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Friday, April 9, 2021

2021大陽春

 


傳統黎講,樓市係農曆新年後都會經過一次小陽春,因為聖誕到新年好多人都唔會買樓搬屋,谷埋三幾個月,連埋預計的人工同花紅,一次過谷一谷個樓市。而香港係過去兩年的神奇兩年下,初時以為經濟疲弱無乜生氣,但一到左復活節,睇黎大都休養生息完,氣氛稍一緩和,成個樓市係復活節以一個超旺強勢黎完結。


如果復活節呢幾日大家無外遊的話(即,無去郊外旅遊),唔難發現周圍都有帶人睇樓的活動。隊長最深刻的係,只係落一落街行去對面買少少野,同電梯已經有一台客,出到大堂又有另一台,屋苑行過又有兩台,短短幾分鐘已經勁多客睇樓,心諗駛唔駛咁誇張。而且,好耐無聽過代理電話響的手機又開始有番代理的踪影。不過,今次呢個市況,似乎只係針對二手樓,相反一手樓銷情似係好弱,但二手樓的成交仍然反映有價有市。


其實樓市的復甦亦唔係呢幾日,如果有睇番成交,不難發現由二月中開始好多大屋苑都多左勁多成交,平盤都已經走晒。同代理傾開,大家都睇到個市已經郁緊向上,基本上由二月到而家都應該升左3-5%不等。去到復活節其實呢一批成交已經係去返好多屋苑的歷史高位甚至破頂成交,呢一下隊長相信過完復活節又開始要整固一下,因為剩番落黎的二手業主應該都係硬淨派,所以交投也許會又停一停,但成交應該都會係高位,要搵平盤應該會極難。


然而,一直以通脹黎估計樓市的隊長相信,今年全年大約都只會升10-15%左右,個人認為呢家升左5%計已經行左一半,而實際通脹其實都相當利害,尤其係世界各大都係今年大幅印錢的世界下,通漲係必然的會惡化,但在疫情下的新經濟有太多的結構性重組,普邏大眾有部份人受惠但有部份人同時受損害,未有一個大趨勢的新經濟形成之前,始終會只有少部份人可以受惠,雖然繼續可支撐樓市,之不過有一重大因素未能發揮推升作用的就係租金。


的確不得不承認,租金係今時今日升得相當之緩慢,呢個亦反映左買唔起樓又要住的人,即係除左繼續買唔起之餘,承擔能力仍然係弱,甚至可能唔租樓搬番同屋企人住等等都會令租金繼續受壓,而且移民潮的情況持續亦的確會令樓市係租盤的供應增加。故此在香港未能全面開關之際,沒有外來人口的進入支持下,新經濟可能會令租的市場繼續弱。


睇番樓市,好多人今年推斷因為新的按揭政策下,兩房及三房將作為火車頭推高樓市,的確今年又真係咁样一個市況,一手樓同細價樓都只係在跟住後面升,但卻沒有二手兩房咁火熱。不過去到今日,好多三房開始貼緊1000萬的邊緣下,目前將會得番兩房做主力,呢種拉升的力睇黎亦會將分番些動力向下遊,所以下半年隊長認為細價樓將可能會比較以追落後的資態拉升一段。


整体全年都旺,樓市回復生氣將有助整体市況可盡快回復正常水平,亦為市場注入新動力,如果呢幾個月買左樓的你,恭喜你,相信下半年應該會見到較明顯的升幅,亦會令你坐你個盤時心理都會坐得舒服些。

Thursday, March 4, 2021

無限子彈




今年開初,股市好似拍左野咁不停向上,瘋狂炒到30000點完全脫離左個經濟仲係因為疫情下受影響之際,好多人都仲係樂於其中咁參與呢一個瘋炒的股市。當然有唔少人提出新經濟下可能已經慢慢在疫情人形成左new normal的經濟型態,所以一眾科技股尤以騰訊升到飛晒天,小弟不才心血少唔係好掌握到點样估值點样玩先岩,所以錯過左呢一票發左唔少人的車,然而傳統智慧告訴我們一般黎講當所有人都買股好HYPER之時就要有戒心,近日隊長我不少唔投資的朋友都開始講股票,也許係一個時候大家要開始提高警覺。


但值得討論的,係每日2-3000億成交究竟D錢由邊度黎,就以港交所數據黎講先,2020年12月平均每日成交都係1408億左右,但而家短短3個月轟到上30000點,係有每日2-3000億計,多左出黎的錢我諗大家都唔太難估應該呢個世界上只有一個國家有能力以千億的scale係香港入市,而當然背後就緊係有唔同的考量,而如果政治的動機黎講,可以睇到就係中國人係全球圍攻下,經濟不受影響之餘仲要繼續旺盛,國力每日都上升,以經濟力繼續左右世界舞台的戲路,呢個似乎是國家在打的如意算盤,所以港股升係有一定的合理性。


要成就呢一個套路的話,要先諗一下究竟點解全球可能只有中國先做到呢個動作,而當中又點解美國或其他大國做唔到呢?好簡單亦好神奇的係,歐美國家的資本帳係公開的,如呢家美國國債印幾多錢出黎,大家都會知,而如果美國試下突然印十倍的錢會發生咩事呢? 通脹一方面就幾乎肯定,但係更重要的係同全世界的匯率都會大跌,即你琴日用1蚊美金同我換1.2歐元計,假設歐洲佬無印十倍錢只有美國佬咁玩,咁美金兌歐元應該係變左1蚊美金換到0.12歐元 (大約啦),如果吾係的話,喂你班美國大帝咪突然可能月入5000美金的人,突然咪黎到歐洲變左月入50000美金咁濟,咪成個國家變左有錢佬買晒我地D野?


所以如果有一個國家可以勁印錢而速度係大大幅咁高於本身你住的地方的話,咁好明顯知道個匯率係會變,而且緊隨其後仲有個信心危機,即我收你美金都唔知你仲會唔會又印多十倍我咪搵自己苯?所以,強如美國係呢方面都只能有限度咁循序漸進咁印錢,大約同全世界國家都差唔多速度咁印,大家有錢洗大家又唔會有匯率風險,呢個就係過去十年左右的情況,所以美國同美元都係受制於呢個機制,美國係無辦法用印錢令自己國民突然變到土豪咁然後去用經濟再主導呢個世界。


所以,如果要屈機咁係呢個世界去tricky咁玩經濟強大呢,首先一個國家呢就要係個資本帳係無人知,即可能好多非洲國家都係附合呢個條件;但之後呢,就係要有好大規模的個人同埋公司都會用到呢個家國貨幣;而呢個國家又要好似一個神話咁有著強大的經濟大家都信佢的貨幣係有價值;而同時間呢個國家有強大的外匯/盟友/手段去操縱匯率;而全世界的人都樂於同呢一個國家交易因為佢地夠有錢係咁買我的野令短視的我唔會唔賺你錢;只要你擁有以上的條件,咁你就會可以拥有無限子彈做乜都得,你可以買晒人地D野,令每一個市民都變超有錢,然後佢地出到去就算幾咁唔融入人地社會,但手握住一張又一張的錢,沒有相同超必的國家只要你想搵錢都局住跪低。


好有趣地,一直以為美國過去五十年因為美元霸權成就左唔少對美國有利的事情,但走到2021年,開始才意識到原來全世界係可以接受一個國家拥有這種無限子彈的超必而又吹唔漲抆唔長。政治上或許大家都有唔同意見,但從經濟上諗,可能大家都應該慶幸係活在香港呢個地方。當一切回復平靜之時,隊長深信未來會因為無限子彈而令全球各國都加速印錢抗衡,未來十年相信資產同通脹,將會有一個更突破性的上升趨勢。

Saturday, January 9, 2021

大圍車位的潛力

 



隊長一直認為,投資要有回報,最重要係睇到長期的一個價值。短期的投資,好大機會只係一個投機,唯獨你認為有某一因素,令到供求有一定的失衡甚至嚴重失衡,但價錢又未完全反映,這样的低水機會就會係一個好好的長期投資機會。香港的樓市就係一個長期失衡的好例子,對比起商廈同工廈,住宅就算係疫情下都一样要住,所以需求一直有支持,亦因此係係長期的情況下,抗跌力強,升值潛力亦較高。而另一個長期失衡的市場,就係車位市場,特別係大圍的車位市場。


前幾晚同幾個老友傾開,話說隊長比人同一日抄左兩張牌,盛惠640,然後就扯到其中一位住日出康城的朋友,佢話一位難求,之前有車位業主串過碼頭JJ,叫價6500月租,仲要比500訂金先比半日時間佢考慮係唔係租,如果唔係就租比人。老友條氣唔鋸,又唔係平,就話唔租啦,點之真係一閃即逝。老友9UP話該區車位比例1:20,搵位難過登天,最後就短租住一個疫情外國業主的位盛惠4900咁頂住先,而隊長再回來睇一睇,目前康城一個車位大約200-220萬左右,車位同住宅比例,其實係1:5同1:7之間,但如果租到成4900-6500係一個咩概念呢? 簡單黎講,你係九龍租一間十九劏房,都係呢個水位,一個係住人,一個係放車,而家即係話架車開始貴過住人的感覺,呢個價值觀係咪好過癮?


香港泊車的需求,對於渣車的人黎講應該相當明白向來都係一個難題,係好多區都已經出現難搵車位到痴左線的地步,所以車位向來都有價值,然而係過去呢段時間因為住宅樓按揭於400-600萬九成按的階級提升到400-800萬,有部份資金當然走左去買番細價樓,特別係市相對弱之時車位就受壓左接近一年。然而,政府放寬左非住宅的印花稅的時候,神奇地為200萬樓下的非住宅物業打開左一條新的炒門渠道,200萬樓下的100元印花稅重現江湖,頓時其實有好多車位都即刻現左一個極短暫的買風,尤其以80-150萬左近的車位相對顯著,突然之間隊長手上的車位都比人問價,不過個勢頭雖有呢,價位只係回升小小已經無乜追逐浪,估計疫情下個買盤雖有但還需時間去觀察。


因此如果想在車位市場尋寶的話,當然可以考慮下繼續搵80-150萬的盤源,呢一類盤源的好處係買完之后下一手都仲係100蚊印花,有小小似以前細價樓升穿200萬前的策略。而如果上下網搵盤的話,應該唔難發現呢個價位的車位好大機會只係在新界先會搵到,但就新界黎講,個人當然又認為大圍的車位前景相當秀麗。


利申一下,本人持有大圍車位但唔多,亦唔相信出文可以因為隊長影響力而炒起個市,亦唔建議因為隊長講兩講就叫你去入市,買唔買請自己再行研究。


然而,睇番大圍發生咩事呢? 當然最最最熱門的話題就又離唔開柏傲莊,但講柏傲莊之前,就當然又要講下同為大圍站上蓋的名城發生乜野事。名城就有約4264戶,車位只有808個,比例為5:1左右,車位索價約200萬左右一個,月租大約4500-5000左右。事車上名城的車位一定係供不應求,呢幾年名城業主的車,都會有部份改泊去對面的雲叠花園或海福花園甚至富嘉花園咁,因此呢幾個屋苑一方面幫手承接左名城的車位需求所以名城先無升得咁急,而同样車位如雲叠花園最高峰都做到約170萬,對比起名城最高的250萬左右的水平,居屋車位都差太遠,即唔難見到名城的入伙以及洩出黎的需求係會帶動附近屋苑車位價格。


咁又講番名城個結構,對於區外人甚至區內人都可能未必知,但名城可以話係一個中港城,即極多國內剛黎的港漂住,亦估計所以4264個單位當中,有一大塊的人係剛來或唔打算長住而未必會買車,亦即係話雖然帳面比例係5:1,但實際也許已經因為唔係太多人會買車而緩和左,但都帶動到成個大圍站附近的車位需求,咁接落黎個問題就係,假如柏傲莊入伙了又會係咩一回事呢?


柏傲莊單位總數3090伙,車位總數約800個,看以比例上好過名城少少,但別忘記上文所指出其實名城有好多港漂,所以可能呢個比例同名城差唔多。不過仲要指出一點係,柏傲莊係有一個大圍站商場係名城無的,所以唔知發展商預留幾多車位比商場用,所以如果當只係比500個業主,個比例就會馬上又再偏向失衡了,而呢個故事我又諗起當日屯門瓏門都差唔多,瓏門有1991伙但只有213個車位,所以當刻瓏門車位非當吃香,可追到的數據係由135萬左右升到而家約250萬,誇張程度係你攞住呢個車位行過對面可以買到一間舊唐樓咁濟,非常痴線。所以講番柏傲莊黎講,由於名城的需求已經消化左部份週邊的供應,如果一入伙之時會唔會好易就搞到成個大圍的車位癲晒呢,咁就自己諗下,然而呢家大圍好多二線屋苑車位都仲係80-150萬的range內,就算本身無柏傲莊當跟炒大市炒200萬樓下的gimmick都叫有個主題,但呢家仲加埋柏傲莊的因素,呢個諗法隊長認為都可以看高兩線。


睇番附近屋苑一站之隔的溱岸八號,而加索價3.2M左右,大圍站附近仲有百零萬車位比你入,有成個主題比你去炒,有晒水位,老實講,幾時升唔知,但升就係遲早的事,不過都係果句,買唔買唔好因為我講就去買,我亦唔係邀請你去買,因為隊長我深信個柏傲莊剛性需求遲早會黎,要升要跌唔會因為你入唔入而影響,所以睇完可以當食花生,投資就算已承擔風險,我唔會負責任,亦唔係邀請你買,呢篇文只分享個人的睇法。







Friday, December 4, 2020

移民潮2.0 [ 第二篇:英國篇下]

 



剛看到新聞話已經有接近2100人申請左LOTR咁去英國居住,以5+1就可以落戶英國,當中不少人要賣樓應付在英國的生活開支,以及以防在英國搵唔到工作的生活成本,當中主角就係有層約1千萬的樓,留200萬現金準備係英國展開新生活咁样。類似的故事無論在新聞以或朋友間流傳的都略有所聞,當然每個人的諗法同價值觀都唔一样,所以走或唔走以及走去邊都會係非常個人同埋主觀的決定。


英國黎講,隊長唔敢話係專家,可能如果要了解更多,去睇下Ricky的Blog或者會更加幫到你,之不過略略咁講呢,如果從揀樓黎講或者隊長都可以比小小意見。


作為一個香港人,去得英國或外國,多多少少一定會有D情意結係想住下House,最好有成千呎咁仲要兩三層樓高,前後仲要有個花園,咁先似係心中理想的生活对吧。如果你想買類似咁样的屋,係London黎講,Zone 1-3可能未必有,有都可能貴到仆街,即係你係中環點會買到屋仔,最多的豪宅多數都係Apartment,而如果買Apartment黎講就要留意下個lease係幾長。英國樓個業權就有分free hold同leasehold,簡單講個freehold就係個地住,而leasehold就係個租地的租客,咁每年租地的租客就要比番rent比個freehold,差不多同我地香港的地租係同一概念。Leasehold黎講好多新樓都會係租125或250年,但要留意當個lease越接近80年就會開始唔值錢,當然你可能話喂80年之後我都係得番一堆骨啦? 係的,不過一般佢地有條formula去計晒個開新約的成本,80年左右就係一個marginal point,過左之後開新約的成本會大幅上升,因為有機會個freehold可以開大口食你,所以好多時見到個lease太短就無謂。


住得Apartment就走唔甩有管理費Service charge,呢個係好多agent係香港sell你買新樓時唔會講,但其實係會蠶食你個回報(或生活成本)的其中一環。等同於香港的新樓,英國的人工同各方面的成本都好高,而且要留意英國好少好似香港成個太古城咁幾百幾千個單位一個屋苑,甚至係多似單幢式同埋大單位為主,所以再講的就係個Service charge好多時新樓都好很貴好很貴,呢個基本上係有機會令你變負回報的最大盲點,尤其是當倫敦樓回報可能得3-4%的情況下,你如果又要mortgage再比Service charge,隊長發現好多時根本條數唔岩,你係要輸住去供樓,所以如果香港一样,英國新樓唔岩我。再者,其實近呢十年英國有好多新樓都爛尾,亦係當地的一大問題,因此點解成日有英國展銷會呢,自己諗。


英國樓市要好深入去講可以講好多,但要移民的話我覺得仲有D野要諗的就係你本身係咪一個識做粗工的人仕。即係咁,係香港你可以乜都唔識但只要識搵人通渠啊鑽孔啊,乜都有錢搞得掂而且仲好快,但係係英國呢,其實佢地好多人係由細到大都自己學好多家居野,基本生活就好多時自己搞掂,如果搞唔掂的都唔係話無人幫到手,但英國的Builder (所有師傅都叫Builder)係都幾撚貴又幾撚串,價錢可能搞一搞就收你100-200 quid咁,再者仲未必咁快手黎到,而且亦未必好好態度,多多少少係你求佢多過佢求你,始終粗工黎講自己做完自己就算,去幫人手作為職業的人,唔係好多。不過當然如果你係華人社區,一定搵到華人去做,不過都建議你最好操流利普通話,因為呢十年都好多中國人去左生活,或者有部份根本係黑工,無野做先會做"裝修",咁你估有幾多香港移民會落手落腳做裝修呢,定係由大陸來的人做呢,可以自行估計。


在英國生活,節奏真係會變得好慢,但係古色古鄉的氣味充斥住城市好多角落,感覺個人都係多左份書卷味,而且英超的足球狂熱可以變得更近,呢個係更加加分的地方。然而,有幾样野隊長唔係咁中意的,就係成個英國好多街道都好撚窄,可能好多人話香港D路已經窄,但係係英國你會發現好多城市的路都好窄,無他的,人地一百幾十年前已經起好D路比馬車行,馬車邊有而家的私家車咁大架,所以楂車有時都覺得好密密麻麻咁。而另一方面,天氣就總係一大問題,當你幻想睇荷李活片時可能咩Miami啊LA都係好鬼陽光普照時,係英國就成日都好似陰雲密布咁,突然又落雨然後突然出太陽,真係好估你唔到。


英國人黎講呢,其實都係一個同日本有小小似的民族,就係表面上都係一個有禮貌的國家,所以你在正常情況下,在第一下都會有正常的尊重。之但係英國亦有好多無接受太多教育的黑人,以及有好多印度人同埋東歐佬(波蘭人好流行),所以其實多多少少住耐左熟左多左,其實都會同其他外國國家一样,聞到小小種族歧視的感覺,無的話就係呃你,但英國人比較有禮貌去收藏呢一份感覺,所以就咁接觸下你唔會覺得有咩大問題,但實際呢,你睇下有幾多亞洲男人可以溝到個白色鬼妹就知(唔好又同我講你識一Pair係有,而忽視可能9成以上的白人女仕都係搵番非亞洲人,唔知點解好多人都中意搵一兩個例子去大反擊,好無意思)。不過,如果你係黑人都可能會溝到下白鬼妹,因為正所謂Once you go black, you can never go back.......。


點都好,移唔移民同移去邊,好主觀,呢篇文唔係叫你去唔去移民,只係講下每個地方的生活,然後也許你可以再諗下,你而家的生活,同埋你幻想的生活,以及實際可能的生活,是吻合,還是原來有落差呢?





Thursday, December 3, 2020

移民潮2.0 [ 第一篇:英國篇上]


 

相信今日生活在香港的你,對於移民呢兩個字一點都唔會陌生,在你身邊總會有人提及會移民,甚至問你會唔會移民。的確,香港這兩年經歷太多,亦相信有好多人心灰意冷,要離開香港找尋新的出路變成左繼1997年之後的新熱潮,而對於呢個熱潮,隊長當然都有自己的看法。


重申一點,莫論顏色之下,身在香港的人一定感受到果一份籠罩香港每一角路的氛圍,所以走唔走好睇每一個人自己的諗法。然而,當大家話要走的時候,熱門地方當然少不免會係英國,然后聽得第二多的可能係台灣,之後就會係美國加拿大澳洲之類,冷門一D的有移民公司推介的葡萄牙啊愛爾蘭啊賽浦路斯等等。隊長無去過每一個地方或唔係有極深的認識,不過多多少少分享一下遇到睇到的見聞,先再論述一下關於移民的睇法。


英美兩個算係隊長比較認識的國家,先講英國,好多人當然一定會係先諗倫敦。倫敦的確係歐洲的一個大城市,金融中心,文化交通,好多留學生都會去倫敦,而如果生活黎講呢香港人多數都一定會係zone 1-3內生活,呢度就比較似香港的城市,夠繁華同埋安全,樓價基本可以話同香港差唔多。行遠D最多去到zone 5,樓價就會平少少,但係就開始無咁繁華同方便。所以如果你有足夠的錢去住呢一堆,當然都唔會太差,但如果要住大少少,就可能要遠少少,甚至係住House,咁就要越住越出,而倫敦就有小小蝦人去揀了,因為Zone 3之外就有部份地區的安全度會下降,呢個係倫敦一個好大的問題,童黨同埋地區黑社會係某D地區就開始變得蝦人,再加上你係一個亞洲人样呢,見到你以及見唔到你但知你住係某一個屋,都可能會更容易成為目標,比如你夠勁住West Ham (係啊,韋斯咸),或者East Ham,又或者係泰吾是河的南邊,樓價會平左,但係你唔小心買錯區就真係祝君好運。


好多身邊的朋友話移民的,唔知點解咁岩都唔係話最有家底果一批,有時可能係話賣左層樓有三五七百萬就諗話移民,但就算倫敦再慳,係倫敦其實真係買左層樓就無乜幾錢剩,所以就如上面所講,你好有錢呢就無所謂,生活無問題咁住到最正最靚的Zone 1-2豪宅當然好,但如果可能筆值所限買層樓之後又要應付日常開支,咁就真係會兩頭唔到岸,不過如果係英國就當然唔同香港啦,地方夠大你仲有好多選擇,而一就係你可以揀近倫敦的小城市,例如呢家興起的Reading (係啊,雷丁啊,睇波的朋友),Milton Keynes (米爾頓凱恩斯) ,以上兩個係近年興起的IT小城,樓價次於倫敦但又叫左近番倫敦咁,可以兼顧到倫敦的繁華但又平番小小,工作機會都可能會多點。


另一個選擇就係一於放棄住倫敦,咁就可以有其他較大的城市,為人熟悉的當然係north powerhouse的Manchester啦,又或者Liverpool啊,Leicester啊,Birmingham都係熱門的城市,以上呢幾個都叫做係英國的第二三四五左右的大城,如果再揀落去就可以揀下Bristol或Newcastle,等等。不過講到呢度就唔想再好深入咁講英國城市了,因為雖然可能你仲會講到好多城市的名出黎,但就比如你講到近年稱霸球壇的利物浦之外,咁仲有咩你會知道關於利物蒲咁呢? 如果你無深入去過以上呢堆城市,可能關於身處香港的你,去慣大都市,比如上海北京東京星加坡,你可能會用呢D城市去諗以上的Cities,但很抱歉,隊長想強調,以上呢堆城市的規模可以話同倫敦差一大段。比個concept你,可能利物浦的中心區,就同元朗差唔多大左右(無興趣去實際比較大細,只係一個概括性的論述),亦即係想講英國的二三四五cities的規模,其實可能真係等於旺角尖沙咀銅鑼灣咁样,全國最大果度就係倫敦,之後的城市都會好失望下,所以亦可以話你知,真係一個深圳的城市size,英國除左倫敦之外就再沒有了。


城市的大細亦反映左某一些生活的條件,首先工作機會黎講,英國本土人的人工,並非如你係香港見到個鬼佬一样的概念。係香港你見到個鬼佬,係咁噫都當佢搵十萬八萬甚至更高,住中半山淺水灣咁,年薪三幾百萬可能都等閒事,Well,你見到果D都係精英嘛。但你去到英國,請你代入番係香港見到的人的面孔,你係7-11見到賣野的阿姐,呢家係英國換上一個鬼婆。你係巴士見到個阿叔司機,呢家換上一個鬼佬,唔好意為鬼佬鬼婆就有錢,唔好比英超果D幾十萬週薪的天文數字誤導,從樓價同埋生活成本黎講,隊長認為英國人普遍係「窮」黎形容。


離開左倫敦中心圈,一層樓三幾百萬都有得你買,再遠小小二百零萬都會有,當然要睇大細,亦要睇番你買乜(House / detached / semi-detached / flat.....),但總之作為一世以樓為夢想的香港人黎講,只要你只係諗住買一層樓,唔介意遠,你會發現英國的樓真係可以好平,平到你幻想下比如你肯住到洪水橋的小城市裡面,幾十萬港幣一間都會有,真係可以話平過碧桂園,但問題就出黎啦,點解有咁平的樓,都無人買呢? 


英國的稅制,畢業生的收工,工作的機會,人工的加幅,係一套完全同香港唔同的套路,所以你如果用香港人的心態去睇係會有好大的落差,但有一點係仍然吻合的,就係英國的畢業生的收入同香港都係一样,長期偏低,加幅亦低,所以唔好講話樓,你係英國以為外國人有架車代步好基本咩?英國的後生仔真係唔係人人有車的,而且你係街,你係唔會好似係香港咁見到通街都係Benz。唔係話英國無有錢人,有,一定有,但係生活係香港的人,見慣通街靚車,再每年有一大堆內地黎的自遊人,去名店洗錢豪不手軟的有錢豪客,可能會多多少少投射左落去所謂的鬼佬身上,以為鬼佬的生活質素比我們好的話,可能都真係要三思。


要考慮的係,如果你大把錢咁就無所謂,但有好多人只係諗住移民就移民,但以上的經濟條件連本地的人都活不好,如果你都無足夠的planning就突然衝過去話移民,可能現實係同你當初的理想有好大的出入也說不定。還是那一句,每個人的情況都唔一样,機會成本都唔一样,我有朋友PHD畢業,有大公司高薪請佢去英國,生活都唔錯;但亦有朋友本身係香港打份文職,乜都無諗就衝去英國,佢話佢肯捱肯做又點會怕生活唔到? 的確,如果你肯做D下欄野,例如Chinese Restaurant的waitor或送外賣,可能都可以搵到食,但如果你諗住去同當地人爭飯碗搵份有D前途的工做的話,請考慮清楚你的競爭優勢是否在英國適用呢? 





Friday, November 27, 2020

瘋狂的QE

 

自從美國2019年9月推行QE4之後,疫情亦迅速擴散,QE4的無限版在呢一次疫情上充當左一個打底的角色,所以好多一直希望樓市像SARS時期一样瘋狂大跌的情況並沒有出現,就算加上社會運動都一样無辦法推冧樓市,背后的原因相信同QE4係相當有關。


睇番2020年,美國國債由1月份的23Trillion美金推升至最近的27Trillion美金,增幅接近20%,淨增長亦接近4Trillion,估計到年底應該會去到5Trillion左右,而呢一堆數字表示乜野呢? 或者咁講,美國要推4-5Trillion左右的國債,對上一次係由2016年的19T,去到今年2020年初先推到23T,即係講緊2016-2020年呢4年的增幅,今年用10個月就推左出街了。整個推錢出街的力度同速度都相當猛烈,如果你真係掌握到佢推出來的錢的話,你應該好快會明白到錢根不就唔值錢,價值已經係在無底線無責任的情況下繼續狂推,所以利息在水浸下相當之低,實物資產其實真係唔升都係一種貶值。


以上只係講緊一個美國,事實上隊長一直都講全球都係輪住一齊印錢,講真任何政府而家都係得呢條formula,救經濟何必好似上世紀咁佑佢爆破再重整,更好的政治正確的方法,就是用印錢填補黑洞,填唔到就再印,黑洞再大左的話,就再印大舊D去填,總之一直唔比經濟爆破,咁就nobody gets hurt,反正全世界都印,自己拮爆做傻仔做乜?所以,呢個輪迴底下,長遠計資產一定受惠。


投資路上其實有好多人都有小策略,即係何能今日你會諗起買乜股票,聽日你會諗起買乜野債咁,而就算一段時間後賺錢,都可能只係一個成功的小策略,但拉長起上黎一個長時間的投資要又要有正回報的話,好可能好多人的股票倉都唔會累積到乜野財富,更加有唔少的人可能經歷如過去一年的中型股災中型債災,都損手爛腳,所以一個長期的投資方向下,認清呢一個全球QE的政策,其實可能已經夠我地呢一代人去成功達陣,因為相信在未來無乜大的政權洗牌的情況下,QE的方向同埋力度都相信只會與日加增。


假設這個方向的對的話,其實隊長一直認為資產有一下大爆升的時間係仲未出現。事實上樓市在2015年開始已經被政府政策勒緊,在最近兩年加上社會運動同疫情,樓市都係一直捱打,但係如隊長一直所講,樓市個底硬到痴線,壓力測試同埋按揭成數都令樓市沒有足夠的加速動力,不過假使間當一切都回到正常後,隊長認為應該會有一次反映全球QE所貶值的大升市,可能在一年間會升20-30%左右的大升,而呢個升市並非你我有錢左,純粹係講緊呢幾年QE令我地手上的錢大貶值,price adjustment而已。




Tuesday, November 24, 2020

年青人的財務自由路?

 

香港過去兩年所經歷的,應該都會係大家非常意料之外,而對於呢個意料之外,在相對局勢已經回復平靜後,大家心裡面都明白香港在發展的事情,而呢家發展其實亦同香港年青一代的人息息相關。故此,在探討年輕人的方向時,如果我們只問一句香港年青人還有財務自由好好咁生活的機會嗎,相信大家都會好明白,答案是悲觀的,所以隊長亦無法編造一個美麗的謊言去美化呢件事。


在社會事件之前,隊長已經講香港年輕人的路相當之難行,也許你曾經會諗話唔係喎,邊個邊個可以點點點喎!也許仲會有人可以突圍,統計學上總會有outliner,不過如果想量化隊長的睇法的話,可以以下面的情況法理解:


90年代,100個後生仔只要肯努力,可能有50個都會財務自由或相對成功。

2000年代,100個後生仔只要肯努力,可能有30個都會財務自由或相對成功。

2015年之後,100個後生仔只要肯努力,可能有10個都會財務自由或相對成功。

2020年之後,100個後生仔只要肯努力,可能有2-3個都會財務自由或相對成功。


以上的後生仔,大約講緊係當年畢業的+-3年左右的後生仔吧。本來其實走到資產年代,個社會都已經係偏向資產為主,要有無產變有資產都相當之困難,而又有1個資產變多個資產就更加困難。然而,如果你話我行事業路線,唔靠資產試途向上流,本來係2015年後都還可能有小小機會可以突下圍,之不過經歷埋呢兩年,香港的年青人就無奈地會被標籤化了。唔好講呢家話咩升職加人工,更加唔好講番大灣區工作又或者係香港如何同國內的港漂競爭了,在最近呢半年一年,好多人有份工已經好開心,survival睇黎已經成為左眼前最大的目標,咩遠景就唔好提了,能夠捱得過未來呢段時間已經相當幸運。


一個艦長能夠去到幾遠,先決條件係你目光能夠睇到幾遠,如果你只係睇到今日,咁你能夠行的目標範圍也只會是今日,而大家都明白今天的後生仔,如果你能夠設身處地代入的話,讓你今天畢業,你能夠看得多遠呢? 搵到一份穏定工作已經好好,基本上同十幾二十年前已經好唔同,就算內心幾咁鴻圖大志,但係呢一刻大家都明白個期望唔能夠放到太高,因為無論天時地利人和,都似乎係好不利,特別係今天的政治氛圍底下,一個不浮面的情況大家都知道的就係好多大公司都可能寧願偏向國內的同胞,而公道D講,本身好多國內精英的能力都好有睇頭,而在利字當頭底下,當然有國內背景無論在各方面底下,一個企業都可以減少政治風險同埋增加同國內接軌的優勢,特別係全球經濟增長動力仍然係只有國內係相對穏定同強勁,所以時間一長,受惠的一定係國內背景的人仕,而香港青年係呢個大環境下,更加顯得寸步難行。


在未來好一段時間,香港年青人條路都會好難行,大型企業更加可能會偏向扶植內地背景人仕,機會都少了給香港年青人的情況下,無論在實際加薪以致對前景的期望,香港年青人都會弱勢,而在弱勢下,你叫佢去勇敢投資又或者承諾一個30年的按揭去買一層一千幾百萬的樓,無論在經濟條件,以及對前景的考慮都會仍然相當吃力。拉回這個已經是父幹的社會條件下,以及國內資金雄厚,香港青年如果想買一層樓,甚至兩層三層,真係難以想像。而如果唔係行買樓,可能係買股票又或創業的情況下,失敗的機會更加令香港年青人行一步退兩步。也許你仍然會搵到一兩個例子反證隊長,我亦無意爭論是否有個別突圍者,但從大方向來說,大比例的香港年青人,無父幹無奇遇的情況下,未來要財務自由,基本上已經不可能。


所以在目前的前景下,每位年青人都應該諗清楚自己的發展方向同計劃。並不是每個人都有機會可以財務自由,亦更加不是每個人都可以相對好點的財務自由,但能夠認清自己的優勢是關鍵的第一步,如果你有父幹有母幹,請不要覺得Shy,在人生道路上並沒有什麼公平不公平,以前也許會覺得自力更生才叻仔,但今時今日可以話勝者為王,笑貧不笑娼,如果你屋企有條件幫到你起跑快一些遠一些,真係唔好浪費。而沒有屋企條件的年青人,或許可以先更加吸收更多財務自由的知識,磨利自己的刀,等待最有機會的一刻才實踐。今時年日的年青人,也許需要更強的把握力先可以向上流,在統計學上總有人會跑出,又或者叫做跑得好D。


個人觀察,好多而家睇樓的年輕人,兩口子的都係睇租,帶埋老豆老母的,就會係睇買。呢個或者係一個主觀的觀察,但就算不夠科學,也許這種觀察,都可以反映出社會的一些現象,而呢個現象的思考係,如果只有這兩類人,又或者加多類年青人係完全同樓都係一點關係都無因為完全無能力加入樓市租樓買樓,咁你會選擇做邊一類人呢?