走資與加息


呢個星期最大的新聞,當然就係香港的匯率觸碰弱方兌換保證,即係話走資,D錢要離開香港了。而走資的主因,有好多人又話咩貿易戰之類,但以環球市場黎講,最容易去解釋的應該就係美息同香港息口有利差可圖,因此將錢帶番美國或其他貨幣,對比起有聯繫匯率的香港更吸引,所以就要走,而如果香港D錢走得七七八八,資金就會短缺繼而就自然要加息,一加息,香港樓仲唔冧三五七成嗎?


會唔會冧三五七成,首先一样野係呢個走資潮會持續幾耐,因為本身金管都鎖左成萬億資金係手,你要清晒呢舊錢香個個結餘先會緊張,所以個緩衝其實係好大。而當然,合理地我當清一半後有加息壓力,最多咪加番0.25%左右,其實已經可以大幅減慢呢個走資潮,而再唔停的咪加到0.5%,理論上港美息差就會變得無利可圖,所以你諗下呢個數係咪會令香港樓市冧三五七成呢,就閣下自己計數,不過以我所知每個月供多一千幾百蚊,其實以香港的業主黎講,濕濕碎啦。


另外仲有一样野,加息係加個P,但以香港整体結餘黎講係比較健全下,其實會唔會加P但減番個P-後面個數做下優惠又係未知之數,而且其實好多無買過樓的人都總係唔知道,業主其實有一招去減低加息影響的招數,呢一招就叫做mortgage link。


Mortgage link係比一個你借款額的50%比你去做存款比番等同的利息比你,即係你本來可能借左5M,本來2.15%按息月供18858,但加你0.25%息就供到19497,供多左639蚊好撚驚之際,其實你只要肯儲下錢,你有2.5M的額去頂2.4%的按揭,老實講如果一個實力夠的買家用盡mortgage link,老老豆豆其實加1%都好鬼濕碎,所以跌三五七成呢件事呢,就好睇果D無實力的買家。


而呢家市場上有幾多無實力的買家呢?假使間如果我地諗買6.01M的野要比兩球幾野,我當佢都應該唔會係太差的家庭實力掛,即係衰極都係6M樓下班人累事? 不過呢,如果借MC的話高成數按揭,其實呢班人好安全,因為佢地借MC即係買左保險,唔供破產都有人包底,所以得番可能累事果班人就係無借MC買細價樓果D。


如果你唔借MC買細價樓,買第一間借得6成,即係400萬都要比160萬,你估呢D人實力如何呢? 我諗都唔會太差掛,份工應該搵下錢肯儲下落mortgage link,應該都唔會點死人掛。咁缺口係邊呢?唯一就係真係大家無左份工囉,如果唔係,跌三五七成,應該好難,調整,也許難講D。


走資潮未完,以上都係一個假設,邊個又可能知道一下子走幾百億,又或者,走多十日八日就停,大家可能發現,原來無影響都未定。







留言

  1. 同意作者的羅輯, 小許伸廷.

    同意: "...最多咪加番0.25%左右,其實已經可以大幅減慢呢個走資潮,而再唔停的咪加到0.5%,理論上港美息差就會變得無利可圖..." 但講緊係今日.

    餘下一年美國每一次加息, 香港駛唔駛跟? 唔駛的話, 人地咪沽港紙囉.
    所以TOTAL IMPACT 係, 0.25 TO 0.5% + 餘下兩次 = 0.75 TO 1.00%. (假如FED今年真係加三次)

    今日係業主PAID緊 (1.65% TO 2.05%) --> H + 1.25%, H = 0.4% to ~0.8%
    如果多0.75 至1% 係講緊今年年尾係會係(2.40% TO 3.05%): 利息支出係一倍呀.

    100%計數...

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  2. 加息雖然實際影響不太,但始終對樓市是負面因素,對樓價始終都會有一點約束力,大跌好難,但升少啲或向下回調都好合理

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