幾多無實力的買家呢？假使間如果我地諗買6.01M的野要比兩球幾野，我當佢都應該唔會係太差的家庭實力掛，即係衰極都係6M樓下班人累事? 不過呢,如果借MC的話高成數按揭，其實呢班人好安全，因為佢地借MC即係買左保險，唔供破產都有人包底，所以得番可能累事果班人就係無借MC買細價樓果D。


如果你唔借MC買細價樓,買第一間借得6成，即係400萬都要比160萬，你估呢Ｄ人實力如何呢? 我諗都唔會太差掛，份工應該搵下錢肯儲下落mortgage link，應該都唔會點死人掛。咁缺口係邊呢？唯一就係真係大家無左份工囉，如果唔係，跌三五七成，應該好難，調整，也許難講D。


走資潮未完，以上都係一個假設，邊個又可能知道一下子走幾百億，又或者，走多十日八日就停，大家可能發現，原來無影響都未定。