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Wednesday, May 12, 2021

香港買樓故事 (下)

 


跟代理B行的第一間,離佢鋪頭不遠,不過代理B性格怪怪的,感覺可能因為係細A,唔係好大行果種氣勢迫人的感覺,甚至有一種異常的冷空氣在浮動,個場太冷唯有隊長問下D九唔答八的問題緩和頭先朋友已經攰到無聲出的西面氣氛。


跟代理B睇的係我地第5間屋,先叫佢做5號屋吧,47年樓,入到大堂,無看更,我地都只係跟人出入。去到樓層出電梯,一梯三伙,長走廊成L型咁,第一間門口放滿鞋,唔知係朋友黎探訪定係常態,但多多少少反映左單幢樓的其中一個問題,即係管理上係差少少。不過,講還講,代理B話呢個係正野,事實上從地理優勢黎講隊長都認同,旺中帶靜,近地鉄,呢個位應該唔憂無人租同住,但係單幢樓成交少,所以代理B話好少放盤都係岩,亦係一個問題,即成交價永世唔跟貼。


入到5號屋,一打開其實都少少喜出望愛,300呎實呎黎計,多窗方正,無走廊顯得大,仲要中間開門,都算幾實用。目前係一房設計,樓下車來車往黎講,關晒窗都好靜,但係屬低層,typical港島內街樓對樓景。睇左一輪,四四正正,應該可以即住,都無乜投訴,係隊長心目中,其實95%的樓都可以考慮買,問題係價錢問題,即就算極兇宅都唔係問題,3萬蚊賣間七屍凶宅比你都買得過架,平過買架車嘛,所以無話唔買得,係價錢問題,但呢間就當然有佢優勢啦。


落左樓,朋友個样似乎已經回復青春,唔知係佢都感到5號屋唔錯,定係佢都內心幾中意間屋,所以個样開始由西面偏番向東少少,之後一路行去6號屋之時,就問代理B 5號屋幾錢,咁代理B就答話550咁,但之前係600,岩岩業主先至降價至550咁。入到6號屋,都係差唔多的野,不過個走廊好舊,呢間都係300呎,但叫600萬,仲要58年樓,即係做按揭75-計得18年,咁唔好玩啦,異口同聲話同一條街咁样比,5號屋完勝啦。


去到7號屋,其實大家內心都仲係講緊5號,但因為約左第二個合作盤,睇埋。間屋係4樓,望樓景樓下平台,300呎上下,叫580萬,但間左兩房,不過顯得好細,原因係嘩屌佢老母有條超長的玄關走廊位(以300呎樓計,呢條走廊可以放長單人床180CM有突),都真係個比例好有問題。而窗口就望樓下平台,其實都無乜好講,唔岩心水,所以走人。落到樓,時候不早,睇朋友個样都知中意5號屋但又嫌攰了,走人食飯。


食飯時,開始傾番話中意5號,問我應該出幾錢點點點,我話都要估下價睇下係咪凶宅D friend,順便我就篤一篤成交,睇番原來對上個成交係間屋樓上8樓成過620萬,咁呢家叫550都唔算過份,但係開價就無乜所謂無乜技巧,睇你自已中意,但why not try 下500萬先?最後,隔左一日,估價估530,估到又唔錯喎,去馬落票啦諗住,開510試下先,出埋查冊,點知又開始又新野啦。


出左查冊同埋傾落去,呢間屋有三大challenges,一就原來係遺產契,1990年已經落左落呢家業主度,相信供完。二就係,查冊有兩個order,唔知係乜,唯有又要去個管理處睇,睇完一輪應該一個係成幢大廈消防的野,另一個似乎係成幢大廈的去水有問題,即唔關室內事,但要夾錢咁。最後一個問題,業主唔係香港,又要搵授權人簽名,又係第二個時區,好煩。


睇完呢堆野,價就照出,但好似大家做Global Business咁,下下你都要等一日先有人覆野。但為保安全,隊長擔心係因為聽講個業主係新手乜都問問問,但遺產契佢一間少幾頁唔完整咁就真係仆街,再者仲有order,一間按揭唔批咪真係掘個窿比自己跳落去?於是叫代理寫明,如果因為呢堆野做唔到按揭,可以三方和解兼退返20萬訂金。但係隔兩日,個業主又話要問人,驚死好似呃佢咁,然後最尾又覆話呢個價錢呢就有其他人都出到價,但又話同代理friend乜乜乜咁所以同我地傾,我話其實間屋咁複雜,仲隨時要夾錢維修又唔知夾幾多,錢就唔加啦,仲要佢地turnaround咁耐時間,佢係有人比得高價就賣比人啦? 隊長認為,口價其實我地都合理,但點解第一口價開左即中我都唔認為係開錯價有問題的原因係,因為我知道呢個盤大代理都有做,但人地官網長期寫600萬,放左三個月都賣唔到,可能個業主開始急左,就同呢間細A friend d先講降一降價,亦因此中X同美X係唔知平左所以無推客,亦即係話業主未層太完全感覺到有十幾廿枱客爭佢間屋的嗜血感覺,因為估到530,開510都肯陪你癲,算係咁。


但時間上好鬼消耗人生,覆完呢個,業主又話驚蝕左律師費啦,所以改合約係退還19萬,心諗都是但啦,無乜所謂,因為同個阿婆新手煩呢D婆那數都係煩,而且阿婆業主仲覆話由簽約起計的所有維修的費用就由買家出啦。計一計條數,我當消防加通渠係5-10萬啦,其實疫情下D野慢左,拖到成交後大廈先話要夾錢都係買家比啦走唔甩,咁食多幾個月責任同埋律師費當還一口價,我認為都無乜大問題。不過當我地都覺得合理想話OK之時,朋友竟然突破盲點咁講返話,唔係喎,如果比左大訂之時即51萬的時間,又做唔到按揭,咁按而家條文的和解,係業主退返19萬就算喎。的確,又係喎,因為睇契同按揭又點會係14日內完成呢?咁又唔岩數喎,唯有叫代理更新番做50萬啦,但係代理B又開始抽筋啦。


代理B話咁不如你地問下律師樓,問下銀行先啦?Well,問乜?我話個point係對方如果遺產契漏野,我個律司撚知啊? 我話D文件未齊,你問銀行批唔批,問閪啊?你入晒文件問佢批唔批都未即刻答你啦?咁佢又死死氣又谷住同業主傾啦,一傾又傾左兩日,又話阿業主係新手好驚乜乜七七,我話而家其實等於買條腸仔包,你自己又唔知有無腸仔,咁我信你有仲比埋訂金你啦,咁你到時話無,退訂金如果你個前設係肯退,咁有乜問題?定係你想目標係因為你無腸仔都想食我地訂金呢?呢個唔關新唔新手事喎,係佢想點之嘛?講完又問問問,之後我再同代理講我話其實呢,可能係你條條款寫得衰姐,你寫退50萬,佢見到條數咪京京囉,你試下唔好懶寫多份,話只係退回已付訂金,然後買家承擔賣家律師費上限一萬又會唔會好D啊?屌那媽,當日就答覆OK了,有時D野咪就係睇你肯唔肯轉囉。


成件事買撚左10日,係10日,以隊長的經驗黎講,10日的過程竟然都無撻Q仲要用510萬買到個530萬的低估價成交,而樓上成過580萬的單位,係今日成日仲破緊頂的市況,同街同區全部都係嗌高呎價的比較下,呢個deal可以話都幾荀之餘又幾神蹟。我恭喜朋友之餘,但亦同佢講,呢度只係開始,因為仲有按揭之部份,有排玩,過埋按揭你先知可以安枕無鳩。







Tuesday, May 4, 2021

香港買樓故事 (中)

 



近日有個舊同學想買樓,一個女仔感覺自己好似都係時候要番層樓有個地方住,所以就搵我幫手,特別係佢真係對樓可以話完全無概念。於是隊長就搵左兩個代理去介紹,諗住約一堆樓比佢睇下,行一轉等佢有個概念,幾錢可以買到咩貨咁。


由於佢係上車想近佢公司,預算係大約450-600萬左右,實際上係港島黎講都真係比較難買到好野同埋屋苑,因此都會係響單枝方面埋手。而且佢的能力其實都有少少勉強,估計佢自己份糧同首期大約都係買到450左右,如果買突左仲要加屋企人做擔保,之不過如果真係限制左呢個樓價的話估計都應該只可買開放式或小一房的單枝樓,仲要要就番75年-樓齡去計,即係估計50年以上的樓更加唔駛諗,所以我估都係好大機會要加擔保去諗,但點都好,行左先講。


出發當日先跟代理A先生行,約左4間樓,而事實上每次睇呢D單枝樓都好有趣,因為平時無事無輸你唔會入到去,但入到個大堂入到個電梯你先真心會有個感覺。第一間屋,一入大堂要上十幾層樓梯先到電梯大堂,即係所謂無平地Lift,扣分。入到架Lift,好有趣的係有少少似工廠大廈咁,好長好深,係一個長方型的Lift,幾搞笑。去到個單位樓層,出左電梯要上半層,其實唔太明白個設計點解要咁,可能50年前係咪覺得好型?但係我剩係知搬屋買傢私同送貨,都會比人屌晒鬼,所以唔太中意。去到個單位,一位老先生開門,單位內籠都尚算別緻,實用400呎左右,嗌520萬理論上唔過份,之不過,我行黎行去都好似唔覺係400呎實用咁,但佢又無窗台,D地方唔知去左邊,可能夾硬話佢玄關有條走廊仔咁,而且就算係極高層,三面都係比樓包住,間屋比較黑,對我黎講都幾多唔岩心水的位,So Next。


第二間屋,都係要上十級樓梯左右,但有趣的係因為係合作盤,突如其來多左個代理,竟然又係我朋友的Auntie,咁細的世界都有,大家打個招呼就繼續睇樓。一入到間屋,朋友話,嘩個廳都幾大幾好喎,然後我就同佢講,其實呢個單位應該就係呢度睇晒架啦,無房架師傅,佢即時呆左,無錯如果有間房就唔錯,但呢間野嗌480萬,送天台,但內籠得180呎左右,而又有個玄關走廊位都無左20呎,心諗我就真係頂唔緊。睇左一輪,個天台幾靚,讚完之後,屌原來因為係交叉樓梯,個天台係人地的,笑了,講完,走人啦。


再轉戰第三間屋,都係有六七級樓梯,朋友好似學到野話如果再無平地Lift就唔睇,似乎好似有D得著咁喎。入到去,一梯兩伙,間屋有企理裝修,一房感覺都唔錯,對流窗干干淨淨,不過呢間屋叫588萬,有少少佢筆值上限,而且我個人認為創造性甚低,感覺都係一般。出番門口,朋友話嘩對面有架摺的單車放係門口喎,根住我話唔撚係囉,但廢事講咁多,落到街先講,屌果架輪椅黎架師傅。有架輪椅係門口,背後當然表示入面有住客需要用啦,咁諗多層,再諗下成日有架輪椅係公共地方自己門口,再扣少少分,再諗吧。


最後一間,出番大街,車來車往,但對正地鉄站都算方便,大堂番新果算唔錯,一層成十幾戶的舊樓,一入屋就感覺空間好大,呢間先似番間400呎的屋,問一問代理佢話原來係380呎,我話嘩有無搞錯點解大咁多。然而,大還大,間屋係長方型,入門口去到窗邊係最長的線,眼鏡房,即係廳無窗咁制。咁就有個問題,因為當日無開窗,其實好靜,但係原來全屋得果排窗開得,一開,佢仲要低層,一定嘈到飛天,所以好話唔好聽,呢個筆直想買好野真心難的baby。


睇完四間,都唔太滿意,就再去同約左的代理B去睇,但去到呢度朋友已經有少少氣力不繼,坐左係度死灰咁西面太郎,我就問代理B你安排左幾多間比我地睇啊,代理B淡淡然咁答有7間,其實我無乜所謂,但係朋友聽完好似感覺阿老闆捉完佢食晚飯後仲同佢講要去唱K直落唔比番屋企咁,忍唔住就話可否減晒D無平地Lift的盤咁呢? 代理B話好啊,咁我地都可以睇6間,無錯係6間,然後朋友個樣已經係好似windows出左籃畫面咁死機的狀態,我話唔緊要啦行到攰就停,順其自然,事不宜遲馬撚上出發吧。

Friday, April 30, 2021

香港買樓故事 (上)




近排樓市活躍到不得之了,好多好多好多二手樓成交,每個星期都見到唔少人睇樓,而隊長身邊都又有人開始買樓,今日分享下第一位老朋友的換樓故事。


介紹一下背景,舊朋友做銀行,人工8皮左右,都係80后,本身兩公婆加個小朋友,老婆就做文職,收入不肯定當係2皮計,本身八年前買左間港島樓,300尾買入,因為想搬出黎就小朋友番學,所以考慮番東區大屋苑三房咁。事實上佢第一次買樓的時間都幾靚仔,時至今日佢間屋值接近1000萬,我同老友講我話你都賺都好盡下,但今次換樓都有D諗法係值得分享。


首先,換樓黎計佢地採取先賣後買,而因為個需求唔係必需,故此價錢上企得好硬開1010萬左右,而聰明的你應該都馬上意識到,問題就正正因為呢口價岩岩過左林鄭的按揭PLAN,所以買家個首期係將會大幅提升至接近六球係手先可埋到張單,所以將會趕走一批客。老友問我點搞,佢話都有好多agent打黎傾價,亦解釋過比佢聽首期的問題,但老友本身認為層樓點都值1010萬上下的價錢,唔想就買家唔夠實力而要平十萬。當然,十萬買樓又唔係好多,但生活中十萬又唔係一個小數目,所以我同老友講有兩個可能性,一就係企硬等一個實力橫強的買家,佢始終中產屋苑,總會有機會有呢個人出現,但係就要等。而另一個選擇其實可以考慮,就係傾價的時候或者可以樓價平十萬,但係買家負責佢果邊佣金,呢個方式佢落袋都係差唔多錢,但係就幫到買家可以用少D首期上會,都係一個可取的方案。老友話好似可行,最後真係99X賣鬼左間屋。


如果曾經有換過樓的你,應該都無明白由你賣左樓的一刻開始,心理上就會有馬上好忐忑的感覺,好驚個樓市短短之內大升,又或者驚搵唔到一層心儀的樓,又或者驚自己賣得平左等等,而且仲好似有條死線要係成交前搵到下一家咁。當然,實際上賣得樓就緊係有自己的盤算,朋友亦一早諗左如果要短住的其他安排,所以呢方面都唔係大問題,但加插少少個人的感覺,搬屋真係一件好鬼攞命的事情。


所以剩番落黎的下一個目的,就係開始計算下自己有幾錢身家再買下一層樓咁。就係因為計算,我同朋友講我話,雖然你都賺到好盡下,呢家套番成七球出黎,講真應該都好開心,如果你唔係要再買樓,當你中左個六合彩,你呢家戶口有七球,一定會突然感到自己好富有,真係唔知做野做幾撚耐先有呢七球。是的,不過當你楂住七球,然後又去搵下一層樓的時候,會發現原來最多都係買千三四萬樓,除非將你自己本身呢幾年儲埋的錢攞埋出黎,先叫做勉強買到千五萬左右的預算,簡單黎講,接近又再一次清袋。


每個人選擇唔同,有人中意住細小小然後有樓收租,亦有無要住番夠大的空間比番屋企人咁,每個人都唔一样,但係將一個成功的投資再投放去買多次樓,清袋再由頭供過,呢個感覺又真係幾奇怪。但無論點都好,方向定左就去碼,隔左一個月終於搵到一層心儀的樓,盛惠1350萬的大型屋苑三房,而據聞呢間屋屋主曾經堅持賣1380攞好意頭,又話曾經turn down過1380再想賣好D,然而唔知點解turn down完就再無人offer,之後又趕住移民,所以我老友就執到個平盤咁,但在樓市裡其實乜野故事都唔重要,各人都波譎雲詭,何必認真,就好似我曾經買樓都聽過我個agent話我係上車客,聲俱淚下咁叫個業主平少少當幫下D後生仔上車,聽在心裡其實都只係一場戲,所以事實如何,又或理由為何,都唔太重要,重要的係買得開心賣得賣心,咁就足夠。


呢位朋友買完無耐,樓市消息依然不斷,一方面黃竹坑新盤一房都賣成千萬,仲要入票超十倍嚇撚死人之際,另一個朋友亦傳來係某一weekend火速入左市,唔知做乜突然個市場勁郁,及至最近又有另一位朋友搵我幫手買樓上車,佢個故事又更加有趣,等下集分解。





Friday, April 9, 2021

2021大陽春

 


傳統黎講,樓市係農曆新年後都會經過一次小陽春,因為聖誕到新年好多人都唔會買樓搬屋,谷埋三幾個月,連埋預計的人工同花紅,一次過谷一谷個樓市。而香港係過去兩年的神奇兩年下,初時以為經濟疲弱無乜生氣,但一到左復活節,睇黎大都休養生息完,氣氛稍一緩和,成個樓市係復活節以一個超旺強勢黎完結。


如果復活節呢幾日大家無外遊的話(即,無去郊外旅遊),唔難發現周圍都有帶人睇樓的活動。隊長最深刻的係,只係落一落街行去對面買少少野,同電梯已經有一台客,出到大堂又有另一台,屋苑行過又有兩台,短短幾分鐘已經勁多客睇樓,心諗駛唔駛咁誇張。而且,好耐無聽過代理電話響的手機又開始有番代理的踪影。不過,今次呢個市況,似乎只係針對二手樓,相反一手樓銷情似係好弱,但二手樓的成交仍然反映有價有市。


其實樓市的復甦亦唔係呢幾日,如果有睇番成交,不難發現由二月中開始好多大屋苑都多左勁多成交,平盤都已經走晒。同代理傾開,大家都睇到個市已經郁緊向上,基本上由二月到而家都應該升左3-5%不等。去到復活節其實呢一批成交已經係去返好多屋苑的歷史高位甚至破頂成交,呢一下隊長相信過完復活節又開始要整固一下,因為剩番落黎的二手業主應該都係硬淨派,所以交投也許會又停一停,但成交應該都會係高位,要搵平盤應該會極難。


然而,一直以通脹黎估計樓市的隊長相信,今年全年大約都只會升10-15%左右,個人認為呢家升左5%計已經行左一半,而實際通脹其實都相當利害,尤其係世界各大都係今年大幅印錢的世界下,通漲係必然的會惡化,但在疫情下的新經濟有太多的結構性重組,普邏大眾有部份人受惠但有部份人同時受損害,未有一個大趨勢的新經濟形成之前,始終會只有少部份人可以受惠,雖然繼續可支撐樓市,之不過有一重大因素未能發揮推升作用的就係租金。


的確不得不承認,租金係今時今日升得相當之緩慢,呢個亦反映左買唔起樓又要住的人,即係除左繼續買唔起之餘,承擔能力仍然係弱,甚至可能唔租樓搬番同屋企人住等等都會令租金繼續受壓,而且移民潮的情況持續亦的確會令樓市係租盤的供應增加。故此在香港未能全面開關之際,沒有外來人口的進入支持下,新經濟可能會令租的市場繼續弱。


睇番樓市,好多人今年推斷因為新的按揭政策下,兩房及三房將作為火車頭推高樓市,的確今年又真係咁样一個市況,一手樓同細價樓都只係在跟住後面升,但卻沒有二手兩房咁火熱。不過去到今日,好多三房開始貼緊1000萬的邊緣下,目前將會得番兩房做主力,呢種拉升的力睇黎亦會將分番些動力向下遊,所以下半年隊長認為細價樓將可能會比較以追落後的資態拉升一段。


整体全年都旺,樓市回復生氣將有助整体市況可盡快回復正常水平,亦為市場注入新動力,如果呢幾個月買左樓的你,恭喜你,相信下半年應該會見到較明顯的升幅,亦會令你坐你個盤時心理都會坐得舒服些。

Thursday, March 4, 2021

無限子彈




今年開初,股市好似拍左野咁不停向上,瘋狂炒到30000點完全脫離左個經濟仲係因為疫情下受影響之際,好多人都仲係樂於其中咁參與呢一個瘋炒的股市。當然有唔少人提出新經濟下可能已經慢慢在疫情人形成左new normal的經濟型態,所以一眾科技股尤以騰訊升到飛晒天,小弟不才心血少唔係好掌握到點样估值點样玩先岩,所以錯過左呢一票發左唔少人的車,然而傳統智慧告訴我們一般黎講當所有人都買股好HYPER之時就要有戒心,近日隊長我不少唔投資的朋友都開始講股票,也許係一個時候大家要開始提高警覺。


但值得討論的,係每日2-3000億成交究竟D錢由邊度黎,就以港交所數據黎講先,2020年12月平均每日成交都係1408億左右,但而家短短3個月轟到上30000點,係有每日2-3000億計,多左出黎的錢我諗大家都唔太難估應該呢個世界上只有一個國家有能力以千億的scale係香港入市,而當然背後就緊係有唔同的考量,而如果政治的動機黎講,可以睇到就係中國人係全球圍攻下,經濟不受影響之餘仲要繼續旺盛,國力每日都上升,以經濟力繼續左右世界舞台的戲路,呢個似乎是國家在打的如意算盤,所以港股升係有一定的合理性。


要成就呢一個套路的話,要先諗一下究竟點解全球可能只有中國先做到呢個動作,而當中又點解美國或其他大國做唔到呢?好簡單亦好神奇的係,歐美國家的資本帳係公開的,如呢家美國國債印幾多錢出黎,大家都會知,而如果美國試下突然印十倍的錢會發生咩事呢? 通脹一方面就幾乎肯定,但係更重要的係同全世界的匯率都會大跌,即你琴日用1蚊美金同我換1.2歐元計,假設歐洲佬無印十倍錢只有美國佬咁玩,咁美金兌歐元應該係變左1蚊美金換到0.12歐元 (大約啦),如果吾係的話,喂你班美國大帝咪突然可能月入5000美金的人,突然咪黎到歐洲變左月入50000美金咁濟,咪成個國家變左有錢佬買晒我地D野?


所以如果有一個國家可以勁印錢而速度係大大幅咁高於本身你住的地方的話,咁好明顯知道個匯率係會變,而且緊隨其後仲有個信心危機,即我收你美金都唔知你仲會唔會又印多十倍我咪搵自己苯?所以,強如美國係呢方面都只能有限度咁循序漸進咁印錢,大約同全世界國家都差唔多速度咁印,大家有錢洗大家又唔會有匯率風險,呢個就係過去十年左右的情況,所以美國同美元都係受制於呢個機制,美國係無辦法用印錢令自己國民突然變到土豪咁然後去用經濟再主導呢個世界。


所以,如果要屈機咁係呢個世界去tricky咁玩經濟強大呢,首先一個國家呢就要係個資本帳係無人知,即可能好多非洲國家都係附合呢個條件;但之後呢,就係要有好大規模的個人同埋公司都會用到呢個家國貨幣;而呢個國家又要好似一個神話咁有著強大的經濟大家都信佢的貨幣係有價值;而同時間呢個國家有強大的外匯/盟友/手段去操縱匯率;而全世界的人都樂於同呢一個國家交易因為佢地夠有錢係咁買我的野令短視的我唔會唔賺你錢;只要你擁有以上的條件,咁你就會可以拥有無限子彈做乜都得,你可以買晒人地D野,令每一個市民都變超有錢,然後佢地出到去就算幾咁唔融入人地社會,但手握住一張又一張的錢,沒有相同超必的國家只要你想搵錢都局住跪低。


好有趣地,一直以為美國過去五十年因為美元霸權成就左唔少對美國有利的事情,但走到2021年,開始才意識到原來全世界係可以接受一個國家拥有這種無限子彈的超必而又吹唔漲抆唔長。政治上或許大家都有唔同意見,但從經濟上諗,可能大家都應該慶幸係活在香港呢個地方。當一切回復平靜之時,隊長深信未來會因為無限子彈而令全球各國都加速印錢抗衡,未來十年相信資產同通脹,將會有一個更突破性的上升趨勢。

Saturday, January 9, 2021

大圍車位的潛力

 



隊長一直認為,投資要有回報,最重要係睇到長期的一個價值。短期的投資,好大機會只係一個投機,唯獨你認為有某一因素,令到供求有一定的失衡甚至嚴重失衡,但價錢又未完全反映,這样的低水機會就會係一個好好的長期投資機會。香港的樓市就係一個長期失衡的好例子,對比起商廈同工廈,住宅就算係疫情下都一样要住,所以需求一直有支持,亦因此係係長期的情況下,抗跌力強,升值潛力亦較高。而另一個長期失衡的市場,就係車位市場,特別係大圍的車位市場。


前幾晚同幾個老友傾開,話說隊長比人同一日抄左兩張牌,盛惠640,然後就扯到其中一位住日出康城的朋友,佢話一位難求,之前有車位業主串過碼頭JJ,叫價6500月租,仲要比500訂金先比半日時間佢考慮係唔係租,如果唔係就租比人。老友條氣唔鋸,又唔係平,就話唔租啦,點之真係一閃即逝。老友9UP話該區車位比例1:20,搵位難過登天,最後就短租住一個疫情外國業主的位盛惠4900咁頂住先,而隊長再回來睇一睇,目前康城一個車位大約200-220萬左右,車位同住宅比例,其實係1:5同1:7之間,但如果租到成4900-6500係一個咩概念呢? 簡單黎講,你係九龍租一間十九劏房,都係呢個水位,一個係住人,一個係放車,而家即係話架車開始貴過住人的感覺,呢個價值觀係咪好過癮?


香港泊車的需求,對於渣車的人黎講應該相當明白向來都係一個難題,係好多區都已經出現難搵車位到痴左線的地步,所以車位向來都有價值,然而係過去呢段時間因為住宅樓按揭於400-600萬九成按的階級提升到400-800萬,有部份資金當然走左去買番細價樓,特別係市相對弱之時車位就受壓左接近一年。然而,政府放寬左非住宅的印花稅的時候,神奇地為200萬樓下的非住宅物業打開左一條新的炒門渠道,200萬樓下的100元印花稅重現江湖,頓時其實有好多車位都即刻現左一個極短暫的買風,尤其以80-150萬左近的車位相對顯著,突然之間隊長手上的車位都比人問價,不過個勢頭雖有呢,價位只係回升小小已經無乜追逐浪,估計疫情下個買盤雖有但還需時間去觀察。


因此如果想在車位市場尋寶的話,當然可以考慮下繼續搵80-150萬的盤源,呢一類盤源的好處係買完之后下一手都仲係100蚊印花,有小小似以前細價樓升穿200萬前的策略。而如果上下網搵盤的話,應該唔難發現呢個價位的車位好大機會只係在新界先會搵到,但就新界黎講,個人當然又認為大圍的車位前景相當秀麗。


利申一下,本人持有大圍車位但唔多,亦唔相信出文可以因為隊長影響力而炒起個市,亦唔建議因為隊長講兩講就叫你去入市,買唔買請自己再行研究。


然而,睇番大圍發生咩事呢? 當然最最最熱門的話題就又離唔開柏傲莊,但講柏傲莊之前,就當然又要講下同為大圍站上蓋的名城發生乜野事。名城就有約4264戶,車位只有808個,比例為5:1左右,車位索價約200萬左右一個,月租大約4500-5000左右。事車上名城的車位一定係供不應求,呢幾年名城業主的車,都會有部份改泊去對面的雲叠花園或海福花園甚至富嘉花園咁,因此呢幾個屋苑一方面幫手承接左名城的車位需求所以名城先無升得咁急,而同样車位如雲叠花園最高峰都做到約170萬,對比起名城最高的250萬左右的水平,居屋車位都差太遠,即唔難見到名城的入伙以及洩出黎的需求係會帶動附近屋苑車位價格。


咁又講番名城個結構,對於區外人甚至區內人都可能未必知,但名城可以話係一個中港城,即極多國內剛黎的港漂住,亦估計所以4264個單位當中,有一大塊的人係剛來或唔打算長住而未必會買車,亦即係話雖然帳面比例係5:1,但實際也許已經因為唔係太多人會買車而緩和左,但都帶動到成個大圍站附近的車位需求,咁接落黎個問題就係,假如柏傲莊入伙了又會係咩一回事呢?


柏傲莊單位總數3090伙,車位總數約800個,看以比例上好過名城少少,但別忘記上文所指出其實名城有好多港漂,所以可能呢個比例同名城差唔多。不過仲要指出一點係,柏傲莊係有一個大圍站商場係名城無的,所以唔知發展商預留幾多車位比商場用,所以如果當只係比500個業主,個比例就會馬上又再偏向失衡了,而呢個故事我又諗起當日屯門瓏門都差唔多,瓏門有1991伙但只有213個車位,所以當刻瓏門車位非當吃香,可追到的數據係由135萬左右升到而家約250萬,誇張程度係你攞住呢個車位行過對面可以買到一間舊唐樓咁濟,非常痴線。所以講番柏傲莊黎講,由於名城的需求已經消化左部份週邊的供應,如果一入伙之時會唔會好易就搞到成個大圍的車位癲晒呢,咁就自己諗下,然而呢家大圍好多二線屋苑車位都仲係80-150萬的range內,就算本身無柏傲莊當跟炒大市炒200萬樓下的gimmick都叫有個主題,但呢家仲加埋柏傲莊的因素,呢個諗法隊長認為都可以看高兩線。


睇番附近屋苑一站之隔的溱岸八號,而加索價3.2M左右,大圍站附近仲有百零萬車位比你入,有成個主題比你去炒,有晒水位,老實講,幾時升唔知,但升就係遲早的事,不過都係果句,買唔買唔好因為我講就去買,我亦唔係邀請你去買,因為隊長我深信個柏傲莊剛性需求遲早會黎,要升要跌唔會因為你入唔入而影響,所以睇完可以當食花生,投資就算已承擔風險,我唔會負責任,亦唔係邀請你買,呢篇文只分享個人的睇法。







Friday, December 4, 2020

移民潮2.0 [ 第二篇:英國篇下]

 



剛看到新聞話已經有接近2100人申請左LOTR咁去英國居住,以5+1就可以落戶英國,當中不少人要賣樓應付在英國的生活開支,以及以防在英國搵唔到工作的生活成本,當中主角就係有層約1千萬的樓,留200萬現金準備係英國展開新生活咁样。類似的故事無論在新聞以或朋友間流傳的都略有所聞,當然每個人的諗法同價值觀都唔一样,所以走或唔走以及走去邊都會係非常個人同埋主觀的決定。


英國黎講,隊長唔敢話係專家,可能如果要了解更多,去睇下Ricky的Blog或者會更加幫到你,之不過略略咁講呢,如果從揀樓黎講或者隊長都可以比小小意見。


作為一個香港人,去得英國或外國,多多少少一定會有D情意結係想住下House,最好有成千呎咁仲要兩三層樓高,前後仲要有個花園,咁先似係心中理想的生活对吧。如果你想買類似咁样的屋,係London黎講,Zone 1-3可能未必有,有都可能貴到仆街,即係你係中環點會買到屋仔,最多的豪宅多數都係Apartment,而如果買Apartment黎講就要留意下個lease係幾長。英國樓個業權就有分free hold同leasehold,簡單講個freehold就係個地住,而leasehold就係個租地的租客,咁每年租地的租客就要比番rent比個freehold,差不多同我地香港的地租係同一概念。Leasehold黎講好多新樓都會係租125或250年,但要留意當個lease越接近80年就會開始唔值錢,當然你可能話喂80年之後我都係得番一堆骨啦? 係的,不過一般佢地有條formula去計晒個開新約的成本,80年左右就係一個marginal point,過左之後開新約的成本會大幅上升,因為有機會個freehold可以開大口食你,所以好多時見到個lease太短就無謂。


住得Apartment就走唔甩有管理費Service charge,呢個係好多agent係香港sell你買新樓時唔會講,但其實係會蠶食你個回報(或生活成本)的其中一環。等同於香港的新樓,英國的人工同各方面的成本都好高,而且要留意英國好少好似香港成個太古城咁幾百幾千個單位一個屋苑,甚至係多似單幢式同埋大單位為主,所以再講的就係個Service charge好多時新樓都好很貴好很貴,呢個基本上係有機會令你變負回報的最大盲點,尤其是當倫敦樓回報可能得3-4%的情況下,你如果又要mortgage再比Service charge,隊長發現好多時根本條數唔岩,你係要輸住去供樓,所以如果香港一样,英國新樓唔岩我。再者,其實近呢十年英國有好多新樓都爛尾,亦係當地的一大問題,因此點解成日有英國展銷會呢,自己諗。


英國樓市要好深入去講可以講好多,但要移民的話我覺得仲有D野要諗的就係你本身係咪一個識做粗工的人仕。即係咁,係香港你可以乜都唔識但只要識搵人通渠啊鑽孔啊,乜都有錢搞得掂而且仲好快,但係係英國呢,其實佢地好多人係由細到大都自己學好多家居野,基本生活就好多時自己搞掂,如果搞唔掂的都唔係話無人幫到手,但英國的Builder (所有師傅都叫Builder)係都幾撚貴又幾撚串,價錢可能搞一搞就收你100-200 quid咁,再者仲未必咁快手黎到,而且亦未必好好態度,多多少少係你求佢多過佢求你,始終粗工黎講自己做完自己就算,去幫人手作為職業的人,唔係好多。不過當然如果你係華人社區,一定搵到華人去做,不過都建議你最好操流利普通話,因為呢十年都好多中國人去左生活,或者有部份根本係黑工,無野做先會做"裝修",咁你估有幾多香港移民會落手落腳做裝修呢,定係由大陸來的人做呢,可以自行估計。


在英國生活,節奏真係會變得好慢,但係古色古鄉的氣味充斥住城市好多角落,感覺個人都係多左份書卷味,而且英超的足球狂熱可以變得更近,呢個係更加加分的地方。然而,有幾样野隊長唔係咁中意的,就係成個英國好多街道都好撚窄,可能好多人話香港D路已經窄,但係係英國你會發現好多城市的路都好窄,無他的,人地一百幾十年前已經起好D路比馬車行,馬車邊有而家的私家車咁大架,所以楂車有時都覺得好密密麻麻咁。而另一方面,天氣就總係一大問題,當你幻想睇荷李活片時可能咩Miami啊LA都係好鬼陽光普照時,係英國就成日都好似陰雲密布咁,突然又落雨然後突然出太陽,真係好估你唔到。


英國人黎講呢,其實都係一個同日本有小小似的民族,就係表面上都係一個有禮貌的國家,所以你在正常情況下,在第一下都會有正常的尊重。之但係英國亦有好多無接受太多教育的黑人,以及有好多印度人同埋東歐佬(波蘭人好流行),所以其實多多少少住耐左熟左多左,其實都會同其他外國國家一样,聞到小小種族歧視的感覺,無的話就係呃你,但英國人比較有禮貌去收藏呢一份感覺,所以就咁接觸下你唔會覺得有咩大問題,但實際呢,你睇下有幾多亞洲男人可以溝到個白色鬼妹就知(唔好又同我講你識一Pair係有,而忽視可能9成以上的白人女仕都係搵番非亞洲人,唔知點解好多人都中意搵一兩個例子去大反擊,好無意思)。不過,如果你係黑人都可能會溝到下白鬼妹,因為正所謂Once you go black, you can never go back.......。


點都好,移唔移民同移去邊,好主觀,呢篇文唔係叫你去唔去移民,只係講下每個地方的生活,然後也許你可以再諗下,你而家的生活,同埋你幻想的生活,以及實際可能的生活,是吻合,還是原來有落差呢?