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擴展版圖

呢幾日隊長的計劃又再度急轉,由於好耐無提及的Secret Project有異常好的回報,所以隊長又係度諗如何開長新的版圖。 其中一個最勁難搞的問題今時今日黎講就係按揭問題,由於金管定下來的苛刻同奇奇怪怪限制,每間銀行對multi-mortgage的取態都好唔一样。舉個例匯豐雖然進取,但係佢打我人工的折扣就比起其他銀行再辣,所以隊長基本上係匯豐可能想再借都難,特別係壓測下的50%同40%的入息水平,打折后好難達到。 中銀的取態又好得意,佢地人工的計法同租金收入又無咁辣,之不過有一样野好好玩的就係所有收租物業要有銀行出示的授權書先可以計數,那怕你的按揭成數都只係50%樓下。呢條例就真係對於我地呢D收租佬黎講可謂辣到無倫,始終咁多層樓的租金收入本來對於re-mortgage有幫助,但老實講有邊個收租佬會問銀行攞呢封授權書?好多都係做按揭時話比銀行聽係投資做5成就算,所以避重就輕下唯有變陣。 唔睇兩個龍頭大佬,反而細小小的銀行就仲係可以彈性處理,無論係人工同租金的打折,以及授權書,都無咁大的問題。之不過個問題仲係收入的50%同40%的壓測下,想係升的樓價中唧出一舊大數去再按,呢家都真係好鬼難。講真唔係講一舊咩大錢,就算你想唧多一百幾十萬咁講,即係你攞P-Loan都借到的錢,係mortgage黎講都真係重重難關,所以要係擴展版圖上,可以話難度極高,但同時你亦可以諗係質素極好。 要係今日買樓上車的人,財務質素絕對唔會係一個普通人仕可以暪混過關的人,無番咁上下穩定同收入,呢家唔會借到9成,而再上吃多一層的,就更加唔會係一個普通人的事。所以如果個市係咁節情況下都上升,你可以諗幾样野,一就係市底真係好L強橫,二就係你都唔太駛怕有人累街坊,因為楂貨以及楂重貨的人,新的就財務上靚質素,舊的就樓價上有絕大空間,呢兩種人係條街楂貨,你真係唔駛太京會有人掟貨隊冧市。 因此,今日有人問我係咪有錢都唔好投資的時候,隊長認為答案係好取決於你個人。首先先決條件係你要有鬆動的資金,而如何定義的話,理論上你如果係有樓之后仲有第二筆錢買到第二層樓的話,金管都已經守左一關。而你買完一層細/中價樓后仲有幾十萬係袋的,個人黎講都應該叫做好鬆動。 第二個問題去擴展版圖就係睇下你的預期投資回報有幾多,事實上近半年係 20121026 的影響下,近半年樓市都有一個幾顯著的升幅。而呢

沒有年青人的樓市

同朋友講起樓市,其實呢家真係發現一件幾恐怖的事,就係無講開買樓的,繼續唔講買樓,講買樓的,就大部份仍然未買到樓。唔係講笑,去到隊長呢個80頭年紀的人,以我身邊的朋輩黎講,未買樓未上車的人,係佔多數的,而再向下5年黎講,就更加明顯,雖然你可以話不嬲都係人越大先會較大機會買樓,不過我相信以目前黎講,如果有數字的話,我相信無樓的30歲人比例,對比歷史任何一個時段都高,而且似有惡化同老化的趨勢,樓價再升的話可能40歲無樓的人都會越來越多。 前幾日同其中一個朋友傾開,佢不嬲對投資無乜概念,之前成日就想搞生意。當然我好慶幸佢無一時之氣亂做生意,而佢亦順勢同我講小小樓市。以佢對樓市零概念黎講,我舉左一個比較容易明白的例子,就係假設全香港有100個物業,其實有90間都已經比正常要住的香港人用家買左住緊唔會賣,而剩番落黎係有10間比你地D人買黎投資啊炒啊上車咁的。不過呢家最大的問題係對於呢10間屋,其實可能有9間至9間半,都比人買左黎做長線收租死楂唔放,所以呢家講話上車好咩都好,大約就係靠每年新增由地產商起的1間屋去比人分,咁你話夠唔夠分就好明顯,除時仲有投資者食多你半間,貨源歸邊下年青人想上車,其本上唔會有可能。 講到供應短缺,相信大家都可以拋出一大堆原因,咩地產霸權,官商勾結,地產商玩野,政府無地,人手不足,前朝勾地問題,環保地區意識等等,而再推到樓價飛升,除左供應短缺之外,跟住又講D人炒高晒啊,QE啊通漲啊,貨幤戰爭等等,反正唔係經濟專家都可以比到一堆好似好Pro的解釋比你。不過其實比你講到識飛,世事都被你看透了又有柒用?到最后只有一样野係重要,就係有無認清事實順住個勢去走而已,呢個先係關鍵。 簡單黎講,我比你知道問題,但你有解決方法咩?連奧巴馬同習近平都要去QE印錢,CY林鄭同波叔都搵唔到新地出黎,你自已不防諗下你係邊位可以去改變世界?年輕人有理想係好,不過生存左咁耐我相信有番小小經驗的人都知,呢個世界其實真係好難改變的,所以如果你要花十年二十年時間去抗爭的話,點解唔反而用同样時間去跟住個遊戲玩而去贏個遊戲呢?政治上我認為係要爭取一些理念的,所以我所指的只係財務上,話明比你聽個現實係咁,就係樓少,樓價就係被夾升,就當佢有地產霸權,點解永遠都迫自已做無產階級,而唔去試下諗方法變有產階級呢? 有時我覺得好怪,我係度諗究竟一個人諗方法儲錢同賺首期難D,定係

不要讓500呎綁住你條春

曹SIR的一篇訪問,提出香港地產霸權令租金成本高,而年青人又好似以拥有一層樓為目標咁,係高成本下將會吸晒青春同收入,到供甩層樓時有經濟能力才創業已經四五十歲,所以要趁后生創業芸芸,理論上隊長係認同曹Sir的觀點的,不過實際上隊長如果有小朋友的話,就未必會叫佢咁大想頭了,做人有時都係要腳踏實地同面對現實好點。 其實隊長認為買樓為目標同創業未必係同一條線上,當然資金有限,係財務上就要取捨。之但係如果係邏輯上,買唔買樓為目標,以及創唔創業其實係無衝突,換句角度黎講有D人係可以唔買樓但亦唔創業,又或者又買樓又創業,所以個命題有多少mislead左話買樓就唔創業,呢一點係要修正番。 講到創業,作為一個中青我都曾經有個一團火同理想,不過呢D咁昂貴的野早就已經怕怕了。生活係一個現實世界,有D野就係咁現實,唔係下下都可以靠一人去改變。舉個例,你踼波好勁的諗住做職業球員,你入青訓然后入球會跟操,到最后可以踼十年職業,之后又點呢?只靠踼波係香港係唔可能發達,就係唔可能發達,你係場上幾L勁都無用。如果有條阿叔食住雪茄飲住紅酒同你講話叫你有理想,退休搞隊波搞個球會試下發展你的事業,你真係陪佢癲的話,我只能話你痴L左線而已。 創業的野第一样就係要有個Eco System係度,曹Sir都指出左呢家香港係無乜Angel Funds,咁無錢你又想創業已經係好鬼難,真係畢左業唔食唔養家咩,係香港呢D人點會得到尊重更加難搵女友(如果係男人)。講到錢,係香港比你申請學校果D咩創業基金,都係講緊十萬廿萬咁批比你,仲要已經好L叻。講真係香港十萬廿萬你估好多咩,如果有創過業的人都知,呢筆錢真係可以話同無無乜關係,只要你一講請人基本上就已經好快幫你燒乾晒。係香港就算有一球創業都唔係咩錢,所以無錢就即係無人,無人就無人材,下下靠年青人果團火自已慳住荷包行條創業路,仲要創業的第一年失敗率係高於90%,你同我講要有團火,但身邊D同學穏袋人工一年又一年,條路係極難行,甚至行唔到,到最后如果失敗左,咪又係嘥時間打番份工由頭黎過。 好多人又會將地產霸權同創業扯上關係,呢一下我係認同的,但同時係又不認同的。退后一步諗,其實所謂的租金唔一定係同地產商或業主有關喎,我假設呢家周生生同你一間車仔面都爭租我間鋪,周生生出100萬一個月,你出10萬一個月,咁我無理由租比你喎。當然你可以話周生生都係大財團地產商

月入三萬的悲劇

睇完月入三萬的片,好多年青人都會覺得將來好悲,而再睇埋東方個訪問,講述真實版的主人翁身為建築師都要賣車做勞力先買到樓,隊長認為呢個的的確確係一個悲劇,不過悲的地方,唔係因為高樓價,亦唔係因為社會無希望,悲的地方,係因為我地社會教出好多學歷高但無財商的人。也許,在財務規劃黎講,故事的主人可以係用無知黎形容。 無知的代價好沉重,相信建築師本身都已經意識到。不過,比左學費有無學到野,我諗佢自已都可能唔知。 其實由隊長好耐之前寫關於 有車無樓的男仔 系列開始,已經提出玩車係一件好燒錢的興趣,而呢個興趣的代價除左係錢之外,仲可以係演換成時間。訪問裡面其實亦可以睇到,當然玩車可以有好開心的時光,不過要追番呢D燒左的錢,到后期建築師都要做苦力去賺錢,你話係咪好慘先?安慰的當然係建築師肯放下身段去追,之但係如果一開始就明人生的財務係點部署,其實又駛乜辛苦自已? 故事入面玩車的錢,我諗車價都起碼無左十萬八萬,而每年佢自已都講話可以儲多5-6萬計,我覺得都係一個好保守的數字,除非佢本身住村屋慳停車場,否則停車場同油錢無理由燒咁少錢。但點都好,我當佢係咁易楂左5年車,實價輸8萬,大約都無左35-40萬。你可能會話呢條都唔係大數啦?不過,其實唔係大數亦唔係細數,當你一個月儲1萬,呢度都已經係3年的儲蓄。而且,呢筆錢的意義,唔係只係在於呢幾十萬,更大的問題係你無左呢幾十萬,佢就要再洗多幾十萬先慘。 其實明眼人一睇,都知35-40萬已經係一個9成按揭的首期,如果你3-4年前有呢舊錢你好易買到樓,不過佢無,所以佢婚后就用1萬元玩租親戚屋企住。當然一方面佢慳左低兩成的租金,不過個cash outflow仍然係有的,當你個親戚唔加租啊,4年都用你48萬啦,燒左35-40萬,結婚就又局輸多48萬,一來一回就80萬了。 同一件事的演譯,除左因為無首期局租外,另一個原因就係悲劇地走去買樓花。老實講28個月的樓花,以天晉3期係2014年10月賣樓計,只係計一計租果下都起碼又無左28萬,如果唔係親戚樓可能仲因為租約年期要前前后后硬食多幾個月,好彩佢有親戚照先輸少好多。諗住慳個裝修,但係就要等28個月,我真係暈得一陣陣,前前后后因為架車,去到呢度已經硬食無左100萬咁劑。 可能你以為故事已經講完,但其實仲要諗番就係如果佢無玩實,又如果四年前佢係有能力買的話,假設佢果時買個將

內地經濟與港樓價

人民銀行自今年3月以來第二次宣布減0.25%息,看來減息谷經濟的方向都幾明顯,加上可以令人仔內在價值貶值,變相繼續令美國難加息,可以預期間接對港樓都係有利。 話說回大陸,之前有同內地銀行的朋友傾談,其實經濟面向下已經成左形,呢家只係不停咁放新貨去頂住舊貸,以及開發新的三四線區域生意去做靚盤數,實際上好多企業都已經唔掂,無法還錢,尤其是之前企業貸款下下都8厘9厘10厘咁去,增速過快的經濟係突如其來的經濟轉向下,前景都幾灰燼。因此,阿爺係最近兩年都由保8去到保7.5,然后7都差D保唔到的時間又話唔再在意經濟增長數字,講真明眼人都知係結構性的低增值生產業下,人仔升值太多好易搞死個經濟,而經濟一轉勢,咁大個國家唔係咁易夾硬推番上去,所以一定要盡快救。 當然呢家內外夾擊的形勢都幾複雜,外就有早幾年美國迫中國人仔升值,匯率一路有序咁升,但可能已經升過左小小龍,馬上就令經濟出現警號所以要剎停,不過預著呢家又有貨幣戰爭,同埋人仔又再慢慢多一點國際化,係外匯市場上人仔上上落落都會有唔同的風險。不過當呢家經濟唔好,最直接當然係減下息推低個匯率幫出口。而內在方面,過去幾年經濟唔好,出口又減速,阿爺就話要谷內需。可惜內需唔係阿爺講下吹下就得,人民搵唔到錢就吹極都無用,不過之前又要禁住個傻左的炒樓風以防貸款質素惡化,尤其係地方債企業債好多都想爆想爆,所以一直都又限購又醒咁。 不過睇黎經濟下行風險已經太大,所以今年已經放寬晒D限購令,而且減息谷經濟,股市又癲L晒,好明顯就係中央行另一個方向,玩財富效應谷經濟谷內需。老實講呢段時間真係好多人賺左好多錢,唔好計香港人炒股,國內個pool先癲,我有大陸同事據說炒大陸創業板執左一千幻,呢家番工都無晒心機搏炒中。而我相信,呢排係大陸股市的大陸股民一定比香港搵到食的人的人數多好多,所以呢一轉又造就左唔少有錢大陸人。 其實近呢十年,大陸的房地產市場已經好誇張,不過財富效應下廣洲深圳已經有日光盤出現,即係一日比人搶L晒,再加上中央放鬆借貸成本又放限購,睇黎得到阿爺祝福的房地產將會重拾升勢。咁呢個升勢對我地港樓又有咩意義呢?首先,雖然香港都應該仲係中國的城市入面樓價最高的城市。不過,如果你唔睇平均呎價,但睇呢家係一線城市買層樓係乜野價錢,可能你又會有另一個睇法,因為而家其實係大陸買層似样小小的樓,都好易四五六球起跳,仲要係人仔。所以,好

人工事業與樓價

早幾日分享左 Kelly Service 所編制的2015人工參考報告,好多網友即時留言發表自已意見,有網友認為比較貼近市況,亦有網友認為奸商仆街社會唔會益街坊,好多人都攞唔到呢D人工芸芸,因此隊長都認為人工與樓價呢個議題又值得再次探討。 事實上個人工參考報告係唔係準確根本無乜意議,因為就算同一個工種,同一公司又會有分年資,而唔同公司又會有分華資同外資,理論上都可以出現幾大的差別。之不過,成份報告最值得諗的就係,而家有好大一班香港人係搵緊相當唔錯的人工,就你不停咁向上下撞動份報告,唔難睇到搵三四萬月薪的職位大有人在,而搵到過百萬年薪的亦有一個相當的數目。以我地細過聽人講過百萬年薪係好L勁,但而家好彩D的人搵呢個數,唔係一件唔可能的事,問題只係話點解"你"唔係搵到呢個數而覺得好唔公平。 老實講,每次一講呢D議題,總有超級憤青(中青)衝出黎話老細有幾仆街,奸商有幾仆街,個社會有幾咁仆街,所以自已係被剝削壓榨的。對於打工仔被剝削壓榨,隊長認為係存在的,但又唔能夠講話係單方面問題。當然有仆街老闆駛多個錢都係牙痛咁聲,但點解你又要為呢種仆街老闆打工而唔去搵過第二份可發展自已能力的工呢? 回想隊長第一份工,間公司的流轉度極高,每三個月就有一班新人入黎舊人離去,我竟然做左三個月已成為年資最老果個人。睇見大老闆加人工,都係200-300蚊咁加,係一間金融公司入面實屬刻薄,而當大老闆的心腹秘書要離職時,係平時都唔會留人的傳統下,老闆嘗試加左200蚊比呢位秘書去留人,當然一聽到呢度比我係個秘書都走,而隊長我亦係好快就搵路走離開呢間仆街公司。都係果句,仆街老闆係有,但你自已識唔識走,走唔走到,先係關鍵。 隊長認為有能力的人,係香港識走位,衰極有個泡。但如果你無能力,咁認為呢個世界呢個香港呢個社會有幾仆街,亦只係得個鳩叫。可能你仲會話呢個社會仲係無比機會我,對我幾L唔公平,咁隊長又不禁反問你,如果你細個好L努力讀書,今日做個醫生律司搵十皮絕對唔難。當然你話咩話,我讀書係無咁醒喎?咁我又會問,咁你捱唔捱得啊?捱得?咁你如果去紮鉄都有2000-3000一日,一個月搵四五皮唔難喎?再唔係,做個地產保險經紀,肯追車夠厚面皮,肯搏肯捱,三四皮一定有,你努力的十皮八皮都仲得喎?咩話,唔做D無朋友的工作?咁你係職場上有無試過跳去一個比你發揮到的平台啊?咩話,

親戚的七層樓之謎

由於隊長的身份係親戚中相對隱密,故此好多時都可以好隠閉咁收風,聽下親戚的八卦野。而最近係聽番一個遠房親戚據說手持七個物業,具体係乜野的一籃子樓盤就不知,但相信今日黎講七層樓亦係一個唔小的數目。 可能你會話七層樓或以上好多人都有啦,又有咩特別呢?問題係如果你個腦計黎計去都計唔到諗唔到呢個人點樣可以買到七層樓的話,呢下先係一個值得研究的地方。 首先,生活係今日的香港,如果你想有樓,甚至好多層樓,最容易諗的就係成功靠父幹。不過,呢位年近六十歲的親戚,父母都係公屋出生,而且近20-30年都已經無做野,基本上係無可能收收埋埋有一大舊,就算有,佢果度五六個兄弟姐妹,點解要幫你一個買七層呢?講唔通的。而計家庭的話,呢位親戚就正正係上有高堂,下有仔女,仲有個老婆咁,一家七八口同住一個居屋單位,所以點計都唔似係有父幹母幹的幫忙。 其實呢七個物業按我估計已經係早響2007年前就買入,當然當時的按揭要求以及仲未有正面信貸資料庫,理論上好似係易D。不過易還易,理論上你都要比首期掛,就當你十零廿萬一間先啦,係唔係咁易係果個年代可以接二連三咁攞到咁多次十幾廿萬或更多出黎買呢?如果你收入強勁就當然無問題啦,不過還記得佢地只係住居屋,其實呢位親戚亦早於十年前左右已經無做野,再推算多早十至十五年,佢都只係做普通搵萬零蚊的工作,其餘主要收入都係靠太太果兩三萬的收入去支持成家人的洗費,老實講又老人家又小朋友番學,再慳我都諗唔到咁多舊首期點样可以攞到出黎? 當然你可能會話,會唔會係層樓升左再加按再買咁呢?呢個未嘗唔係一個可能性,但只不過收入黎講都係靠佢太太一份主要收入,我知當時係可以入唔同銀行狂借而避免計唔到條數,但我更大的問號係佢地都唔似太進取又唔似太識財技的上一輩人仕,係咪真係識得玩之餘仲要有膽量係咁狂借黎買樓收租,呢個又係一大問號?畢竟要記住佢地係養好多人,而且老公的搵錢能力係越黎越低而接近無的情況下,要一個老婆養成家的前題下仲大膽搏殺,我真係唔係好諗得通。又或者,可能係佢地已經搏殺完老公先唔做野,唔知,但以我記憶中應該唔係發左先唔做野,應該係健康問題先局住唔做,好似係。 所以大前題係咁多個首期,相對咁多人口要養,同咁少人搵食的情況下,可以生出咁多層樓,呢個謎真係好難明。而且,難明的唔單止係我一個諗唔明,據說佢地遠房親戚的近親,都唔知佢的發跡係如何練成,彷似好似係突然